【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 個(gè)工作日內(nèi)仍未履行的；5．當(dāng)事人一方因其他原因致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。甲方：1．甲方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。2．甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)(_________)均已辦妥并合法有效。3．在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。乙方：1．乙方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。2．乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)(_________)均已辦妥并合法有效。3．在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。丙方：1．丙方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。2．丙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)(_________)均已辦妥并合法有效。3．在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)丙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。甲乙丙三方保證對(duì)在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過(guò)程中所獲悉的屬于他方的且無(wú)法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營(yíng)信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，其他方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或三方另有約定的除外。保密期限為_________年。1．根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及三方的文件往來(lái)及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無(wú)法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。2．各方通訊地址如下：_________________________________。3．一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_____日內(nèi)，以書面形式通知對(duì)方；否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙、丙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知其他方，征得他方同意后，三方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書面通知發(fā)出______天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)三方簽署書面文件，任何一方無(wú)權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)三方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定三方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無(wú)效。1．本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。2．本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由三方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第___種方式解決(1)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁；(2)依法向人民法院起訴。1．如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。2．聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過(guò)書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后___日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響3．不可抗力事件發(fā)生時(shí)，三方應(yīng)立即通過(guò)友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，三方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無(wú)法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則三方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無(wú)須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。4．本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無(wú)法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無(wú)法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)(不論曾否宣戰(zhàn))、動(dòng)亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同三方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙丙三方可以達(dá)成書面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。1．本合同自三方或三方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。2．有效期為_______年，自_______年______月______日至_______年______月______日。3．本合同正本一式_________份，三方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力。甲方(蓋章)：____________乙方(蓋章)：____________法定代表人(簽字)：______法定代表人(簽字)：______委托代理人(簽字)：______委托代理人(簽字)：______開戶銀行：________________開戶銀行：________________賬號(hào)：____________________賬號(hào)：____________________簽訂地點(diǎn)：________________簽訂地點(diǎn)：_________________________年______月_____日_________年______月_____日丙方(簽章)：__________________經(jīng)紀(jì)人資格證號(hào)碼：______________房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證號(hào)碼：________簽訂地點(diǎn)：_______________________________年__________月_______日房地產(chǎn)合同篇五一、“按揭”的淵源學(xué)術(shù)界基本一致的看法是，“按揭”一詞來(lái)源于英美法的mortgage，先為香港使用，后傳入大陸?！鞍础弊旨确从硰V州話的發(fā)音的特點(diǎn)，在南方又有“押”的含義，“揭”字則來(lái)源于mortgage的尾音，所以，“按揭”是mortgage一詞的音譯和意譯的結(jié)合體。近代英美法中的mortgage，是一種以不動(dòng)產(chǎn)為主要標(biāo)的的權(quán)證轉(zhuǎn)移（transferringoftitle）和權(quán)證回贖（redeption）相結(jié)合的擔(dān)保制度。債務(wù)人為擔(dān)保債務(wù)之履行，將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，在債務(wù)履行完畢后，債務(wù)人有將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證贖回的權(quán)利；在債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利則完全歸債權(quán)人擁有。已經(jīng)設(shè)定mortgage的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人欲再次設(shè)定mortgage時(shí)，則需轉(zhuǎn)移其回贖權(quán)給新的債權(quán)人。mortgage不同于以轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)占有進(jìn)行擔(dān)保為特征的pledge（質(zhì)押），也不同于法定的、在債務(wù)清償前可以保有特定財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保的lien（留置）。mortgage的本質(zhì)類似羅馬法的信托質(zhì)和讓與擔(dān)保，據(jù)說(shuō)日本學(xué)者就將mortgage翻譯成讓與擔(dān)?！甲ⅲ簠⒁?jiàn)許明月著：《抵押權(quán)制度研究》，法律出版社1998年出版，第47頁(yè)〗，可見(jiàn)mortgage與讓與擔(dān)保在通過(guò)讓與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證或相關(guān)權(quán)益以擔(dān)保債務(wù)履行方面具有共同的特征。1925年英國(guó)頒布物權(quán)法，對(duì)傳統(tǒng)的mortgage制度作了較大調(diào)整，除引進(jìn)大陸法的登記制度，要求設(shè)定mortgage必須登記外，還用變價(jià)取代債權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的獲得，即在債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人不能直接取得用于mortgage的財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或相關(guān)權(quán)益，而只能申請(qǐng)對(duì)相關(guān)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣或以其他方式取得變價(jià)以獲得受償，或在不能實(shí)現(xiàn)變價(jià)時(shí)由法院將相關(guān)財(cái)產(chǎn)判給債權(quán)人。英國(guó)物權(quán)法的規(guī)定使mortgage與大陸法中的“抵押”更為接近，但權(quán)證的轉(zhuǎn)移仍為mortgage的基本特征。香港1984年頒布的《轉(zhuǎn)讓和物權(quán)條例》（conveyanceandpropertyordinance）則更進(jìn)一步，不僅不允許債權(quán)人在未經(jīng)債務(wù)人的同意的情況下取得相關(guān)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，還規(guī)定債務(wù)人無(wú)須轉(zhuǎn)移權(quán)證而繼續(xù)保有按揭財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，但該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)從屬于對(duì)債權(quán)人的財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)〖注：seesarahnield：《hongkonglandlaw》，publishedbylongman，secondedition，1998，p444〗。至此，權(quán)證的轉(zhuǎn)移已演變?yōu)榘唇业怯浐蜋?quán)證保留，權(quán)證的回贖權(quán)已演變?yōu)榍鍍攤鶆?wù)后撤銷抵押的請(qǐng)求權(quán)。按揭在香港的廣泛適用與香港房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)有密切關(guān)系，香港地少人多，地價(jià)昂貴，發(fā)展商買地的成本占其總開發(fā)的成本比例太大，給許多發(fā)展商帶來(lái)資金壓力，故有將尚未建成的房屋通過(guò)預(yù)售以融通資金的必要。同時(shí)，香港的商品房屋的購(gòu)買力主要來(lái)自中產(chǎn)階級(jí)，少有購(gòu)房人有足夠的經(jīng)濟(jì)能力一次性支付購(gòu)房款，遂將所購(gòu)房屋用于按揭、以分期供款方式減輕支付壓力。加之，上個(gè)世紀(jì)六十年代至九十年初，香港經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房屋價(jià)格成倍增長(zhǎng)，以按揭的方式買樓還是不錯(cuò)的投資選擇。又由于房屋價(jià)格飛漲，銀行發(fā)放的按揭貸款，既無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，且有穩(wěn)定的利息收益，等等因素，均使得按揭成為發(fā)展商、購(gòu)房人和銀行等普遍接受的一種融資擔(dān)保方式。二、按揭在大陸地區(qū)的發(fā)展在上個(gè)世紀(jì)八十年代南方沿海首先開始土地有償使用后，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的商品房開發(fā)逐漸吸引了香港的購(gòu)房人，他們帶來(lái)了購(gòu)房資金，也帶來(lái)按揭購(gòu)房的要求，但當(dāng)時(shí)在大陸以銀行為主的金融機(jī)構(gòu)尚未商業(yè)化和企業(yè)化，對(duì)個(gè)人的貸款還沒(méi)有開放，按揭要求無(wú)法滿足。至九十年代后期，國(guó)家為配合住房制度的改革，開始允許商業(yè)銀行開辦個(gè)人住房擔(dān)保貸款。初期，對(duì)個(gè)人住房擔(dān)保貸款限于一手樓特別是預(yù)售樓。由于所購(gòu)房屋尚未竣工或雖已竣工但未取得房地產(chǎn)證，購(gòu)房人用于按揭的財(cái)產(chǎn)不是嚴(yán)格意義的不動(dòng)產(chǎn)，而是依預(yù)售合同所產(chǎn)生的合同權(quán)益，預(yù)售合同經(jīng)過(guò)預(yù)售登記而得以保全其請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)即是對(duì)正在形成中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。登記后的預(yù)售合同交給作為債權(quán)人的銀行保存，購(gòu)房人付清貸款后取回，此舉頗似英美法中為設(shè)定mortgage而進(jìn)行的權(quán)證轉(zhuǎn)移，但因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)尚未形成，用于按揭的是對(duì)未來(lái)物權(quán)的期待權(quán)，其又與mortgage作為現(xiàn)存財(cái)產(chǎn)上的負(fù)擔(dān)這一特點(diǎn)不甚相符。之后，按揭房屋的范圍擴(kuò)大到二手樓和現(xiàn)樓，按揭的內(nèi)容發(fā)生重大變化。由于二手樓或現(xiàn)樓多數(shù)已有房屋產(chǎn)權(quán)，買賣交易直接在產(chǎn)權(quán)人和購(gòu)房人之間進(jìn)行，發(fā)展商不參與；又由于房屋已有產(chǎn)權(quán)，用于按揭以保證清償貸款的財(cái)產(chǎn)不再是期待權(quán)，而是已經(jīng)形成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，再加上按揭登記，此時(shí)的按揭已完全具有大陸法中的.“抵押”的基本特征。只是在按揭款未償還以前，產(chǎn)權(quán)證在辦理過(guò)戶后并不直接發(fā)還購(gòu)房人，而是由貸款銀行留存，購(gòu)房人清償按揭款以后方可到銀行領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，此點(diǎn)仍保留了英美法中mortgage的權(quán)證轉(zhuǎn)移的特征。至今，按揭的房屋已不再限于住房，商鋪、廠房、寫字樓甚至土地使用權(quán)均可用于按揭。其主要特征，除貸款人在貸款期內(nèi)可以保留產(chǎn)權(quán)證以外，其它與抵押無(wú)大的差異。在司法實(shí)踐中，鑒于法律并未對(duì)按揭作出專門規(guī)定，有關(guān)爭(zhēng)議參照抵押的規(guī)定處理，最高人民法院頒布《擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第四十七條規(guī)定：以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。此規(guī)定明確支持了在建房屋設(shè)定抵押的效力。該規(guī)定解決了法律與實(shí)踐脫節(jié)的問(wèn)題。由于該規(guī)定承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)的抵押，對(duì)于抵押標(biāo)的物的擴(kuò)充有特別的意義。三、按揭作為一種特殊形式的抵押盡管我國(guó)法律將按揭視同抵押處理，但按揭與一般意義上的房地產(chǎn)抵押相比，仍有其特殊性。它表現(xiàn)在：主體不同。由于按揭主要適用于房地產(chǎn)的買賣，其主體為賣房人、購(gòu)房人和獲準(zhǔn)開展按揭業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。而房地產(chǎn)抵押適用所有形式的債務(wù)擔(dān)保，其有關(guān)法律關(guān)系的主體為債權(quán)人（或抵押權(quán)人）、債務(wù)人和抵押人。按揭的債權(quán)人（或按揭權(quán)人）只能是進(jìn)行按揭業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。抵押中的債權(quán)人可以是銀行，也可以是非銀行金融機(jī)構(gòu)，或其它享有債權(quán)的人。按揭的按揭人一定是購(gòu)房人，但抵押中的抵押人可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人以外的其它享有房地產(chǎn)權(quán)的人。主合同的法律性質(zhì)不同。盡管按揭和抵押的主合同均屬債務(wù)合同，且按揭和抵押均是主債務(wù)合同的從合同，但按揭的主合同是貸款合同，而抵押的主合同可以是貸款合同，也可以是買賣合同，或加工承攬合同、或建設(shè)工程合同等其它一切形式的債務(wù)合同。涉及的法律關(guān)系不同。按揭涉及三種法律關(guān)系：購(gòu)房人與開發(fā)商或其他賣房人之間房屋買賣關(guān)系，購(gòu)房人與商業(yè)銀行之間的借貸關(guān)系，以及購(gòu)房人與銀行之間的抵押擔(dān)保關(guān)系。有的按揭還會(huì)存在開發(fā)商與商業(yè)銀行的保證擔(dān)保關(guān)系，從而使按揭涉及的法律關(guān)系達(dá)到四種。而一般意義上的房地產(chǎn)抵押主要涉及兩種法律關(guān)系：債權(quán)人與債務(wù)人之間的主債務(wù)關(guān)系和抵押人與抵押權(quán)人（債權(quán)人）之間的抵押擔(dān)保關(guān)系。標(biāo)的物的范圍不同。房地產(chǎn)抵押合同的標(biāo)的是抵押人已經(jīng)擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，按揭合同的標(biāo)的可以是現(xiàn)有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，也可以是與預(yù)售樓有關(guān)的權(quán)益，即是正在形成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)。登記和設(shè)定的方式不同。房地產(chǎn)抵押依法進(jìn)行抵押登記，房地產(chǎn)證上載明抵押設(shè)定的日期、債權(quán)金額、抵押范圍等，抵押權(quán)人取得他項(xiàng)權(quán)證書。按揭登記時(shí)，標(biāo)的物已取得產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后進(jìn)行類似于抵押登記的按揭登記，產(chǎn)權(quán)證交商業(yè)銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還給按揭人（購(gòu)房人）；標(biāo)的物未取得產(chǎn)權(quán)的，預(yù)售合同和按揭貸款合同交房地產(chǎn)登記部門備案登記，備案登記后的預(yù)售合同和按揭貸款合同由商業(yè)銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還按揭人。按揭期間取得產(chǎn)權(quán)證的，產(chǎn)權(quán)證由銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還按揭人。預(yù)售合同和按揭貸款合同的備案登記也叫預(yù)售登記，是對(duì)當(dāng)事人依合同取得的請(qǐng)求權(quán)的一種保全措施，實(shí)踐中的預(yù)售登記已經(jīng)賦予這些請(qǐng)求權(quán)以準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的性質(zhì)。對(duì)預(yù)售合同進(jìn)行預(yù)售登記，購(gòu)房人對(duì)正在建設(shè)中的房屋雖然尚未取得物權(quán)，卻能將對(duì)正在形成中的不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容和順位予以記載，以排斥順位在后的對(duì)同一標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、抵押、查封等，切實(shí)保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益。對(duì)按揭貸款合同進(jìn)行預(yù)售登記，可以保全商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)房人請(qǐng)求權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，以防止購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)