【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買(mǎi)受人可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。 （五）在商品房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法的。　　法律規(guī)定：　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關(guān)規(guī)定，以下合同應(yīng)為無(wú)效：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，沒(méi)有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，沒(méi)有完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，沒(méi)有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，沒(méi)有房屋所有權(quán)證書(shū)；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而沒(méi)有報(bào)批或不予批準(zhǔn)的；有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)沒(méi)有辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金的?！　。ㄎ澹┢渌姆煞ㄒ?guī)的強(qiáng)制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。　　如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的等。　　對(duì)這些特殊情形，應(yīng)具體分析而不宜一概認(rèn)為無(wú)效?！　。ㄒ唬┓课葙I(mǎi)賣(mài)未采用書(shū)面形式?！　》梢?guī)定　　《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。”　　《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式?！狈康劫I(mǎi)賣(mài)合同的簽訂應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。但我國(guó)也《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立?！薄　》煞治鲇纱丝梢?jiàn)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同即使未采用書(shū)面形式，也并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。如買(mǎi)賣(mài)雙方均實(shí)際履行了主要義務(wù)，買(mǎi)受人已交付了房款，并實(shí)際使用和占有了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是該買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有書(shū)面形式的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。但為了過(guò)戶(hù)的需要，應(yīng)補(bǔ)簽書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方可要求賣(mài)方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。如雙方未履行口頭合同的主要義務(wù)且并不能就此達(dá)成一致，則該合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效的合同?！　。ǘ┵u(mài)方轉(zhuǎn)讓沒(méi)有所有權(quán)證書(shū)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同?！　》梢?guī)定　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。但從該條立法目的上看，其規(guī)定應(yīng)當(dāng)是屬于行政管理性的，違反這一規(guī)定，僅是產(chǎn)生房屋轉(zhuǎn)讓不能及時(shí)頒證或不能如期過(guò)戶(hù)的結(jié)果?！　　逗贤ā返谝话偃粭l規(guī)定，“出賣(mài)的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣(mài)人所有或者出賣(mài)人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。”可見(jiàn)，只要標(biāo)的物合法且有權(quán)處分，對(duì)于標(biāo)的物是否有相關(guān)證照，合同法并無(wú)特別要求?！　　蛾P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條、第十九條　　的規(guī)定也可以推導(dǎo)出：房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。對(duì)此應(yīng)理解為：房地產(chǎn)權(quán)利人沒(méi)有現(xiàn)實(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)證而不能辦理房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)程中涉及到的登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，但不應(yīng)據(jù)此認(rèn)為預(yù)購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)合同必然無(wú)效。如雙方在簽訂協(xié)議時(shí)對(duì)房屋權(quán)屬證書(shū)尚未領(lǐng)取的狀況是明知的，且當(dāng)條件或期限成就時(shí)就可以辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，產(chǎn)權(quán)亦無(wú)其他爭(zhēng)議或購(gòu)買(mǎi)的房屋已交付原告入住時(shí)，一般應(yīng)認(rèn)定為有效。如賣(mài)方隱瞞無(wú)證的事實(shí)或因存在屋建造存在違法行為且已被有關(guān)機(jī)關(guān)確定，根本不能取得所有權(quán)證的，則此類(lèi)合同應(yīng)為無(wú)效?！　。ㄈ](méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)而引起發(fā)一方反悔的?！　》梢?guī)定　　《關(guān)于私房買(mǎi)賣(mài)的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》（1990年2月17日最高人民法院）強(qiáng)調(diào)：“簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議以后，提出解除買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的?！薄　　蛾P(guān)于范懷與郭明華房屋買(mǎi)賣(mài)是否有效問(wèn)題的復(fù)函》（1992年7月9日最高人民法院）答復(fù)：“房屋買(mǎi)賣(mài)系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買(mǎi)賣(mài)也應(yīng)具備雙方訂有書(shū)面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過(guò)戶(hù)手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)有效?！薄　　蛾P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條明確規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持?！薄　　段餀?quán)法》第十五條規(guī)定：“ 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。精選房屋買(mǎi)賣(mài)合同4　　甲方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出售方）：　　現(xiàn)住址：　　身份證號(hào)：　　乙方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)購(gòu)買(mǎi)方）：　　現(xiàn)住址：　　身份證號(hào)：　　丙方公司（房屋中介）：　　丙方：　　聯(lián)系電話(huà)：　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)____市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿，協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)單位購(gòu)房達(dá)成如下協(xié)議：