大學(xué)生工程管理專(zhuān)業(yè)-近年烏魯木齊市經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)變化研究(編輯修改稿)
2025-02-25 23:09 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 格中不包括向國(guó)家交納的土地出讓金，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房建 5 設(shè)用地是通過(guò)政府無(wú)償劃撥得到的； 二是為了體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的微利原則，經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)受到了政府的限制，僅為建設(shè)總投資的 3%以下； 三是對(duì)部分行政事業(yè)性收費(fèi)和稅費(fèi)進(jìn)行減免； 四是經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格構(gòu)成中不包含銷(xiāo)售費(fèi)用。 表 31 經(jīng)濟(jì)適用房理論價(jià)格構(gòu)成要素 序號(hào) 要素 1 征地拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) 2 勘察設(shè)計(jì)與前期工程 費(fèi) 3 建安造價(jià) 4 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5 管理費(fèi)（按以上四項(xiàng)的 1%－ 3%計(jì)取） 6 貸款利息 7 稅金 8 利潤(rùn)（ 3%以下） 經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際價(jià)格構(gòu)成要素 從政府規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格構(gòu)成來(lái)看，以上八項(xiàng)要素均屬于在經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)過(guò)程中必不可少的，把它們作為經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的構(gòu)成來(lái)源，能客觀地反映經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格狀況。但從各地的實(shí)際情況來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格構(gòu)成中已經(jīng)包含了許多本不應(yīng)該存在的要素，許付科 (2021)調(diào)查顯示了當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)際價(jià)格的構(gòu)成狀況，見(jiàn)表 32。由于新疆與國(guó)內(nèi)其他省區(qū)受同樣的國(guó)家政策的規(guī)范，因此許付科 (2021)調(diào)查這種價(jià)格構(gòu)成狀況在烏魯木齊市經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)上也存在。 所以在這我們用這中構(gòu)成要素來(lái)分析烏魯木齊經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格構(gòu)成及其影響因素。由表 32可看出，經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際價(jià)格構(gòu)成中已經(jīng)包含了相當(dāng)部分本屬于商品住房?jī)r(jià)格構(gòu)成中的要素。而對(duì)照表 31與表 32可看出經(jīng)濟(jì)適用房理論價(jià)格構(gòu)成與經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際構(gòu)成價(jià)格之間的巨大差別，這種差別暴露出了現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格機(jī)制存在不少問(wèn)題需要政府加以解決。 6 表 32 經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際價(jià)格構(gòu)成要素 序號(hào) 收費(fèi)部 門(mén) 收費(fèi)項(xiàng)目 收費(fèi)比例 備注 1 地稅部門(mén) 營(yíng)業(yè)稅 5% 以營(yíng)業(yè)額計(jì)征 城市建設(shè)維護(hù)稅 7% 同上 教育附加稅 3% 同上 印花稅 5% 同上 2 水利部門(mén) 水利專(zhuān)項(xiàng)資金 3 元∕ M2 以占地面積計(jì)征 3 電業(yè)部門(mén) 用電增容費(fèi) 元∕ M2 驗(yàn)表費(fèi) 1000 元∕棟 4 文化部門(mén) 文物勘察費(fèi) 元∕ M2 以占地面積計(jì)征 5 人防部門(mén) 人防工程費(fèi) 7 元∕ M2 以建筑面積計(jì)征 6 財(cái)政部門(mén) 房地產(chǎn)交易契稅 2% 以成交額計(jì)征 7 房產(chǎn)交管部門(mén) 房地產(chǎn)交易代理費(fèi) 200 元∕宗 房地產(chǎn)交易管理費(fèi) 6‰ 以成交額計(jì)征 8 市政工程管理部門(mén) 排污費(fèi) 元∕ M2 以建筑面積計(jì)征 供水工程建設(shè)費(fèi) 元∕ M2 同上 破道費(fèi) 元∕ M2 同上 占道費(fèi) 元∕ M2 以建筑面積計(jì)征 綠化費(fèi) 1 元∕ M2 以占地面積計(jì)征 9 建材管理部門(mén) 墻體改革專(zhuān)項(xiàng)資金 10 元∕ M2（框架） 以建筑面積計(jì)征 7 元∕ M2（磚混） 10 規(guī)劃管理部門(mén) 規(guī)劃管理費(fèi) 2‰ 以小區(qū)總投資額 11 招投標(biāo)管理辦公室 招投標(biāo)管理費(fèi) 12% 建 筑安裝造價(jià)計(jì) 12 地質(zhì)部門(mén) 地質(zhì)勘查費(fèi) 元∕ M2 以土地面積計(jì)征 13 預(yù)算管理部門(mén) 預(yù)算編審費(fèi) ‰ 以小區(qū)總投資額 14 開(kāi)發(fā)商收取的費(fèi)用 購(gòu)房戶(hù)入住費(fèi) 100 元∕戶(hù) 暖氣管道開(kāi)口費(fèi) 35 元∕ M2 以建筑面積計(jì)征 15 地震部門(mén) 抗震審核費(fèi) 元∕ M2 以土地面積計(jì)征 16 建筑質(zhì)量監(jiān)督部門(mén) 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) ‰ 以建筑面積計(jì)征 資料來(lái)源：許付科 .持續(xù)發(fā)展中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房存在的問(wèn)題及對(duì)策 [J].中國(guó)房地產(chǎn)研究，第 103頁(yè) 2021（ 1） 4 烏魯木齊市經(jīng)濟(jì) 適用房?jī)r(jià)格分析 根據(jù)新計(jì)價(jià)房 [2021]962 號(hào)文件，《關(guān)于下達(dá)烏魯木齊市經(jīng)濟(jì)適用住房指導(dǎo)價(jià)及有關(guān)規(guī)定的通知》的規(guī)定，首府四級(jí)地經(jīng)濟(jì)適用房指導(dǎo)價(jià)平均每平方米在1635 元，五級(jí)地 1550 元、六級(jí)地 1460 元，房?jī)r(jià)最高在指導(dǎo)價(jià)基礎(chǔ)上上浮不得超過(guò) 5％。根據(jù)《烏魯木齊市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》規(guī)定， 2021年開(kāi)始，四級(jí)地將不再允許建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房主要建造在五級(jí)、六級(jí)地，據(jù)此推算首府 2021 年經(jīng)濟(jì)適用房指導(dǎo)價(jià)平均在 14601550 元左右。 7 烏魯木齊市經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格 變化情況 分析 從 2021 年以 來(lái)，烏魯木齊市住房市場(chǎng)可以分為兩個(gè)階段，第一階段從 2021年到 2021 年，在這五年中 ,不論是商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格變化都不是很大，每年有上漲但都是小浮動(dòng)穩(wěn)定上漲。 第二階段從 2021 年 至今。 2021 年起烏魯木齊市房?jī)r(jià) 開(kāi)始 大幅上漲 ， 據(jù) 新疆房地產(chǎn)信息網(wǎng)的 數(shù)據(jù)顯示 ， 2021 年的年住宅的價(jià)格為 1550 元 / M2，到了 2021 年上升為 2150 元 /M2，增加了 %； 經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格由 2021 年的 1200 元 /M2增加到 2021 年的 1550/ M2，增加 %， 見(jiàn)圖 31。 圖中可見(jiàn)， 經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展與 商品房 價(jià) 格變化表現(xiàn)出高度 關(guān)聯(lián)， 變化方向與幅度具有明顯的 一致性。 050010001500202125002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年經(jīng)濟(jì)適用房商品房 圖 31 歷年經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格與商品房?jī)r(jià)格趨勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源： 新疆房地產(chǎn)信息網(wǎng)和作者計(jì)算 由于新疆是全國(guó)房改 起步最晚的 省區(qū) ，在落實(shí)國(guó)家相關(guān) 的住房政策過(guò)程中還比較滯后
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