【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2020 年 10 月 項(xiàng)目地址：成都市西大街 1 號(hào) 金色夏威夷 戶型面積： 30— — 68 平方米 價(jià)格： 住宅 均價(jià) 3900 元 /平方米 ，步行街商鋪 7300—— 16000 銷售狀況： 售罄 交房時(shí)間： 2020 年 12 月 項(xiàng)目地址：成都市西大街 與長(zhǎng)順街交匯處 （六 ） 商務(wù)公寓價(jià)值分析 區(qū)位是成都房產(chǎn)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 在成都市民的印象中形成了除行政區(qū)劃外的另一種區(qū)域劃分習(xí)慣，即城東、城南、城西、城北和市中區(qū)的概念，在成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)中也通常以此作為區(qū)域劃分的依據(jù)，這種地域觀念對(duì)成都住宅市場(chǎng)的發(fā)展格局影響較大。 目前，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的小戶型項(xiàng)目，基本上是以居住為主要功能，僅有 3%的項(xiàng) 目作為商務(wù)用途使用；以居住功能為主的項(xiàng)目中， 83%的項(xiàng)目中配備有商業(yè)物業(yè)，而且主要是以 12 層的商業(yè)配套為主，而目前成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)高度一般都不超過(guò) 3層。 而以商務(wù)功能為主的小戶型逐漸增加，所在的區(qū)域位置與寫字樓匯集的區(qū)域一致，大多分布在交通發(fā)達(dá)的城市干道旁或成熟的商務(wù) 圈（如棕北和棕南片區(qū)） 。 小戶型本身所具備的投資性，及其對(duì)周邊各項(xiàng)生活配套設(shè)施的要求，加之這些小戶型項(xiàng)目基本都處在商業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)的區(qū)域，而且地價(jià)水平也相對(duì)較高，這就使商業(yè)的投入顯得非常有必要。 但由于商務(wù)公寓宜商宜住的特殊性，因此出現(xiàn)了一系 列不可避免的問(wèn)題： A、 商住混雜互相干擾，小區(qū)管理不規(guī)范； B、 商務(wù)與居住混淆，直接降低樓盤檔次； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 C、 商用和居住混合，在管理上防火、防盜工作難度較大； D、 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容與商務(wù)功能不能夠有效協(xié)調(diào)。 本項(xiàng)目 是住宅改建的辦公樓，內(nèi)裝修成色較新，外墻雖然已經(jīng)用涂料裝飾過(guò)，但從立面來(lái)看，與之商務(wù)樓的產(chǎn)品改造不相匹配，且成色較差，降低了項(xiàng)目的檔次。 但經(jīng)過(guò)改造本項(xiàng)目已經(jīng)確立了商務(wù)寫字樓的定位，利于物業(yè)管理。 第二章：【我們對(duì) 罡正商務(wù)樓所在區(qū)域?qū)懽謽?市場(chǎng)的看法】 一、 項(xiàng)目區(qū)域概況 項(xiàng)目地理位置特殊，處于 大西街新城市商務(wù) 帶上 ， 屬于騾馬市商圈， 正對(duì)新城市廣場(chǎng) ， 毗鄰金色夏威夷、西岸蒂景， 擁有突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 也是成都市市區(qū)內(nèi)的新的商務(wù)空間和新商業(yè) 的分布的集中區(qū)域 ， 區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯。 二、 項(xiàng)目區(qū)域可比性研究 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊可類比辦公物業(yè)的調(diào)查和了解，找到可以為本項(xiàng)目寫字樓 物業(yè)的定位作參考的部分，以利于對(duì)該項(xiàng)目作出準(zhǔn)確的定位，使之與其他各種功能不同的物業(yè)有機(jī)的組合在一起，為該項(xiàng)目業(yè)主提出有建設(shè)性、針對(duì)性的開發(fā)的建議。 （一）、商務(wù) 公寓 的相關(guān)情況 商務(wù) 寫字樓的區(qū)域分布 商務(wù) 寫字樓的分布 在成都市分布廣泛，以區(qū)域來(lái)劃分大概分為棕北商務(wù)區(qū)、漿洗街商務(wù) 區(qū)、人民南路及沿線商務(wù)區(qū)、 以及新成長(zhǎng)起來(lái)的騾馬市商務(wù)區(qū) 商務(wù)公寓來(lái)源 主要是由小戶型的多功能性組成，另外一些交通便利、地段優(yōu)勢(shì)明顯的電梯公寓也是商務(wù)公寓的主要來(lái)源 商務(wù) 寫字樓的租賃金額 商務(wù) 寫字樓的最高租賃金額在 100— 120元 /平方米月，而最為普遍的價(jià)格是 35元 — 70元 /平 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 方米月這個(gè)水平。 商務(wù) 寫字樓的面積 在調(diào)查的 5幢商務(wù) 寫字樓中， 單間 寫字樓面積都在 30—— 70平方米之間，根據(jù)需求可以將隔斷單元重新調(diào)整組合。 （二） 寫字樓的市場(chǎng)價(jià)位分析 1. 寫字樓的類型與其價(jià)格的交互分析 辦公物業(yè)類型與其售價(jià)交互表 ? 從現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，寫字樓價(jià)格在 40005000 元 /平方米的比例最高；其次為價(jià)格在50016000元 /平方米，比例為 ％；而價(jià)格在 3500元 /平方米以下和 80019000元 /平方米的寫字樓，其比例均達(dá)到 ％。但 2020年至 2020年以來(lái)， 5000－ 6000元以上的高品質(zhì)物業(yè)的快速升溫也代表著成都寫字樓市場(chǎng)走向品質(zhì)化發(fā)展的重要消費(fèi)傾向。 ? 總體看來(lái)，價(jià)格最高的是純寫字樓，其價(jià)格已超過(guò) 10000元 /平方米；另外價(jià)格達(dá) 80019000元 /平方米的辦公物業(yè)分別有純寫字 樓 ,酒店式管理的商務(wù)寫字樓 ,與商業(yè)物業(yè)相結(jié)合的寫字樓和商務(wù)酒店。 ? 因純寫字樓本身所占的比例較高，因此價(jià)格在 4000 元以上 /平方米的寫字樓中，起所占比例仍然是最高的；其次是與商業(yè)物業(yè)相結(jié)合的寫字樓。造成此價(jià)格的因素可能