【正文】 （土地使用）條件 1）建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng) 城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等各級(jí)規(guī)劃，按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設(shè)項(xiàng)目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。在此階段需要提供的資料為： a\1： 2000 地形圖 1 份； b\1： 500 地形圖 1 份（附道路紅線及 光盤）； c\建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑方案圖紙 1 套及光盤（大型項(xiàng)目需提供 23 個(gè)不同設(shè)計(jì)單位的規(guī)劃方案及光盤）； d\“ 一書一證 ” 及其附件（規(guī)劃設(shè)計(jì)使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)提交以下資料： 1）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》 2）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《紅線定位冊(cè)》副本； 3）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《核位紅線圖》； 4）垃圾處理費(fèi)聯(lián)系單。 報(bào)建信息管理： 建設(shè)工程交易中心核實(shí)報(bào)建資料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘踏（ 7 個(gè)工作 日內(nèi)）； 在交易中心媒介上發(fā)布報(bào)建信息； 交易中心將報(bào)建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)。 （二）由武漢市建設(shè)工程交易中心指定專人通知評(píng)委參加評(píng)標(biāo)； （三）武漢市建設(shè)工程交易中心負(fù)責(zé)將已抽取評(píng)委的詳細(xì)資料及 通知結(jié)果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標(biāo)人 和招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)簽收保存。 招標(biāo)方式：開發(fā)建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)可以采取公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)商議標(biāo)等幾種方式： (1)公開招標(biāo) 由招標(biāo)單位通過報(bào)刊、廣播、電視等轉(zhuǎn) 播媒介發(fā)布招標(biāo)通告，公開請(qǐng)承包者參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。雙方在招 標(biāo)投標(biāo)過程中費(fèi)用支出最少，招標(biāo)工作的周期也最短。投標(biāo)單位中標(biāo)后，如果拒絕承擔(dān)中標(biāo)的工程任務(wù)，招標(biāo)單位有權(quán)向?yàn)槠涑鼍弑：膯挝凰魅⊥稑?biāo)保證金。 (2)工程總承包企業(yè)的管理 隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目總承包為宗旨的企業(yè)集團(tuán)。項(xiàng)目管理承包是指工程項(xiàng)目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項(xiàng)目管理服務(wù)的全部工作內(nèi)容外，還可以負(fù)責(zé)完成合同約定的工程初步設(shè)計(jì)（基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)）等工作。 五、申辦《施工許可證》 施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開 工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱發(fā)證機(jī)關(guān)）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商 品房預(yù)售許可證》。如因借款人的原因造成貸款人的損失，借款人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。武漢市建設(shè)管理委員會(huì)對(duì)全市建筑工程竣工驗(yàn)收實(shí)施統(tǒng)一備案，具體工作委托武漢市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站負(fù)責(zé)實(shí)施。實(shí)行監(jiān)理的工程，工程竣工報(bào)告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。 新建商品房屋的，應(yīng)當(dāng)在房屋竣工之后三個(gè)月內(nèi)向有管轄權(quán)的登記部門申請(qǐng)房屋所有權(quán)、土使用權(quán)的初始登記，并且提交下列文件： 申請(qǐng)表 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)許可證 建筑工程規(guī)劃許可證（含規(guī)劃辦、處罰證明） 建筑紅 線定位圖 建筑施工許可證 竣工驗(yàn)收證明 工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 法人代表身份證復(fù)印件 授權(quán)委托書及代理人身份證復(fù)印件 房屋平面圖 1土地使用權(quán)屬證件（查驗(yàn)證件） 1建設(shè)用地規(guī)劃許可證（查驗(yàn)證件） 1用地紅線圖（查驗(yàn)證件） 新建的商品房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新建商品房屋竣工驗(yàn)收后，售出或者交付給買受人之前，向具有管轄權(quán)的登記部門申請(qǐng)辦理商品房屋的初始登記，領(lǐng)取《商品房權(quán)屬證明書》。 三、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》。 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對(duì)工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行檢查，并出具認(rèn)可文件。 第五章：交付使用階段 一、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》。 貸款流程圖 咨詢、領(lǐng)取表格 提出申請(qǐng) 簽訂借款合同、抵押合同 辦理抵押登記手續(xù) 辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 貸款轉(zhuǎn)帳 每月還款 貸款結(jié)清注銷 提交資 料 本人戶口本、身份證或其他有效居留證明； 購房合同或意向書等有關(guān)證明文件； 借款人所在單位同意貸款的證明； 住房資金管理中心要求提供的其他材料。商品房現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)是指房屋已通過竣工驗(yàn)收或分期驗(yàn)收，并取得《武漢市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目交付使用證》。 工程建設(shè)階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施 工全部完成，通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程序的過程。 其二是是工程項(xiàng)目管理方式，工程項(xiàng)目管理是指從事工程項(xiàng)目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目的組織實(shí)施進(jìn)行全過程或若干階段的管理和服務(wù)。對(duì)企業(yè)資質(zhì)的升級(jí)、降級(jí)實(shí)行公告制度。對(duì)于大中型建設(shè)項(xiàng)目，招標(biāo)單位還可以邀請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)估水平的專家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，對(duì)各投標(biāo)方案作出評(píng)價(jià)。 (3)協(xié)商議標(biāo) 由建設(shè)單位直接選擇投標(biāo)單位，就工程的工期和造價(jià)等條件，雙方直接商談中標(biāo)條件和要求。 公開招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行資格預(yù)審，邀請(qǐng)招標(biāo)工程可實(shí)行資格預(yù)審， 也可實(shí)行資格后審，但資格預(yù)審和資格后審不能同時(shí)進(jìn)行。 并須按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行編制、密封和標(biāo)志。 4) 屬于試樁建設(shè)工程項(xiàng)目 ,須辦理試樁登記手續(xù)。建設(shè)工程施工至正負(fù)零時(shí)，持通知書等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》或取得《建設(shè)用地劃撥決定書》。進(jìn)行營利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國有土地使用權(quán)才能進(jìn)行。 城市房屋拆遷是對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展需要的部分進(jìn)行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。 (5) 用地者填寫投標(biāo)書寄給指定方進(jìn)行投標(biāo) 。 拍賣又稱競(jìng)投，有些地方也叫“ 拍讓”。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行 的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。 可行性研究的工作階段 1）投資機(jī)會(huì)研究。 協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。 (2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并 到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo) 、掛牌、競(jìng)買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書》。 三、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。當(dāng)建設(shè)單位完成計(jì)劃報(bào)批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門申報(bào)選址定點(diǎn)，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報(bào)選址定點(diǎn)。 3） 市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。 工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建程序： 1) 建設(shè)單位或其委托的代理機(jī)構(gòu)到市交易中心領(lǐng)取《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表》。 （二）投標(biāo)文件的內(nèi)容 投標(biāo)函； 施工組織設(shè)計(jì) 或者施工方案； 投標(biāo)報(bào)價(jià)； 招標(biāo)文件要求提供的其他材料。 簽訂工程承發(fā)包合同 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起 30 日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。不僅可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用、縮短招標(biāo) 工作的周期，也可以提高投標(biāo)中標(biāo)率。編制標(biāo)底人員的資格，須審核批準(zhǔn)。企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。工程總承包企業(yè)按照合同約定對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、造價(jià)等向業(yè)主負(fù)責(zé)。 《外國企業(yè)承包工程資質(zhì)證》有效期為 5 年。施工階段的工作包括： 施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要； 施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件； 施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件； 施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備； 施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備； 臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理； 施工許可批文及辦理開工手續(xù)； 確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)； 組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底； 編制工程進(jìn)度計(jì)劃； 1設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)； 第四章：項(xiàng)目銷售階段 一、申辦《銷售許可證》 商品房銷售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。 按揭辦理。抵押登記在市局抵押登記科辦理。 有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告。 二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后 3 個(gè)月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)向原批準(zhǔn)的城市規(guī)劃行政主管部門申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。 開發(fā)建設(shè)單位必須在住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之日起 30 日內(nèi) ,向房地產(chǎn)行政管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后向業(yè)主委員會(huì)移交新建住宅區(qū)的物業(yè)管理用房、物業(yè)管理啟動(dòng)資金和下列工程建設(shè)檔案資料： (一 )住宅區(qū)規(guī)劃圖和批準(zhǔn)文件； (二 )單 體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖； (三 )道路及地下管網(wǎng)竣工圖； (四 )各種設(shè)備的使用說明書、電路示意圖； (五 )建筑工程、市政、環(huán)保、綠化等相關(guān)工程驗(yàn)收資料； (六 )其他必要資料。 建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收。工程竣工報(bào)告應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。 3）組合貸款：公積金貸 款不夠用時(shí)，還可以申請(qǐng)商業(yè)貸款。 開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書； 工程施工合同； 商品房預(yù)售方案。 施工許可證辦理機(jī)構(gòu)：武漢市建筑工程施工許可證實(shí)行全市統(tǒng)一管理，其中：中心城區(qū)的建筑工程項(xiàng)目，其施工許可證委托市建設(shè)工程交易中心核發(fā)；兩個(gè)開發(fā)區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)的建筑工程項(xiàng)目，其施工許可證委托該區(qū)建管部門核發(fā)，并接受市建設(shè)工程交易中心的 監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查。 (3)外國建筑施工企業(yè)的資質(zhì)管理 隨著對(duì)外開放的擴(kuò)大，外國企業(yè)逐漸進(jìn)入我國的建筑市場(chǎng)。工程項(xiàng)目總承包企業(yè)資質(zhì)分為三級(jí)。招標(biāo)單位和中標(biāo)單位簽訂合同后毀約，對(duì)方有權(quán)持履約保證金證書向其擔(dān)保銀行索兌保證金。但這類服務(wù)機(jī)構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位，經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)管理部門審查批準(zhǔn)的企事業(yè)單位。這種公開招標(biāo)方式，由于參加投標(biāo)的單位較多，所以審查投標(biāo)資格及其標(biāo)書的工作量較大，招標(biāo)費(fèi)用開支較多。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限 30 日前確定中標(biāo)人。 投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)報(bào)名 （一）投標(biāo)申請(qǐng)人應(yīng)是《中國武漢建設(shè)》網(wǎng)網(wǎng)員，并事先（ 7 個(gè) 工作日以上）將下述資料內(nèi)容報(bào)送武漢市建設(shè)工程交易 中心，經(jīng)驗(yàn)證核實(shí)后輸入數(shù)據(jù)庫，作為投標(biāo)報(bào)名、評(píng)標(biāo) 、定標(biāo)的依據(jù)資料： 投標(biāo)申請(qǐng)人的 營業(yè)執(zhí)照； 資質(zhì)證書； 投標(biāo)申請(qǐng)人信譽(yù)檔案資料； 項(xiàng)目經(jīng)理有關(guān)資料； 業(yè)績(jī)及其它與投標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的資料。 項(xiàng)目報(bào)建總流程： 實(shí) 施 單 位 流 程 內(nèi) 容 承 辦 單 位 建 設(shè) 單 位 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記 武漢市建設(shè)工程交易中心各有關(guān)管理機(jī)構(gòu) 建 設(shè) 單 位 審核“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定費(fèi)、核發(fā)繳款通知 各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心 招 標(biāo) 申 請(qǐng) 人 建設(shè) 單位招標(biāo)申請(qǐng) 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu) 招 標(biāo) 申 請(qǐng) 人 對(duì)招標(biāo)申請(qǐng)人資格審查 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu) 招標(biāo)人編制與備案招標(biāo)文件 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu) 發(fā)布招標(biāo)公告 武漢市建設(shè)工程交易中心 投標(biāo)申請(qǐng)人 投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)報(bào)名 武漢市建設(shè)工程交易中心 招標(biāo)人投標(biāo)申請(qǐng)人 招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人資格預(yù)審 武漢市建設(shè)工程交易中心 招標(biāo)人 招標(biāo)咨詢及答疑會(huì) 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu) 投標(biāo)人投標(biāo)人 投標(biāo)人編制與遞交投標(biāo)文件 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu) 招標(biāo)人 組織評(píng)標(biāo)委員會(huì) 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交 易中心 招標(biāo)人投標(biāo)人 開 標(biāo) 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心 評(píng)標(biāo)委員會(huì)、招標(biāo)人 評(píng) 標(biāo) 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心 評(píng)標(biāo)委員會(huì)、招標(biāo)人 定 標(biāo) 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心