【正文】 售 管 理工 作 流 程o 應(yīng) 在 可 研 階 段 提 出 施 工進 度 控 制 節(jié) 點 要 求o 應(yīng) 在 開 發(fā) 指 導(dǎo) 書 中 深 化施 工 進 度 控 制 節(jié) 點 要 求o 設(shè) 計 計 劃 應(yīng) 符 合 施 工 進度 控 制 節(jié) 點 要 求 ， 且 滿足 施 工 進 度 計 劃 編 制 要求o 設(shè) 計 工 作 進 度 應(yīng) 滿 足 施工 條 件 準(zhǔn) 備 的 要 求o 應(yīng) 在 營 銷 策 劃 報 告 內(nèi) 提出 對 總 平 面 布 局 等 要 求o 應(yīng) 在 營 銷 策 劃 報 告 內(nèi) 提出 對 售 樓 處 、 樣 板 房 等施 工 要 求o 設(shè) 計 工 作 進 度 滿 足 對 售樓 處 、 樣 板 房 等 施 工 要求o 應(yīng) 在 營 銷 策 劃 報 告 內(nèi) 提出 對 施 工 現(xiàn) 場 （ 如 ：C I ） 、 形 象 進 度 等 要 求o 設(shè) 計 工 作 應(yīng) 保 障 施 工 現(xiàn)場 管 理 等 要 求o 應(yīng) 在 營 銷 策 劃 報 告 內(nèi) 提出 對 工 程 驗 收 節(jié) 點 等 要求o 設(shè) 計 工 作 應(yīng) 保 障 工 程 驗收 等 要 求o 設(shè) 計 工 作 應(yīng) 保 障 工 程 移交 等 要 求o 應(yīng) 在 營 銷 策 劃 報 告 內(nèi) 提出 對 工 程 移 交 節(jié) 點 等 要求o 應(yīng) 考 慮 對 銷 售 實 施 計 劃的 影 響o 應(yīng) 考 慮 對 客 戶 服 務(wù) 工 作的 影 響o 應(yīng) 考 慮 對 銷 售 實 施 計 劃的 影 響 （ 將 銷 售 要 求 前置 ）o 應(yīng) 考 慮 對 客 戶 服 務(wù) 工 作的 影 響 （ 將 可 能 引 起 客戶 投 訴 及 處 理 方 案 的 要求 前 置 ）o 應(yīng) 將 銷 售 配 合 要 求 前 置o 應(yīng) 將 將 可 能 引 起 客 戶 投訴 及 處 理 方 案 的 要 求 前置o 應(yīng) 將 銷 售 配 合 要 求 前 置o 應(yīng) 將 將 可 能 引 起 客 戶 投訴 及 處 理 方 案 的 要 求 前置o 應(yīng) 召 集 銷 售 參 與 工 程 驗收 ， 以 核 實 銷 售 需 求 是否 滿 足o 應(yīng) 召 集 客 戶 服 務(wù) 參 與 工程 驗 收 ， 以 確 保 工 程 是否 滿 足 客 服 的 要 求o 應(yīng) 與 客 戶 服 務(wù) 辦 理 工 程移 交 ， 以 確 保 工 程 是 否滿 足 客 服 的 要 求o 應(yīng) 召 集 銷 售 參 與 工 程 移交 ， 以 核 實 銷 售 需 求 是否 滿 足 流程管理手冊 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 工作流程關(guān)鍵點說明 編制工程施工進度計劃 1) 工程施工進度計劃是工程施工進度管理 和施工單位開展施工 的主要依據(jù) ；是項目總體計劃中的專業(yè)計劃之一； 2) 工程施工進度計劃一般由施工單位編制，監(jiān)理單位和項目部進行評審； 工程施工條件準(zhǔn)備 1) 工程施工條件準(zhǔn)備是項目部組織實施，應(yīng)編制工程施工條件準(zhǔn)備工作計劃，計劃中應(yīng)列明需 要工作內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)要求、責(zé)任者、時間要求等； 2) 編制工程施工條件準(zhǔn)備工作計劃應(yīng)考慮和設(shè)計工作的開展相適應(yīng)， 3) 各有關(guān)責(zé)任人準(zhǔn)備完畢后，項目部應(yīng)組織進行驗收、確認。 計劃管理體系 計劃管理體系包含公司工作計劃體系和項目計劃體系兩部分，二者都是基于公司戰(zhàn)略計劃而制定 。 計劃的編制和評審，可參照以下標(biāo)準(zhǔn)進行： 計劃的總體責(zé)任主體及單項工作責(zé)任主體，是否合適、清楚。 工作計劃的執(zhí)行、檢查與跟蹤 工作計劃的執(zhí)行，由其責(zé)任人組織實施，并于下一計劃內(nèi)提出計劃執(zhí)行情況、存在的問題及相應(yīng)的建議或措施；工作計劃（僅限員工、部門工作計劃）的檢查由其直接上級負責(zé)，至少每月形成計劃檢查報告，同時向企業(yè)管理部備案。 招標(biāo)程序 所有項目的招標(biāo)，必須在完成合同談判的最后澄清后，才能發(fā)出中標(biāo)通知書?？梢娙绻袠?biāo)文件不具體、明確，可能導(dǎo)致投標(biāo)文件不能形成“要約”，如此勢必形成中標(biāo)后的多論談判、反復(fù)，以完成“新要約”至 “新承諾”的多次往復(fù)，有違招投標(biāo)的活動的初衷，并違反《招投標(biāo)管理條例》的規(guī)定。 標(biāo)書 澄清談判：要約邀請、要約、承諾。 招投標(biāo)管理的 原則 1) 公開、公平、公正的原則 2) 分級分類管理的原則 3) 團隊決策的原則 。 工作計劃的調(diào)整時機、評審及批準(zhǔn) 公司年度戰(zhàn)略計劃于年中總結(jié)大會前調(diào)整、宣布，由 企業(yè)管理部組織調(diào)整 ，其內(nèi)容至少包括各項目總體進度計劃的時間節(jié)點調(diào)整，以指導(dǎo)項目總體進度計劃的調(diào)整；公司高層參加評審；董事長審批。 （三）日常工作計劃 日常工作，指按公司年度戰(zhàn)略計劃和項目總體進度計劃層層分解，以時間（年、 流程管理手冊 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 季、月、周）和執(zhí)行主體結(jié)合編制的工作計劃，再增加部門制度建設(shè)，臨時工作任務(wù)等內(nèi)容，由執(zhí)行主體編制。 確認入伙條件 1) 入伙前，入伙工作小組應(yīng)按照《入伙準(zhǔn)備工作清單》一一確認準(zhǔn)備工作的完成情況； 2) 確保各項工作的準(zhǔn)備情況滿足入伙條件。 組織方案設(shè)計評審 1) 方案設(shè)計評審的主要目的是確保 項目 可研和項目策劃定位的各種經(jīng)濟指標(biāo)能通過設(shè)計方案進行落實； 2) 方案設(shè)計評審應(yīng)充分考慮其他部門的專業(yè)意見，特別是營銷策劃部的市場意見、客戶服務(wù)部的客戶需求、項目部關(guān)于施工組織方面的意見、成本管理部的目標(biāo)成本實現(xiàn)的意見等 ； 3) 評審過程應(yīng)保留記錄； 4) 評審結(jié)論和修改意見應(yīng)確保得以落實 。 5) 人力資源配置應(yīng)根據(jù)項目 不同階段的需要依次配置，人力資源配制計劃應(yīng)列明人力資源配置資格要求、到位時間、配置的理由、主要的工作內(nèi)容，并測算整體人力資源費用和管理費用，以確保不超過前期測算的 成本指標(biāo)。 3) 由營銷策劃部根據(jù)各方面信息，進行預(yù)先可行性研究，編制《預(yù)可研報告》。 所以我們前期（投資策劃、土地獲取、項目策劃、建筑設(shè)計）應(yīng)以關(guān)注風(fēng)險為重點 ；項目后期（銷售、售后服務(wù)、物業(yè)管 理）應(yīng)以關(guān)注客戶價值和企業(yè)品牌的提升為重點 ； 中間過程應(yīng)以關(guān)注成本管理為重點 。 組織預(yù)可研論證 1) 初步確定拓展目標(biāo) 后， 營銷策劃部應(yīng)對目標(biāo)地塊組織專項的市場調(diào)研，適當(dāng)時可參考外部機構(gòu)提供的信息 。確定項目組時應(yīng)考慮項目的規(guī)模、項目的區(qū)域性、項目管理方式等因素。 組織編寫《項目整體廣告策劃案》 1) 《項目整體廣告策劃案》應(yīng)依據(jù)項目營銷策劃報告； 2) 關(guān)注廣告時機、 媒體的選擇、廣告的 形式和內(nèi)容、費用、預(yù)期達到的效果 。 項目銷售情況總結(jié) 1) 銷售部門應(yīng)定期進行銷售工作的總結(jié)，分析業(yè)績情況和費用使用情況，及時根據(jù)分析結(jié)果進行有關(guān)調(diào)整，以確保銷售各項指標(biāo)的達成； 2) 項目銷售結(jié)束，營銷策劃部應(yīng)對項目整體銷售情況進行總結(jié)，并將銷售的有關(guān)信息和數(shù)據(jù) 歸入信息資料庫， 為今后銷售工作提供參考。 《項目前期計劃》 是在確定了目標(biāo)地塊以后由 營銷策劃部編制的，主要是明確項目可行性研究、土地獲取、項目策劃定位、目標(biāo)成本的測算工作、至項目方案設(shè)計有關(guān)工作的開展，包括要實施的主要工作內(nèi)容、責(zé)任人或部門、時間節(jié)點要求等 ； 《項目投資指導(dǎo)書》是項目在公司內(nèi)部立項時，由資金計劃部編制，其主要內(nèi)容是明確 項目投資建設(shè)的基本指標(biāo) ； 《項目開發(fā)指導(dǎo)書》是為實現(xiàn)《項目投資指導(dǎo)書》 的基本指標(biāo)，由項目部編制的項目實施的基本要求，可能包括： 進度、成本、質(zhì)量、項目風(fēng)險控制等的要求； 《項目總體實施計劃》是確定項目實施的具體節(jié)點計劃，它由若干項目專業(yè)計劃組成，由 項目總經(jīng)理牽頭組織編制，各專業(yè)計劃按照職能分工負責(zé)編制。 計劃與相關(guān)計劃連接及相互作用，是否明確。 招投標(biāo)管理的 目的 落實在招標(biāo)管理過程中的有關(guān) 職責(zé) ，明確有關(guān)的管理 流程 ，確定有關(guān)的 操作方案 ，從而 提高管理水平 ，滿足招標(biāo)標(biāo)的實現(xiàn)的要求。 [質(zhì)量計劃 ] 【要求】 總體應(yīng)體現(xiàn)供應(yīng)鏈管理的要求，對于下游職能部門的需求，以獨立的模塊體現(xiàn)。 c) 服務(wù)性采購項目 ：外包技術(shù)咨詢項目、工程監(jiān)理、各種咨詢項目、工程設(shè)計項目、項目策劃服務(wù)、銷售代理、廣告代理（或委托）等服務(wù)性采購項 目。 ISO/T16949，供應(yīng)鏈管理。 信息管理措施：包括信息的收集、傳送等 附件一：工作計劃責(zé)任矩陣 流程管理手冊 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 9 招投標(biāo)管理 概述 從價值鏈的視角來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本質(zhì)是一個“系統(tǒng)集成商”，它將資金、土地、設(shè)計、工程、物業(yè)管理、環(huán)境等多種變量因素組合成自己的產(chǎn)品，并且通過廣告、營銷、租賃等服務(wù)最大 限度的實現(xiàn)自己的市場價值。 計劃的總體、分類、分項工作時間，是否可行并保留必要的調(diào)整空間。 工作計劃的分類及管理 工作計劃按其內(nèi)容分為《公司年度戰(zhàn)略計劃（年度發(fā)展綱要）》、《項目總體進度計劃》和《日常工作計劃》等三大類；按時間分為年度、季度、月 、周工作計劃；按執(zhí)行主體分為董事長、董事長助理、總經(jīng)理、高層領(lǐng)導(dǎo)（包括副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、總工程師、總監(jiān)）、部門、員工等計劃。 工程驗收管理 1) 工 程驗收時應(yīng)按照各種工程驗收規(guī)范進行 ； 2) 正式驗收前應(yīng)進行內(nèi)部初步驗收，并對內(nèi)部驗收發(fā)現(xiàn)的問題進行整改，跟蹤、驗證整改情況 。 流程管理手冊 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 2) 《項目開發(fā)指導(dǎo)書》內(nèi)容包括：項目質(zhì)量、成本、進度、安全文明、風(fēng)險管理、項目各項計劃的編制要求和責(zé)任人等。 公司內(nèi)部立項 1) 經(jīng)過可研論證后，公司即可以進行 內(nèi)部立項，由資金計劃部下達《立項書》，《立項書》是編制《項目投資指導(dǎo)書》的主要依據(jù)之一 ，所以《立項書》應(yīng)初步確定項目各種經(jīng)濟指標(biāo)、重大節(jié)點要求等。 項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 入伙 項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階段 工程施工階段 竣工 銷售管理階段 入伙管理階段 拓展 營銷 設(shè)計 工程 組織項目論證 初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 組織項目策劃 / 產(chǎn)品、市場及客戶定位研究 概念規(guī)劃設(shè)計 營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備 方案設(shè)計 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗收 銷售及入伙配合 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 銷售事務(wù)管理 入伙 事務(wù)管理 成本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價 進度款、工程變更、招標(biāo)采購 結(jié)算 項目策劃 組織項目論證 流程管理手冊 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 主要過程識別示意圖 基 礎(chǔ)研 究確 定 目標(biāo) 地 塊項 目立 項獲 取土 地項 目 預(yù) 可 研 項 目 可 研項 目規(guī) 劃擴 初 及 施 工圖 設(shè) 計成 本估 算成 本 概 算成 本預(yù) 算目 標(biāo) 成本 確 定開 工 前準(zhǔn) 備施 工成 本 動 態(tài) 管理N工 程 管 理營 銷 策 劃銷 售選 擇 營 銷 策 劃 公 司銷 售 前準(zhǔn) 備交 付 、 入 伙確 定 采 購方 式選 擇 材料 供 方采 購 實 施確 定 工 程 供 方客 服項 目 報 批 、 報 建 手 續(xù) 的 辦 理深 圳 市 星 河 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 房 地 產(chǎn) 業(yè) 務(wù) 過 程 示 意 圖 流程管理手冊 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 2. 項目論證 項目論證階段工作流程 框圖 項 目 階 段主要工作流程責(zé) 任 者主 責(zé) 部 門相 關(guān) 部 門關(guān) 鍵 輸 入關(guān) 鍵 輸 出土地市場信息收集及分析初步確定拓展目標(biāo)組織預(yù)可研論證組織可研論證公司內(nèi)部立項辦理土地獲取手續(xù) 營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部各 種 土 地 信 息主 管 領(lǐng) 導(dǎo)o 經(jīng) 過 分 析 和 加 工后 的 《 土 地 信