20xx年私房多重買賣的法律評析(編輯修改稿)
2025-03-09 22:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第六條規(guī)定：”。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”。由此可見，房屋的買賣必須經(jīng)過登記才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人之間如果達(dá)成了買賣房屋的協(xié)議，但未經(jīng)登記，則合同有效只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不能發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。
(三)出賣人與先后買受人形成的權(quán)利
出賣人就同一房屋分別售與第一、二、三買受人的行為是一房多賣，這一點(diǎn)我們在前面已作分析。一房多賣形成數(shù)個(gè)房屋買賣合同。但事實(shí)上各個(gè)房屋買賣合同形成的權(quán)利性質(zhì)各不相同。合同為發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合意，一般情況下只在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但以房屋為標(biāo)的的買賣合同卻不同。由于房屋是一種不動產(chǎn)，法律對房屋買賣合同的規(guī)定與一般合同不同，房屋買賣合同且是債之合同，但以發(fā)生物權(quán)變動為合同完成。因此，在一房多賣的情況下，達(dá)成合意但未經(jīng)登記的合同，只在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，雙方協(xié)商一致并根據(jù)法律規(guī)定辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的合同，則不僅有合法的債權(quán)基礎(chǔ)，更重要的是形成了一種物權(quán)關(guān)系。就本文所列舉實(shí)例來說，出賣人就同一房屋分別售與第一、二、三買受人的行為中，與第一買受人形成的僅僅是一個(gè)債權(quán)合同，因未履行法律規(guī)定的交房、付款、登記要件，出賣人與第一買受人存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在出賣人與第二買受人中，出賣人雖已將房屋實(shí)際交付第二賣受人，在合意的基礎(chǔ)上又有了物的轉(zhuǎn)移，似乎形成了一種物權(quán)關(guān)系，但是這種物的實(shí)際轉(zhuǎn)移只是一種客觀事實(shí)，不能發(fā)生法律上的物權(quán)效力，因而也只存在合意的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。出賣人與第三買受人則不同。在其二人的房屋買賣行為中，雙方不僅形成了轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)并支付相應(yīng)對價(jià)的合意，同時(shí)還在達(dá)成合意的債權(quán)合同后，根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定對該買賣合同的標(biāo)的作了有效轉(zhuǎn)移。由此我們可以看出，在出賣人與第一、二、三買受人之間，既有債權(quán)關(guān)系，又有物權(quán)關(guān)系，且一物上同時(shí)存在數(shù)個(gè)債權(quán)。
三、房屋買賣糾紛的處理原則及責(zé)任形式
在司法實(shí)踐中，對多重房屋買賣合同糾紛的處理，可采取以下原則進(jìn)行。
(一)處理采取的原則
可給予制裁的原則
針對房屋買賣出賣人利用其優(yōu)勢地位，為追求最大經(jīng)濟(jì)利益，采取欺詐手段與買受人簽訂合同，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應(yīng)給予制裁。美國、法國的研究資料表明，1985年至1995年的XX年間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠實(shí)信用原則，原則嚴(yán)重?fù)p害了市場經(jīng)濟(jì)的交易秩序，它為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償是無法彌補(bǔ)買受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和雁處的行為。從各國對損害賠償制度的研究和審判實(shí)踐看，也均未對懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個(gè)國家立法逐漸采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展。
范文總結(jié)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1