【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 風(fēng)險(xiǎn)：包銷期內(nèi)沒(méi)有參照收取手續(xù)費(fèi)、視同買斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)沒(méi)有應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！　「鶕?jù)國(guó)稅法[20xx]31號(hào)文的規(guī)定，包銷期內(nèi)：包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述收取手續(xù)費(fèi)、視同買斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；　　包銷期外：包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說(shuō)，包銷期外，按照包銷協(xié)議執(zhí)行，等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入。另外，根據(jù)國(guó)稅函發(fā)[1996]684號(hào)文件規(guī)定，在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅?！　』谝陨隙愂照咭?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采用包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入應(yīng)分包銷期內(nèi)和包銷期外而進(jìn)行不同的確認(rèn)。即包銷期內(nèi)應(yīng)該參照收取手續(xù)費(fèi)、視同買斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！　案例分析：某房地產(chǎn)公司采用包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析]　　案情介紹　　甲房地產(chǎn)公司20xx年開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)，與代理銷售公司D公司簽訂采取包銷方式代理銷售合同。合同約定：D公司包銷售甲公司20xx平方米房屋，以每平方米銷售價(jià)4500元向甲房地產(chǎn)公司結(jié)賬；如果截止到20xx年9月15日銷售不完，房屋歸D公司，并由D公司于期滿日起10日內(nèi)付清房款。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到20xx年9月底，D公司提交銷售清單時(shí)，當(dāng)月銷售房屋1700平方米，還有300平方米未售出。甲公司賬務(wù)處理如下：　　借：銀行存款 765萬(wàn)元（45001700米）　　貸：銷售收入 765萬(wàn)元　　請(qǐng)分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)?！　∩娑愶L(fēng)險(xiǎn)分析　　根據(jù)國(guó)稅法[20xx]31號(hào)文的規(guī)定，包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說(shuō)，包銷期外，按照包銷協(xié)議執(zhí)行，等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入。本案例中，D公司還有300平方米未售出，D公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為4500（1700＋300）＝950（萬(wàn)元），如果D公司把300平方米售出時(shí)，再按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。因此，甲房地產(chǎn)公司應(yīng)該按照4500（1700＋300）＝950（萬(wàn)元）確認(rèn)收入，而本案例中，甲公司按照765萬(wàn)元（45001700米）確認(rèn)收入，明顯是少計(jì)收入，少申報(bào)企業(yè)所得稅?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)代銷合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略　　通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)公司委托代理銷售中間機(jī)構(gòu)從事開(kāi)發(fā)產(chǎn)品代理銷售的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須采用以下涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略：　　收取手續(xù)方式委托代銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略　　房地產(chǎn)公司必須按照銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，而不能按照扣除支付代銷中間機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用的差額確認(rèn)收入。而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果委托境外機(jī)構(gòu)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用不超過(guò)委托銷售收入10%的部分準(zhǔn)予據(jù)實(shí)在企業(yè)所得稅前扣除；如果委托境內(nèi)機(jī)構(gòu)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)公司在企業(yè)所得稅前扣除的手續(xù)費(fèi)及擁金支出不能超過(guò)服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%，否則就少申報(bào)了企業(yè)所得稅?！　∫曂I斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略　　房地產(chǎn)公司采用視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在確認(rèn)收入時(shí)，必須根據(jù)其與代理銷售公司簽訂的買斷價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、代理銷售方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格，兩者中最高者進(jìn)行確定?！　〕鶅r(jià)分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略　?。?）屬于由房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在確認(rèn)收入時(shí)，必須根據(jù)其與代理銷售公司簽訂的買斷價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、代理銷售方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格，兩者中最高者進(jìn)行確定?！　。?）屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！　“N方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略　　房地產(chǎn)企業(yè)采用包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入應(yīng)分包銷期內(nèi)和包銷期外而進(jìn)行不同的確認(rèn)。即包銷期內(nèi)應(yīng)該參照收取手續(xù)費(fèi)、視同買斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)代銷合同 4　　委托方：________　　代理方：________　　地址：________________　　地址：________________　　甲方為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，乙方為專業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司。經(jīng)雙方協(xié)商，就甲方委托乙方代理____項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃、廣告策劃和銷售等有關(guān)事宜，達(dá)成以下協(xié)議：　　一、代理內(nèi)容及期限　　甲方委托乙方為甲方在____區(qū)域開(kāi)發(fā)的____項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃、廣告策劃和銷售總代理?！　〈砥谙轤_______年，自________年____月____日至________年____月____日，由于甲方原因造成該項(xiàng)目工程延誤，由乙方申請(qǐng)雙方可協(xié)商將代理期限續(xù)延，另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。　　在代理期內(nèi)，除甲乙雙方外，任何其他單位均不參與該項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃和銷售事宜?！　《㈦p方權(quán)利與職責(zé)　　甲方權(quán)利與職責(zé)　　確保該項(xiàng)目作為商品房開(kāi)發(fā)的手續(xù)完整和合法，對(duì)該項(xiàng)目有完全的土地使用權(quán)及處分權(quán)，沒(méi)有其他權(quán)利人主張權(quán)利?！　”ＷC該項(xiàng)目工程建設(shè)無(wú)嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題和貨不對(duì)版現(xiàn)象?！　∝?fù)責(zé)辦理該項(xiàng)目銷售所需的法律文件和媒體廣告的審批手續(xù)?！　〕袚?dān)該項(xiàng)目營(yíng)銷推廣費(fèi)用，營(yíng)銷推廣費(fèi)用為可售總額的____%?！　∝?fù)責(zé)在現(xiàn)場(chǎng)收取該項(xiàng)目的銷售款項(xiàng)，向客戶提供一次付款、銀行按揭等靈活多樣的付款方式?！　∝?fù)責(zé)在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立售樓部，負(fù)責(zé)設(shè)立費(fèi)用。并于該項(xiàng)目對(duì)外銷售前____日可完全進(jìn)場(chǎng)使用，積累客源。　　保證于該項(xiàng)目對(duì)外銷售前____日，負(fù)責(zé)提供按雙