【正文】 售 前準(zhǔn) 備交 付 、 入 伙確 定 采 購方 式選 擇 材料 供 方采 購 實 施確 定 工 程 供 方客 服項 目 報 批 、 報 建 手 續(xù) 的 辦 理深 圳 市 星 河 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 房 地 產(chǎn) 業(yè) 務(wù) 過 程 示 意 圖 流程管理手冊 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 2. 項目論證 項目論證階段工作流程 框圖 項 目 階 段主要工作流程責(zé) 任 者主 責(zé) 部 門相 關(guān) 部 門關(guān) 鍵 輸 入關(guān) 鍵 輸 出土地市場信息收集及分析初步確定拓展目標(biāo)組織預(yù)可研論證組織可研論證公司內(nèi)部立項辦理土地獲取手續(xù) 營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部各 種 土 地 信 息主 管 領(lǐng) 導(dǎo)o 經(jīng) 過 分 析 和 加 工后 的 《 土 地 信 息庫 》 中 的 信 息 項 目 論 證 項 目 策 劃 設(shè) 計 管 理 工 程 管 理 營 銷 管 理 客 戶 服 務(wù)營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部o 符 合 企 業(yè) 戰(zhàn) 略 和經(jīng) 營 目 標(biāo) 的 土 地信 息董 事 長o 《 項 目 拓 展 建 議 書 》營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部o 營 銷 市 場 、 價 格 及 客戶 調(diào) 研 結(jié) 果o 設(shè) 計 基 礎(chǔ) 資 料總 經(jīng) 理o 項 目 建 議 書o 項 目 預(yù) 可 行 性 研 究 報告營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部董 事 長o 項 目 可 行 性 研 究 報 告資 金 計 劃 部o 營 銷 策 劃 部o 項 目 可 行 性 報 告董 事 長o 項 目 立 項 書項 目 事 務(wù) 部o 營 銷 策 劃 部o 報 批 報 建 所 需 文 件主 管 領(lǐng) 導(dǎo)o 土 地 合 同o 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證o 項 目 建 議 書o 項 目 預(yù) 可 行 性 研 究 報 告 流程管理手冊 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 項目論證階段工作流程 關(guān)聯(lián)圖 前 提 （ 工 作 條 件 ）后 續(xù) （ 影 響 ）要 求設(shè) 計 管 理 工 程 管 理客 戶 服 務(wù)項 目 論 證項 目 策 劃房 地 產(chǎn) 市 場 信 息收 集 及 分 析初 步 確 定 拓 展 目 標(biāo)組 織 預(yù) 可 研 論 證組 織 可 研 論 證公 司 內(nèi) 部 立 項辦 理 土 地 獲 取 手 續(xù)銷 售 管 理工 作 流 程o 建 立 房 地 產(chǎn) 市 場 信 息 收集 渠 道o 建 立 維 護 市 場 信 息 庫o 定 期 分 析 市 場 信 息o 項 目 定 位 信 息 庫 建立 的 參 考o(jì) 收 集 分 析 目 標(biāo) 地 塊 相 關(guān)信 息o 投 資 效 益 框 算o 基 于 公 司 經(jīng) 營 戰(zhàn) 略 作 出判 斷o 收 集 分 析 目 標(biāo) 地 塊 相關(guān) 信 息o 投 資 效 益 估 算o 收 集 分 析 目 標(biāo) 地 塊 相關(guān) 信 息o 投 資 效 益 計 算o 確 定 項 目 開 發(fā) 目 標(biāo)o 前 期 項 目 開 發(fā) 時 間 節(jié)點o 收 集 土 地 獲 取 的 相 關(guān)政 策 及 程 序o 準(zhǔn) 備 土 地 獲 取 所 需 相關(guān) 資 料o 產(chǎn) 品 研 究 信 息 庫 建立 的 參 考o(jì) 目 標(biāo) 成 本 指 標(biāo) 信息 庫 建 立 的 參 考o(jì) 工 程 管 理 信 息 庫建 立 的 參 考o(jì) 營 銷 推 廣 信 息 庫建 立 的 參 考o(jì) 客 戶 服 務(wù) 模 式 信息 庫 建 立 的 參 考o(jì) 項 目 定 位 依 據(jù)o 營 銷 策 劃 報 告 編 制的 依 據(jù)o 投 資 指 導(dǎo) 書 編 制的 依 據(jù)o 項 目 開 發(fā) 指 導(dǎo) 書編 制 的 依 據(jù)o 設(shè) 計 任 務(wù) 書 編 制 的依 據(jù)o 客 戶 服 務(wù) 意 見 書編 制 依 據(jù)o 項 目 策 劃 工 作 計 劃編 制 依 據(jù)o 項 目 設(shè) 計 工 作 計 劃編 制 依 據(jù)o 項 目 項 目 總 體 計 劃編 制 依 據(jù)o 項 目 施 工 進 度 計 劃編 制 依 據(jù)o 客 戶 服 務(wù) 工 作 計劃 編 制 依 據(jù) 流程管理手冊 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 工作流程 關(guān)鍵點說明 房地產(chǎn) 市場 信息的收集及分析 1) 信息的范圍：指日常的各種信息收集、分析，其中的信息包括土地信息、競爭對手的產(chǎn)品信息、成本信息、市場信息等。 二 、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。房地產(chǎn)智庫 房地產(chǎn)智庫 業(yè)務(wù)流程管理手冊 手冊現(xiàn)行版本： A/0 發(fā)放編號： 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 發(fā)布日期： 20211220 生效日期： 20211230 受控文件 流程管理手冊 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 目錄 1 項目業(yè)務(wù)流程概述 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程價值鏈分析 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程結(jié)構(gòu)圖 2 項目論證 項目論證階段工作流程框圖 項目論證階段工作流程 關(guān)聯(lián) 圖 工作流程關(guān)鍵點說明 3 項目策劃 項目 策劃 階段工作流程框圖 策劃 階段工作流程 關(guān)聯(lián) 圖 4 設(shè)計管理 設(shè) 計管理階 段工作流程框圖 階段工作流程 關(guān)聯(lián) 圖 5 工程管理 工程 管理階 段工作流程框圖 階段工作流程 關(guān)聯(lián) 圖 6 銷售 管理 銷售 管理階 段工作流程框圖 流程管理手冊 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 階段工作流程 關(guān)聯(lián) 圖 7 客戶服務(wù)管理 管理階 段工作流程框圖 階段工作流程 關(guān)聯(lián) 圖 8 計劃管理 計劃管理的目的 計劃管理體系 項目計劃的要求 工作計劃的分類及管理 計劃的編制、評審和批準(zhǔn) 工作計劃的調(diào)整時機、評審及批準(zhǔn) 工作計劃的執(zhí)行、檢查與跟蹤 工作計劃控制的保障措施 9 招投標(biāo)管理 概述 招投標(biāo)管理的目的 招投標(biāo)管理的原則 適用范圍 評標(biāo)方法與各項目的招標(biāo)評標(biāo)規(guī)定 10 合同管理 合同管理責(zé)任分析 合同條款風(fēng)險分析 流程管理手冊 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 合同履行監(jiān)控 11 成本管理 成本管理概論 成本 管理的組織架構(gòu) 成本管理體系總體思路 成本控制目標(biāo)的確定 成本管理流程 目標(biāo)成本管理要求 流程管理手冊 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 1. 項目業(yè)務(wù)流程概述 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程價值鏈分析 從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的價值鏈分析可以看出，越靠近價值鏈前端，經(jīng)營操作風(fēng)險越大，對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤貢獻也越大；靠近價值鏈后端，經(jīng)營操作的風(fēng)險越小，利潤貢獻也越小，但對組織品牌和客戶價值產(chǎn)生重要的影響。 房地產(chǎn)價值鏈分析圖 流程管理手冊 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 (增加價值鏈分析圖 ) 說明及圖例： 一 、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個階段：項目論證、項目策劃、設(shè)計管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。 ：配合專業(yè)的任務(wù)。 初步確定拓展目標(biāo) 1) 從定期分析的土地信息中甄選出目標(biāo)地塊，并基于公司整體戰(zhàn)略的考慮初步確定拓展目標(biāo)。包括目標(biāo)群體的選擇確定、可能的目標(biāo)價位、可能的風(fēng)險及應(yīng)對措施等等。 組織可研論證 1) 在預(yù)可研階段確定的 初步 規(guī)劃方案的基礎(chǔ)上 ，營銷策劃部 進 一步 對目標(biāo) 流程管理手冊 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 地塊 進行 專項的市場調(diào)研， 收集更多 的 區(qū)域經(jīng)濟、市場和產(chǎn)品 信息。 4) 由公司董事長 組織 對項目進行 可研論證，在論證中不斷聽取各方意見，修正各種方案和數(shù)據(jù)，最終取得一致意見，并形成《項目可研報告》。 2) 為提高土地手續(xù)的辦理時效，項目事務(wù)部應(yīng)提前 編制《資料準(zhǔn)備計劃》，計劃 中列明： 將辦理過程中需要準(zhǔn)備的資料、 資料標(biāo)準(zhǔn)要求、 責(zé)任人 、時間要求等。 3) 項目的組織形式和人力資源配制計劃必須滿足項目可研確定的整體費用測算。 它是項目整體業(yè)績考核的依據(jù) ，與項目經(jīng)理的業(yè)績考核關(guān)聯(lián)。 組織編寫《項目開發(fā)指導(dǎo)書》 1) 《項目開發(fā)指導(dǎo)書》是為確保實現(xiàn)《投資指導(dǎo)書》中 項目 的目標(biāo)，而制定措施性的文件 ，同時它又是以后圍繞項目的各項計劃和工作考核的重要依據(jù)之一， 由項目經(jīng)理牽頭編寫。 3) 為確保定位的充分，公司應(yīng) ： a) 將影響定位的各種因素和工作前置，比如 ：設(shè)計工作、項目成本管理工作、營銷策劃工作等； b) 加強日常的信息收集和積累，尤其關(guān)鍵的是以前項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。 流程管理手冊 版本： A/0 房地產(chǎn)智庫 4 設(shè)計管理 階段工作流程 框圖 項 目 階 段主要工作流程責(zé) 任 者主 責(zé) 部 門相 關(guān) 部 門關(guān) 鍵 輸 入關(guān) 鍵 輸 出規(guī) 劃 設(shè) 計 部o 項 目 部o 項 目 開 發(fā) 指 導(dǎo) 書主 管 領(lǐng) 導(dǎo)o 設(shè) 計 總 體 計 劃 項 目 論 證 項 目 策 劃 設(shè) 計 管 理 工 程 管 理 營 銷 管 理 客 戶 服 務(wù)規(guī) 劃 設(shè) 計 部o 成 本 管 理 部o 營 銷 策 劃 部o 項 目 定 位 策 劃 報 告o 項 目 投 資 指 導(dǎo) 書o 設(shè) 計 任 務(wù) 書規(guī) 劃 設(shè) 計 部o 設(shè) 計 任 務(wù) 書董 事 長o 方 案 設(shè) 計o 圖 紙 評 審 紀(jì) 要規(guī) 劃 設(shè) 計 部o 方 案 設(shè) 計董 事 長o 初 步 設(shè) 計o 圖 紙 評 審 紀(jì) 要規(guī) 劃 設(shè) 計 部總 經(jīng) 理規(guī) 劃 設(shè) 計 部主 管 領(lǐng) 導(dǎo)o 各 專 項 設(shè) 計o 圖 紙 會 審 紀(jì) 要編制項目設(shè)計總體計劃組織項目設(shè)計任務(wù)書論證組織方案設(shè)計評審組織初步設(shè)計評審 組織施工圖設(shè)計評審組織專項設(shè)計評審董 事 長o 營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部o 初 步 設(shè) 計o 施 工 圖 設(shè) 計o 圖 紙 會 審 紀(jì) 要o 成 本 管 理 部o 營 銷 策 劃 部o 項 目 部