【正文】 接受設備提供方的培訓負責掌握設施設備的性能、結構、參數等，編制設施設備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書等。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關人員在現場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運工人遵守有關規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。在室內第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現場情況復雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。一、其他前期準備工作室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入根據小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃，管理處將結合日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況，提出相關工作建議供施工管理方參考。（2）接管驗收不但要檢查物業(yè)的質量，而且還清點物業(yè)內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數量及其他要求的參數。其他交接（1）設施設備的備用備件、施工剩余材料備品等。三、小區(qū)（大廈）竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理（大廈）竣工驗收物業(yè)按業(yè)主進駐使用的要求進行全面檢查，物業(yè)接管驗收分現場驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等四個方面（1）土建工程：■ 屋面排水坡度■ 伸縮縫、地面有無滲水■ 地下室墻面有無滲水■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等（2）裝飾工程■ 各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾■ 門和門框及附件 ■ 護欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設施■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻■ 公共區(qū)域設施設備的外裝飾 ■ 各種標識及區(qū)域圖示■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設備 ■ 應急供配電設備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強電檢查井內管線及電箱■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機等 ■各水箱、給排水管網、接頭及閥門等■檢查井內管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等■人防工程及相應供水系統(tǒng)等（5）電梯系統(tǒng)■各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等（6）空調系統(tǒng)■空調制冷機組、各盤管機、各風管及風口■空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統(tǒng)、新風機等（包括暖風系統(tǒng)）■各檢修口、通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統(tǒng)等。（大廈）功能、危及設備和業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題及時同開發(fā)商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發(fā)商備案處理。第三篇：物業(yè)管理前期介入物業(yè)管理前期介入總體來說，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內容：● 施工期物業(yè)管理● 設施設備調試期物業(yè)管理● 竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進度一、施工期物業(yè)管理工作。如能對項目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業(yè)管理工作帶來便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質量，也能提高業(yè)主的滿意度。物業(yè)管理前期介入，重點要確保開發(fā)產品的使用功能和質量。在實際工作中，要想當好參謀，首先要協(xié)調好同各個部門的工作關系，不要越俎代庖，更不能搞越權指揮。業(yè)主可以不懂建筑學，但他們做為房地產產品的最終使用者，往往比專家更深知產品的優(yōu)缺點，更了解產品應該改進的方向。對平時常見的質量、使用功能問題，要分析其產生的原因、預防和處理的方法。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應注意以下幾個問題：（一）加強業(yè)務學習和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產品的競爭力，從高起點起步，充分考慮人們對居住環(huán)境和房屋產品的不斷變化的更高需求，在房地產項目的可行性研究和策劃階段，就預先考慮到以后的物業(yè)管理問題，請物業(yè)管理專業(yè)人士對項目論證發(fā)表意見，提出建議。一般的設計人員往往習慣于從技術角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預料和估計。物業(yè)管理人員在長期的工作實踐中，對各種質量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。”物業(yè)管理此時介入，可對銷售人員進行一些必要的物業(yè)服務專業(yè)知識培訓和指導，避免在銷售中經常出現的亂承諾、虛假承諾現象，減少業(yè)主入住后的糾紛。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。二、物業(yè)管理前期介入的時機與階段既然物業(yè)管理在房地產開發(fā)活動的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時機或說在房地產開發(fā)的哪個階段介入最為適當呢？因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產的附屬產業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時機也有一個逐步發(fā)展、逐步提前的過程。稍有經濟學常識的人都知道，在市場經濟中，需求決定市場，市場決定一切。上述三個案例，已從前期規(guī)劃設計、建筑施工、后期接管驗收三個不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產開發(fā)活動的必要性。結果乙小區(qū)竣工三年以來，衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點之一，甚至個別業(yè)主因此拒繳供暖費，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響?？上У氖?，該開發(fā)商習慣地認為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術人員，在工程專業(yè)問題上不如設計師，對物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設計師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：案例一：在北方地區(qū)的磚混結構多層住宅中，經常會出現因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。一、物業(yè)前期介入的必要性打開報章、瀏覽網頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產市場見怪不怪的一道特殊風景。因前期工作的失誤，往往導致后期糾紛的產生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當，還會損傷開發(fā)商的信譽和利益。第二篇：物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理的前期介入（發(fā)表于《中國住宅設施》、《首都房地產》）眾所周知，房地產開發(fā)的市場機制一般由生產、流通、消費三個基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產消費環(huán)節(jié)的主要活動。個別景觀噴水池漏 水嚴重，（返工，重做防水）部分景觀噴 水池滲水，（修補）部分大理石空鼓，部 分水下燈和景觀燈，走廊等沒固定，供水 排水安裝不合理，開關使用不方便，提升 水泵設計不合理，（成本太高，無法處 理，如果物業(yè)更早介入，那對平時運營成 本和維護成本可以有很好的降低）戲水池 集水溝積水嚴重，凈化設備沒水流標志，其中室外3只配電箱安裝的是室內配電箱（更換或者增加防水絕緣蓋板）綠化樹木 離房子太近，影響采光，部分樹枝碰到大 理石頭，部分窗臺外綠化土過高等問題，道路石材有18處因為沉降或者施工質量 問題開裂，集水井蓋5個破損需更換等問 題，大部分已經解決，部分等明年溝通處 理。在檢 查中發(fā)現有26根立管垂直度差，按規(guī)范 少87個立檢口和183只伸縮節(jié)沒安裝，有 19個通氣帽安裝在室內，橫管過長沒安 裝伸縮節(jié)，部分橫管應該安裝支架去用管 卡，部分支架間距不合理，部分排水管倒 坡，部分地漏和衛(wèi)生間的50PVC管堵塞，部分PVC管開裂等情況，RRP管卡間距過 大，過墻安裝不到位，安裝位置不合理，衛(wèi)生間沒安裝水龍頭，污水泵沒清理麻 絲，絲扣處沒上防銹漆，沒刷銀粉漆等都 和房地產公司的工程部進行溝通，除刷2 次銀粉漆部分沒完成外其他全部完成。（這段圍墻處本 是施工方的配電房，所以最后才做）全部 按規(guī)范施工完畢。地下庭院地板開裂比較普遍，物業(yè) 工程部建議每戶都增加伸縮縫，也取的很 好效果。（物業(yè)工程部提 出把滲水衛(wèi)生間分成全部返工，局部返 工，注漿處理，不但可以提高工作效率，而且可以降低成本，房地產工程部采納建 議，希望物業(yè)工程部協(xié)助處理。接著我談談這段時期的工作的感受以 及認識：看懂圖紙，在去核對現場，對圖 紙上存在的錯誤以及沒錯誤但不利于不利 于物業(yè)以后保養(yǎng)和維護的，可以和房地產 公司的工程部各分管部門聯系溝通，建議 他們制定合理的方案或者協(xié)助他們制定合 理的方案，節(jié)約雙方的成本，尋找共同的 利益。前期物業(yè)介入工程 現場，可以幫助建設單位加強工程質量管 理，及時發(fā)現設計，施工過程中的缺陷，提前防范質量隱患，使工程質量問題在施 工過程中及時得到解決，在保證工程質量 的前提下降低工程成本以及物業(yè)日后維護 運營成本，可以維護業(yè)主，房地產，物業(yè) 三方的共同利益。下面說說這段時間具體的工作： 1：土建：衛(wèi)生間經過養(yǎng)水試驗，發(fā) 現漏水滲水的衛(wèi)生間高達127個，經過2 也多月的防水技術處理，已經完成，并且 全部重新養(yǎng)水檢驗合格。由于地下庭院邊 的綠化分界不清容易引起爭議，建議房地 產公司的工程部補加了5個護欄，關于東 7和西4的1和3單元由于設計有采光井，下雨后靠采光井邊的2至3層8戶住戶墻壁 滲水，在建議并和房地產公司的工程部的 溝通下，增加4個采光天窗，杜絕了墻壁 滲水。發(fā)現圍墻接頭處沒用拉力筋，沒做墊層沒加墊塊，和房地產工程部反映 后，采用環(huán)氧樹脂植筋。2：給排