【文章內(nèi)容簡介】 他 3．每一類資產(chǎn)的評估總是具有特殊性，房地產(chǎn)作為被評估對象，其具有的特征是（） A．位置固定性 B．適用長期性 C．影響因素多樣性 D．投資大量性 E．保值增值性 答案：ABCDE 4．房地產(chǎn)不論是作為一類資產(chǎn)或作為一種商品，其市場價(jià)格要受到許多因素的影響，這些因素為（）A．區(qū)域因素 B．社會(huì)因素 C．行政因素 D．經(jīng)濟(jì)因素 答案：ABCD 5．房地產(chǎn)評估的原則（） A．合法原則 B．供需原則 C．替代原則 D．最有效使用原則 E．貢獻(xiàn)原則 答案：ABCDE （三）、計(jì)算題 有一宗七通一平待開發(fā)的建筑用地，面積為1000平方米，使用期為50年，容積率為5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)用為3500元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%，建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用在真?zhèn)€建設(shè)期均勻投入，寫字樓建成后擬對外出租，租金水平預(yù)計(jì)2元/平方米日，出租率為85%，管理費(fèi)用為年租金的2%，%，%，%，貸款利率為6%，房地產(chǎn)綜合還原利率為7%，開發(fā)商要求的利潤率為地價(jià)和開發(fā)成本（建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用）之和的20%，試評估該宗地地價(jià)。
答案： 房地產(chǎn)年總收益=2*365*1000*5*85%=3102500 房地產(chǎn)年總費(fèi)用=管理費(fèi)用+維修費(fèi)用+稅金+空房損失費(fèi) =3102500*2%+1000*5*3500（%+%）+3102500*%= 房地產(chǎn)年純收益== 房地產(chǎn)總價(jià)=*[11/（1+7%）502]=30207215 建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用=3500*1000*5*（1+10%）=19250000 利息=（地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）*利率 =地價(jià)*[（1+6%）21]+ 19250000*[（1+6%）1]=*地價(jià)+1155000 開發(fā)商的利潤=（地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）*利潤率 =（地價(jià)+19250000）*20%=+3850000 地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)建筑費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用利息利潤 =* 地價(jià)=4496989（元） 七 （一）單選題 1．由于土地用途改變而帶來的增值收益應(yīng)歸（） A．轉(zhuǎn)讓人 B．占有人 C．使用人 D．所有人 答案：D 解析：土地用途改變而帶來的增值收益是由于所有權(quán)人允許改變土地用途帶來的，所以應(yīng)歸土地所有者所有。
2．新建房地產(chǎn)評估成本法中的開發(fā)成本不包括（） A．勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) B．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) C．房屋建筑安裝工程費(fèi) D．商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)如糧店、副食店等經(jīng)營性用房的建設(shè)費(fèi)用 答案：D 解析：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)如糧店、副食店等經(jīng)營性用房的建設(shè)費(fèi)用應(yīng)由經(jīng)營者負(fù)擔(dān)，按規(guī)定不計(jì)入商品房價(jià)格。
3．被估地塊剩余使用使用年限為30年，參照物剩余使用年限為25年，假定折現(xiàn)率為8%，被估地塊的年限修正系數(shù)最接近于（） A． B． C． D． 答案：D 解析：年限修正系數(shù)=[11/（1+8%）30]/[11/（1+8%）25]= 4．某待評土地剩余使用年限10年，其參照物剩余使用年限為15年，由于待評土地面積大于參照物，故 %，如折現(xiàn)率為8%，則個(gè)別修正因素為（） A． B． C． D． 答案：A 解析：(p/A,8%,10)/(p/A,8%,15)*，（p/A,8%,10）為年金現(xiàn)值系數(shù) 建筑物剩余法屬于（）中的一種具體方法。
A．收益法 B．成本法 C．市場法 D．功能價(jià)值法 答案：A 解析：建筑物剩余法是指建筑物與其基地合并計(jì)算收益，在用收益還原法以外的方法能求得土地的價(jià)格時(shí)，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的評估價(jià)。其中土地的純收益一般是以市場比較法或成本逼近法等求得土地價(jià)格后，乘上土地的還原利率便可得到。 有一宗地深度為150米，若標(biāo)準(zhǔn)深度為100米，按照“四三二一”法則，該宗地的單獨(dú)深度百分率為40%、30%、20%、10%、9%、8%，則其平均深度百分率為（）。
% % % % 答案:B 解析：平均深度百分率=（40%+30%+20%+10%+9%+8%）*100/150=78% （二）多選題 地產(chǎn)評估的成本法主要適用于下列地產(chǎn)的評估（）。
A、公共建筑 B、公共設(shè)施 C、已開發(fā)土地 D、新開發(fā)土地 E、有收益及市場參照物土地 答案：ABD 解析：成本法一般適用新開土地的估價(jià)，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場比較法等方法進(jìn)行土地的估價(jià)。同時(shí)，對于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價(jià)也比較適用。
2．在地產(chǎn)評估中使用成本法，最需要評估人員把握的便是地產(chǎn)的重置成本。以新開發(fā)的地產(chǎn)為例，其重置成本構(gòu)成是由（） A．土地取得費(fèi)用 B．土地開發(fā)費(fèi)用 C．資金成本、利潤 D．有關(guān)稅費(fèi) E．土地增值收益 答案：ABCDE 3．在建工程評估的主要方法有（） A．形象進(jìn)度法 B．成本法 C．市場法 D．假設(shè)開發(fā)法 答案：ABD 解析：在建工程評估的主要方法有形象進(jìn)度法、成本法、假設(shè)開發(fā)法 4．基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)（） A．基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格 B．基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格 C．基準(zhǔn)地價(jià)是平均價(jià)格 D．基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性，是評估出的一定時(shí)期內(nèi)的價(jià)格。
E．基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià) 答案：ABCDE （二）問答題 基準(zhǔn)地價(jià)的作用是什么？ （1）具有政府公告作用 （2）宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù) （3）是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù) （4）是政府參與有償使用收益分配的依據(jù) （5）是進(jìn)一步評估宗地地價(jià)的基礎(chǔ) （6）引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置 （三）、計(jì)算與分析題 待估建筑物賬面原值100萬元，竣工于1990年底。假定1990年的價(jià)格指數(shù)為100%， %、17%、%、%%，試求1995年底待估建筑物的重置成本。
解：根據(jù)題意先計(jì)算價(jià)格變動(dòng)指數(shù)： 價(jià)格變動(dòng)指數(shù)=（1+%）(1+!7%)(1+%)(1+%)(1+%)100%=191% 估算建筑物重置成本：重置成本=1000000191%=1 910 000（元） 估價(jià)對象為基本事業(yè)單位辦公用樓，座落在市中心，占地面積600平方米，建筑面積1800平方米，建筑物始建于1976年6月，為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。
估價(jià)要求。評估該宗房地產(chǎn)1996年6月的市場價(jià)值。
估價(jià)過程。
采用房地分估合一的評估思路。由于待估對象為事業(yè)單位辦公用樓，無直接收益，也很少有買賣實(shí)例，故建筑物估價(jià)擬采用成本法進(jìn)行。
估測土地資產(chǎn)的市場價(jià)值。土地的評估可采用市場比較法、成本逼近法等方法進(jìn)行，評估結(jié)果假定每平方米為900元，土地總價(jià)為540000元。
估測建筑物的重置成本，按預(yù)決算調(diào)整法對待估對象的不包括土地價(jià)格的建筑物重置成本（含利潤、稅費(fèi)等）進(jìn)行測算。該建筑物每平方米重置成本為1000元，建筑重置成本總額為1800000元。
測算建筑物的成新率。評估人員經(jīng)現(xiàn)場察勘，認(rèn)為該建筑物尚可使用60年，采用使用年限法測算建筑物的成新率。
成新率=尚可使用年限/（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限） =60247。（20+60）= 估計(jì)建筑物的成新率為75%。
測算建筑屋的功能性貶值。待估建筑物的內(nèi)部格局在某些方面不宜直接用于商業(yè)用途，需作內(nèi)部格局的重新布置，估計(jì)建筑物內(nèi)部格局重新布置的費(fèi)用約每平方米50元，總費(fèi)用為90000元。計(jì)算建筑物評估值。由于該建筑物不存在經(jīng)濟(jì)性貶值，上述各要素估測值可以加和計(jì)算建筑物的評估值。
建筑物評估值=重置成本成新率功能性貶值 =180000075%90000=1260000（元） 計(jì)算房地產(chǎn)評估值。
房地產(chǎn)評估值=土地使用權(quán)評估值+建筑物評估值=540000+1260000=1800000（元） 八 （一）、單項(xiàng)選擇題 (). 答案B： 解析：資源資產(chǎn)評估實(shí)質(zhì)是對資源資產(chǎn)使用權(quán)的估算和評定，即經(jīng)營權(quán)益的本金化。
,該宗土地下的礦產(chǎn)資源屬于( )所有。
答案D 解析：我國的礦產(chǎn)資源屬于國家所有，由國務(wù)院行使國家對礦產(chǎn)資源的所有權(quán)。礦業(yè)市場上流通的是探礦權(quán)和采礦權(quán)。
（）屬于可再生的非耗竭性資源 答案B 解析：可再生的非耗竭性資源是指在認(rèn)為因素的干擾下發(fā)生增加變化，雖然數(shù)量減少，但可以恢復(fù)。A