【文章內(nèi)容簡介】 ，因為三表遠傳組建工程正在進行 當中，尚未實 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 施，故每月尚需人工查表，此項工作耗費了大量的人力物力，造成了時間上的浪費，導致每月的付款通知書制作滯后，給工作帶來很大的不便。故，作為物業(yè)管理行業(yè)來說，關(guān)注這方面的科技進步和發(fā)展應(yīng)用態(tài)勢，對于及時提高管理技術(shù)、增強市場競爭力度以及促進整個行業(yè)的進步都十分重要。 第三章 經(jīng)濟與法律知識是物業(yè)管理人員不可或缺的素質(zhì)之一 隨著從計劃經(jīng)濟制度到市場經(jīng)濟制度、從計劃經(jīng)濟體系向市場經(jīng)濟體系的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)的經(jīng)營理念、生產(chǎn)經(jīng)營方式、管理方式方法在市場經(jīng)濟體制下已不適應(yīng)，特別是中國的市場制度日益 成熟，全球 經(jīng)濟一體化發(fā)展的大趨勢和中國加入 WTO 后帶來國際企業(yè)的競爭，物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)有的政府保護或干預(yù)的計劃經(jīng)濟色彩將日漸消褪，物業(yè)管理企業(yè)，將會面臨體制變革的挑戰(zhàn)，因而必須調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略。 市場化經(jīng)營就是隨著物業(yè)管理市場的形成，企業(yè)要通過招投標取得物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)。成熟的物業(yè)管理市場，就是為物業(yè)管理公開、公平、公正的競爭創(chuàng)造條件。這是因為物業(yè)管理作為市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，市場經(jīng)濟的本質(zhì)是競爭，競爭是市場經(jīng)濟生機和活力的源泉，也是把物業(yè)管理推向一個更新境地的重要途徑。只有競爭才能不斷提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和水 平，才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機和活力。加快競爭機制的形成，要做好三個方面的工作：一是要學習先行城市物業(yè)管理行業(yè)競爭機制的成功經(jīng)驗和做法，結(jié)合本地的經(jīng)驗，積極探索，大膽實踐； 二是要破除行業(yè)保護主義，本位主義，為建立物業(yè)管理競爭機制創(chuàng)造條件，勇于把符合招標條件的物業(yè)項目拿出來，推向市場實行公開、公平的競爭，加快物業(yè)管理市場的 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 培育和發(fā)展；三是要建立規(guī)則，實現(xiàn)物業(yè)管理競爭有序化、規(guī)范化。 現(xiàn)代社會是一個法制的社會。我國的物業(yè)管理只有實現(xiàn)有法可依，依法辦事，違法必究的法制化運作，才能保證行業(yè)健康持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展 。近年來，在物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)方面雖有了可喜的進展，出臺了多部法規(guī)、規(guī)章，全國物業(yè)管理條例即將出臺，但從整體形勢來看，物業(yè)管理發(fā)展前景仍存在很多隱患，制約因素較多，其中重要的方面就是法制環(huán)境較差；全國缺乏系統(tǒng)完善的法律體系；半數(shù)以上的省、直轄市及較大城市沒有地方法規(guī)，有的甚至連規(guī)范性文件都很少；即使在法制建設(shè)較早的地方，法規(guī)政策仍然存在結(jié)構(gòu)、體系、覆蓋面、執(zhí)法等許多的缺陷甚至混亂現(xiàn)象。法規(guī)政策成為物業(yè)管理市場的緊缺物資，并嚴重制約著行業(yè)的發(fā)展與進步，亟需建立健全物業(yè)管理的法律體系。 物業(yè)管理公司對小區(qū)提供物業(yè) 管理服務(wù)的同時也還扮演著一個法律、法規(guī)維護者的角色，大量煩瑣棘手的安全防范和公共秩序管理工作自然成了物業(yè)公司一項重要的工作內(nèi)容。圍繞著防火安全、治安防范、交通管治、技術(shù)安全防范、公共生活秩序管理以及鄰里糾紛調(diào)解等一系列過去本應(yīng)由多個部門共同完成的工作。除了配合公安機關(guān)加強小區(qū)安全管理防范措施的制定和落實外，還要做好對違章、違紀、違規(guī)現(xiàn)象的糾正工作，杜絕一切可能影響居用者生活的行為產(chǎn)生。由于這一類工作極易引發(fā)居用者之間矛盾的產(chǎn)生，故還應(yīng)積極做好宣傳教育工作，使小區(qū)安全保障系數(shù)提升到最高點。物業(yè)管理公司能夠提供 優(yōu)秀的管理和服務(wù)，居住者能夠享有高品質(zhì)的居住生活，首先應(yīng)明確二者之間的關(guān)系。這既有一般意義上的 “管理與被管理，服務(wù)與被服務(wù) ”的常規(guī)概念，而更重要的是以平等為前提保障的法律關(guān)系。物業(yè)管理公司與居住者及所成立的業(yè)主委員會通過法律協(xié)定棗委托管理協(xié)議和管理公約棗而形成的契約關(guān)系，依據(jù)國家及政府相關(guān)部門所界定的權(quán)限及合約中的各項條款明晰雙方的各項行為，保障雙方的權(quán)益。不管是法人機構(gòu)（管理公司）與自然人（居用者），還是法人機構(gòu)（管理公司）與非獨立法人社團（業(yè)主委員會）之間所形成的各項契約的前提均是平等的，是具 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 備法律效益 的。居住者與物業(yè)管理公司的另一層關(guān)系是政策法規(guī)及合同所約定的經(jīng)濟關(guān)系。物業(yè)管理公司收取相應(yīng)標準的管理費，獲得一定的權(quán)益，向居住者提供管理與服務(wù)，居用者支付一定的費用并出讓一定的權(quán)益，獲得相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理公司所提供的管理服務(wù)作為企業(yè)行為有別于過去政府部門提供的公益行為，是有償?shù)?，作為開放改革新形勢下的市場經(jīng)濟的產(chǎn)物正逐漸被社會所接納，企業(yè)成為其重要表征，也為國家所大力提倡。 從目前我國的物業(yè)管理法律、法規(guī)而言，主要有以下三個層次：第一層是憲法的有關(guān)條款。《中華人民共和國憲法》是我國的根本大法，是制定物 業(yè)管理法律、法規(guī)的根本依據(jù)； 第二層是全國人大常委會、國務(wù)院頒布的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)。如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理條例》等，及其相配套的法規(guī)、規(guī)章，如《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等暫行辦法》等；第三層是各省、自治區(qū)、直轄市人大及人大常委會頒布的物業(yè)管理方面的地方法規(guī)，同級地方人民政府頒發(fā)的物業(yè)管理行業(yè)規(guī)章。如《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》等。以上便是物業(yè)管理人員應(yīng)關(guān)注了解的法律知識。通過對這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的學 習，可以使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，不斷完善物業(yè)管理法規(guī)和法律，是規(guī)范物業(yè)管理使之健康快速發(fā)展的保證。要根據(jù)目前在物業(yè)管理中存在的主要問題和在實踐中的成功經(jīng)驗及其規(guī)律，制定并完善諸如開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)在有關(guān)房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、產(chǎn)權(quán)、前期資金投入、物業(yè)管理前期委托合同期限更換物業(yè)管理企業(yè)后各種資源的交接、各地有區(qū)別的經(jīng)常性服務(wù)合格的上下限、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、房屋維修基金的歸集、使用和管理、業(yè)主委員會的法律地位和責權(quán)利、物業(yè)管理的宏觀管理、政府主管部門職能、 行業(yè)協(xié)作職能等方面的法規(guī)和法律問題。 此外，對物業(yè)管理人員的素質(zhì)還有一些要求。首先，物業(yè)管理公司所管理的住宅小區(qū)不僅僅 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 是一個家的概念而是一個社區(qū)一個社會。在這個社區(qū)和小社會里，管理和服務(wù)的總管家就是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司的人員要懂得常規(guī)的法規(guī)知識，處理一些簡單的民事糾紛，要懂得一些保險和其他方面的知識為用戶排憂解難。這是物業(yè)管理人員素質(zhì)中的重要方面。 第四章 物業(yè)管理人員應(yīng)具備房地產(chǎn)知識及相關(guān)工程知識 作為物業(yè)的兄弟行業(yè)，房地產(chǎn)知識也成為物業(yè)人必不可少的知識。新千年上半葉將是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展的黃金時期，房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位將得以體現(xiàn)，其增加值將大大提高。房地產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和服務(wù)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)服務(wù)的重要環(huán)節(jié)，其好壞直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展快慢。物業(yè)管理消除了房地產(chǎn)消費者和投資者的后顧之憂，必將進一步促進房地產(chǎn)開發(fā)和銷售，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康和快速發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理存在著緊密地聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況直接對物業(yè)管理產(chǎn)生影響。目前越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商認識到物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，并十分關(guān)注物業(yè)管理的發(fā)展，而在物業(yè)管理行業(yè)還沒能充分關(guān)注房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展，這和物業(yè)管理 的發(fā)展極不適應(yīng)。 物業(yè)管理的水平直接受制于房地產(chǎn)開發(fā)。 物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的認識和對物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)的物業(yè)管理水平。從事物業(yè)管理的人員都知道，如果是開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計建造中遺留的問題或不完善的部分要 *物業(yè)管理去解決，那是十分困難的。因此我們現(xiàn)在提倡的物業(yè)管理早期介入就是要彌補規(guī)劃設(shè)計對物業(yè)管理認識不足的缺陷，完善房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中與物業(yè)管理相關(guān)的 內(nèi)容。 房地產(chǎn)業(yè)政策的變化為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，同時也提出了更高的要求。 隨著我國住房政策的調(diào)整和變化，房改步伐的加快，我國居民的住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系進一步明 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 晰。這些產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰地結(jié)果就是每個居民實實在在在地擁有了自己的物業(yè)。一個家庭面對最大的 “資產(chǎn) ”，其保值、增值的要求更為強烈。在這種情況下，一方面居民為了自己的物業(yè)保值增值愿意掏出一定的資金對物業(yè)進行維修和管理，另一方面也對管理單位提出了更高的要求。在這種房改政策的影響下，物業(yè)管理公司因居民權(quán)關(guān)系明晰而容易調(diào)整相應(yīng)的法律關(guān)系，但同時 也因產(chǎn)權(quán)明晰后帶來了對物業(yè)管理要求更高的壓力。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售后服務(wù)和質(zhì)量承諾將改變物業(yè)管理的現(xiàn)行做法和規(guī)定 隨著房地產(chǎn)政策的完善，方地產(chǎn)開發(fā)也從無序走進了規(guī)范，尤其是近年來房地產(chǎn)的積壓和房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，更迫使房地產(chǎn)業(yè)朝著有利于消費者的方向發(fā)展，房地產(chǎn)這個特殊的商品正逐步的適應(yīng)商品交換的一般法則。房地產(chǎn)開發(fā)商推出的 “三包 ”、 “無理由退房 ”、 “質(zhì)量保證 ”措施，以及政府出臺的相關(guān)管理措施，售樓書等書面文件將是合同的組成部分，這就使得