【文章內(nèi)容簡介】 合同中約定一個(gè)期限。在這個(gè)期限內(nèi)，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續(xù)租賃這套住房，則要提前通知出租人。經(jīng)協(xié)商，出租人同意后，承租人可繼續(xù)租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒有找到合適的新住處，出租人應(yīng)酌情延長租賃期限?！　∶鞔_租金及支付方式　　租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付，按月付。如果一次付清較長期限的房租，可以和出租人討價(jià)還價(jià)，要求給予一些優(yōu)惠。但從承租人的經(jīng)濟(jì)承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對較小。　　明確房屋修繕責(zé)任　　如無約定，修繕住房是出租人的責(zé)任。承租人在租賃前應(yīng)對住房及其內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真檢查，保證自己今后能夠正常使用。如果在正常使用過程中住房或設(shè)施損壞，承租人應(yīng)及時(shí)通知出租人請物業(yè)管理公司予以維修。但如果是因?yàn)槌凶馊耸褂貌划?dāng)而造成損壞的，由承租人負(fù)責(zé)維修或賠償。出租人無力對住房進(jìn)行修繕的，承租人可與其共同出資維修，承租人負(fù)擔(dān)的維修費(fèi)用可以抵償應(yīng)交的租金或由出租人分期償還?！　∶鞔_房屋狀況可否變更　　承租人應(yīng)該愛護(hù)住房和各種設(shè)施，不能擅自拆、改、擴(kuò)建或增加。在確實(shí)需要對住房進(jìn)行變動(dòng)時(shí)，要征得出租人的同意，并簽訂書面協(xié)議?！　∶鞔_是否允許轉(zhuǎn)租　　有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉(zhuǎn)租取得租金收入。由于這種轉(zhuǎn)租行為影響到出租人的利益，所以雙方應(yīng)該在合同中對轉(zhuǎn)租加以規(guī)定。如果允許轉(zhuǎn)租，雙方可以協(xié)商確定一個(gè)分享轉(zhuǎn)租收入的比例。如果不允許轉(zhuǎn)租，而承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人則有權(quán)終止租賃合同。　　明確違約責(zé)任　　在簽訂合同時(shí)，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的違約責(zé)任。例如，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止合同，讓其搬離。如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協(xié)商降低房租等?！　∽赓U合同的變更和終止　　如果在租賃過程中出租人和承租人認(rèn)為有必要改變合同的上述各項(xiàng)條款，如租賃期限、租金等，雙方可以通過協(xié)商對合同進(jìn)行變更。如果承租人由于工作等的變動(dòng)需要與他人互換住房，應(yīng)該事先征得出租人同意，換房后，原租賃合同終止，出租人和新的承租人簽訂新的租賃合同。如果合同未到期時(shí)出租人和承租人中有一方要提前解除合同，則要提前通知對方，并按照合同約定或協(xié)商給予對方一定的補(bǔ)償。如果合同到期，那么該合同自然終止。簽訂房屋租賃合同7　　租房時(shí)為了盡可能的避免的在租用過程中產(chǎn)生不必要的爭議，簽訂房屋租賃合同時(shí)一定要認(rèn)真仔細(xì)。　　第一，房客須知：簽訂合同的人先看看是不是房屋的產(chǎn)權(quán)人：　　不是，則可能存在著代理關(guān)系或者轉(zhuǎn)租關(guān)系?！　〈嬖诖黻P(guān)系：需要有產(chǎn)權(quán)人委托簽約人的授權(quán)委托書原件(最好經(jīng)過公證)。　　存在轉(zhuǎn)租關(guān)系：需要產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件原件，并在合同中約定如產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件不真實(shí)時(shí)，轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任?！　〉诙?，在如何支付租金和押金的問題上：　　租金的具體支付方式由租客遇房東自身狀況決定，但在合同中必須約定清楚每期租金的支付時(shí)間和方式，以及逾期未支付的違約責(zé)任。　　特別要注意的是，支付租金和押金，如果通過銀行劃賬方式支付的，最好直接劃入產(chǎn)權(quán)人名下的賬戶，并留好相關(guān)劃款憑證?！　〉谌贤瑧?yīng)當(dāng)根據(jù)不同的違約情形，約定不同的違約責(zé)任：　　房東逾期交付房屋，或者租期結(jié)束房客超過時(shí)間退租的，可約定每日按高于租金標(biāo)準(zhǔn)收取違約金?！　》繓|擅自收回房屋，或者房客擅自退租的，可約定一次性承擔(dān)較高的違約金，也可以約定支付未使用租期的租金作為違約金?！　τ诩揖?、家電等附屬設(shè)施、設(shè)備的維修義務(wù)也要在合同中明確約定?！　±U納水、電、煤、電話等費(fèi)用的繳納不及時(shí)，房東可以用房客的押金作抵扣。同樣的，房客可能也會(huì)遇到房東拖延維修相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的情況，對此，房客可以在合同中約定，如果房東拒絕維修，房客可以代為維修，但費(fèi)用由房東承擔(dān)，并且房客有權(quán)從應(yīng)付租金中等額扣除?！　〉谒?，簽訂房屋住宅租賃合同需包含內(nèi)容：　　房東房客的情況　　房屋住宅具體情況住房的具體位置　　房屋住宅用途　　租賃期限　　房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi)，出租人不得擅自提高房租?！　》课葑≌蘅権?zé)任出租人是住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人，所以修繕住房是房東的責(zé)任?！　》课葑≌瑺顩r變更承租人應(yīng)該愛護(hù)住房和各種設(shè)施，不能擅自拆、改、擴(kuò)建或增加?！　∞D(zhuǎn)租的約定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉(zhuǎn)租取得租金收入?！　∵`約責(zé)任在簽訂合同時(shí)，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法?！　∽赓U合同的變更和終止如果在租賃過程中房東和房客認(rèn)為有必要改變合同的上述各項(xiàng)條款，如租賃期限、租金等，雙方可以通過協(xié)商對合同進(jìn)行變更。簽訂房屋租賃合同8　　房屋租賃合同在現(xiàn)實(shí)生活中是一種常用的合同類型，房屋租賃合同看上去比較簡單，合同條款也比較少，但房屋租賃合同的糾紛卻時(shí)常發(fā)生。根本的原因是甲乙雙方當(dāng)事人合同條款訂得不全面，在履行房屋租賃合同過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些原來沒有考慮到的情況。為了避免糾紛，在簽訂及履行房屋租賃合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下法律問題：　　合同的主體資格問題　　在簽訂合同時(shí)，承租方首先要查看出租方的房產(chǎn)證，土地使用權(quán)證，如果沒有房產(chǎn)證，則要看出租方有無房屋買賣合同或授權(quán)委托書等手續(xù)。出租方要審查承租方的咨信情況，租金支付能力，社會(huì)誠信狀況?！　〕凶夥竭€要審查，出租的房產(chǎn)是否已經(jīng)被抵押。　　大型店面房統(tǒng)一出租，出租方本身對出租的房屋不擁有產(chǎn)權(quán)，只是接受各位業(yè)主的委托統(tǒng)一對外出租，但在合同履行期內(nèi)有個(gè)別業(yè)主要求提前收回自己的商場攤位自己做生意，由此發(fā)生糾紛如何處理，在簽訂此類合同時(shí)承租方應(yīng)當(dāng)要求出租方對此有承諾或保證?！　∮行┨囟▋?nèi)容的房屋租賃合同，出租方應(yīng)當(dāng)事前辦理好報(bào)批核準(zhǔn)登記手續(xù)。例如專業(yè)性的市場，開辦單位要對外大量分別出租攤位，根據(jù)國家工商行政管理局的規(guī)定，開辦單位應(yīng)當(dāng)依法向縣級以上工商行政管理部門申請辦理企業(yè)登記注冊，取得營業(yè)執(zhí)照后方可進(jìn)行市場攤派、店鋪招商招租和開業(yè)，這一點(diǎn)也是承租人應(yīng)當(dāng)注意的?！　≡诜课葑赓U期內(nèi)，公司作為出租方如果發(fā)生了破產(chǎn)、企業(yè)轉(zhuǎn)制、公司歇業(yè)或被注銷等情況，如何補(bǔ)救，承租方如不能繼續(xù)租賃房屋由此而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失如何補(bǔ)償。　　在房屋租賃期內(nèi)，承租人作為自然人死亡后，其共同生活的家庭成員可否沿續(xù)原來的房屋租賃合同，繼續(xù)居住使用該房屋。　　租賃合同的標(biāo)的物　　在房屋租賃合同中，要求寫明房屋的坐落地址、房屋的間數(shù)層數(shù)、建筑面積，房產(chǎn)證編號，并把房地產(chǎn)的規(guī)劃紅線圖及房產(chǎn)平面圖作為合同附件。還要寫清楚房屋的附屬設(shè)施。有時(shí)合同中最好要標(biāo)明租賃房屋的用途是居住，還是用作經(jīng)營場所?！　∽赓U期限的起算　　租賃期限的起算一般有二種情況：　　第一種情況，是從房屋租賃合同簽訂之日起開始起算?！　〉诙N情況，考慮到承租方要對房屋進(jìn)行裝修等因素，或出租方要辦理有關(guān)報(bào)批登記手續(xù)，租賃期間的起算時(shí)間可約定在幾月幾日開始或者合同簽字后多少日開始，從　　合同簽訂之日到正式開始起算租賃期限的這段時(shí)間稱為免租期。免租期內(nèi)，承租方無需承擔(dān)租金，但于此期間發(fā)生的裝潢施工所耗水、電費(fèi)則應(yīng)承擔(dān)?！　「鶕?jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，一次合同租賃期限最長不得超過二十年?！　∽饨鸬挠?jì)算及支付方式　　年租金標(biāo)準(zhǔn)一般是固定的，但也可以雙方約定租金按一定比例或一定金額每年遞增。租金支付時(shí)間，由雙方約定，按月支付，按季支付，或按年度支付，但在約定按年度支付時(shí)，雙方應(yīng)約定年度的概念及起始時(shí)間，否則，可能引起誤解?！　∽赓U房屋的交付　　合同中應(yīng)當(dāng)約定房屋的交付時(shí)間。租賃房產(chǎn)交付時(shí)，雙方應(yīng)約定派代表到現(xiàn)場檢查房產(chǎn)的完好情況，應(yīng)當(dāng)結(jié)清前期的水電費(fèi)、通訊費(fèi)、閉路電視費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用，并簽署房產(chǎn)交付確認(rèn)書及有關(guān)財(cái)物移交清單?！　÷募s保證金　　為了保護(hù)出租方的利益，防止承租方提前撤場，或拖欠有關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)要求承租方向出租方支付一定金額的履約保證金。　　稅收及有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)　　在房屋租賃合同中，應(yīng)當(dāng)明確，水電費(fèi)、通訊費(fèi)、治安費(fèi)、保潔費(fèi)等費(fèi)用，哪些有出租方承擔(dān)，哪些有承租方承擔(dān)。并且承租方作為公司，支付了房租金后，一定要向出租方索要正規(guī)有效的稅務(wù)發(fā)票以免被稅務(wù)部門查處。特別要提醒的是，在合同中要寫明，租金是否是含稅價(jià)。　　合同中應(yīng)約定，房產(chǎn)及其設(shè)施哪些部位由出租方進(jìn)行定期維修保養(yǎng)，哪些由承租方維修　　這里應(yīng)當(dāng)注意，出租方對房產(chǎn)及設(shè)施的定期維修保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)事先通知承租方，并盡可能在承租方認(rèn)為合適的時(shí)間進(jìn)行以保證承租方的正常經(jīng)營不受影響或干擾。　　水、電供應(yīng)　　出租方應(yīng)確保房產(chǎn)具有持續(xù)的、不間斷的、能滿足承租方滿負(fù)荷正常運(yùn)轉(zhuǎn)要求的水、電、通訊等各技術(shù)條件的供應(yīng)。比如，作為商場或工廠用途的，供電量應(yīng)不小于250KW或電容量不小于300KVA。還要約定，如上述技術(shù)條件非因市政部門原因或不可抗力，而因故中斷，則出租方應(yīng)當(dāng)在多少時(shí)間之內(nèi)修復(fù)?！　〕凶夥街怀凶獠糠謽菍踊蚍课萦糜诮?jīng)營活動(dòng)的，出租方須確保承租方可根據(jù)其營業(yè)需要，自行確定營業(yè)時(shí)間，并確保承租方在其營業(yè)時(shí)間內(nèi)可根據(jù)需要正常使用公用的各通道、電梯、空調(diào)、員工盥洗室等設(shè)施?！　?承租方在租賃的房產(chǎn)立面墻上做招牌、廣告，雙方應(yīng)當(dāng)在合同中約定，涉及到墻體、頂樓部分是出租方與其它各產(chǎn)權(quán)人共同使用的，承租方在使用廣告位置之前，應(yīng)由出租方與其它產(chǎn)權(quán)人共同約定各自的廣告牌位置?！　?優(yōu)先購買權(quán)，在租賃期內(nèi)，出