【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)管理公司而言，購買足夠的保險至為重要。一般應(yīng)考慮購買如下保險：（1）財產(chǎn)一切險，承保范圍是保險單明細(xì)表中列明的保險財產(chǎn)因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失，包括指雷電、颶風(fēng)、臺風(fēng)、龍卷風(fēng)等及其他人力不可抗拒的破壞力強大的自然現(xiàn)象，以及火災(zāi)和爆炸；（2）第三者責(zé)任險，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)的直接損毀，依法應(yīng)由被保險人支付的賠償金額。（3）物業(yè)管理責(zé)任險，即凡在工商行政管理部門登記注冊，取得合法資格的物業(yè)管理者，均可作為被保險人。該險種涵蓋了物業(yè)管理公司最為擔(dān)憂的各種責(zé)任風(fēng)險，如公眾場所中的第三者責(zé)任；電梯扶梯責(zé)任；游泳池責(zé)任；廣告牌責(zé)任以及停車場責(zé)任等。理賠范圍不僅包括了物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失（依法應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)的經(jīng)濟賠償責(zé)任），還包括物業(yè)公司訴訟費用和為縮小或減少對第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失的賠償責(zé)任所支付必要的、合理的費用。商業(yè)物業(yè)停車場區(qū)域的車輛管理損毀風(fēng)險的控制與預(yù)防 商業(yè)地產(chǎn)停車場的管理風(fēng)險，主要集中在車輛管理損毀風(fēng)險。，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停車場的經(jīng)營服務(wù)過程中，因管理停放的車輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來的風(fēng)險。具體風(fēng)險可能有：車輛停放期間車輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預(yù)知情形，諸如狂風(fēng)暴雨等導(dǎo)致的車輛毀損。由于高檔商圈、寫字樓內(nèi)停放的車輛大多價值不菲，因此該類糾紛和訴訟將導(dǎo)致物業(yè)公司承擔(dān)不菲的賠償風(fēng)險。物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任關(guān)鍵在于判斷停車服務(wù)關(guān)系是否構(gòu)成保管合同法律關(guān)系。依據(jù)公平原則，這方面司法實踐中已經(jīng)形成定論，即如果簽訂了特定物品的保管合同、所有人支付了保管費則構(gòu)成保管關(guān)系，無論出現(xiàn)何種情形，保管人即物業(yè)公司都要承擔(dān)賠償責(zé)任。否則就只是車位使用服務(wù)關(guān)系。但車位使用服務(wù)這一契約關(guān)系也要求物業(yè)公司必須盡到謹(jǐn)慎善良合理的管理義務(wù)。即使遭遇極端天氣也無法免責(zé)。2010年大雨造成廣州、北京等地一些商業(yè)樓盤發(fā)生地下停車場浸水事件，車主損失巨大，造成影響較大的群體性糾紛，我們代理的物業(yè)公司方面臨舉證難的窘境。因此，提請注意以下方面：（1）建立車位進(jìn)場刷卡制度，并將車位服務(wù)合同性質(zhì)、停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項印制在停車憑證上。（2）完善停車場硬件，要求開發(fā)商、業(yè)主購買監(jiān)控設(shè)備，降低管理風(fēng)險。（3）將停車場車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等。(4)收取停放服務(wù)費，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時間和車輛的牌號或者電子卡應(yīng)有可資查詢的存檔記錄。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。(5)因物業(yè)維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進(jìn)行單獨圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。(6)在異常天氣來臨時，需要及時廣播告知業(yè)主挪移車位，提前預(yù)備沙包等物，尤其注意商業(yè)物業(yè)的地下防空停車場，一般防空區(qū)域是有三防門的，及時放下此門便具有防毒、防水、防輻射的功能，日常管理時，不能只圖車輛通過的便利，用水泥封閉三防門下面的凹形閘口，而應(yīng)當(dāng)用易于挪動的木板或其他可以隨意搬動的材料封閉凹形閘口。(7)建立健全保安員日常巡查制度，保證一定的巡查密度，及時發(fā)現(xiàn)問題，排除潛在危險。對監(jiān)控設(shè)備要保證完好無損，對錄像資料要按照國家規(guī)定，保存至少30天。(8)購買保險，分散管理風(fēng)險。三、物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)場和撤場俗語常說“有始有終”。無論是住宅物業(yè)還是商用物業(yè)，物業(yè)公司管理都始于進(jìn)場而終于撤場，雖然被動撤場在商業(yè)地產(chǎn)中較為少見，但物業(yè)進(jìn)場、撤場不當(dāng)所引發(fā)的糾紛和后續(xù)調(diào)處將會十分復(fù)雜。經(jīng)過對客戶蘇州開發(fā)區(qū)最大商業(yè)旅游建筑群、南京某重點大學(xué)校區(qū)、無錫最大購物中心、深圳南山區(qū)某大型商場等物業(yè)進(jìn)場、退場的法律服務(wù)，我們認(rèn)為物業(yè)企業(yè)對大型商業(yè)項目的進(jìn)場和撤場應(yīng)高度重視并注意風(fēng)險防范。（一）物業(yè)的進(jìn)場的類型與相關(guān)問題商業(yè)地產(chǎn)中依據(jù)進(jìn)場時間不同分為“依前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場”和依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場。“依據(jù)前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場” 協(xié)議的主體是開發(fā)商，所以交接對象也是開發(fā)商。因此在與開發(fā)商交接的情況下，進(jìn)場前應(yīng)當(dāng)把握如下兩個原則，其一，審查開發(fā)商所移交的材料是否完備，是否真實。對移交的材料應(yīng)當(dāng)查實，如暫時未能移交及查實的，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商說明情況，取得開發(fā)商書面承諾書，要求其在承諾期限內(nèi)完成相關(guān)材料的交付義務(wù)。其二，物業(yè)公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)及實體性構(gòu)筑物一定要把好驗收關(guān)，否則因把關(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會給物業(yè)公司帶來沉重的負(fù)擔(dān)。具體來說，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個方面：（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，是否對小業(yè)主有減免費用、允許搭建改造承諾等以及對外承諾的商業(yè)配套設(shè)施等問題）。遣散租戶咨詢服務(wù)合同篇三后可持續(xù)性發(fā)展的必由之路。而要實現(xiàn)這一目標(biāo)，切實提高物業(yè)管理水平是根本的基礎(chǔ)所在，因此，必須建立完善各項規(guī)章制度和內(nèi)部管理機制，明確管理工作中的責(zé)、權(quán)、利，使該管的事情有人管、能辦好的事情有人辦，務(wù)實避虛，一切工作都從實際需要出發(fā)、以解決問題為目的，扎扎實實的做好各項基礎(chǔ)工作。因此，為了建立完善內(nèi)部管理機制，我們將采用“走出去、引進(jìn)來”的方式從實力強、水平高的物業(yè)公司 “取經(jīng)”，在汲取先進(jìn)物業(yè)公司內(nèi)部管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合我們的實際情況，對部門每個管理崗位的職能、作用、工作范圍作了明確、具體的劃分，從而將各項工作細(xì)化到每個人，促進(jìn)了各職能崗位工作的積極性、主動性和創(chuàng)造性，使各級管理人員在工作實踐中不斷得到鍛煉，業(yè)務(wù)、管理水平不斷得到提高。二、團結(jié)協(xié)作，提高服務(wù)意識。物業(yè)工作只有不斷提高服務(wù)意識、服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，才能最大限度的滿足商戶和業(yè)主的需求，在此基礎(chǔ)上才能穩(wěn)步提升物業(yè)收入，從而提高企業(yè)經(jīng)濟效益，樹立良好的企業(yè)形象。措施為：管理人員起好帶頭作用，培養(yǎng)員工良好的服務(wù)觀念、開展專業(yè)理論學(xué)習(xí)、加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使員工的服務(wù)意識和自身素質(zhì)得到不斷提高，管理人員切實指導(dǎo)好業(yè)務(wù)工作，上下形成了團結(jié)一致、務(wù)實高效的工作氛圍；為了能夠在物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量上更上一個臺階，在今后的物業(yè)資質(zhì)評審中更上一個檔次，加強各類資料的查閱、收集、歸檔工作，按部門、形式、性質(zhì)等不同合理分類、存檔，方便對所需材料的及時查閱和利用；重視參加和開展形式各樣的培訓(xùn)活動，安全消防知識、儀容儀表、禮儀禮節(jié)、設(shè)備原理、物業(yè)規(guī)范等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使全體員工的服務(wù)意識和業(yè)務(wù)素質(zhì)得到不斷提高；抓好各項規(guī)章制度的落實，促進(jìn)各項工作迅速有效的開展，建立檢查監(jiān)督工作機制，做到獎懲分明。三、節(jié)能降耗、科學(xué)安排人員，提高管理效益。針對采購工作是節(jié)能降耗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施嚴(yán)格的監(jiān)控制度，在常置易耗品的采購過程中建立供貨廠家詳細(xì)資料并與供貨單位建立長期供貨關(guān)系，同時，依托財務(wù)、辦公室、成本部經(jīng)常做市場調(diào)查，盡可能找到源頭供貨商，通過考核物業(yè)人員，以滿足日常工作開展需要為前提，合理設(shè)置崗位和人員，對各崗位排班精細(xì)調(diào)整，使企業(yè)人力成本降低，開展修舊利廢活動，在辦公用品領(lǐng)用上嚴(yán)格控制，保潔把舊拖把3個拆開合成1個接著用，工程把報廢設(shè)備中能用的零件拆洗后再加以利用，值班人員在不影響經(jīng)營的情況下分區(qū)控制，做到不必開的燈不開、能少開的少開，包干區(qū)域做到人走燈熄、水停，并用獎懲規(guī)定加以約束，達(dá)到降低消耗的目的。同時，對能分表計量的設(shè)備進(jìn)行安表計量，對各類能耗設(shè)備掌握詳細(xì)數(shù)據(jù)，采取有效方法降低水、電等能耗。四、團隊建設(shè)工作現(xiàn)有員工隊伍整體業(yè)務(wù)技術(shù)含量低，在今后的工作中要加強對高技術(shù)、高能力人才的引進(jìn)，并通過培訓(xùn)挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲備技術(shù)人才。首先，加強全體員工的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，在提高服務(wù)意識、水平及質(zhì)量的基礎(chǔ)上繼續(xù)完善規(guī)章制度和資料管理，以期在資質(zhì)的評審上一個臺階；其次，因事設(shè)崗，按照工作需要和物業(yè)管理有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立工作崗位，明確崗位結(jié)構(gòu)比例，以避免出現(xiàn)行政、后勤人員多，專業(yè)技術(shù)人才少的問題；因崗定責(zé)，將工作、任務(wù)層層分解，落實到崗，不留責(zé)任空白區(qū)，避免相互扯皮、推諉。再次，爭取樹立品牌服務(wù)，利用“蜀信物業(yè)”品牌，在市場競爭中取得優(yōu)勢，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，創(chuàng)造機會在從先進(jìn)的物業(yè)公司學(xué)習(xí)其先進(jìn)的管理、經(jīng)營方法和經(jīng)驗，在全面提高服務(wù)水平的基礎(chǔ)上，打造出自身的物業(yè)管理新品牌。五、客服中心實行規(guī)范化作業(yè)，從整體的著裝，禮貌用語進(jìn)行規(guī)范。對業(yè)主提出的各類投訴及時處理及回訪，做到客戶真正的滿意。公司內(nèi)部文件資料做好相應(yīng)的傳閱及歸檔。認(rèn)真對待每個員工的工作言行衡量其個人工作能力。六、確保商業(yè)項目及公司辦公樓整體安全及各類突發(fā)事件的處理要求，蜀信物業(yè)公司展開全方面的培訓(xùn)，對日常進(jìn)出的人員嚴(yán)格實行外來人員訪客登記制度。對安全監(jiān)控設(shè)施設(shè)備做好日常保養(yǎng)維護(hù)，確保正常使用。七、部門員工在做好日常工作的同時將積極協(xié)助項目開展經(jīng)營拓展工作，同時嚴(yán)格要求各部門的日常服務(wù)工作，爭取一個質(zhì)的改變使商業(yè)運營部服務(wù)更深入到客戶生活中，得到客戶的認(rèn)可。八、做好商業(yè)街設(shè)施設(shè)備完好運行正常率95%以上。公平公正的衡量員工的工作質(zhì)量，做好員工的思想溝通及培訓(xùn)工作。形成書面材料存檔。九、完善停車場設(shè)備系統(tǒng)工程安裝工作，確保2014年停車場安全，有序情況下，提高費用的收繳率。十、對蜀信物業(yè)各部門日常工作實施量化，有效，可行的監(jiān)管和考核，確保商業(yè)街的日常管理工作，確保商家正常經(jīng)營。十一、對已竣工工程配合做好移交接收管理工作及交付客戶，