買賣合同裁判規(guī)則20例(編輯修改稿)
2024-12-15 01:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 實仍然對該房屋享有所有權(quán)，但這并不意味著其可在不符合當(dāng)事人約定或者法律規(guī)定的情形下隨意解除雙方之間的合同關(guān)系。在雙方房屋買賣法律關(guān)系成立并生效后，蜀都實業(yè)公司雖系該房屋的所有權(quán)人，但其應(yīng)當(dāng)依約全面、實際履行其在房屋買賣法律關(guān)系項下的義務(wù)。二審判決認(rèn)為在買賣標(biāo)的物轉(zhuǎn)移之前，所有人對自己的標(biāo)的物享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，進而認(rèn)定蜀都實業(yè)公司有權(quán)選擇處分財產(chǎn)的方式解除合同，并判決迅捷公司將房屋騰退給蜀都實業(yè)公司，違背了《合同法》保障交易安全的基本原則，系對《物權(quán)法》的錯誤理解與適用，本院對此予以糾正。，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因委托代理機構(gòu)未告知其特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致一房二賣，屬于其選擇和監(jiān)督委托代理人的經(jīng)營風(fēng)險，不得轉(zhuǎn)嫁于購房者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于銷售機構(gòu)行為承擔(dān)責(zé)任?！苯鹑A實業(yè)有限公司與蘇金水等商品房買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2014年第1期）最高法院認(rèn)為，皓羽公司的銷售行為已構(gòu)成有權(quán)代理，理由是：第一，在銷售案涉樓盤時，金華公司已授予皓羽公司獨家全程的代理權(quán)限。第二，皓羽公司系以金華公司的名義而非以皓羽公司自身名義銷售案涉商鋪。第三，06號合同和 07號合同尾部均有蘇金水簽字，06號合同尾部加蓋有出賣人金華公司的銷售合同專用章，07號合同尾部亦有皓羽公司以金華公司委托代理人身份加蓋的銷售合同專用章。第四，蘇金水購買商鋪的過程中還取得了06號、07號商鋪的《＜楚天星座＞商品房認(rèn)購合同》，該兩份認(rèn)購合同均加蓋有金華公司的銷售合同專用章。第五，蘇金水系在樓盤售樓處現(xiàn)場簽訂06號合同與07號合同并通過現(xiàn)場pos機支付主要購房款?？梢?，皓羽公司以金華公司名義向蘇金水銷售案涉商鋪的行為，足以認(rèn)定構(gòu)成有權(quán)代理，且蘇金水作為普通購房者亦有較為充分理由相信皓羽公司具有銷售案涉商鋪的代理權(quán)限。皓羽公司基于有效的委托代理關(guān)系所實施的代理行為不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效，其代理行為的法律后果應(yīng)直接約束被代理人，所產(chǎn)生的民事責(zé)任直接由被代理人承擔(dān)。，無法取得房屋的買受人即可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，且上述規(guī)定中并不存在此種賠償責(zé)任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規(guī)定。——湖北金華實業(yè)有限公司與蘇金水等商品房買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2014年第1期）最高法院認(rèn)為，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： (一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！笨梢?，只要出賣人在商品房買賣合同訂立后事實上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無法取得房屋的買受人即可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，且上述規(guī)定中并不存在此種賠償責(zé)任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規(guī)定。2006年4月皓羽公司作為委托代理人與蘇金水訂立06號合同與07號合同，法律后果上即為被代理人金華公司已與蘇金水訂立06號合同與 07號合同，此后金華公司向蘇金水之外的第三人出賣房屋并導(dǎo)致蘇金水無法取得 06號、07號商鋪，蘇金水即有權(quán)依據(jù)本院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條第二項規(guī)定請求金華公司承擔(dān)不超過其已付購房款一倍的賠償。，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方真實意思表示，則該情形符合合同法第五十二條第(三)項的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效?！熘荽笏捶康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司訴王志強商品房預(yù)售合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2013年第12期）徐州市泉山區(qū)人民法院認(rèn)為：一方面，合同簽訂后，合同約定的購房首付款由大舜公司支付，隨后，大舜公亦以王志強名義繳納了42400元契稅、7695元物業(yè)維修基金和160元所有權(quán)登記費，故應(yīng)認(rèn)定王志強簽訂合同時明知自己不需要履行合同且也不準(zhǔn)備實際履行合同。另一方面，雙方分別以保證人和借款人名義于2008年4月24日與中國建設(shè)銀行股份有限公司徐州分行簽訂了以涉案房地產(chǎn)作為抵押的《房地產(chǎn)抵押借款合同》，之后，王志強亦未按約歸還貸款，而是大舜公以王志強的名義償還；王志強雖然曾于2011年7月7日向涉訴房屋貸款賬戶存款5000元但隨即取出，至2012年3月20日前并未對貸款予以償還。王志強雖然主張其曾要求大舜公交付房屋并與閆長印發(fā)生爭執(zhí)，且于2011年6月取得了涉案房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，但在該過程中其既未向原告繳納購房款也未主張償還購房貸款。本案應(yīng)認(rèn)定王志強對大舜公借其名義簽訂商品房買賣合同進行所有權(quán)轉(zhuǎn)移為非其真實目的是明知的。合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，當(dāng)事人在訂立合同時，除應(yīng)遵循自愿公平、等價有償、誠實信用的原則外，還應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。因本案雙方當(dāng)事人借簽訂商品房買賣合同之名，掩蓋違規(guī)向銀行抵押貸款套取銀行信貸資金的目的，故依照《合同法》第五十二條第(三)項的規(guī)定，依法應(yīng)為無效。雙方因該合同所取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。，而非向社會銷售，所簽訂的協(xié)議并非商品房買賣合同司法解釋所稱的商品房買賣合同，案件不應(yīng)適用該司法解釋?！旖蚴袨I海商貿(mào)大世界有限公司與天津市天益工貿(mào)有限公司、王錫鋒財產(chǎn)權(quán)屬糾紛案（載《最高人民法院公報》2013年第10期）最高法院認(rèn)為，天益公司的該項申請再審理由不能成立：首先，《商品房買賣合同司法解釋》第一條明確規(guī)定：”本解釋所稱的商品房買賣合同，是指
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