【文章內(nèi)容簡介】 莞城、東城、南城和萬江這 4 個鎮(zhèn)，同并為東 莞市區(qū)，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃（當(dāng)然，這 4 個鎮(zhèn)的獨(dú)立的行政體制仍然存在，也不存在主城區(qū)這個 區(qū)級行政架構(gòu)），東莞下死力建設(shè)了東莞大道，并以東莞大道為軸心，全面疏通了道路體系，以貫通東莞市區(qū)各鎮(zhèn)，結(jié)束了市區(qū)各鎮(zhèn)之間只能以兩車道的鄉(xiāng)間小道貫通的歷史。（各位不 要嘲笑，直到今時(shí)今日，中山市仍是這個調(diào)調(diào)。）與佛山相類似，各種基礎(chǔ)設(shè)施在城區(qū)拔地 而起，區(qū)域居住環(huán)境大幅度改善，從而開始吸引東莞各鎮(zhèn)的富裕群體向城區(qū)集中。樓市當(dāng)然 隨之大漲。如果我們把視野從南中國往北看，一個類似的例子，就是天津。天津的主城區(qū)在 03 年 前同樣可以用破爛形容，樓市也一直半死不活。在 03 年之后，天津人突然意識到了城市化 的重要性，開始著手打造他們的城區(qū)，因此也實(shí)現(xiàn)了樓市從 4000 到 10000 的飛躍。中國的二線城市，基本上有著一個相同的特點(diǎn)：那就是在本世紀(jì)初期，開始著手啟動新 城區(qū)建設(shè)，開始從單純的工業(yè)城市，向著城市化之路邁進(jìn)?；蛟S這是由于這些城市從本世紀(jì) 之初開始，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了人均可支配收入 3000 美元這個所謂的小康收入水平線，從流水線上 下來的土老板們，開始有了生活得更好的需求，因此城市化，就必然是當(dāng)?shù)卣牟欢x擇。當(dāng)集中政府的財(cái)力打造出一個全新的城區(qū)之后，必然會吸引當(dāng)?shù)氐母辉Ｈ后w和財(cái)富匯集，從 而更加推高新城區(qū)的地價(jià)和房價(jià)。理解了這個客觀規(guī)律，就可以理解，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線工業(yè) 城市，它們集中力量打造的新城區(qū)，必然會成功，也必定能實(shí)現(xiàn)財(cái)富的匯集效應(yīng)。反過來，經(jīng)濟(jì)落后的三線、四線城市，它們?nèi)绻噲D打造新城區(qū)，受財(cái)力所限，能實(shí)現(xiàn)的配套有限，因此提升的生活品質(zhì)也極其有限，對財(cái)富的吸引力也必定有限，因此往往會建出一座空城。這就是新城區(qū)建設(shè)背后的客觀規(guī)律。城市化進(jìn)程之 2 相對于正努力從大型工業(yè)區(qū)向宜居型新城市邁進(jìn)的二線城市來說，三線城市目前的主要 任務(wù)，還是好好的提升工業(yè)化的水平，完成原始積累。而一線城市的城市化任務(wù)，就是打造核心經(jīng)濟(jì)區(qū)，也就是 cbd。我算個小賬如下：一個稍有規(guī)模的新城區(qū)，占地至少應(yīng)有 10平方公里，也就是 15000 畝。征地成本在二線城市大致需要 80 萬/畝（考慮到絕沒有國有閑臵地，新城區(qū)建設(shè)必然要 征地，前述標(biāo)準(zhǔn)僅系針對征收農(nóng)村集體土地，如果是城市拆遷，更不得了），征地總投入要 達(dá)到 120 億。要完成 3 通一平，占地需大致占到 40%的比例，投入約 30 萬/畝，也就是投入 約 45 億，僅能得到 9000 畝的可建設(shè)用地；這個新城區(qū)還沒開張呢，165 個億先花掉了。然 后，生活設(shè)施配套，譬如學(xué)校醫(yī)院以及各色政府機(jī)構(gòu)等，需占去 25%以上的可建設(shè)用地，總 投資約需 5 億?，F(xiàn)在，只剩下 6700 畝左右的熟地可以賣錢，而政府方面的硬性投入已經(jīng)超 過 170 個億。如果不這么狠狠的花錢，那么打造出來的所謂新城區(qū)，與舊城區(qū)相比，將不具 有足夠的吸引力，不具有質(zhì)上的變化。這些成本折合到剩下的可建設(shè)用地上，大致達(dá)到 250 萬/畝的水平。上述這個花錢的過程，就是我們通常所說的土地一級開發(fā)。上面這個數(shù)字，250 萬/畝，是目前二線城市的通常的土地一級開發(fā)成本。在與政府談 判勾地的場合，具有通用性。大家一般都承認(rèn)這個 三線城市的財(cái)力有限，往往不能承擔(dān)這種規(guī)模的財(cái)政支出。雖然新城區(qū)可以逐年開發(fā)，但各項(xiàng)成本也是在逐年增加。尤其是征地成本，在新城區(qū)未成形時(shí)，可以以前述的 80 萬/ 畝的價(jià)位征到地，一旦新城區(qū)開始建設(shè)，立馬提升到 200 萬/畝左右的水平。因此三線城市 的所謂新城區(qū)，往往只能開始第一期工程，之后就極難推進(jìn)。這與它們的整體財(cái)政實(shí)力有限 有關(guān)，一旦它們的政府領(lǐng)導(dǎo)頭腦發(fā)熱，狂熱的推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)，必定會導(dǎo)致一場悲劇。一線城市早已經(jīng)完成從工業(yè)區(qū)向宜居型城市進(jìn)化的過程，相對于二線城市從 2000 年初 期才開始城市化相比，它們的起步的時(shí)間要更早。廣州大致在 95 年左右已經(jīng)開始城市化的 進(jìn)程，標(biāo)志性的事件就是從 90 年代后期開始的城中村改造。到 2000 年，廣州已經(jīng)基本完成 了工業(yè)外移的任務(wù)，標(biāo)志就是位于偏遠(yuǎn)蘿崗地區(qū)廣州開發(fā)區(qū)從那一年開始突飛猛進(jìn)，接收了 分散在廣州各地的幾乎所有零散工業(yè)，開發(fā)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)整天笑得和不攏嘴，卻沒有意識到這僅 僅只是城市化的必然。從 2000 年之后，廣州的主要精力就放在 cbd 的打造上，這同樣是城 市化的必然：已完成宜居型城市化進(jìn)程的一線城市，必須要打造一個核心經(jīng)濟(jì)區(qū)，以容納越 來越多的向它匯集的財(cái)富的交易需要。（附帶說一句，我一直認(rèn)為，寫字樓就是社會財(cái)富的 交易場所，只不過它的交易比商品零售要稍顯隱蔽而已）從 2000 年至今，廣州的城市化進(jìn) 程，就是珠江新城的變身歷程。這個歷程褒貶不一，批評的聲音比表揚(yáng)的聲音多得多。批評 者大多舉出深圳羅湖和上海浦東的例子，來責(zé)備廣州市的 cbd 建設(shè)，也就是城市化，速度太 慢。站在我的立場上，我認(rèn)為，一切建設(shè)都不能脫離背后的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。廣州市所匯聚的 財(cái)富，當(dāng)它只需要 200 萬平米的寫字樓進(jìn)行交易時(shí)，它就只能有目前的建設(shè)規(guī)模。不同于投 機(jī)盛行，并定位為區(qū)域金融中心的深圳和上海，更不用說匯集全國財(cái)富的北京，務(wù)實(shí)的廣州，確實(shí)只能承載起目前的 cbd 規(guī)模。城市規(guī)劃中國城市發(fā)展的歷程，大致遵循著一個相同的軌跡：工業(yè)化——居住化——cbd 化。絕 大多數(shù)的城市只能在完成工業(yè)化后，進(jìn)步到宜居型城市。cbd 只能在極少數(shù)的一線城市打造 成功。我們的城市化水平其實(shí)至今仍然相當(dāng)之低。要知道我們的改革開放至今也只有 30 年，工業(yè)化的道路走了 20 年，而房地產(chǎn)行業(yè)，因應(yīng)于城市從工業(yè)向居住這種功能轉(zhuǎn)變的需要，也進(jìn)入了快速增長通道。這個趨勢在短期內(nèi)不會改變，所以中國大多數(shù)完成了工業(yè)化的城市，其城市規(guī)劃的主要目的，就是完善居住環(huán)境，提供更多、更好的住宅，給從工業(yè)流水線上走 下來的各色人等居住。這是大環(huán)境，大背景，無可爭辯，不容反抗，順之者昌，逆之者亡。補(bǔ)充一個我個人對城市等級的劃分方式，一、二、三線城市的區(qū)分，用 gdp 來區(qū)分，一 般而言，人均 gdp 在 1 萬美元以上的，是 1 線城市；6000 美元以上的，是 2 線城市；3000 美元以上的，是 3 線城市。之下的都是在溫飽線上掙扎的城市。我們只要打開所有二線城市的總體規(guī)劃圖，基本都可以看到，最重要的規(guī)劃部分，永遠(yuǎn) 是新城區(qū)建設(shè)，也就是新的居住區(qū)建設(shè)。而打開所有三、四線城市的規(guī)劃圖，最重要的規(guī)劃 部分，一定是各色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而一線城市在規(guī)劃上就最重視 cbd 的建設(shè)。這是由于它們各自 發(fā)展的階段不同而造成的必然結(jié)果。但是，有相當(dāng)多的城市，無視自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，強(qiáng)行試 圖超越自己的發(fā)展階段，這必然導(dǎo)致悲劇。反面的例子相當(dāng)多，舉不勝舉。珠三角的反面典 型是江門。在 2000 年左右，工業(yè)化都沒有完成的時(shí)候，就強(qiáng)行要打造新城區(qū)，結(jié)果住宅銷 售速度極慢，連累了無數(shù)房地產(chǎn)公司。那一波開發(fā)潮里面，江門把最鄰近的佛山的知名地產(chǎn) 商全部忽悠了過去，這些地產(chǎn)商全都死在江門，造成的后果就是佛山從此再無本地房地產(chǎn)品 牌企業(yè)，成為珠三角 9 城里面唯一一個沒有本土地產(chǎn)品牌的城市。這里面的教訓(xùn)很多，很深 刻。我認(rèn)為，最關(guān)鍵，就是當(dāng)時(shí)佛山的地產(chǎn)投資人沒有看透江門這個城市所處的發(fā)展階段，不能理解經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律。這種水平的投資理念，即使不死在江門，也會死在其它地方。供求關(guān)系 關(guān)于供求關(guān)系的爭議很大，因?yàn)槌山粩?shù)是可以量化的數(shù)字，但需求數(shù)極難確定。我自己 來說，目前也沒有成型的思路。只有一些比較粗略的看法。一般而言，目前各大房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，所采取的供求關(guān)系計(jì)算模式，是用一手房和二手房的 總成交量，與辦理了預(yù)售登記的一手新增供應(yīng)量，進(jìn)行對比。一般而言，在本世紀(jì)，全國范 圍內(nèi)，新增供應(yīng)都會被消化干凈，開發(fā)商極少有賣不出去的房子。考察一個區(qū)域房地產(chǎn)市場 的活躍程度，主要是看二手房交易占全部交易量的比例。對珠三角 9 城來說，深圳的二手房