【文章內(nèi)容簡介】 招商階段、運(yùn)營調(diào)整階段四個階段。招商目標(biāo)：由于步行街的商家是需要不斷調(diào)整、優(yōu)化的，原則上講，招商工作不是招滿了就結(jié)束了。但為了明確方向，特定目標(biāo)如下：截止到20年12月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商鋪）的招商，完成小商鋪70%。截止到20年5月，基本完成招商任務(wù)。截止到20年5月底，商家開始入場裝修，為開街做準(zhǔn)備。力爭8月底，確保9月份一定開街。為具體化可執(zhí)行，在時間安排上，此計劃涉及的時間段為：20年5月開始執(zhí)行，截止到20年開業(yè)。具體工作安排見下面的《計劃執(zhí)行時間表》。（二）招商人員的招聘和培訓(xùn)，打造一支精悍的招商團(tuán)隊再大的項目也是人做的，人的因素在項目招商中起著最根本的決定性因素，因此招聘、選拔、培養(yǎng)一大批招商精英，打造一支強(qiáng)悍的招商團(tuán)隊，是招商籌備階段的最核心任務(wù)。目前，新聘3人，其中招商主管和招商專員各一名，策劃一名，從商業(yè)公司調(diào)來一名設(shè)計，組建了一個招商二部，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。通過網(wǎng)絡(luò)等多種渠道正在物色更多的從業(yè)經(jīng)驗豐富、擁有大量客戶資源的專業(yè)化高素質(zhì)招商人員，目標(biāo)是組建一個10人左右（不含招商中心人員）的專業(yè)化團(tuán)隊。一個團(tuán)隊不僅需要專業(yè)化，更需要一體化。因此，對團(tuán)隊的培訓(xùn)尤其重要。目標(biāo)是使整個團(tuán)隊具備完整的項目的知識架構(gòu)、卓越的團(tuán)隊執(zhí)行力和共同的價值取向，培訓(xùn)內(nèi)容如下：五個核心理念的培訓(xùn)。團(tuán)隊執(zhí)行力的培訓(xùn)。項目知識的培訓(xùn)，以使團(tuán)隊成員對項目有一個清楚的認(rèn)識。招商技巧的培訓(xùn)，包括接聽電話、接待語言、談判策略和談判技巧等，以培養(yǎng)和提高團(tuán)隊成員的招商能力。招商禮儀和招商制度的培訓(xùn)（語言藝術(shù)、招商制度說明和合同解讀等）。（三）招商架構(gòu)、招商機(jī)制的建立在人員招聘和招商架構(gòu)的建立上，我們都遵循精英、精簡、垂直化原則，目的是實現(xiàn)人員最少化、指揮執(zhí)行系統(tǒng)最簡化、效率成果最大化。以節(jié)省招商費(fèi)用，提高工作效率。招商架構(gòu)和人員職責(zé)如下：地產(chǎn)集團(tuán)招商中心組織架構(gòu)圖image：地產(chǎn)集團(tuán)招商中心組織架構(gòu)圖招商人員主要工作職責(zé)（1）招商一部主要負(fù)責(zé)主力店的招商工作：1人（2）招商二部主要負(fù)責(zé)餐飲、娛樂的招商工作：3人（3）招商三部主要負(fù)責(zé)百貨、服飾類別的招商工作：2人（4）招商四部主要負(fù)責(zé)綜合類招商工作：2人（5）策劃部暫定員兩名，主要負(fù)責(zé)招商的策劃、媒體計劃的制定執(zhí)行、招商文案的策劃撰寫和設(shè)計。一名策劃，一名設(shè)計。根據(jù)發(fā)展需要，在步行街開業(yè)時，需要再增加策劃一名。（6）此架構(gòu)為開業(yè)前期的組織，開業(yè)準(zhǔn)備期和開業(yè)運(yùn)營期的架構(gòu)，屆時提前3個月報人力資源部。招商機(jī)制的建立，是為了在招商團(tuán)隊中形成一種人性化的制度管理氛圍，做到有章可依、獎罰分明，既講究個人貢獻(xiàn)、更注重團(tuán)隊精神。建立一系列的管理制度。（1）招商人員獎勵政策的建立（2）招商人員處罰政策的建立（3）招商人員日常管理規(guī)范制度的建立等附：人員薪酬及獎勵方案一、人員薪酬（建議）：一般人員：1500——2500元/月（月薪）主管：3000元/月（月薪）經(jīng)理（暫不設(shè)，今后可從現(xiàn)有人員中提拔）4000元/月（月薪）二、人員獎勵方案（建議）整個招商中心按年租金手入的4%提取獎金。其中招商人員按年租金收入的2。5%提取獎金。其中其他團(tuán)隊服務(wù)人員按年租金收入的1。5%視表現(xiàn)與貢獻(xiàn)由地產(chǎn)集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)分配。此項獎勵方案不含高層領(lǐng)導(dǎo)。（四）相關(guān)招商資料的準(zhǔn)備（1）招商手冊（已有）和招商說明書（2）租賃合同（3）委托經(jīng)營合同（4）定租確認(rèn)書（5）招商委托書（6）招商流程表（7）招商文案（8）退房申請表等（9）授權(quán)委托書等以上文本見附錄，其它文本資料根據(jù)不同階段、具體需求再行撰寫?。ㄎ澹┱猩谭绞?、目標(biāo)客戶的確定招商方式：項目招商發(fā)布會項目推介洽談會大型零售連鎖會議登門拜訪網(wǎng)絡(luò)招商電話聯(lián)系面對面溝通行業(yè)協(xié)會、政府機(jī)構(gòu)各地商會目標(biāo)客戶——主力店超市：家樂福、樂購、大潤發(fā)、好又多、物美、世紀(jì)聯(lián)華等。家電賣場：國美、蘇寧、永樂。百貨：人民商場、石路國際商城、深圳天虹百貨、銀泰百貨及長三角地區(qū)有名的百貨。目標(biāo)客戶——次主力店聚人氣店：肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克、哈根達(dá)斯，大型中餐、量販?zhǔn)絢tv等數(shù)碼廣場、書店、運(yùn)動天地、名品折扣店電影廳及成人電玩（六）第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺的建立他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺可以得到巨大的資訊支持，更能節(jié)省大量的人力、宣傳推廣成本，加快招商速度。構(gòu)建第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺可以從這些渠道去爭?。簩I(yè)的招商網(wǎng)站專業(yè)的地產(chǎn)交易平臺行業(yè)協(xié)會及政府招商機(jī)構(gòu)，行業(yè)協(xié)會和政府招商機(jī)構(gòu)從某種意義上講，很具有權(quán)威性和號召力，他們既擁有本行的豐富的品牌資源和眾多企業(yè)家朋友圈，更具有說服他們?nèi)腭v的話語權(quán)。更能省卻一大筆宣傳費(fèi)用，在短期內(nèi)帶動一大批商家考察、開店的熱情。例如東方絲綢市場管委會、鎮(zhèn)政府、閩商會館、蘇州上海各地行業(yè)協(xié)會、步行街會員單位等。與定位不同的商業(yè)項目招商部門建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系，達(dá)成資源共享的互贏格局。特別是可以通過私下互動，把對方的招商人員轉(zhuǎn)化為我們的兼職招商人員，在高獎勵的吸引下，引進(jìn)我們所需的商家品牌。（七）招商政策的制定在項目的定位、宣傳推廣基本到位的基礎(chǔ)上，一個優(yōu)化組合的優(yōu)惠招商政策可以成為吸引商家入駐的推動劑，正如足球場上那關(guān)鍵性的臨門一腳。為了吸引和推動極具影響力的主力店的進(jìn)駐，我們將在租金、建筑結(jié)構(gòu)等方面給予一定的優(yōu)惠。（八）媒體宣傳推廣計劃的制定執(zhí)行商業(yè)項目，特別是大型商業(yè)項目，招商造勢至關(guān)重要！孫子兵法曰：不戰(zhàn)而屈人之兵，造勢要依托自身優(yōu)勢，重視宣傳的協(xié)同效應(yīng)。造勢就是運(yùn)用各種媒體，以新聞性的軟文宣傳炒作為主，配合硬廣告，形成密集的市場宣傳攻勢。在短時間內(nèi)，在吳江、蘇州、嘉興，乃至上海形成熱門話題，有力提升我們的項目知名度。這樣做的好處是：節(jié)省大筆廣告費(fèi)，因為好的選題和好的文章，一些報紙的收費(fèi)要比廣告收費(fèi)少很多。能夠使目標(biāo)商家比較詳細(xì)的了解我們的項目情況。通過對原來的媒體宣傳分析發(fā)現(xiàn)，原來的媒體宣傳形式比較單一，主要以硬廣告為主，缺少詳細(xì)的分析介紹。這樣的廣告只能流于形式，一掠而過，不能引起商家的注意和研究。而新聞性的軟文或?qū)ｎ}性的軟文比較具有新聞性、專業(yè)性、權(quán)威性，而且，廣告性不強(qiáng)，不會引起讀者的警惕和反感，會仔細(xì)的閱讀下去。能很快的達(dá)到我們的目的。由于是專業(yè)性的宣傳，可以提升商業(yè)地產(chǎn)項目檔次，塑造良好品牌形象，為后續(xù)開業(yè)經(jīng)營奠定良好基礎(chǔ)。在吸引大商家入駐宣傳方面，我們宜采用多種宣傳手段：報紙、行業(yè)報紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)媒體。電視媒體主要針對中小散戶。目前，根據(jù)調(diào)查分析，確定主打區(qū)域為蘇州、吳江，其次，為上海。主要報紙為蘇州日報、現(xiàn)代快報、揚(yáng)子晚報，其次為吳江日報、新聞晨報。時間和密度安排上按高、低、高的方式延續(xù)。具體媒體宣傳方案見媒體計劃表。（九）大型主題招商活動的策劃執(zhí)行大型主題性招商活動，配合全方位立體化媒體平臺（電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)、廣播）宣傳炒作，是步行街招商推廣的“核武器”。招商發(fā)布會項目推介會（指區(qū)域性的針對一定數(shù)量的意向商家的集中性項目說明、洽談會）主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影響力的簽約儀式，如肯德基、家樂福、國美、永樂、天虹百貨。階段性的招商成果發(fā)布會以項目命名的大型零售連鎖會議工程重要節(jié)點（封頂、竣工等）完成及開業(yè)慶典會根據(jù)目前的項目招商情況，在6――8月份，計劃舉行招商發(fā)布會、項目推介會、簽約儀式，其它活動視具體發(fā)展情況而定?；顒泳唧w策劃執(zhí)行方案在確定后撰寫。（十）招商費(fèi)用預(yù)算招商費(fèi)用包括：人員差旅費(fèi)用、商家接待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用――廣告及招商活動費(fèi)用、招商人員提成。招商總費(fèi)用為年租金的10%，約為230萬左右。其中，招商人員提成4%，差旅招待2%，廣告公關(guān)禮品費(fèi)4%。（十一）租金建議方案根據(jù)盛澤本地租金情況、目前項目周邊商業(yè)狀況并結(jié)合我們的市場定位，確定我們租金水平為中上水平左右。東盛步行街業(yè)態(tài)樓層平均租金表略（十二）招商政策建議方案付款方式：分小商鋪和大商家兩種情況（1）小商鋪：首付定金（三個月租金），租賃合同簽定支付其余全部租金。大商家：根據(jù)談判情況，由集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)確定。（2）小商鋪半年一付，押一個月，下次付款須提前1個月支付?！胺孔飧唛_低收”房租的高低直接影響到商家和我們雙方的利益，同時也體現(xiàn)特色街地段的價值和商鋪的檔次及品質(zhì)，在啟動市場階段確定租金價位時，建議租金應(yīng)高開低收即前三年租金訂到一個較高的水平，然后通過免租、免物業(yè)管理費(fèi)等優(yōu)惠政策，來調(diào)整與周邊租金的價格水平，滿三年后租金根據(jù)市場情況在確定三年后的市場租金價格?！胺潘B(yǎng)魚”，裝修免租期政策根據(jù)入住商家規(guī)模、品牌的大小建議給予商家相應(yīng)的裝修免租期。小商家為一個月免租期，大品牌主力店、聚人氣店為三個月免租期。協(xié)助辦證：提供工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、公安、環(huán)保等一條龍辦證服務(wù)。提供稅收上面的政策支持，具體政策與財務(wù)部協(xié)商后確定。允許一定范圍內(nèi)的改變房屋布局經(jīng)營者根據(jù)經(jīng)營的實際需要，在符合規(guī)劃技術(shù)規(guī)范的條件下，在不改變建筑主體結(jié)構(gòu)的情況下，可根據(jù)自己經(jīng)營項目的需要進(jìn)行改動或與其它商鋪打通統(tǒng)一裝修，以最大限度滿足經(jīng)營戶的需要。二、招商計劃執(zhí)行時間表（20年——20年開業(yè)前后）招商計劃執(zhí)行時間表項目明細(xì)階段劃分時間事項明細(xì)責(zé)任部門籌備階段為：5月，6月初，6月中7月，8月9月，（開業(yè)）―― 9月11月、12月，開業(yè)后。（具體安排事宜略）三、各媒體宣傳計劃表各媒體投放計劃表略四、附錄文件(略)項目融資商業(yè)計劃書篇二??魚批網(wǎng)的團(tuán)隊主要結(jié)構(gòu)如下：??采購部。有專業(yè)的采購人員，對每天福州的到貨情況了如指掌，能嚴(yán)格把關(guān)好水產(chǎn)品的質(zhì)量。??市場部。每天都在分析客戶的需求，每時每刻都在把握市場的脈搏。??銷售部。有多年的銷售經(jīng)驗，能處理好銷售過程中遇到的各種各樣的問題。??客服部。人性化客服作為直接面向用戶的客服人員，是公司的一扇窗口。公司非常重視客服工作的質(zhì)量，為客服部安排嚴(yán)格、專業(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一培訓(xùn)。??技術(shù)部。負(fù)責(zé)網(wǎng)站的更新和推廣以及廣告條幅的設(shè)計。項目融資商業(yè)計劃書篇三項目企業(yè)簡介：1500平方綜超（店名使用我華聯(lián)萬家的商標(biāo)logo，并由我華聯(lián)萬家直接經(jīng)營）項目運(yùn)營者福建省龍巖市達(dá)信食品商行，xx年注冊，是福建紫山飲料、北京牛欄山二鍋頭經(jīng)銷商。（達(dá)信商行于xx年12月31日全資投入約10萬元人民幣，運(yùn)營華聯(lián)萬家大洋佳慶店，并在xx年1月底實現(xiàn)了量銷費(fèi)用平衡。）項目在福建省龍巖市新羅區(qū)市區(qū)一個小區(qū)內(nèi)，整幢的底層，1500平方，場外面積有近500平方，是這個小區(qū)的“行政中心位置”，位置絕佳。租金不貴，還不到15元/平方，租期可達(dá)xx年。此房為xx年建成，目前還沒交房，是福煤集團(tuán)的小區(qū)。這個小區(qū)原有33幢，每幢6層*12戶/層?，F(xiàn)小區(qū)內(nèi)由我福建省龍巖市政府指定的經(jīng)濟(jì)適用房已由xx年建成正在交付使用的有30幢，每幢6層*12戶/層，目前已經(jīng)動工并已在建（目前已在建達(dá)第三層）的別墅達(dá)30幢。小區(qū)外的原當(dāng)?shù)卮迩f住戶有100戶，租用戶有500戶，另向當(dāng)?shù)卮迩f租用的辦公用的企業(yè)有20多戶，都是食品、建材類的經(jīng)銷商，合計總輻射人口可以達(dá)5000戶，約15000到16000人。按每戶月消費(fèi)300元計，此超市的月消費(fèi)容量就能達(dá)到150萬。我們保守些一個月做到80萬應(yīng)問題不大。項目利潤率：前臺毛利就正?？梢赃_(dá)10%，后臺毛利在于堆垛、進(jìn)場費(fèi)用、其他各項費(fèi)用，這對一家零售企業(yè)來說是相當(dāng)可觀的收入，現(xiàn)在國內(nèi)的零售商都有案例的。管理團(tuán)隊介紹：開業(yè)策劃由福建省陳晶名營銷管理團(tuán)隊進(jìn)行全程策劃。他們這個團(tuán)隊在我們國內(nèi)已經(jīng)有十多年的營銷經(jīng)驗及成功案例。開業(yè)以后由達(dá)信商行鄧先生自行組建團(tuán)隊進(jìn)行管理。融資資金使用預(yù)算：融資歷資金200萬元人民幣。使用安排明細(xì)如下：進(jìn)貨60萬。安保貨架、裝修等硬件設(shè)備約45萬。租金約10萬。人員周轉(zhuǎn)用約10萬元其他費(fèi)用使用約5萬后續(xù)備用資金20萬二期備用資金約50萬。其他：鄧先生是福建省龍巖市上杭縣人，來自著名的將軍之鄉(xiāng)福建省龍巖市上杭縣才溪鎮(zhèn)，在龍巖市有相當(dāng)?shù)娜嗣}。同時鄧先生本人在xx年獲得了國際勞工組織頒發(fā)的創(chuàng)業(yè)者合格證書（siyb證書），目前在龍巖市區(qū)的siyb學(xué)員成員已達(dá)xx多人。且很多精英都創(chuàng)業(yè)成功并擁有了價值不菲的企業(yè)。這些siyb資源是鄧先生相當(dāng)不錯的人力、社會資源。鄧先生在食品零售行業(yè)有8年的成功經(jīng)驗。與華潤集團(tuán)、家樂福、上海樂購、沃爾瑪、上海大潤發(fā)、上海華聯(lián)、上海聯(lián)華、歐尚等等國內(nèi)國際零售企業(yè)巨頭有多年的業(yè)務(wù)交流、合作。曾在蘇州成功組建業(yè)務(wù)團(tuán)隊，參與并主導(dǎo)了伊利牛奶液態(tài)奶的銷售，實現(xiàn)了8個人的業(yè)務(wù)員團(tuán)隊年銷售伊利牛奶達(dá)3個多億的業(yè)績。在蘇州全程組建公司營銷隊伍，成功實現(xiàn)了口子窖在蘇州市場的銷售，一年內(nèi)將口子窖的市場份額從0達(dá)到了90%多，并實現(xiàn)當(dāng)年的銷售業(yè)績達(dá)200萬。鄧先生原在蘇州的業(yè)務(wù)團(tuán)隊成員現(xiàn)在近十來個都自己開公司并代理各類品牌并實現(xiàn)年銷在數(shù)百萬。利潤都相當(dāng)可觀。此次融資方式：方案一：資金方列為新店的股東，享受5年的股利分紅。鄧先生在頭三年須全額向資金方支付完資金方的投資。5年后鄧先生將完全擁有新店全部的股權(quán)。但資金方仍享受每年5%的分紅。方案二：資金方列為新店的股東，指定專人參與管理，但以鄧先生為新店的管理負(fù)責(zé)人。資金方享受約定的股息分紅。鄧先生按十年期每年支付資金方的投入（200萬）的年本金，也就是20萬/年。資金方的股份也按這樣的計算方式逐年遞減。直到鄧先生全額持有此店的全部股份。文檔為doc格式項目融資商業(yè)計劃書篇四??弊病一：自我為中心，無的放失，對行業(yè)的市場狀況缺乏分析很多人在在作商業(yè)計劃的過程中往往是從自身的角度出發(fā)，長篇大論在說明自己要