商品房買賣合同填寫范本(編輯修改稿)
2024-12-15 02:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 核算文件，而在銷售過程中不可能把諸如小學、幼兒園、中學、會所、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)等公建面積分攤銷售，這樣一旦政策變化，會產(chǎn)生對房地產(chǎn)企業(yè)毀滅性的后果
(2)市政配套機關(guān)或者壟斷性公司收費問題既然其集資費用、暖氣集資費等。
(3)涉及向國家和地方人民政府交納的稅金等。
(4)國家和體方人民政府不斷出臺的物業(yè)政策以及法律風險問題。比如公共(公建)物業(yè)管理規(guī)定，物權(quán)法等法律法規(guī)頒布后，對小區(qū)物業(yè)以及開發(fā)商的利益極其重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須在價格政策、面積分攤、產(chǎn)權(quán)約定等方面未雨綢鉚，在銷售合同中明確約定，排除任何產(chǎn)權(quán)不明確的內(nèi)容。
第五條 面積確認及面積差異處理：
一般情況下，我們主張選擇按照本條第2款執(zhí)行。但是按照第2款執(zhí)行仍然存在不明晰的地方：主要是因面積增建絕對值超過3%以上部分的面積所產(chǎn)生的契稅、維修基金、燃氣集資費、暖氣集資費等與面積有關(guān)的稅費承擔的問題。示范文本僅僅提供了房價款處理的方式，沒有提供與面積差異有關(guān)的稅費處理的方式。因此，為了不發(fā)生爭議或者發(fā)生爭議后減少交易費用，應(yīng)當明確補充規(guī)定關(guān)于這部分費稅承擔問題：“因面積差異產(chǎn)生的契稅、維修基金、暖氣集資費、燃氣集資費(如果有)等據(jù)實由買受人承擔，多退少補”。
如果選擇自行約定，那么約定的內(nèi)容可以如下填寫：
①面積誤差絕對值在1%以內(nèi)(含1%)的部分，雙方不在辦理結(jié)算即多不退，少不補。
②面積誤差絕對值在1%以上至3%的部分(含3%，其中1%以內(nèi)部分扣除)，雙方同意據(jù)實計算即多退少補。
③面積誤差絕對值在3%以上至5%以內(nèi)的部分(含5%)，屬于面積短少，出賣人退還該部分房款并按照兩倍于該部分短少房款承擔該約定違約金支付責任。屬于面積增加的，產(chǎn)權(quán)歸買受人，該部分房款出賣人承擔。
前述情況下，雙方約定均不主張退房，合同應(yīng)當繼續(xù)履行。
④面積誤差絕對值在5%以上的(不含5%)，買受人有權(quán)提出退房。買受人提出退房的，出賣人應(yīng)當在30日內(nèi)退還所有已付房款并自付款之日起承擔該資金同期商業(yè)銀行存款利息，同時承擔全部購房款5%的違約金。買受人不退房的，面積誤差絕對值在5%以內(nèi)(含5%)的部分按照本條前述規(guī)定處理后，超過5%的部分，雙方協(xié)商處理并簽訂補充協(xié)議。協(xié)商不成按照本款退房處理。
第六條 付款方式及期限
【其他方式】本條其他付款方式是指銀行按揭付款或者住房公積金貸款：按照本付款方式的步驟如下：
1)本合同簽訂生效后7日內(nèi)，買受人支付首付款計人民幣：(例如)123456元。其他應(yīng)付款人民幣 123456 元
，出賣人提供銀行按揭付款協(xié)助條件，賣受人向按揭銀行申請個人住房抵押借款支付。
2)買受人必須在支付完首付款的同時，提交個人住房抵押借款銀行要求其提交的全部個人法律文件，出賣人給予協(xié)助。需要出賣人提交的法律文件，出賣人按時提交(需要買受人提交的個人資料見附件內(nèi)容)
3)非出賣人原因，買受人自完成首付款之日起不能在30日內(nèi)辦理完畢個人住房抵押借款手續(xù)并將借款匯入出賣人帳戶的，視為買受人付款違約，按照本合同第七條逾期付款約定處理。
4)買受人按照逾期付款承擔責任后，買受人可以與出賣人協(xié)商變更付款方式，出賣人同意繼續(xù)履行合同的，雙方簽訂補充協(xié)議，變更合同約定，約定具體付款方式。
第七條 買受人逾期付款的違約責任：
增加：按照本合同約定的付款方式和期限，買受人付款逾期或者付款的時間在房屋交付期限之后的，出賣人有權(quán)順延交付日期直至買受人付清全部購房款。
付款預期的違約金，應(yīng)當能夠達到懲罰違約的目的。因此，違約金的約定不能太低，逾期在60日內(nèi)(含60日)的，按日計算的違約金應(yīng)當保留在日萬分之三(3)之上。
逾期超過60日的，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按照累計應(yīng)付款的(
)%向出賣人支付違約金(買受人已經(jīng)支付的房款在扣除違約金后10日內(nèi)退還買受人)(這里的違約金的比例與前述第一款違約金的累進結(jié)果有直接的邏輯關(guān)系)
出賣人要求買受人繼續(xù)履行合同或者買受人要求繼續(xù)履行合同并經(jīng)出賣人同意的，合同繼續(xù)履行。買受人承擔的違約金應(yīng)當按照應(yīng)付款部分的日萬分之四(4)計算。
本條約定的問題表現(xiàn)在以下幾個方面：
(1)解除合同的通知：買受人逾期付款，出賣人通知買受人解除合同，雙方關(guān)系終止，這是徹底終止雙方關(guān)系的辦法。這種法律關(guān)系比較簡單，但是必須通知買受人并且最好是書面通知。如果買受人已經(jīng)產(chǎn)生了部分付款，存在一個核算問題?？鄢`約金后，剩余房款存在退還問題，但是示范文本沒有約定退還內(nèi)容，因此需要在合同約定。如果買受人根本沒有交付房款，這種情況下，對于出賣人是沒有任何
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