【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。這里規(guī)定的就是解約定金。從本條規(guī)定可見，無論合同履行是否構(gòu)成違約，解約定金和違約金在目的、性質(zhì)、功能等方面是有區(qū)別的.，因此，二者可以并用。關(guān)于這一點(diǎn)，在《北京市高級(jí)人民法院審理買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第26條中有明確規(guī)定，如果當(dāng)事人雙方?jīng)]有約定定金性質(zhì)，一方違約，對(duì)方不能同時(shí)主張定金和違約金；如果當(dāng)事人雙方約定了定金性質(zhì)，一方違約，對(duì)方雖然不能同時(shí)主張違約定金和違約金，但是同時(shí)主張解約定金和違約金是沒有問題的?！　「鶕?jù)《合同法》第114條，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。如何判斷違約金與實(shí)際損失之間的高低呢？　　關(guān)于解約違約金，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，只有當(dāng)違約金超過造成的損失30%時(shí)，法院才會(huì)適當(dāng)減少。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（法發(fā)〔20xx〕40號(hào)），法院在調(diào)整過高違約金時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件的具體情形，以違約造成的損失為基準(zhǔn)，綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人的過錯(cuò)、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強(qiáng)弱、是否適用格式合同或條款等多項(xiàng)因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以綜合權(quán)衡，避免簡(jiǎn)單地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止機(jī)械司法而可能造成的實(shí)質(zhì)不公平。關(guān)于遲延付款或交房的違約金，我國現(xiàn)行法律規(guī)定并沒有明確規(guī)定一個(gè)比例或者標(biāo)準(zhǔn)。通常法官會(huì)根據(jù)合同履行的實(shí)際情況以及雙方舉證的情況，決定是否對(duì)已經(jīng)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整?！　「鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（法發(fā)〔20xx〕40號(hào)），法院要正確確定舉證責(zé)任，違約方對(duì)于違約金約定過高的主張承擔(dān)舉證責(zé)任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)；根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院審理買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》（京高法發(fā)[20xx]43號(hào)），當(dāng)事人請(qǐng)求減少違約金的，法院應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治，保護(hù)誠信守約的當(dāng)事人，依據(jù)促進(jìn)交易及維護(hù)交易安全的原則，對(duì)約定違約金過分高于造成損失的部分，進(jìn)行適當(dāng)減少。其中，損失包括積極損失和可得利益損失。當(dāng)事人對(duì)損失數(shù)額計(jì)算方法沒有約定的，法院可以比照守約當(dāng)事人相同條件下所獲取的利益來確定可得利益損失，或者根據(jù)公平原則、誠實(shí)信用原則以及合同的履行情況確定可得利益損失。對(duì)損失數(shù)額雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)分別舉證。由此可見，在申請(qǐng)調(diào)整過高的違約金時(shí)，不僅僅是由違約方負(fù)舉證責(zé)任，非違約方同樣需要負(fù)舉證責(zé)任?！　‘?dāng)然，當(dāng)事人未提出違約金調(diào)整請(qǐng)求的，法院不主動(dòng)調(diào)整。　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得解除商品房買賣合同違約金征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[20xx]865號(hào)），在商品房買賣過程中，如房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價(jià)款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金。根據(jù)個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定，購房個(gè)人因上述原因從房地產(chǎn)公司取得的違約金收入，應(yīng)按照“其他所得”應(yīng)稅項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳?！　〉巧鲜雠鷱?fù)并未涵蓋房屋買賣合同糾紛中的其他幾種違約金情形，包括二手房買賣合同解除違約金，非貸款原因造成延期交房違約金等等。違約金是針對(duì)一方遭受的實(shí)際損失而來的，根據(jù)稅法的原理，這部分并不構(gòu)成真正的所得，因此無需繳納個(gè)人所得稅。因此，房屋買賣合同糾紛所得違約金是否需要繳納個(gè)人所得稅，不能一概而論?！　】傊?，應(yīng)對(duì)房屋買賣合同糾紛中的違約金適用是一個(gè)復(fù)雜的過程，實(shí)踐證明，由具備一定法律知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)的律師來處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經(jīng)濟(jì)損失，有效地保障您的合法權(quán)益。為了更好地幫您解決房屋買賣合同糾紛中的違約金適用問題，防止陷入法律誤區(qū)，您可以通過委托當(dāng)?shù)赜薪?jīng)驗(yàn)的律師為您提供專業(yè)的法律服務(wù)，使您的合法權(quán)益得到最大限度的保護(hù)。房屋買賣合同 篇4　　賣方：__________　　身份證號(hào)：__________________　　買房：__________　　身份證號(hào)：__________________　　甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：　　第一條 房屋概況　　甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于 ________________，房屋占地面積約為______平方米，院子占地面積約為______平方米，房屋為___樓，一樓為___個(gè)門面，3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為______平方米，一樓門面為框架結(jié)構(gòu)，二、三樓住房為磚混凝結(jié)構(gòu)，二、三樓房屋平面圖見本合同附件。　　第二條 房屋價(jià)格及其他費(fèi)用　　甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣_(tái)_____萬元整。　　第三條 付款方式　　簽訂合同之日一次性付清?！　〉谒臈l 別約定　　因乙方所購房屋為農(nóng)村集體土地上建筑。該房屋買賣過程中所發(fā)生的交易或過戶需要本村村民委員會(huì)同意或有關(guān)部門審批的手續(xù)問題，甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛的，由甲方負(fù)責(zé)處理?！　∪缫曳剿彿课菀院罂梢赞k理房產(chǎn)證時(shí)，甲方應(yīng)予以積極配合，但相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)。　　第五條 該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方?！　〉诹鶙l 今后如房屋重建，甲方應(yīng)承認(rèn)乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方全部，甲方負(fù)責(zé)積極配合?！　〉谄邨l 本合同簽訂之后，房?jī)r(jià)漲落，買賣雙方不得反悔?！　〉诎藯l 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力?！　〉诰艞l 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效?！　〉谑畻l 本合同附二、三樓平面圖。　　第十一條 本合同一式三份，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份?！　〖追剑篲___________ 住址：_________________ 聯(lián)系電話：_____________　　乙方：____________ 聯(lián)系電話：_____________　　簽訂日期：___年___月___日　　農(nóng)村房屋買賣合同協(xié)議書二　　賣方： ，身份證號(hào)：　　買方： ，身份證號(hào)：　　甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：　　第一條 甲方自愿將其