【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)管理公司而言，購買足夠的保險至為重要。一般應考慮購買如下保險：（1）財產(chǎn)一切險，承保范圍是保險單明細表中列明的保險財產(chǎn)因自然災害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失，包括指雷電、颶風、臺風、龍卷風等及其他人力不可抗拒的破壞力強大的自然現(xiàn)象，以及火災和爆炸；（2）第三者責任險，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)的直接損毀，依法應由被保險人支付的賠償金額。（3）物業(yè)管理責任險，即凡在工商行政管理部門登記注冊，取得合法資格的物業(yè)管理者，均可作為被保險人。該險種涵蓋了物業(yè)管理公司最為擔憂的各種責任風險，如公眾場所中的第三者責任；電梯扶梯責任；游泳池責任；廣告牌責任以及停車場責任等。理賠范圍不僅包括了物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失（依法應由物業(yè)公司承擔的經(jīng)濟賠償責任），還包括物業(yè)公司訴訟費用和為縮小或減少對第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失的賠償責任所支付必要的、合理的費用。商業(yè)物業(yè)停車場區(qū)域的車輛管理損毀風險的控制與預防 商業(yè)地產(chǎn)停車場的管理風險，主要集中在車輛管理損毀風險。，是指物業(yè)服務企業(yè)對停車場的經(jīng)營服務過程中，因管理停放的車輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來的風險。具體風險可能有：車輛停放期間車輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預知情形，諸如狂風暴雨等導致的車輛毀損。由于高檔商圈、寫字樓內(nèi)停放的車輛大多價值不菲，因此該類糾紛和訴訟將導致物業(yè)公司承擔不菲的賠償風險。物業(yè)公司是否應承擔賠償責任關(guān)鍵在于判斷停車服務關(guān)系是否構(gòu)成保管合同法律關(guān)系。依據(jù)公平原則，這方面司法實踐中已經(jīng)形成定論，即如果簽訂了特定物品的保管合同、所有人支付了保管費則構(gòu)成保管關(guān)系，無論出現(xiàn)何種情形，保管人即物業(yè)公司都要承擔賠償責任。否則就只是車位使用服務關(guān)系。但車位使用服務這一契約關(guān)系也要求物業(yè)公司必須盡到謹慎善良合理的管理義務。即使遭遇極端天氣也無法免責。2010年大雨造成廣州、北京等地一些商業(yè)樓盤發(fā)生地下停車場浸水事件，車主損失巨大，造成影響較大的群體性糾紛，我們代理的物業(yè)公司方面臨舉證難的窘境。因此，提請注意以下方面：（1）建立車位進場刷卡制度，并將車位服務合同性質(zhì)、停放服務的具體內(nèi)容和車輛停放人應注意的事項印制在停車憑證上。（2）完善停車場硬件，要求開發(fā)商、業(yè)主購買監(jiān)控設備，降低管理風險。（3）將停車場車輛停放服務的內(nèi)容制成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔車輛的保管責任等。(4)收取停放服務費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號或者電子卡應有可資查詢的存檔記錄。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處辦理相應的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。(5)因物業(yè)維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進行單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。(6)在異常天氣來臨時，需要及時廣播告知業(yè)主挪移車位，提前預備沙包等物，尤其注意商業(yè)物業(yè)的地下防空停車場，一般防空區(qū)域是有三防門的，及時放下此門便具有防毒、防水、防輻射的功能，日常管理時，不能只圖車輛通過的便利，用水泥封閉三防門下面的凹形閘口，而應當用易于挪動的木板或其他可以隨意搬動的材料封閉凹形閘口。(7)建立健全保安員日常巡查制度，保證一定的巡查密度，及時發(fā)現(xiàn)問題，排除潛在危險。對監(jiān)控設備要保證完好無損，對錄像資料要按照國家規(guī)定，保存至少30天。(8)購買保險，分散管理風險。三、物業(yè)管理企業(yè)的進場和撤場俗語常說“有始有終”。無論是住宅物業(yè)還是商用物業(yè)，物業(yè)公司管理都始于進場而終于撤場，雖然被動撤場在商業(yè)地產(chǎn)中較為少見，但物業(yè)進場、撤場不當所引發(fā)的糾紛和后續(xù)調(diào)處將會十分復雜。經(jīng)過對客戶蘇州開發(fā)區(qū)最大商業(yè)旅游建筑群、南京某重點大學校區(qū)、無錫最大購物中心、深圳南山區(qū)某大型商場等物業(yè)進場、退場的法律服務，我們認為物業(yè)企業(yè)對大型商業(yè)項目的進場和撤場應高度重視并注意風險防范。（一）物業(yè)的進場的類型與相關(guān)問題商業(yè)地產(chǎn)中依據(jù)進場時間不同分為“依前期物業(yè)管理協(xié)議的進場”和依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進場?！耙罁?jù)前期物業(yè)管理協(xié)議的進場” 協(xié)議的主體是開發(fā)商，所以交接對象也是開發(fā)商。因此在與開發(fā)商交接的情況下，進場前應當把握如下兩個原則，其一，審查開發(fā)商所移交的材料是否完備，是否真實。對移交的材料應當查實，如暫時未能移交及查實的，應當由開發(fā)商說明情況，取得開發(fā)商書面承諾書，要求其在承諾期限內(nèi)完成相關(guān)材料的交付義務。其二，物業(yè)公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)及實體性構(gòu)筑物一定要把好驗收關(guān)，否則因把關(guān)不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業(yè)公司帶來沉重的負擔。具體來說，應當注意以下幾個方面：（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，是否對小業(yè)主有減免費用、允許搭建改造承諾等以及對外承諾的商業(yè)配套設施等問題）。遣散租戶咨詢服務合同篇三后可持續(xù)性發(fā)展的必由之路。而要實現(xiàn)這一目標，切實提高物業(yè)管理水平是根本的基礎(chǔ)所在，因此，必須建立完善各項規(guī)章制度和內(nèi)部管理機制，明確管理工作中的責、權(quán)、利，使該管的事情有人管、能辦好的事情有人辦，務實避虛，一切工作都從實際需要出發(fā)、以解決問題為目的，扎扎實實的做好各項基礎(chǔ)工作。因此，為了建立完善內(nèi)部管理機制，我們將采用“走出去、引進來”的方式從實力強、水平高的物業(yè)公司 “取經(jīng)”，在汲取先進物業(yè)公司內(nèi)部管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合我們的實際情況，對部門每個管理崗位的職能、作用、工作范圍作了明確、具體的劃分，從而將各項工作細化到每個人，促進了各職能崗位工作的積極性、主動性和創(chuàng)造性，使各級管理人員在工作實踐中不斷得到鍛煉，業(yè)務、管理水平不斷得到提高。二、團結(jié)協(xié)作，提高服務意識。物業(yè)工作只有不斷提高服務意識、服務水平和服務質(zhì)量，才能最大限度的滿足商戶和業(yè)主的需求，在此基礎(chǔ)上才能穩(wěn)步提升物業(yè)收入，從而提高企業(yè)經(jīng)濟效益，樹立良好的企業(yè)形象。措施為：管理人員起好帶頭作用，培養(yǎng)員工良好的服務觀念、開展專業(yè)理論學習、加強業(yè)務培訓，使員工的服務意識和自身素質(zhì)得到不斷提高，管理人員切實指導好業(yè)務工作，上下形成了團結(jié)一致、務實高效的工作氛圍；為了能夠在物業(yè)服務的質(zhì)量上更上一個臺階，在今后的物業(yè)資質(zhì)評審中更上一個檔次，加強各類資料的查閱、收集、歸檔工作，按部門、形式、性質(zhì)等不同合理分類、存檔，方便對所需材料的及時查閱和利用；重視參加和開展形式各樣的培訓活動，安全消防知識、儀容儀表、禮儀禮節(jié)、設備原理、物業(yè)規(guī)范等業(yè)務培訓，使全體員工的服務意識和業(yè)務素質(zhì)得到不斷提高；抓好各項規(guī)章制度的落實，促進各項工作迅速有效的開展，建立檢查監(jiān)督工作機制，做到獎懲分明。三、節(jié)能降耗、科學安排人員，提高管理效益。針對采購工作是節(jié)能降耗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施嚴格的監(jiān)控制度，在常置易耗品的采購過程中建立供貨廠家詳細資料并與供貨單位建立長期供貨關(guān)系，同時，依托財務、辦公室、成本部經(jīng)常做市場調(diào)查，盡可能找到源頭供貨商，通過考核物業(yè)人員，以滿足日常工作開展需要為前提，合理設置崗位和人員，對各崗位排班精細調(diào)整，使企業(yè)人力成本降低，開展修舊利廢活動，在辦公用品領(lǐng)用上嚴格控制，保潔把舊拖把3個拆開合成1個接著用，工程把報廢設備中能用的零件拆洗后再加以利用，值班人員在不影響經(jīng)營的情況下分區(qū)控制，做到不必開的燈不開、能少開的少開，包干區(qū)域做到人走燈熄、水停，并用獎懲規(guī)定加以約束，達到降低消耗的目的。同時，對能分表計量的設備進行安表計量，對各類能耗設備掌握詳細數(shù)據(jù)，采取有效方法降低水、電等能耗。四、團隊建設工作現(xiàn)有員工隊伍整體業(yè)務技術(shù)含量低，在今后的工作中要加強對高技術(shù)、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲備技術(shù)人才。首先，加強全體員工的培訓、學習，在提高服務意識、水平及質(zhì)量的基礎(chǔ)上繼續(xù)完善規(guī)章制度和資料管理，以期在資質(zhì)的評審上一個臺階；其次，因事設崗，按照工作需要和物業(yè)管理有關(guān)標準設立工作崗位，明確崗位結(jié)構(gòu)比例，以避免出現(xiàn)行政、后勤人員多，專業(yè)技術(shù)人才少的問題；因崗定責，將工作、任務層層分解，落實到崗，不留責任空白區(qū)，避免相互扯皮、推諉。再次，爭取樹立品牌服務，利用“蜀信物業(yè)”品牌，在市場競爭中取得優(yōu)勢，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，創(chuàng)造機會在從先進的物業(yè)公司學習其先進的管理、經(jīng)營方法和經(jīng)驗，在全面提高服務水平的基礎(chǔ)上，打造出自身的物業(yè)管理新品牌。五、客服中心實行規(guī)范化作業(yè)，從整體的著裝，禮貌用語進行規(guī)范。對業(yè)主提出的各類投訴及時處理及回訪，做到客戶真正的滿意。公司內(nèi)部文件資料做好相應的傳閱及歸檔。認真對待每個員工的工作言行衡量其個人工作能力。六、確保商業(yè)項目及公司辦公樓整體安全及各類突發(fā)事件的處理要求，蜀信物業(yè)公司展開全方面的培訓，對日常進出的人員嚴格實行外來人員訪客登記制度。對安全監(jiān)控設施設備做好日常保養(yǎng)維護，確保正常使用。七、部門員工在做好日常工作的同時將積極協(xié)助項目開展經(jīng)營拓展工作，同時嚴格要求各部門的日常服務工作，爭取一個質(zhì)的改變使商業(yè)運營部服務更深入到客戶生活中，得到客戶的認可。八、做好商業(yè)街設施設備完好運行正常率95%以上。公平公正的衡量員工的工作質(zhì)量，做好員工的思想溝通及培訓工作。形成書面材料存檔。九、完善停車場設備系統(tǒng)工程安裝工作，確保2014年停車場安全，有序情況下，提高費用的收繳率。十、對蜀信物業(yè)各部門日常工作實施量化，有效，可行的監(jiān)管和考核，確保商業(yè)街的日常管理工作，確保商家正常經(jīng)營。十一、對已竣工工程配合做好移交接收管理工作及交付客戶，