“以房抵債”的買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎(編輯修改稿)
2024-12-14 22:15 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 判決確定的金錢(qián)債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣(mài)所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償?！? 根據(jù)上述司法解釋，筆者認(rèn)為以房抵債買(mǎi)賣(mài)合同若要認(rèn)定為讓與擔(dān)保，須符合以下幾個(gè)條件： 條件一：存在真實(shí)有效的借貸關(guān)系且雙方均有以房屋進(jìn)行擔(dān)保的意思表示。 讓與擔(dān)保雖為一種非典型性擔(dān)保，但作為擔(dān)保物權(quán)也應(yīng)遵循從屬性原則，既然當(dāng)事人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同系為了擔(dān)保民間借貸，那么借貸關(guān)系就是擔(dān)保合同得以存在的基礎(chǔ)法律關(guān)系，只有借貸關(guān)系客觀存在且合法有效的情況下，以房屋權(quán)利轉(zhuǎn)讓作為債務(wù)保障的擔(dān)保關(guān)系才可以成立，這也是司法解釋規(guī)定必須先審理借貸關(guān)系然后再依據(jù)借貸糾紛的生效判決方可主張買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)姆ɡ砘A(chǔ)。 條件二：在債務(wù)履行期屆滿時(shí)債權(quán)人負(fù)有強(qiáng)制清算義務(wù)。 在以房抵債的場(chǎng)合，若當(dāng)事人之間沒(méi)有約定清算條款，而僅有一份轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，則存在債權(quán)人利用其優(yōu)勢(shì)地位乘人之危，貶低房屋價(jià)值謀取暴利的危險(xiǎn)。雖然《物權(quán)法》及《擔(dān)保法》中均有關(guān)于流質(zhì)/流押契約無(wú)效的規(guī)定，但讓與擔(dān)保并非質(zhì)押也非抵押，不受上述法律調(diào)整，所以司法解釋規(guī)定在確定擔(dān)?；A(chǔ)法律關(guān)系后，出借人可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同中的標(biāo)的物，而不是直接依據(jù)合同取得房屋所有權(quán)。在審判實(shí)踐中，筆者認(rèn)為可不拘泥于司法解釋中的清算方法，當(dāng)事人還可以合意達(dá)成房屋價(jià)值或申請(qǐng)司法評(píng)估等方式進(jìn)行，并與借貸本息相抵扣后多退少補(bǔ)。而若購(gòu)買(mǎi)人堅(jiān)持以買(mǎi)賣(mài)合同約定
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