【正文】 11208 元 /㎡ 售價： 31144 ㎡ 11208 元 /㎡ =349067308 元 扣除三樓家電商場部分只租不售 ,總銷售收入為 320xx0000 元 （ 2）租賃收入結(jié)果 物業(yè)形態(tài) 結(jié)果統(tǒng)計 招商區(qū)域 每月租金收入： 530800 元 ,年租金收入 6369600 元， 備 注 指標(biāo)： 只租不售的總租賃面積約 23600 ㎡，負(fù)一層 28元 /㎡/月，三層家電商場租金 28元 /㎡ /月，四層 15元 /㎡ /月。 （ 2）東勝主要 街區(qū)租金分析及本項目租金參考 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 23 注： 1）修正系數(shù)： 為核心商圈租金水平與各街路的調(diào)整，基數(shù)為 1，越遠(yuǎn)離核心商圈系數(shù)越高，修正值為各街路調(diào)整為本項目租金參考值； 2）加權(quán)系數(shù)： 根據(jù)各街路與本項目的關(guān)聯(lián)度及可比性取值，可比性越高取值越高，取值額為 13； 3）加權(quán)值總值： 為項目的參考租金，加權(quán)值 =加權(quán)系數(shù) /加權(quán)系數(shù)總值 *修正值 4）根據(jù)對各街路租金分析，則本項目租金參考值為 110元 /平方米（一樓） 項目周邊主要競爭對手租金分析 （以一樓租金為分析對象） 商城 租金水平（元 /㎡） 組中值（元 /㎡） 修正系數(shù) 修正值 加權(quán)系 數(shù) 加權(quán)值（元 /㎡） 鄂爾多斯購物中心 150250 200 1 200 2 路段 租金水平（元 /㎡） 組中值（元 /㎡） 修正系數(shù) 修正值 加權(quán)系 數(shù) 加權(quán)值（元 /㎡） 核心商圈 達(dá)拉特路 (中 ) 120180 150 1 150 3 伊金霍洛街 100150 125 1 125 2 次級商圈 鄂爾多斯街 50100 75 2 達(dá)拉特路 (南 ) 5080 65 2 杭錦路 (中 ) 4080 60 90 準(zhǔn)格爾路 (中 ) 5080 65 第三圈商 伊化路 2550 2 75 1 烏審街 3060 45 2 90 1 天驕路 2560 2 85 1 總 值 / / / / 15 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 24 每天百貨 120200 160 1 160 2 民生百貨 100150 125 1 125 2 寶如意商 城 60120 90 135 2 時達(dá)商城 60100 80 120 1 興隆鞋城 60120 95 1 總值 / / / / 10 注： 1）修正系數(shù)： 為各商城與本項目的檔次定位相似度系數(shù)，基數(shù)為 1，檔次定位越相似系數(shù)越接近，修正值為各商城調(diào)整為本項目租金參考值 2）加權(quán)數(shù)： 根據(jù)各商城與本項目的關(guān)聯(lián)度及可比性取值，可比性越高取值越高，取值額為 13， 3）加權(quán)值總值 為項目的參考租金，加權(quán)值 =加權(quán)系數(shù) /加權(quán)系數(shù)總值 *修正值 4）根據(jù)對各商城租金分析，則本項目租金參考值為 150元 /平方米（一樓） 項目周邊在售項目售價分析 例 1：大興購物公園 1）成敗原因及分析 本項目對面的大興國際購物公園于 20xx 年 8 月開業(yè)，該項目最終運(yùn)作失敗，分析其成敗關(guān)鍵對我們項目有積極的借鑒作用。 投資心理分析 ? 當(dāng)?shù)鼐用耠S著城市的發(fā)展建設(shè)，繼而土地出讓而獲利甚豐； ? 并且享有政府的福利補(bǔ)貼，收入穩(wěn)定， ? 多具良好投資意識，較具投資經(jīng)驗，對于優(yōu)質(zhì)物業(yè)將會有相當(dāng)?shù)呐d趣。體驗樂園 ◆ 東勝區(qū)整體商業(yè)還處于低水平階段 市場空白點(diǎn)多，市場有待細(xì)分，業(yè)態(tài)定位空間巨大。 建設(shè)項目 名稱 新天地休閑購物中心 建設(shè)單位名稱 鄂爾多斯市遠(yuǎn)弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建設(shè)項目依據(jù) 城市總體規(guī)劃 建設(shè)規(guī)模 占地面積約 22305 平米、總建筑面積約 58400 平米 建設(shè)位置 鄂爾多斯街與達(dá)拉特路交叉處東北角 （二）市政配套及相關(guān)商業(yè) 項目處于交通干道鄂爾多斯東街與達(dá)拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤。 隨著外地商家的進(jìn)駐，市場競爭的加劇， 本土商家將會受到激烈的沖擊，同時也會得到很大的發(fā)展與提高，商服市場也將逐漸的規(guī)范化、專業(yè)化 。東勝區(qū)核心商圈現(xiàn)有的商服物業(yè)開發(fā)商、運(yùn)營商以及商家主要以本地為主，暫時沒有外地大型品牌商家（如品牌超市、品牌百貨、品牌專業(yè)市場等）進(jìn)入鄂爾多斯，而且核心商圈主要以大型商業(yè)綜合體為主，尋求大而全的發(fā)展模式，近幾年引入的商業(yè)步行街、 ShoppingMall 等現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)和模式，更加劇了城區(qū)商業(yè)的競爭，但是同樣由于沒有外力的沖擊，本土商服物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化相對比 較嚴(yán)重。 開發(fā)商操作有待規(guī)范，營銷意 識有待加強(qiáng) 目前鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)仍以本土企業(yè)為主，也有外地開發(fā)商介入，整體的房地產(chǎn)開發(fā)依然處于 “建房子、賣房子” 的初級階段，本地開發(fā)商基本上都是自行建造、自行策劃、自行銷售、自行承擔(dān)物業(yè)管理或經(jīng)理管理的“一條龍”傳統(tǒng)作法。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 ：： 。三次產(chǎn)業(yè)對 GDP 增長的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %、 %。由于當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌龉┎粦?yīng)求的局面，開發(fā)商大多選擇自行策劃銷售，因其營銷意識不強(qiáng)、營銷手段落后、營銷物料粗糙，導(dǎo)致市場同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，不利于提高網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 6 房地產(chǎn)市場的發(fā)展與競爭。 目前商業(yè)主要集中在東勝區(qū)，屬于城市中心商圈，隨著新城區(qū)和開發(fā)區(qū)建設(shè)的加快，未來將形成“一個中心、兩個支點(diǎn)”的商業(yè)格局，以帶動和支撐整個城市商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展。 四、市場分析結(jié)論 ? 結(jié)論一 ： 鄂爾多斯投資前景樂觀 隨著鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，充分開發(fā)利用自然資源，整體經(jīng)濟(jì)將得到快速發(fā)展，城市綜合實(shí)力不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持高速增長，各產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會和潛力較大。 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 12 位于鄂爾多斯中心商圈，周邊集中了大型購物廣場、步行街等商服物業(yè)。 ◆ 東勝區(qū)規(guī)劃局對于本項目地塊的容積率沒有限定 本項目規(guī)劃與開發(fā)的空間較大。商業(yè)王國 —— 現(xiàn)代時尚的體驗式購物中心 ? 現(xiàn)代購物中心建設(shè)理念 第四類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入一定積蓄工薪階層或中小型個體戶 客戶類型 ? 在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年主力軍； ? 在外地 謀求發(fā)展的鄂爾多斯本地人； ? 擁有一定積蓄，從各企事業(yè)單位要職退居二線人士； ? 由于銀行利率偏低而尋找新投資者的中小蓄戶。其失敗主要原因主要有以下幾點(diǎn)： ? 項目缺乏知名品牌主力大商家的支撐，未形成購物亮點(diǎn)，難以吸引消費(fèi)者，無 法分流購物中心的消費(fèi)人群； ? 項目設(shè)計為室外步行街，是一大失誤，在鄂市一年有一半時間為寒冷天氣，室外步 行街難以讓消費(fèi)駐步游逛，人氣難旺； ? 項目設(shè)計不合理，導(dǎo)示系統(tǒng)不明顯，讓消費(fèi)者如入迷宮； 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 25 ? 發(fā)展商嚴(yán)重缺乏營銷意識，項目未能引起投資者注意共鳴； ? 經(jīng)營管理不到位，經(jīng)營凌亂，嚴(yán)重影響了項目的整體形象及經(jīng)營檔次。 每月租金收入： 530800 元 ,年租金收入 6369600 元 項目利潤 序號 項目 金額（萬元） 備 注 一 銷售收入 320xx0000 一、二、 三層銷售區(qū)域 二 總成本 209830000 三 利潤總額 110170000 （一） （二） 四 所得稅 36356100 (三 )*33% 五 稅后利潤 73。 ? 該項目實(shí)行三年返租，年回報 8%，三年租金一次返還。 經(jīng)營類目標(biāo)客戶分析 客戶類型： ? 因城市改造或道路整改，原街鋪被拆的商戶； ? 在附近大型商服（如大興購物公園）整體經(jīng)營情況不善而轉(zhuǎn)移陣地的商戶； ? 有定向需要購鋪 經(jīng)營的大中型商戶。 （一）鄂市主要社會階層目標(biāo)客戶職業(yè)特征分析 鄂爾多斯目標(biāo)客戶主要 行業(yè)從業(yè)人員收入分析 職 業(yè) 年平均人數(shù) 年勞動報酬范圍 平均每月勞動報酬 ` 教育 3959人 22438 元 1869 元 制造業(yè) 20xx2 人 13003 元 1350 元 銀行證券保險 1603人 23774 元 2800 元 交通運(yùn)輸、電信 1841人 15679 元 1800 元 政府機(jī)構(gòu) 6684人 23484 元 2300 元 建筑房地產(chǎn) 1685/236 人 14237/24000 元 2800 元 工礦企業(yè) 2056人 12337 元 3500 元 商業(yè)經(jīng)營服務(wù)業(yè) 1869人 18724 2350 元 ? 私營企業(yè)主 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 18 20xx中國最發(fā)達(dá)縣域經(jīng)濟(jì)百強(qiáng) 、 縣 (市 )發(fā)展活力 100強(qiáng) ,快速發(fā)展的非公有制經(jīng)濟(jì)為東勝經(jīng)濟(jì)發(fā)展唱起了主角，私營企業(yè)主 “ 挑起大梁 ” ,實(shí)力可見一斑。 ◆ 一些失敗的商服物業(yè)，成為本項目的前車之鑒 他們的 經(jīng)驗教訓(xùn)可以給我們提供參考，在規(guī)劃定位上合理規(guī)避。 目前項目仍處于拆遷階段，區(qū)醫(yī)院 有待搬遷。 ? 結(jié)論三：房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段 鄂爾多斯城市總體規(guī)劃建設(shè)步伐逐步加快，新老城區(qū)不同區(qū)域的同步開發(fā)與改造，將促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展，住宅房價走勢直線上升，競爭激烈。本項目位于核心商圈，未來城市中心位置。 鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較快，居民人均收入水平相對比較高，但由于市場投資渠道有限，高回報率的商鋪成為很多人的投資選擇，投資客中有相當(dāng)一部分是選擇“購鋪?zhàn)誀I”的投資方式 ， 隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的快速發(fā)展及投資理念的成熟，“購房（鋪）出租等方式的純投資客越來越多，如隨著鄂市城區(qū)向西發(fā)展，越來越多的投資客開始選擇鐵西開發(fā)區(qū)的住宅進(jìn)行投資，具初步 估計，鐵西開發(fā)區(qū)的住宅市場，有近50%屬于純投資型。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 11025 元。 但由于時間和資料的限制，未必能全面周詳?shù)貙λ屑?xì)節(jié)都考慮在內(nèi)，本公司希望隨著工作的推進(jìn)而逐步深化，以達(dá)到使項目開發(fā)圓滿成功的目的。在 20xx 年全國房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控而蕭條疲軟的情況，鄂爾多斯市房市卻逆市飄紅，一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 逐步實(shí)現(xiàn)投資商、策劃運(yùn)營商、物業(yè)管理等分工合作，細(xì)分市場，走專業(yè)化發(fā)展道路。目前鄂爾多斯的專業(yè)市場主要有，電器專業(yè)市場（福海家電等），家居專業(yè)市場（和木家園、福格家居、雙劍家私廣場、建材市場等）等 專業(yè)市場是商品銷售細(xì)化、專業(yè)化的產(chǎn)物，標(biāo)志著商業(yè)的文明和繁榮，目前鄂爾多斯主題專業(yè)市場數(shù)量較少，專業(yè) 化程度不高，尚沒有外來的連鎖專業(yè)市場進(jìn)駐鄂爾多斯市場，專業(yè)市場具較大的發(fā)展空間。 第二部分 項目綜合定位 一、項目基本情況 （ 一）項目區(qū)位 項目位于東勝區(qū)中心商圈地帶， 鄂爾多斯街與達(dá)拉特路交叉處東北角， 地理位置優(yōu)越。 [劣勢規(guī)避 ] 實(shí)施項目與企業(yè)品牌聯(lián)動、企業(yè)與政府互動、商業(yè)與公益交融，主題定位、錯位經(jīng)營，樹立項目品牌及知名度，分流購物中心消費(fèi)群體，并吸引旗下消費(fèi)群。魅力新天地 [項目整合推廣提煉 ] —— 新天地休閑購物中心 —— 購物升級版 ? 該類人士購鋪多選擇首、二層或負(fù)一層商鋪，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍低的人士將選擇更高樓 層。 本項目地塊位于達(dá)拉特路與鄂爾多斯街交匯處，處于核心商圈邊緣，該商圈的臨街商鋪?zhàn)饨鸺案魃虡I(yè)體的租 /售價格對我們有直接的參考作用。 （五）項目利潤實(shí)現(xiàn)模擬 項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參考 物業(yè)形態(tài) 套內(nèi)建筑面積（ ㎡ ） 可銷售 一層 二層 三層 四層 合計 鋪位數(shù) 銷售 5500 5550 5550 0 16600 429 套 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 34 招商 套內(nèi)建筑面積（ ㎡ ） 負(fù)一層 一層 二層 三層 四層 合計 9600 3600 5550 5550 9000 33300 備 注 項目可銷售套內(nèi)建筑面積約 16600 ㎡，招商區(qū)域套內(nèi)建筑面積約33300 ㎡。 綜合以上兩個項目，對