【文章內(nèi)容簡介】 ........................... 49 本資料由 提供，如需更多請(qǐng)聯(lián)系 . 本資料由 提供，如需更多 請(qǐng)聯(lián)系 . 4 1 概述 基本情況 項(xiàng)目名稱 XXX 生態(tài)園開發(fā)策略計(jì)劃書 法人 XXX 生態(tài)園管委會(huì) 地理位置 地處 XXX 市東南部 資源位置 城市綠心 XXX 現(xiàn)代大都市核心 公路情況 西距市中心僅 公里 高速 公路通車?yán)锍踢_(dá)到 130公里， 全省四小時(shí)和全市二小時(shí)交通圈 內(nèi) 航空情況 距 XXX 機(jī)場(chǎng) 9 公里 綜合評(píng)價(jià) XXX生態(tài)園由 某山 和 某 濕地組成，總面積約為 130 平方公里， 地處 XXX 市東南部，西距市中心僅 公里，東與 XXX 港、機(jī)場(chǎng)近在咫尺，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突現(xiàn)。生態(tài)園內(nèi)地域范圍大，旅游資源豐富，人文底蘊(yùn)深厚，經(jīng)濟(jì)背景雄厚，市場(chǎng)需求強(qiáng)烈，具有綜合項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)和市場(chǎng)機(jī)遇。 委托原因 旅游業(yè)發(fā)展的推動(dòng)， XXX 城市化進(jìn)程的加快，大都市格局的逐漸形成，使 某 濕地和 某山 的生態(tài)資源尤顯珍貴，為了更大程度的發(fā)揮其價(jià)值，統(tǒng)一規(guī)劃和 有序開發(fā)提上日程。 文本任務(wù) XXX 生態(tài)園開發(fā)策略書 工作方式 市場(chǎng)調(diào)查、專業(yè)人士訪談、資料搜集、專題研究、開發(fā)策略報(bào)告編寫 執(zhí)行者 工作工程簡述 現(xiàn)場(chǎng)考察、周邊地區(qū)考察、市場(chǎng)調(diào)查、座談會(huì)、交流溝通、中期成果匯報(bào) 本資料由 提供，如需更多請(qǐng)聯(lián)系 . 本資料由 提供，如需更多 請(qǐng)聯(lián)系 . 5 2 對(duì)項(xiàng)目狀況的認(rèn)識(shí) 據(jù) 02 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， XXX 市全年城市居民家庭人均可支配收入達(dá) 14591 元，比上年增長 %，城市居民人均消費(fèi)支出達(dá) 11612 元 ，比上年增長%，城市居民家庭生活正從小康邁向富裕。 XXX 市城 市居民家庭人均收入省內(nèi)最高，比杭州、寧波和紹興分別高出 2813 元、 1621 元和 2458元。 02 年城市居民人均年可支配收入比較表14591117801297012133132500202140006000800010000120211400016000溫州 杭州 寧波 紹興 上海城市人均年可支配收入（元）系列1 居民收入的增加、消費(fèi)環(huán)境的改善、居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變， XXX 消費(fèi)市場(chǎng)有效地被激活， 節(jié)日消費(fèi)和各類慶典、會(huì)展活動(dòng)促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮，吃、穿、用商品全面好銷，住房、汽車、旅游、通信、家電等消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁，消費(fèi)熱點(diǎn)明顯。 XXX 市全年城市居民社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 億元，比上年增長 12％，是 XXX 市近幾年的最高年份，但總體仍比杭州、上海低。 本資料由 提供，如需更多請(qǐng)聯(lián)系 . 本資料由 提供，如需更多 請(qǐng)聯(lián)系 . 6 0 2 年城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 202105001000150020212500溫州 杭州 寧波 紹興 上海城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）系列1 本資料由 提供，如需更多請(qǐng)聯(lián)系 . 本資料由 提供，如需更多 請(qǐng)聯(lián)系 . 7 資源優(yōu)勢(shì)分析 ■ XXX生態(tài)園以山地為主，山地面積占總面積的 ％，且內(nèi)部旅游資源豐富， XXX生態(tài)園將以旅游資源發(fā)揮其資源優(yōu)勢(shì) 。 ■ XXX 生態(tài)園 由 某山 和 某 濕地組成，總面積約為 130 平方公里， 地處 XXX 市東南部，西距市中心僅 公里，東與 XXX 港、機(jī)場(chǎng)近在咫尺，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突現(xiàn) 。 ■ XXX生態(tài)園 某山 區(qū)域最高海拔 ，內(nèi)部水域面積 106公頃，資源獨(dú)特 。 ■ XXX生態(tài)園 某 濕地為 內(nèi)陸永久性河流濕地 ，水網(wǎng)密布，具有南方水鄉(xiāng)風(fēng)貌 。 ■ XXX生態(tài)園范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)作物多，產(chǎn)量高，品牌優(yōu)，甌柑、楊梅、茶葉在國內(nèi)具有一定知名度 。 ■ XXX生態(tài)園 寺廟多，宗教興，傳說多，風(fēng)俗濃，文化久，手工精 。 ■ 甌越文化：歷史文化、山水文化、水鄉(xiāng)風(fēng)情、茶文化等； ■ 佛教文化 :法事活動(dòng)、講經(jīng)修法、修身養(yǎng)生、齋飯等； 本資料由 提供，如需更多請(qǐng)聯(lián)系 . 本資料由 提供，如需更多 請(qǐng)聯(lián)系 . 8 限制因素 ■ 目前分區(qū)管理 的問題 XXX生態(tài)園 隸屬兩區(qū)（甌海區(qū)、龍灣區(qū)）一市（瑞安市），行政管理分散，協(xié)調(diào)不便。 ■ 生態(tài)維護(hù) 問題 XXX生態(tài)園植被單一，自生能力不強(qiáng)，人為破壞嚴(yán)重，生態(tài)恢復(fù)及維護(hù)任務(wù)重。 ■ 可開發(fā)土地面積 問題 XXX生態(tài)園以 某山 山地 為主，范圍內(nèi)可開發(fā)利用土地面積不多。 ■ 環(huán)境保護(hù)問題 XXX生態(tài)園 某山 區(qū)域周邊工廠林立，山體上墳?zāi)箯V布， 某 濕地區(qū)域人口眾多，污染嚴(yán)重，主題環(huán)境保護(hù)任務(wù)重。 ■ 居民搬遷問題 XXX生態(tài)園 某 濕地居住人口眾多，居民搬遷安置任務(wù)重。 ■ 遺產(chǎn)保護(hù)問題 XXX生態(tài)園內(nèi)部寺廟眾多，原始民居多，具有開發(fā)利用價(jià)值及文物保護(hù)功能。 本資料由 提供，如需更多請(qǐng)聯(lián)系 . 本資料由 提供，如需更多 請(qǐng)聯(lián)系 . 9 本項(xiàng)目的競(jìng)爭態(tài)勢(shì)主要分為以下四個(gè)層次 ■在整體上 XXX生態(tài)園與浙江省的幾個(gè)重要城市同時(shí)建設(shè)的“城市綠心”項(xiàng)目如杭州西湖天地、紹興鏡湖、寧波東錢湖和臺(tái)州綠心項(xiàng)目在整體上性質(zhì)和功能相近， 在全省范圍內(nèi)甚至在華東地區(qū)都存在一定的競(jìng)爭關(guān)系。省內(nèi)幾大城市綠心項(xiàng)目的競(jìng)爭將形成最主要的競(jìng)爭態(tài)勢(shì)。 ■旅游上 原有的仙巖、茶山等風(fēng)景名勝區(qū)，及新建的旅游項(xiàng)目如 某山 的生態(tài)公園和 某 濕地的濕地公園，必然與區(qū)域內(nèi)其它同質(zhì)產(chǎn)品產(chǎn)生競(jìng)爭。其中仙巖和某山 具有較大影響力的項(xiàng)目將和整個(gè)浙江省和閩北地區(qū)有競(jìng)爭關(guān)系，而其它旅游項(xiàng)目則僅和浙南地區(qū)的景區(qū)如雁蕩山、楠溪江產(chǎn)生競(jìng)爭。 ■休閑上 城市休閑一直都是具有巨大經(jīng)濟(jì)效能的產(chǎn)業(yè)，尤其對(duì)于 XXX這樣一個(gè)人均收入較高的城市來講更是如此。 XXX生態(tài)園的一個(gè)主要功能是城市休閑功能，在這一 點(diǎn)上與 XXX 市內(nèi)其它休閑娛樂項(xiàng)目如飲食、購物、體育健身等將產(chǎn)生競(jìng)爭關(guān)系。由于其它休閑項(xiàng)目沒有具有較大規(guī)模和產(chǎn)品組合較齊全的競(jìng)爭者的出現(xiàn)，因此在這方面生態(tài)園將擁有很大的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。 ■地產(chǎn)上 XXX一直以來都是人多地少，地產(chǎn)用地一直都是稀缺資源，這也造就了著名的 XXX炒樓軍團(tuán)。目前生態(tài)園不僅有很大的土地儲(chǔ)備，同時(shí)也擁有區(qū)位和景觀這兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要的條件，同時(shí)開發(fā)計(jì)劃還注入了國際化的主題和深厚的文化內(nèi)涵，因此可以預(yù)見生態(tài)園的地產(chǎn)開發(fā)與 XXX 市周邊其它地產(chǎn)項(xiàng)目相比將具有較大的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。 本資料由 提供，如需更多請(qǐng)聯(lián)系 . 本資料由 提供，如需更多 請(qǐng)聯(lián)系 . 10 文脈分析 XXX傳統(tǒng)文化最早受到全國重視的是以禪宗為主的佛學(xué)，接著是南宋永嘉學(xué)派，以后是宋元時(shí)期的南戲。永嘉學(xué)派的主要內(nèi)涵有二：一是“兢省以御物欲”的心性之學(xué)，旨在德才并茂，“周作于前而鄭承其后”；二是“彌綸以通世變”的事功之學(xué)，旨在經(jīng)國濟(jì)世，“薛經(jīng)其始而陳緯其終”。 XXX人文發(fā)達(dá)，有“東南鄒魯”之稱。民俗活動(dòng)有端午競(jìng)渡、祀神歌舞、元宵燈會(huì)（有首飾龍、凳板龍燈、珠囤諸燈）等。手工業(yè)主要有陶瓷、造紙、造船、漆器、織染、印刷、甌繡、甌塑和黃楊木雕等。 寺廟多，宗教興，傳說多，風(fēng)俗濃，文化久，手工精 ， 可 塑造 XXX 生態(tài)園 地方特色。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析 目前， XXX市國民經(jīng)濟(jì)保持快速增長。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，工業(yè)生產(chǎn)速度加快，固定生產(chǎn)投資進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)品市場(chǎng)基本平穩(wěn)，外貿(mào)出口增勢(shì)強(qiáng)勁，財(cái)政金融狀況良好，市場(chǎng)物價(jià)穩(wěn)定，城鄉(xiāng)人民生活繼續(xù)改善。國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于全省前列，經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行質(zhì)量提高。 2021年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 825億元， “九五”期間累計(jì)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 3351 億元， 2021 年比 1995 年增長 %，年均增長 %。 2021 年國民經(jīng)濟(jì)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年 ： ： ： ： ，二、三產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)增高。全市人均國民生產(chǎn)總值 11317元。 城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)改善。 2021年職工平均工資 11229元。據(jù)抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入 12051元；農(nóng)村居民純收入 4298元，增幅均比上年提高。城鄉(xiāng)居民收入的增加、消費(fèi)環(huán)境的改善、居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變， XXX消費(fèi)市場(chǎng)有效地被激活，節(jié)日消費(fèi)和各類慶典、會(huì)展活動(dòng)促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮，吃、穿、用商品全面好銷，住房、汽車、旅游、通信、家電等消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁，消費(fèi)熱點(diǎn)明顯。 毫無疑問， XXX本地市場(chǎng)將是 XXX生態(tài)園的本資料由 提供，如需更多請(qǐng)聯(lián)系 . 本資料由 提供，如需更多 請(qǐng)聯(lián)系 . 11 初級(jí) 市場(chǎng) 也是最 大的市場(chǎng)。 本資料由 提供，如需更多請(qǐng)聯(lián)系 . 本資料由 提供，如需更多 請(qǐng)聯(lián)系 . 12 人經(jīng)濟(jì)分析 “ XXX人經(jīng)濟(jì)”是泛指所有 XXX人創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它包括在溫及在外（海內(nèi)外） XXX人創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)成果，體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，帶來的經(jīng)濟(jì)互動(dòng)，創(chuàng)造的就業(yè)崗位，改善的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)。 據(jù)調(diào)查，在全國各地的 160萬 XXX人，創(chuàng)辦的企業(yè) 3萬多家，個(gè)體工商戶 37萬戶，年銷售總收入額達(dá)到 1600多億元。其中總資產(chǎn)超億元的企業(yè)近 50家、資產(chǎn)總值在 500萬元以上的有近 2萬人。 XXX 在省外的投資行為迅猛高漲，其資金數(shù)量之多，投資行為之眾，擴(kuò)張領(lǐng)域之廣是前所未有的。由 XXX 的一些民企組建的“ XXX 財(cái) 團(tuán)”，以 1000 億的資本在全國各地房地產(chǎn)市場(chǎng)“攻城略地”。自九五以來， XXX 一地已有千億民資流向外省市。 160 多萬在外 XXX 人中，絕大多數(shù)的“根”還在 XXX。據(jù)調(diào)查，戶籍關(guān)系在家鄉(xiāng)的占 %，在經(jīng)營地城市的占 %。他們對(duì)家鄉(xiāng)有深厚的感情，大多數(shù)人想回鄉(xiāng)發(fā)展。有 %的人計(jì)劃今后五年在家鄉(xiāng)購置房產(chǎn)，有 %的人愿意回鄉(xiāng)辦企業(yè)。 XXX 人經(jīng)濟(jì)由于與 XXX 有千絲萬縷的聯(lián)系，在外創(chuàng)業(yè)有成的 XXX 人強(qiáng)烈的思鄉(xiāng)情和尋根欲，為實(shí)現(xiàn) XXX 人經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化 XXX 經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了強(qiáng)大的動(dòng)力。 城市規(guī)劃方面 ■根 據(jù) XXX城市規(guī)劃， XXX市今后將建成 “ 一港三城 ” 的城市體系。 ■ XXX 市區(qū)以建設(shè)現(xiàn)代化都市為目標(biāo)，充分發(fā)揮其對(duì)外的輻射作用，成為我國東南沿海重要的工業(yè)、商貿(mào)、港口城市和輻射浙西南與閩東北的重要核心 。 ■ 加快城市化進(jìn)程，全面提升城市品位，按照特大城市的要求，全面實(shí)施“東移、西擴(kuò)、北聯(lián)、南接”的發(fā)展戰(zhàn)略，中心城市規(guī)模更大、實(shí)力更強(qiáng)、功能更優(yōu)、形象更美，初步構(gòu)筑了 XXX大都市區(qū)的框架。 ■ 近幾年，結(jié)合 XXX 大都市區(qū)建設(shè)，逐步構(gòu)筑起“三環(huán)綠色生態(tài)圈”，即以建設(shè)市區(qū)十大公園為主的城市景觀帶為內(nèi)環(huán)，以沿海灘涂濕地和東面海上公園、南面由 某山 和 某 濕地組成的 XXX生態(tài)園、西面西郊森林公園、北面楠溪江景區(qū)為中環(huán)，沿大都市外圍開發(fā)北雁蕩山、四海山、玉蒼山、烏巖嶺四大城市“綠肺”所構(gòu)成的外環(huán)，構(gòu)筑山、水、綠、城相結(jié)合的有機(jī)環(huán)境，初步形成了良性的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)，創(chuàng)造了良好的生態(tài)環(huán)境。 本資料由 提供，如需更多請(qǐng)聯(lián)系 . 本資料由 提供，如需更多 請(qǐng)聯(lián)系 . 13 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) ■ XXX 旅游資源豐富 ，景區(qū)總面積占全市國土面積的 22%， 有雁蕩山、楠溪江 2 個(gè)國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) ， 9 個(gè)省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) ， 2 個(gè)國家級(jí)自然保護(hù)區(qū) 和 1個(gè)省級(jí)自然保護(hù)區(qū) ， 數(shù)量之多、面積之大名列全省前茅 。 同時(shí)， XXX悠久的歷史文化和眾多的文物古跡 ，形成了較高價(jià)值的人文景觀，全市有玉海樓、蒲壯所城等 7個(gè)國家級(jí)、 44個(gè)省級(jí)文保單位。經(jīng)過“九五”的建設(shè)和努力， XXX 旅游業(yè)發(fā)展迅速， 2021 年 ， 旅游業(yè)保持快速增長，全年共接待國內(nèi)游客 798 萬人次，比上年增長 %；旅游總收入 ，增長 %；接待境外旅客 萬人次，旅游創(chuàng)匯收入 4973 萬美元，分別增長 %和 %。 旅游綜合實(shí)力列全省第 4位，旅游產(chǎn)業(yè)形象基本形成，成為 XXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)。 ■ XXX市土地資源短缺，根據(jù) XXX市市政府確定的 2021 年城市化水平要達(dá)到 50％， 城鎮(zhèn)人口由現(xiàn)在的 308 萬人到 2021年的 413 萬人，凈增人口105萬人，需新增住宅 2520萬平方米。同時(shí) XXX市還有近 300萬平方米危舊房屋需改造， 1993年以前購置的住宅大約有 40％需要更新?lián)Q代，這些都為 XXX房地產(chǎn)的開發(fā)提供巨大市場(chǎng) ，房地產(chǎn)投資成為 XXX各類投資之首。 政策法規(guī)分析 ■國土資源部最近公布： 我國將對(duì)不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目、不切實(shí)際的 “ 形象工程 ” 及 “ 政績工程 ” 項(xiàng)目、別墅項(xiàng)目、高爾夫項(xiàng)目，一律不報(bào)批用地。 XXX生態(tài)園開發(fā)項(xiàng)目將不得建設(shè)別墅及高爾夫項(xiàng)目。 ■ 2021年６月１３日，央 行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（１２１號(hào)文件），對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金等７個(gè)方面的貸款政策作出的調(diào)整，給地產(chǎn)業(yè)帶來的更是一場(chǎng)強(qiáng)烈地震。 １２１文件出臺(tái)，事實(shí)上切斷了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目依賴銀行貸款的資金鏈，而以往的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本上是靠銀行貸款支持 。 XXX生態(tài)園房地產(chǎn)開發(fā)資金不能依賴銀行貸款。 本資料由 提供，如需更多請(qǐng)聯(lián)系 . 本資料由 提供，如需更多 請(qǐng)聯(lián)系 . 14 ■ 2021 年 8月 31日，國務(wù)