【正文】 地產(chǎn)銷售階段。物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為業(yè)內(nèi)的共識，而且介入時機越早越好。但搞好關(guān)系，不是不談問題。二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進行檢查。清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負責(zé)進行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合?！镄^(qū)（大廈）前期介入工作進度表月份5月底項目簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記69月初10月底11月底12月錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放崗?fù)ぁ⒌篱l與標識系統(tǒng)方案竣工驗收物業(yè)接管現(xiàn)場驗收（包括備品 備件）物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗及試運行 清潔開荒公眾文件送審并發(fā)布 準備迎接全面進駐 物資裝備的準備 外部公共關(guān)系的建立 全面進駐并開始正式運行注：籌備期具體工作時間視施工進度調(diào)整第四篇：淺談物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理前期介入建筑工程學(xué)院07物業(yè)管理班楊星星摘要：物業(yè)管理早期介入指房地產(chǎn)開發(fā)單位邀請擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項目的可行性研究，從物業(yè)管理角度對物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗收接管、銷售和租賃提出建設(shè)性意見，充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。介入人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選，通常有一名經(jīng)驗豐富、知識全面的管理人員（該同志應(yīng)對物業(yè)情況十分熟悉，并有相關(guān)經(jīng)驗）來參與物業(yè)管理的前期介入。物業(yè)開發(fā)建設(shè)是一次性的“買賣”，而物業(yè)管理則是長期伴隨業(yè)主的事情。同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。(三)、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，做好財務(wù)預(yù)算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。要解決問題，應(yīng)從根本上改變?nèi)藗儗ξ飿I(yè)管理的概念，要認識到，物業(yè)建設(shè)相比物業(yè)管理之下只是短期行為，而物業(yè)管理則是長期的過程。實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。以上簡單概述了有關(guān)物業(yè)管理前期介入的思路及階段性工作目標，鑒于每個項目的情況各異，物業(yè)公司會根據(jù)項目的具體情況，遵循上述思路及階段性工作目標編制具體的實施方案，以上談到的幾個階段，除了在物業(yè)接管驗收階段，物業(yè)公司占主導(dǎo)外（主角），其他幾個階段物業(yè)公司要充分發(fā)揮好輔助作用（配角），配合開發(fā)企業(yè)做好相關(guān)的工作。隨著經(jīng)濟持續(xù)增長,我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當龐大,然而,從物業(yè)管理的角度去考察,真正符合物業(yè)管理要求,或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。人才是各行各業(yè)管理水平，技術(shù)水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)。目前，也有很多物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)項目實施前期介入，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，而沒有從實質(zhì)上參與到物業(yè)項目前期開發(fā)建設(shè)中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來很多問題。如中國的物業(yè)管理協(xié)會便是物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)協(xié)會，它的成立必將使中國的物業(yè)管理行業(yè)更加規(guī)范化、系統(tǒng)化、專業(yè)化。綜上分析，利明顯大于弊，所以從經(jīng)濟的角度看，物業(yè)管理的早期介入是可行的。① 接管驗收前3個月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負責(zé)大廈物業(yè)管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。驗收報告須經(jīng)交接雙方認可簽字后才能生效。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。物業(yè)管理專業(yè)人員此時介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實際問題，提出合理化建議，完善設(shè)計細節(jié)，進一步優(yōu)化設(shè)計方案，從源頭上減少項目的“先天性疾病”。最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。結(jié)果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。在檢查中發(fā)現(xiàn)東3的18個獨立柱 聲音異常，根據(jù)經(jīng)驗認為是粉刷柱子時沒 澆透水造成沙灰成粉劑，和房地產(chǎn)公司的 工程部聯(lián)系后，打開粉刷層，結(jié)果是粉刷 層手一碰就脫落，18個獨立柱粉刷和批 灰油漆房地產(chǎn)工程部主動全部返工處理，處理好以后請物業(yè)檢查。在望莊物業(yè) 工程部對房地產(chǎn)公司的工程部提出的上百 以上的質(zhì)量問題，并且在溝通的情況下基 本已經(jīng)解決，同時和房地產(chǎn)公司的工程部 的管理人員及技術(shù)人員建立了良好的關(guān) 系。3：消防： 效距離，離防火卷簾門和墻間距太小，噴 淋頭和等距離過近，影響噴射有效距離，消防管沒清理麻絲，絲扣沒做防腐處理，沒做水流指示標記，部分消防箱和部分支 架沒防銹，部分支架脫落或者支架的膨脹 螺桿松動，部分支架間間距過大，消防栓 過低等，消防聯(lián)動時天窗有2個無法復(fù) 位，應(yīng)急燈燈光過暗，防火卷簾門2頭有 故障，不能自動切斷安全門電源（增加模 塊），風(fēng)機不能自動啟動，風(fēng)機風(fēng)速小，（增加風(fēng)機或者加大風(fēng)機功率）噪音大，（隔音處理）消防泵房沒做集水溝，聯(lián)動 反映時間過長，（模塊調(diào)整）一個配電箱 接觸器不靈活等等問題，經(jīng)過和地產(chǎn)公司 的工程部及分包技術(shù)負責(zé)溝通，基本已經(jīng) 處理，其中部分在解決中。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。無庸否認，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個好的工程技術(shù)人員即可，往往認為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認識不足。在日常工作中，必須加強自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識來充實自己。（五）加強對項目的全面了解，為后期接管做好準備。（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當局的批準。如果考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟性呢？這可從三個角度來分析：1．經(jīng)濟效益的可行性從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險收益。政府應(yīng)該介入。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全程的管理，其首要環(huán)節(jié)即使物業(yè)的前期管理，物業(yè)前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段管理。這些項目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后,最終都做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計劃的安排；二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時間；三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量等。如果從法律的高度,規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入,那么,這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進作用,其意義將是深遠的?！?guī)劃階段物業(yè)管理的工作目標是：從設(shè)施設(shè)備的完善、建筑設(shè)計中美觀耐用和后期維保服務(wù)相結(jié)合、建筑物功能設(shè)計的完善、細節(jié)設(shè)計的完善等方面，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)驗，結(jié)合業(yè)主的意見反饋，提出設(shè)計方面的經(jīng)驗性建議，一定程度上可以使設(shè)計更為合理和人性化，這些合理化建議一旦被采納，將有利于日后業(yè)主的使用和物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，可以有效避免由于設(shè)計上的缺陷給后期業(yè)主使用和物業(yè)管理服務(wù)帶來不必要的麻煩?！鶢I銷策劃/銷售階段物業(yè)管理的工作目標是：與項目開發(fā)企業(yè)商討制定合理的物業(yè)管理相關(guān) 項目的收費標準（主要是管理費）、協(xié)助制定業(yè)主公約及管理制度、協(xié)助做好房屋銷售和宣傳