商品房買(mǎi)賣(mài)合同填寫(xiě)范本(編輯修改稿)
2024-12-15 02:25 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 核算文件，而在銷(xiāo)售過(guò)程中不可能把諸如小學(xué)、幼兒園、中學(xué)、會(huì)所、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)等公建面積分?jǐn)備N(xiāo)售，這樣一旦政策變化，會(huì)產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)毀滅性的后果
(2)市政配套機(jī)關(guān)或者壟斷性公司收費(fèi)問(wèn)題既然其集資費(fèi)用、暖氣集資費(fèi)等。
(3)涉及向國(guó)家和地方人民政府交納的稅金等。
(4)國(guó)家和體方人民政府不斷出臺(tái)的物業(yè)政策以及法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。比如公共(公建)物業(yè)管理規(guī)定，物權(quán)法等法律法規(guī)頒布后，對(duì)小區(qū)物業(yè)以及開(kāi)發(fā)商的利益極其重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須在價(jià)格政策、面積分?jǐn)?、產(chǎn)權(quán)約定等方面未雨綢鉚，在銷(xiāo)售合同中明確約定，排除任何產(chǎn)權(quán)不明確的內(nèi)容。
第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理：
一般情況下，我們主張選擇按照本條第2款執(zhí)行。但是按照第2款執(zhí)行仍然存在不明晰的地方：主要是因面積增建絕對(duì)值超過(guò)3%以上部分的面積所產(chǎn)生的契稅、維修基金、燃?xì)饧Y費(fèi)、暖氣集資費(fèi)等與面積有關(guān)的稅費(fèi)承擔(dān)的問(wèn)題。示范文本僅僅提供了房?jī)r(jià)款處理的方式，沒(méi)有提供與面積差異有關(guān)的稅費(fèi)處理的方式。因此，為了不發(fā)生爭(zhēng)議或者發(fā)生爭(zhēng)議后減少交易費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)明確補(bǔ)充規(guī)定關(guān)于這部分費(fèi)稅承擔(dān)問(wèn)題：“因面積差異產(chǎn)生的契稅、維修基金、暖氣集資費(fèi)、燃?xì)饧Y費(fèi)(如果有)等據(jù)實(shí)由買(mǎi)受人承擔(dān)，多退少補(bǔ)”。
如果選擇自行約定，那么約定的內(nèi)容可以如下填寫(xiě)：
①面積誤差絕對(duì)值在1%以?xún)?nèi)(含1%)的部分，雙方不在辦理結(jié)算即多不退，少不補(bǔ)。
②面積誤差絕對(duì)值在1%以上至3%的部分(含3%，其中1%以?xún)?nèi)部分扣除)，雙方同意據(jù)實(shí)計(jì)算即多退少補(bǔ)。
③面積誤差絕對(duì)值在3%以上至5%以?xún)?nèi)的部分(含5%)，屬于面積短少，出賣(mài)人退還該部分房款并按照兩倍于該部分短少房款承擔(dān)該約定違約金支付責(zé)任。屬于面積增加的，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人，該部分房款出賣(mài)人承擔(dān)。
前述情況下，雙方約定均不主張退房，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。
④面積誤差絕對(duì)值在5%以上的(不含5%)，買(mǎi)受人有權(quán)提出退房。買(mǎi)受人提出退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)退還所有已付房款并自付款之日起承擔(dān)該資金同期商業(yè)銀行存款利息，同時(shí)承擔(dān)全部購(gòu)房款5%的違約金。買(mǎi)受人不退房的，面積誤差絕對(duì)值在5%以?xún)?nèi)(含5%)的部分按照本條前述規(guī)定處理后，超過(guò)5%的部分，雙方協(xié)商處理并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。協(xié)商不成按照本款退房處理。
第六條 付款方式及期限
【其他方式】本條其他付款方式是指銀行按揭付款或者住房公積金貸款：按照本付款方式的步驟如下：
1)本合同簽訂生效后7日內(nèi)，買(mǎi)受人支付首付款計(jì)人民幣：(例如)123456元。其他應(yīng)付款人民幣 123456 元
，出賣(mài)人提供銀行按揭付款協(xié)助條件，賣(mài)受人向按揭銀行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押借款支付。
2)買(mǎi)受人必須在支付完首付款的同時(shí)，提交個(gè)人住房抵押借款銀行要求其提交的全部個(gè)人法律文件，出賣(mài)人給予協(xié)助。需要出賣(mài)人提交的法律文件，出賣(mài)人按時(shí)提交(需要買(mǎi)受人提交的個(gè)人資料見(jiàn)附件內(nèi)容)
3)非出賣(mài)人原因，買(mǎi)受人自完成首付款之日起不能在30日內(nèi)辦理完畢個(gè)人住房抵押借款手續(xù)并將借款匯入出賣(mài)人帳戶的，視為買(mǎi)受人付款違約，按照本合同第七條逾期付款約定處理。
4)買(mǎi)受人按照逾期付款承擔(dān)責(zé)任后，買(mǎi)受人可以與出賣(mài)人協(xié)商變更付款方式，出賣(mài)人同意繼續(xù)履行合同的，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，變更合同約定，約定具體付款方式。
第七條 買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任：
增加：按照本合同約定的付款方式和期限，買(mǎi)受人付款逾期或者付款的時(shí)間在房屋交付期限之后的，出賣(mài)人有權(quán)順延交付日期直至買(mǎi)受人付清全部購(gòu)房款。
付款預(yù)期的違約金，應(yīng)當(dāng)能夠達(dá)到懲罰違約的目的。因此，違約金的約定不能太低，逾期在60日內(nèi)(含60日)的，按日計(jì)算的違約金應(yīng)當(dāng)保留在日萬(wàn)分之三(3)之上。
逾期超過(guò)60日的，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按照累計(jì)應(yīng)付款的(
)%向出賣(mài)人支付違約金(買(mǎi)受人已經(jīng)支付的房款在扣除違約金后10日內(nèi)退還買(mǎi)受人)(這里的違約金的比例與前述第一款違約金的累進(jìn)結(jié)果有直接的邏輯關(guān)系)
出賣(mài)人要求買(mǎi)受人繼續(xù)履行合同或者買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同并經(jīng)出賣(mài)人同意的，合同繼續(xù)履行。買(mǎi)受人承擔(dān)的違約金應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)付款部分的日萬(wàn)分之四(4)計(jì)算。
本條約定的問(wèn)題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
(1)解除合同的通知：買(mǎi)受人逾期付款，出賣(mài)人通知買(mǎi)受人解除合同，雙方關(guān)系終止，這是徹底終止雙方關(guān)系的辦法。這種法律關(guān)系比較簡(jiǎn)單，但是必須通知買(mǎi)受人并且最好是書(shū)面通知。如果買(mǎi)受人已經(jīng)產(chǎn)生了部分付款，存在一個(gè)核算問(wèn)題。扣除違約金后，剩余房款存在退還問(wèn)題，但是示范文本沒(méi)有約定退還內(nèi)容，因此需要在合同約定。如果買(mǎi)受人根本沒(méi)有交付房款，這種情況下，對(duì)于出賣(mài)人是沒(méi)有任何
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