【文章內容簡介】 成租賃市場火爆，村民和村集體相當一部分收入來自地租、房租。三是保留了傳統(tǒng)的`民俗?！俺侵写濉钡拇嬖冢陀^上為北侖習俗提供了傳承下去的土壤，北侖民俗是浙東文化的組成部分，具有一定的歷史文化價值。（二）存在的問題。“城中村”在北侖開發(fā)開放進程中發(fā)揮獨特的作用，但同時存在相當多的問題，而且是問題多于作用。違章建筑多。由于“城中村”租房炙手可熱，受利益驅使，亂搭建、亂加蓋等違章建筑十分普遍，多年來這些違章建筑一直存在，并沒有得到有效查處，給“城中村”下步改造帶來巨大壓力。環(huán)境狀況差。由于“城中村”居住大量外來務工人員，居住環(huán)境不堪重負?！俺侵写濉惫珟豢叭肽浚旧蠜]有水沖洗，大多沒有照明，甚至沒有門窗?！俺侵写濉崩洹⒄緮?shù)量不夠、質量也不高。“城中村”亂張貼現(xiàn)象相當普遍。“城中村”道路狹窄，通行困難?！俺侵写濉辈藞鲂l(wèi)生不佳，大多難以入腳。管理難度大?！俺侵写濉敝型鈦韯展ご蠖喑^本地村民，成分復雜?！俺侵写濉本Σ涣?，治安狀況差，案件頻發(fā)。計生、環(huán)衛(wèi)、市場管理等也都由村委會承擔，人手、經費都成問題，一個村一年的衛(wèi)生費都要幾十萬元，村里負擔相當重。交通功能弱。歷史上自發(fā)形成的“城中村”缺乏規(guī)劃，使得村內交通混亂，應急車輛無法通行，已對村民的生活安全構成了威脅。與此同時，“城中村”的存在也影響了城市道路的建設，產生了較多的“斷頭路”（如遼河路、淮河路、太河路等），極大地影響了城市交通功能?！俺侵写濉钡母脑鞂⒂辛徑獬菂^(qū)的交通條件。（一）“城中村”改造是推進城市化進程的需要。區(qū)委六屆八次全會提出全域城市化，這是加快我區(qū)推進城市化進程和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重大戰(zhàn)略部署。區(qū)第七次代表大會又進一步提出打造品質之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率達到75%以上，其中中心城區(qū)要突出“現(xiàn)代高端”?！俺侵写濉本褪浅菂^(qū)中的農村，而全域城市化是要把農村城市化，所以全域城市化的第一步，也是當務之急就是要進行大規(guī)模的“城中村”改造，否則全域城市化就無法談起。（二）“城中村”改造是創(chuàng)建文明城市的需要。嚴重影響北侖的對外形象。疏港高速沿線向家村、大路村、備碶村形象極其不佳，嚴重影響北侖入口形象；橫浦村附近是海上進入北侖的窗口，規(guī)劃已限制20余年，土地閑置嚴重，且規(guī)劃中濱海休閑公園、郵輪碼頭、雜貨碼頭均在此地，如不加以改造也影響城市的整體形象。（三）“城中村”改造是建設宜居城區(qū)的需要。中心城區(qū)的“城中村”毗鄰寬廣整潔的馬路與現(xiàn)代化的街區(qū)，村內卻雜亂地分布著缺乏規(guī)劃甚至是亂搭亂建的平房和樓房，街巷狹窄、地勢低洼，過量的外來低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在較大的安全和治安隱患，基礎設施很不配套，人居環(huán)境相對較差，“城中村”的存在已經越來越影響到城區(qū)的衛(wèi)生、治安等人居環(huán)境，與建設宜居城區(qū)不相適應，必須加以改造。（一）我區(qū)“城中村”改造的優(yōu)勢改造有成功先例。北侖中心城區(qū)典型的“城中村”整村改造有鳳洋村、五星村、鎮(zhèn)安村、下史村、千丈村等5個村，部分改造的有星陽村、橫浦村、高潮村、向村家。正進行改造的有隆順村。這其中困難叢叢，但也有許多經驗，如千丈村改造就比較成功。值得一提的是北侖目前進行的農房“兩改”進展順利，成效顯著，值得借鑒。農村股份制完善。北侖區(qū)始于2002年的農村股份制改革工作，現(xiàn)已基本完成，全區(qū)20多萬農民成了集體資產的股東，應當說北侖農村股份制改革走在全省、全國前列。農村股份制全面建立，使村集體資產量化到個人，村民不會因“城中村”改造失去股份，這個優(yōu)勢在全國全省來說還是比較明顯的，許多地方因股份制未建立或不完善，村民擔心自己權益受到損害而不愿意進行“城中村”改造。全區(qū)綜合實力強大。地區(qū)生產總值；財政收入；規(guī)模以上工業(yè)產值；實際利用外資；固定資產投資等指標排名居省市前列，總體發(fā)展水平躋身全省前列，現(xiàn)正邁向全國第一方陣?！俺侵写濉备脑煨枰环频娜肆?、物力、財力，沒有實力則談不上“城中村”改造，北侖綜合實力不斷增強為“城中村”改造提供了有力支撐。（二）我區(qū)“城中村”改造的面臨的困難村民期望的問題。大多數(shù)村民希望進行“城中村”改造，但對改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一賠一（合法非法都要算在內），原地安置，市價賠償（區(qū)內高檔小區(qū)市價），原建后拆。而目前上述要求都很難達到。政策時效的問題。前后政策差異大，同一時期也有政策寬松不一現(xiàn)象。政策不調整不可能，調整幅度過大，又造成先前改造對象的心里不平衡，從而引發(fā)矛盾，這是二難的選擇。同一時期也有政策寬松不一則直接造成不公平現(xiàn)象，使正在進行的改造很難進行。安置落實的問題。我區(qū)目前安置有現(xiàn)金補償或調產安置二類，絕大多數(shù)村民選擇的是調產安置。問題是安置房都是先拆后建，過渡期長的達到5—6年之久，而每個村民每月過渡補償費目前是300多元，每戶不超過700元的過渡費無法租到象樣的房子，何況村民還失去了原有的房租，收入減少。安置房地點大多與原有居住地有一定距離，村民也不滿意。區(qū)內原有的安置房檔次都不高，問題還很多，如高鳳新村、濱海錦園，村民反映強烈。由于用地緊張，以后的安置房的都是高層電梯房，如隆順村安置房，而村民最好選擇樓梯房。資金缺口的問題。據(jù)初步測算，按照現(xiàn)行拆遷安置政策，若對15個“城中村”全部改造，收支相抵，大約需虧損60億元，這給區(qū)級財政帶來很大的壓力。即使是部分村采取整治辦法，每戶需要2萬元，鎮(zhèn)安、五星、備碶、沿海、永豐5個村按10318戶計算，約需整治經費2。1億元。社會輿論的問題。目前整個社會輿論對“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆遷，都一味指責當?shù)卣?，如果發(fā)生事件，干部則要承擔嚴重后果，基層街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)已經很難開展工作，一些群眾則漫天要價，各地最?！搬斪討簟睂映霾桓F，許多群眾已經到了完全不講理的地步。老年房等的問題。老年房是北侖一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆順村則取消了老年安置房，代之為房票、貨幣補貼、人頭方式，但老年村民并不領情，多次到區(qū)、街道上訪過。另農村祖堂（祖屋）也是一大問題，“城中村”散落著大量祖堂（祖屋），如隆順村就有大大小小祖堂（祖屋）28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂（祖屋），就是現(xiàn)在正進行的隆順村改造也興建了規(guī)模不小的祖堂，可是將來的“城中村”改造卻很難找到一塊地方去興建這樣祖堂了。其它問題：“城中村”拆遷后，大量外來務工人員失去廉價居住房，難以維持生計，企業(yè)反映招工更難。如新碶環(huán)衛(wèi)站現(xiàn)有員工500多名，按要求下步要達到1000名左右，但因沒法安排宿舍，很難招到新員工?！俺侵写濉备脑旌螅迕袷チ嗽瓉碜饨饋碓?，收入減少，雖然拆遷能得到賠償，但許多村民沒有理財觀念，一夜暴富后結局各異，村里也同樣涉及到后繼發(fā)展的問題。（一）保障百姓權益?！俺侵写濉备脑炱鋵嵤抢麧櫾俜峙洌壳氨眮觥俺侵写濉备脑觳豢赡茏龅劫Y金平衡，必要的投入是肯定的，但如果過多投入對其它的百姓又不公平，所以要找到一個平衡點。對于“城中村”村民關心的安置先行、安置房質量、貨幣安置價格、老年村民補貼等熱點問題要全盤考慮，制定政策要反復醞釀，讓絕大多數(shù)村民能夠接受，然后才實施?！俺侵写濉备脑焓且豁椫卮蟮拿裆こ?，要讓“城中村”的村民體會到政府溫暖。（二）著手統(tǒng)一運作。“城中村”改造工作應在區(qū)委區(qū)政府統(tǒng)一領導下，采用部門分工負責的方式進行，其中，征地、拆遷、配套建設按現(xiàn)有職能分工執(zhí)行。村莊整治改造工作由新碶街道牽頭，規(guī)劃、國土、城管等部門配合，“城中村”整治改造中的與新農村建設有關體制創(chuàng)新等工作由新村辦牽頭實施?！俺侵写濉备脑熘猩婕俺鞘械缆返扰涮自O施建設費用，按原有支出渠道列支?！俺侵写濉备脑焖栀Y金由區(qū)財政負責統(tǒng)收統(tǒng)支?！俺侵写濉备脑熨Y金需要作一個中長期預算，分期實施。（三）進行分類改造。第一類：整體拆遷重建型，包括千丈、星陽、隆順、鳳洋（新涼亭）、橫浦（駱亞線北）5個村，這類城中村總體人居環(huán)境較差，地勢相對較低，交通瓶頸明顯，嚴重影響城區(qū)總體形象，整體拆遷后可提高土地利用率、提升城市核心區(qū)塊的整體形象。第二類：周邊整治完善型，包括大路、向家、貝碶、小山和高潮5個村，這類城中村總體人居環(huán)境尚可，局部存在交通節(jié)點，但有些區(qū)塊主要道路周邊建筑形態(tài)較差，影響市容市貌。開發(fā)之后，有利于消除交通瓶頸，改善市容市貌，整體提升區(qū)塊形象。建議此類區(qū)塊可通過村集體股份合作社統(tǒng)一開發(fā)店鋪的形式實施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村級集體經濟收入和實現(xiàn)農民創(chuàng)收的作用。第三類：保留完善整合型，包括鎮(zhèn)安、五星、備碶、沿海、永豐5個村，以及鳳洋安置新村。這一類鎮(zhèn)安、五星、鳳洋大部、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的農民住宅，建筑質量較高，內部設施完善，適當整合即可。新大路兩側內大路、貝碶村大多數(shù)建筑系90年代以后拆遷安置房，也以內部設施整修，完善基礎設施、方便居民出行、解決立面形象，按照新農村示范村建設模式予以整治為主。備碶地塊近期不符合開發(fā)條件，永豐、沿海大部四面已被工廠包圍，建筑密度很高，近期也不具備開發(fā)條件，逐步改善村民居住環(huán)境。另外，對老街區(qū)塊設想同步考慮城市設計，盡可能按老街坊風格實施改造，努力實現(xiàn)老街區(qū)的改造更新與延續(xù)歷史文脈的有機結合，盡可能把它建設成為具有寧波“城隍廟（老外灘）”或上?！靶绿斓亍憋L格的商業(yè)步行街區(qū)。（四）做好持續(xù)發(fā)展?！俺侵写濉备脑爝^程中，村級部分二產、三產用房也面臨拆遷，集體經濟有所影響；少數(shù)已轉制的民營企業(yè)廠房也面臨拆遷，搬遷壓力較大。為此，應充分考慮給予村級二產、三產用地和民營企業(yè)工業(yè)用地補償，以鞏固和發(fā)展村級集體經濟。（五）處理關聯(lián)問題。大規(guī)模拆遷以后，“城中村”外來人口居住問題也需配套解決，由無序出租農民住宅為主，轉向集中建造外來人口居住地來有序解決外來人口居住問題?！俺侵写濉备脑煺f起難，做起來更難，可謂是目前各級黨委政府的天下第一難事，根本沒有什么靈丹妙方，但如果不去推進，那些“城中村”就永遠存在。實際證明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被動，改造成本越高，改造難度和風險越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市綜合管理秩序也就越早統(tǒng)一。目前北侖“城中村”問題突出，但也有優(yōu)勢，相信在黨委政府的大力投入、科學運作下，通過艱苦努力，“城中村”改造必然有新的進展。改造調研報告篇六所謂“城中村”是指在城市建成區(qū)范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊，亦稱為“都市里的村莊”。在城市建成區(qū)范圍內，“城中村”仍保留農村體制，使用集體土地，并以村民委員會為組織形式，具有農村和城市雙重特征?！俺侵写濉笔俏覈鞘谢M程快速發(fā)展的結果。城市化發(fā)展的同時，一些處于城鄉(xiāng)結合部的村莊逐步融入城區(qū)，成為“城中有村，村里有城，村外現(xiàn)代化，村里臟亂差”的地區(qū)。這些村莊在城市化發(fā)展的進程中做出重大貢獻甚至犧牲的同時，也帶來了一系列的負面問題。比如，“城中村”在從鄉(xiāng)村向城市轉變過程中，因土地、戶籍、人口等多方面均屬城鄉(xiāng)二元管理體制，沒有完全納入城市統(tǒng)一規(guī)劃、建設和管理，其發(fā)展有很大的自發(fā)性和盲目性，在生產方式、生活方式、景觀建設等各方面仍保留濃厚的農民特征，因而影響了城市基礎設施布局，乃至城市整體規(guī)劃的實施。由于“城中村”的土地及房屋的性質有別于國有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的農民身份，“城中村”問題已經成為我國很多城市發(fā)展面臨的一個大難題。大量的“城中村”存在于都市之中，給城市建設和管理帶來很大的負面影響，而改造“城中村”的難度極大，因此如何改造“城中村”，是全國各大城市都正在面臨的重大課題。村特征，我市面臨改造的城中村包括：東長壽、西長壽、東名村、蘆新村、東楊家莊等。（1）、村落規(guī)劃落后，問題明顯，居民住宅設計標準低，多為平房或獨院二層樓房，土地占用量大，管理混亂。（2）、基礎設施不完備，影響居民的生活質量。首先，供暖及供水設施不完善，村民現(xiàn)在依然是依靠自己燃煤取暖，另外，排水設施不完備也是居民生活的一大隱患。其次，周圍垃圾堆積，環(huán)境臟、亂、差，垃圾處理設施少。（4）村民對項目建設無把握，擔心項目在運作過程中擱淺，造成損失；（5）村民在“城中村”改造后的養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)方面難以保障?！俺侵写濉备脑斓母灸康氖峭ㄟ^各村自籌資金，將各村集體所有制土地通過開發(fā)、招商引資的形式轉化成可進入市場交易的商品房屋，以便在最少損害村民利益的情況下，最大限度的發(fā)揮土地的價值進行城市建設。因此，集體土地所有權的轉化利用是“城中村”改造的核心問題，也是解決“城中村”改造中土地轉化首先關注的問題。（一）集體土地轉換作價出資的法律可行性及操作必須是依法取得土地使用權（國有土地使用權）；土地使用權應當按照規(guī)定進行價格評估后作價入股；土地使用權作價入股，該土地使用權應當無負擔。也就是說該土地使用權作價入股后仍然沒有受到如抵押或其他形式的限制。解決方案：村民不以集體土地使用權直接出資，而是以通過有關征地手續(xù)及費用作程序性處理，實現(xiàn)集體土地