【正文】 地產(chǎn)銷(xiāo)售階段。物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，已成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)，而且介入時(shí)機(jī)越早越好。但搞好關(guān)系，不是不談問(wèn)題。二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、安裝提出建議，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合?！镄^(qū)（大廈）前期介入工作進(jìn)度表月份5月底項(xiàng)目簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會(huì)晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記69月初10月底11月底12月錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放崗?fù)?、道閘與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案竣工驗(yàn)收物業(yè)接管現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（包括備品 備件）物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行 清潔開(kāi)荒公眾文件送審并發(fā)布 準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐 物資裝備的準(zhǔn)備 外部公共關(guān)系的建立 全面進(jìn)駐并開(kāi)始正式運(yùn)行注：籌備期具體工作時(shí)間視施工進(jìn)度調(diào)整第四篇：淺談物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理前期介入建筑工程學(xué)院07物業(yè)管理班楊星星摘要：物業(yè)管理早期介入指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位邀請(qǐng)擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項(xiàng)目的可行性研究，從物業(yè)管理角度對(duì)物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗(yàn)收接管、銷(xiāo)售和租賃提出建設(shè)性意見(jiàn)，充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實(shí)際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。介入人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選，通常有一名經(jīng)驗(yàn)豐富、知識(shí)全面的管理人員（該同志應(yīng)對(duì)物業(yè)情況十分熟悉，并有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)）來(lái)參與物業(yè)管理的前期介入。物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)是一次性的“買(mǎi)賣(mài)”，而物業(yè)管理則是長(zhǎng)期伴隨業(yè)主的事情。同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。(三)、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，做好財(cái)務(wù)預(yù)算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開(kāi)始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。要解決問(wèn)題，應(yīng)從根本上改變?nèi)藗儗?duì)物業(yè)管理的概念，要認(rèn)識(shí)到，物業(yè)建設(shè)相比物業(yè)管理之下只是短期行為，而物業(yè)管理則是長(zhǎng)期的過(guò)程。實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無(wú)可替代的重要作用。以上簡(jiǎn)單概述了有關(guān)物業(yè)管理前期介入的思路及階段性工作目標(biāo)，鑒于每個(gè)項(xiàng)目的情況各異，物業(yè)公司會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，遵循上述思路及階段性工作目標(biāo)編制具體的實(shí)施方案，以上談到的幾個(gè)階段，除了在物業(yè)接管驗(yàn)收階段，物業(yè)公司占主導(dǎo)外（主角），其他幾個(gè)階段物業(yè)公司要充分發(fā)揮好輔助作用（配角），配合開(kāi)發(fā)企業(yè)做好相關(guān)的工作。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng),我國(guó)每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大,然而,從物業(yè)管理的角度去考察,真正符合物業(yè)管理要求,或者說(shuō)沒(méi)有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。人才是各行各業(yè)管理水平，技術(shù)水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來(lái)極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)。目前，也有很多物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，而沒(méi)有從實(shí)質(zhì)上參與到物業(yè)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)建設(shè)中來(lái)，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來(lái)很多問(wèn)題。如中國(guó)的物業(yè)管理協(xié)會(huì)便是物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)，它的成立必將使中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)更加規(guī)范化、系統(tǒng)化、專業(yè)化。綜上分析，利明顯大于弊，所以從經(jīng)濟(jì)的角度看，物業(yè)管理的早期介入是可行的。① 接管驗(yàn)收前3個(gè)月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過(guò)程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來(lái)觀察問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題。物業(yè)管理專業(yè)人員此時(shí)介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對(duì)日常使用管理中容易發(fā)生的實(shí)際問(wèn)題，提出合理化建議，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從源頭上減少項(xiàng)目的“先天性疾病”。最開(kāi)始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。結(jié)果工程完工還不到一年時(shí)間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對(duì)的頭疼問(wèn)題。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期工作。在檢查中發(fā)現(xiàn)東3的18個(gè)獨(dú)立柱 聲音異常，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為是粉刷柱子時(shí)沒(méi) 澆透水造成沙灰成粉劑，和房地產(chǎn)公司的 工程部聯(lián)系后，打開(kāi)粉刷層，結(jié)果是粉刷 層手一碰就脫落，18個(gè)獨(dú)立柱粉刷和批 灰油漆房地產(chǎn)工程部主動(dòng)全部返工處理，處理好以后請(qǐng)物業(yè)檢查。在望莊物業(yè) 工程部對(duì)房地產(chǎn)公司的工程部提出的上百 以上的質(zhì)量問(wèn)題，并且在溝通的情況下基 本已經(jīng)解決，同時(shí)和房地產(chǎn)公司的工程部 的管理人員及技術(shù)人員建立了良好的關(guān) 系。3：消防： 效距離，離防火卷簾門(mén)和墻間距太小，噴 淋頭和等距離過(guò)近，影響噴射有效距離，消防管沒(méi)清理麻絲，絲扣沒(méi)做防腐處理，沒(méi)做水流指示標(biāo)記，部分消防箱和部分支 架沒(méi)防銹，部分支架脫落或者支架的膨脹 螺桿松動(dòng)，部分支架間間距過(guò)大，消防栓 過(guò)低等，消防聯(lián)動(dòng)時(shí)天窗有2個(gè)無(wú)法復(fù) 位，應(yīng)急燈燈光過(guò)暗，防火卷簾門(mén)2頭有 故障，不能自動(dòng)切斷安全門(mén)電源（增加模 塊），風(fēng)機(jī)不能自動(dòng)啟動(dòng)，風(fēng)機(jī)風(fēng)速小，（增加風(fēng)機(jī)或者加大風(fēng)機(jī)功率）噪音大，（隔音處理）消防泵房沒(méi)做集水溝，聯(lián)動(dòng) 反映時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，（模塊調(diào)整）一個(gè)配電箱 接觸器不靈活等等問(wèn)題，經(jīng)過(guò)和地產(chǎn)公司 的工程部及分包技術(shù)負(fù)責(zé)溝通，基本已經(jīng) 處理，其中部分在解決中。這時(shí)，通過(guò)第三只眼睛來(lái)看問(wèn)題，常常會(huì)透過(guò)表象而現(xiàn)其本質(zhì)。無(wú)庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個(gè)別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個(gè)別業(yè)主行為過(guò)激無(wú)理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計(jì)的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問(wèn)題所致。在工程建筑施工階段，有些開(kāi)發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請(qǐng)一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個(gè)好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對(duì)物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識(shí)不足。在日常工作中，必須加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識(shí)來(lái)充實(shí)自己。（五）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類(lèi)公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書(shū)、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書(shū)、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開(kāi)箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開(kāi)展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。如果考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性呢？這可從三個(gè)角度來(lái)分析：1．經(jīng)濟(jì)效益的可行性從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度來(lái)說(shuō)，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險(xiǎn)收益。政府應(yīng)該介入。物業(yè)管理是一種對(duì)物業(yè)全程的管理，其首要環(huán)節(jié)即使物業(yè)的前期管理，物業(yè)前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段管理。這些項(xiàng)目經(jīng)同開(kāi)發(fā)商和業(yè)主方溝通后,最終都做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施，取得了很好的效果。一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排；二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時(shí)間；三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量等。如果從法律的高度,規(guī)定所有物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入,那么,這將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用,其意義將是深遠(yuǎn)的?！?guī)劃階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：從設(shè)施設(shè)備的完善、建筑設(shè)計(jì)中美觀耐用和后期維保服務(wù)相結(jié)合、建筑物功能設(shè)計(jì)的完善、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)的完善等方面，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合業(yè)主的意見(jiàn)反饋，提出設(shè)計(jì)方面的經(jīng)驗(yàn)性建議，一定程度上可以使設(shè)計(jì)更為合理和人性化，這些合理化建議一旦被采納，將有利于日后業(yè)主的使用和物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，可以有效避免由于設(shè)計(jì)上的缺陷給后期業(yè)主使用和物業(yè)管理服務(wù)帶來(lái)不必要的麻煩。※營(yíng)銷(xiāo)策劃/銷(xiāo)售階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)商討制定合理的物業(yè)管理相關(guān) 項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（主要是管理費(fèi)）、協(xié)助制定業(yè)主公約及管理制度、協(xié)助做好房屋銷(xiāo)售和宣傳