【文章內(nèi)容簡介】 價位商品住房的用地安排和建設。一種是配套銷售給市區(qū)動遷居民，并在５年內(nèi)不得再出售。首批３００萬平方米，在去年底陸續(xù)竣工銷售。2020年，安排３５０萬平方米。估計未來１～２年內(nèi)，每年再安排３００萬平方米。另一種是定向用于農(nóng)民動遷，今年開工４５０萬平方米。兩種用房今年可能上市上千萬平方米。該項措施的作用，一是從價格結構上，總體降低房屋平均銷售價格，抑制過高房價。另一種是降低對于市場的供給壓力，有緩和供求之效，最后抑制房價漲幅過快的弊病。今年中低價位商品住房上市的量不小，其對供應和房 價的效應，將在下半年有所體現(xiàn)。 措施二，市政府決定降低舊城改造和動拆遷的力度，由去年的 10 萬戶降到今年的 8 萬戶甚至更少。這一措施不僅是減少由動拆遷帶來的矛盾和糾紛，而且也是減少動拆遷帶來的對住房市場的需求壓力，是完全有效的、正確的。 措施三，今年４月１日市政府宣布，開始實施商品房銷售網(wǎng)上備案和登記制度。該制度規(guī)定，在房屋被批準出售時，必須在網(wǎng)上公開權屬、規(guī)劃建筑設計、總量、平均售價和銷售進度等實際信息。其用意是信息公開和規(guī)范市場交易；同時，也自然地起到對房市的積極調(diào)控作用。即，顯示真實的供給、真實的需求 和真實的價格，顯示轉手信息、提高轉手成本和抑制短期炒樓及哄抬樓價行為。顯然，它有利于市場的穩(wěn)定運行，決無使市場有實質(zhì)起落的可能。 措施四，今年４月２０日市政府宣布，開始實施期房限轉措施。即限制期房在峻工之前的轉讓行為。該措施的指向是針對上海房市中的短期炒作行為，意圖是減少短期炒樓行為，撇去虛假需求，調(diào)節(jié)供求矛盾，平抑房價，保護真實的消費需求。這是一項溫和的（不具直接的經(jīng)濟殺傷力）然而又是相對有效的調(diào)控措施。 預備措施五，降低預售房上市門檻。多年來，國家規(guī)定的預售房上市門檻是，房屋施工高過地面即可預售。但 是，近３年來上海的門檻比全國高，規(guī)定多層房屋要結構封頂、高層房屋要完成結構的三分子二，才可批準上市預售。上海市政府設想對于普通商品房恢復到國家標準，以擴大供應量，緩解供不應求。該項措施如能實施，有利于市場的穩(wěn)定。稍后，政府會視市場形勢的發(fā)展決定實施與否。 再看一下中央和上海地方調(diào)控措施對上海房地產(chǎn)市場的具體效應是什么？可以分三個時期來講。 短期效應 ——供求矛盾趨緩、價格趨穩(wěn)。人們承認目前的上海房地產(chǎn)市場存在著一定程度的供不應求，尤其在住宅。中央和上海調(diào)控措施的合力，會促使供求的平衡，也導致價格的穩(wěn)定，這 是必然的結果。我個人的看法，在下半年，最晚在明年的上半年，這些效應會慢慢地體現(xiàn)出來，持續(xù)１～２年，或許更長。 中期效應 ——供給有不確定性，需求仍樂觀。上海的調(diào)控措施是控需促供雙管齊下的，應該不會對中期的供應產(chǎn)生困難。但是，中央調(diào)控的重點在控制供給，控制供給的效應在２～３年以后才會表現(xiàn)出來。假如，上海的措施能夠在穩(wěn)定中期供給的問題上進一步和中央的措施互為補充的話（似乎較難，主要是土地和開發(fā)資金），那中期的供給才不會有問題?？傊衅诠┙o有不確定性。這是地方政府需要特別留意的，因為中期的供給及與需求的平衡，影響著世博會，或者更多。對上海的真實需求我多年來是一貫看好的，當然中期需求仍樂觀。 長期效應 ——應該講這次宏觀調(diào)控持續(xù)的時間不會特別長，對于上海房地產(chǎn)市場的長期效應（一般是指５年以后的事兒）也會逐步收斂，嚴格而言談不上長期效應。因此，似乎也可以脫離本次調(diào)控說上海的房地產(chǎn)市場長期前景。我的看法是，進入２１世紀以后（自2020年始），上海房地產(chǎn)的大好時機還有１０～２０年。 綜合上述政策變化和心理預期對上海房地產(chǎn)市場的影響，可以得出如下結論：上海房地產(chǎn)市場的短期供求矛盾有所緩和，有利于價格的穩(wěn)定。只要不發(fā)生突發(fā) 性的事件，上海房價指數(shù)的上升幅度有所減緩，但實際總體房價不會下降。當然，也不排除個別街坊、個別品種、個別樓盤實際價格某種程度的下降。如果從上海中期、長期房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢來看，實質(zhì)需求長期旺盛的格局基本不變，供應除中期稍有不確定性之外，長期也不成問題。可見，上海房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定和興旺是完全可期的。 淺析商鋪與住宅的互動開發(fā) 一、商鋪和住宅的相互關系 對于一個沿街的房地產(chǎn)項目來說，如果沿街面有人流、有商業(yè)價值，那么，該項目就往往會出現(xiàn)住宅和商鋪兩種產(chǎn)品形式。經(jīng)過我司對上海房地產(chǎn)市場眾多產(chǎn)品的研究， 從實現(xiàn)開發(fā)商利潤的角度出發(fā)，目前在滬上中高檔住宅附帶商鋪的個案的具體操作中，對于住宅和商鋪的關系有兩種處理方式。 在具體介紹這兩種方式之前，首先要說明一個商鋪招商的基本原則：那就是在商鋪招商的過程中，那些檔次較高或具有較大影響力的商家如 STARBUCKS 等所能承受的租金往往較低；而真正能實現(xiàn)商鋪利潤最大化的、出得起高租金價格的往往是一些二線品牌的商家，如真維斯、 BALENO 等。因此，在很多情況下，商鋪的檔次和它的利潤率是成反比的。 以下就來介紹目前上海較為常用的兩種商鋪和住宅的處理方法： 以商鋪來拔高住宅檔次的模式 概念描述 這種方式仍然是以較為傳統(tǒng)的開發(fā)思路為基礎，把住宅的銷售利潤作為開發(fā)商主要的利潤來源，在這種開發(fā)模式中，商鋪所充當?shù)慕巧蓄愃朴谛蜗髲V告，開發(fā)商通過撥高商鋪的檔次來為其樓盤樹立良好的形象，并提高樓盤在客源心目中的品質(zhì)感和檔次，最終提高樓盤的價格，實現(xiàn)利潤的最大化。 分析 這類操作手法在滬上的最成功案例當推 ” 新天地 ” 。瑞安集團在其新天地一期石庫門式商鋪的招商過程中嚴格把關，其所選擇的商家不是國際知名的公司，也是消費檔次很高的商家，雖然這些商家所 愿意承受的租金相對較低，而以新天地的區(qū)位條件和鮮明的風格其商鋪的回報率可遠遠高于目前的水平，但 “ 新天地 ” 以商家的知名度和檔次作為考察的第一依據(jù)，通過這些高檔次的店鋪和其自身鮮明的特色和風格在上海建立了很高的品牌知名度，不但大大提升了太平橋地區(qū)的整體檔次，也打出了瑞安和新天地的品牌形象。而瑞安集團所做的這一切，就是為了其在太平橋地區(qū)后續(xù)的綜合商場、辦公樓和住宅項目。有了其一期商鋪巨大的品牌效應后，目前太平橋地區(qū)的地價已有了顯著的提升，估計其后期的辦公樓和住宅將會因為一期商鋪的蓄勢而在價格上提升 50%左右。 “ 新天地 ” 個案在市場上取得的巨大成功給上海的房地產(chǎn)界上了較為生動的一課，我們看到了商鋪規(guī)劃若操作得當對一個樓盤，甚至一個地區(qū)的價值提升會起到多么巨大的作用，而瑞安在犧牲了一期商鋪的利潤之后，將會在其后期的辦公樓和住宅的開發(fā)中獲得豐厚的回報。 因此，這種操作方式就是通過把商鋪做成品牌，用商鋪來創(chuàng)出知名度以及提高整個項目的品質(zhì)和檔次，然后通過抬高后期住宅的價格來實現(xiàn)開發(fā)商的利潤。 商鋪和住宅并重的模式 概念描述 這種模式適用于商鋪所占的體量較大的項目。其操作方式相對簡單，一言 以蔽之：就是在不炒作商鋪概念的前提下，將商鋪和住宅的利潤同樣實現(xiàn)最大化的方式。 分析 由于一些高檔住宅其所處的區(qū)位在市中心的鬧市區(qū)，其本身沿街商鋪具有較大的商業(yè)價值，而如果商鋪的體量較大，占總建面的比重也較大的情況下，將商鋪以高價出售，爭取商鋪利潤的最大化，這樣，即使住宅的價格沒有因為高品質(zhì)的商業(yè)形象而走高，也會因為其商鋪價格的拉動，而使項目的總銷金額達到一個較為滿意的水平。 在目前上海的房地產(chǎn)市場上，商鋪的投資價值已日益為人們所重視，特別是目前整體經(jīng)濟情況較好，消費力旺盛的時候，投資商 鋪的利益更為明顯。所以，在近幾個月，上海的一些高檔樓盤的底層商鋪受到了市場的追捧，在售價持續(xù)走高的情況下，仍然被搶購一空。因此，在目前經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)形勢都比較樂觀時，采用此種方式也能夠取得較為理想的市場效果。 兩種模式的比較 以商鋪來拔高住宅檔次的模式 商鋪和住宅并重的模式 簡述 通過高檔次商家的引進和特色商鋪的設立，在前期樹立良好的形象，來提高整個項目的品質(zhì)和檔次，從而拔高后期住宅的價格，實現(xiàn)利潤。 將商鋪和住宅都作為常規(guī)產(chǎn)品來操作，通過商鋪的利潤最大化來達到整個項目的利潤水平 。 適用范圍 商鋪面積在小區(qū)總建筑面積中占少數(shù)，小區(qū)的主體仍以住宅為主。 商鋪面積在項目的建筑面積中所占比重較大，能夠通過商鋪的價格來提高整個項目的均價。 開發(fā)順序 商鋪作為首期開發(fā)，住宅后開發(fā)。 無開發(fā)順序的限制。 前期投入 由于需要營造一個高檔次的商業(yè)形象，并將之作為主要宣傳的素材，因此前期的投入較大。 其開發(fā)模式類同于普通住宅項目的開發(fā)模式，相對來說，前期投入較小。 品牌效應 此種模式操作成功，將會為項目本身和開發(fā)商帶來極大的品牌效應，并會提升區(qū)域的價值。 品牌效應相對較弱。 風險性分析 由于前期投入大，操作方面有一定的難度，有財務的風險和操作失敗的風險。 風險相對較小。 由比較表格可知，以商鋪來拔高住宅檔次的模式，是屬于一種高風險、高收益的操作方式，這種方式如果成功，將會為后期住宅帶來很高的知名度和影響力，并會使住宅的價格有所提升，但如果因操作不當而失敗，也將會給開發(fā)商帶來一定的損失。 而第二種方式相對來說比較保險，操作也沒有太大的難度，但是，如果商鋪在項目中所占的比例不大的情況下，即使商鋪價格走高，其對項目整體均價的拉動作用也不會很明顯。 中凱城市之光 從今年 1 月 16000 多元 /平方米的銷售均價起，到 9 月份，均價已達 22020 元 /平方米，即使從今年 4 月開始宏觀調(diào)控算起，上漲也超過 2020 元 /平方米。其它市中心城區(qū)的樓盤也出現(xiàn)了類似房價大幅上漲的現(xiàn)象。 有關專家分析，從目前的市場供求以及土地儲備情況來看，中心城區(qū)房價的上漲趨勢不會改變，在今后兩三年還有加劇的趨勢，而房價下跌空間有限。 平穩(wěn)緩漲中持續(xù)高走 業(yè)界今年談論最多的話題就是宏觀調(diào)控?？梢钥吹?，旨在對房地產(chǎn)等出現(xiàn)過熱苗頭的行業(yè) “ 降溫 ” 的宏觀調(diào)控政策已對樓市產(chǎn)生了一定影響，上海房價從原先2020年間的持續(xù)大漲變?yōu)槠椒€(wěn)上升。研究中房上海指數(shù)辦公室提供的數(shù)據(jù)，３月份中房上海綜合指數(shù)顯示升幅為１．４％，住宅指數(shù)升幅為１．５％；４月份時，中房上海綜合指數(shù)升幅已為１．８％，住宅指數(shù)升幅為１．９％。到５月，中房上海綜合指數(shù)的漲幅降為１．４％，住宅指數(shù)漲幅為１．４％；延續(xù)至７月間，數(shù)據(jù)顯示變化較為明顯，中房上海綜合指數(shù)漲幅降為０．８％，住宅指數(shù)漲幅同樣達到了０．８％的 數(shù)值?？吹贸鰜?，房價漲幅已明顯趨緩。 但值得一提的是，與上?？傮w房地產(chǎn)市場價格平穩(wěn)緩漲的態(tài)勢相反，中心城區(qū)的房價卻 “ 置若罔聞 ” 般持續(xù)高走。據(jù)統(tǒng)計，從４月底到８月，全市商品住宅平均漲幅為７．６％，外環(huán)線外為６．３％，內(nèi)外環(huán)線間為３．８％，而內(nèi)環(huán)線內(nèi)的房價漲幅仍然達到１１．９％，竟接近全市平均水平的兩倍。據(jù)最近一份安邦房地產(chǎn)研究報告顯示，８月份，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)新盤供應量較前幾個月大幅上升，共有１３例新盤位于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，占新盤總量的近三分之一，與內(nèi)外環(huán)間的新盤所占比重持平；其中，市中心新盤量增至９％。但是，集中上市并 沒有導致房價下跌，反而提高了中高價物業(yè)比重，大量高檔樓盤的出現(xiàn)使得內(nèi)環(huán)線內(nèi)的平均房價大幅上升。 高開高走 “ 牛 ” 氣十足 隨著城市發(fā)展規(guī)模的擴大，內(nèi)環(huán)線、中環(huán)線、外環(huán)線在上海的地圖上無形中 “ 圈 ” 起了不同的地域。內(nèi)環(huán)線已經(jīng)從原本的交通構架概念，提升為一個抽象的區(qū)域劃分范疇。凡房地產(chǎn)業(yè)界談及這個詞匯，更多的意義就是代表了交通方便、配套成熟的市中心地段。 一位業(yè)內(nèi)人士曾向記者舉過一個例子，同一開發(fā)商在不同環(huán)線都有樓盤銷售，將內(nèi)環(huán)的樓盤均價定為每平方米１2020元，中環(huán)線附近的樓盤均價為每平方米８０００元， 外環(huán)線外的樓盤均價定為每平方米５０００元左右。出乎意料的是，１2020元以上的樓盤居然最快 “ 消化 ” ，地段而不是價格顯而易見地構成了主要促銷因素。 不同地段所被賦予的不同附加值是不一樣的。以同一地塊內(nèi)類似品質(zhì)、定位的樓盤來做分析，靜安南部板塊的地位十分特殊，附近是上海最高檔的 “ 梅泰恒 ” 金三角商圈，四周擁簇著甲級寫字樓和高級酒店，本身的定位便指向了國際化，因此該地塊中樓盤的均價大大超過１萬元被認為十分自然。位于北京西路、石門二路的國