20xx年商品房買賣合同解除條件研究(編輯修改稿)
2025-01-25 06:51 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 止性規(guī)定，買受人可以請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，如被司法機(jī)關(guān)依法查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的。被依法收回土地使用權(quán)的。共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。權(quán)屬有爭(zhēng)議的。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書等。
(二)因房屋面積誤差過(guò)大，買受人可以請(qǐng)求解除合同。
《解釋》第十四條及《商品房銷售管理辦法》第二十條均規(guī)定，在合同無(wú)約定的情況下，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與合同約定面積不符，誤差比絕對(duì)值超出3%的，買受人可以解除合同，要求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息。買受人行使這一解除權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意，首先看合同對(duì)此有無(wú)約定，有約定的按約定處理，無(wú)約定的則按上述的規(guī)定處理。出賣人有時(shí)為了降低交易風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)利用買受人缺乏經(jīng)驗(yàn)和法律意識(shí)的淡泊，在事先準(zhǔn)備好的格式條款中對(duì)此做出高于上述規(guī)定的誤差絕對(duì)值的約定，因此，買受人在簽訂合同時(shí)應(yīng)予注意。
(三)因房屋質(zhì)量不合格，買受人可以請(qǐng)求解除合同的情形及條件。
因房屋主體質(zhì)量不合格時(shí)，買受可以請(qǐng)求解除合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條之規(guī)定：”。商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房。給購(gòu)買人造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?。《商品房銷售管理辦法》第三十五條對(duì)此也有同樣的規(guī)定。《解釋》第十二條則規(guī)定的更為全面，該條規(guī)定：”。因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！??！督忉尅穼⒁蚍课葜黧w結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用的情形也囊括在買受人可以解除合同情形當(dāng)中。很顯然，買受人購(gòu)買這樣的房屋，連基本的人身與財(cái)產(chǎn)安全都無(wú)法得到保證，理所當(dāng)然允許其解除。
買受人行使這一解除權(quán)的條件必須是因房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，并且這一結(jié)論得到有資質(zhì)部門的認(rèn)可。如果僅僅是房屋墻面有細(xì)小的裂紋等非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的原因，買受人請(qǐng)求解除合同的，法院將不予支持。此時(shí)如果房屋尚在保修期內(nèi)，買受人可以要求出賣人承擔(dān)修補(bǔ)并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請(qǐng)求解除合同。《解釋》第十三條第一款規(guī)定：”。因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?。應(yīng)注意，該解除權(quán)的行使不以房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格為條件，而是以房屋質(zhì)量達(dá)到嚴(yán)重影響買受人的正常居住使用為條件。房屋質(zhì)量是否已達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住使用，筆者認(rèn)為，也應(yīng)當(dāng)以有資質(zhì)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)，否則易造成解除權(quán)的濫用。
(四)出賣人變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，買受人可以請(qǐng)求解除合同。
《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定，出賣人經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
買受人行使這一解除權(quán)的條件是：(1)商品房銷售后，出賣人擅自變
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