【正文】 接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書等。在遷入過程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線，同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對(duì)其他業(yè)主的影響。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。一、其他前期準(zhǔn)備工作室外綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小品前期介入根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場(chǎng)、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃，管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。（2）接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。其他交接（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。三、小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理（大廈）竣工驗(yàn)收物業(yè)按業(yè)主進(jìn)駐使用的要求進(jìn)行全面檢查，物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面（1）土建工程：■ 屋面排水坡度■ 伸縮縫、地面有無滲水■ 地下室墻面有無滲水■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進(jìn)出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等（2）裝飾工程■ 各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾■ 門和門框及附件 ■ 護(hù)欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設(shè)施■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻■ 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾 ■ 各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示■ 公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設(shè)備 ■ 應(yīng)急供配電設(shè)備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機(jī)等 ■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等■人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等（5）電梯系統(tǒng)■各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等（6）空調(diào)系統(tǒng)■空調(diào)制冷機(jī)組、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。（大廈）功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題及時(shí)同開發(fā)商洽談解決，一時(shí)無法解決的，列出整改報(bào)告提交開發(fā)商備案處理。第三篇：物業(yè)管理前期介入物業(yè)管理前期介入總體來說，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個(gè)時(shí)段和內(nèi)容：● 施工期物業(yè)管理● 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理● 竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度一、施工期物業(yè)管理工作。如能對(duì)項(xiàng)目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會(huì)給后期的物業(yè)管理工作帶來便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。物業(yè)管理前期介入，重點(diǎn)要確保開發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。在實(shí)際工作中，要想當(dāng)好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個(gè)部門的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進(jìn)的方向。對(duì)平時(shí)常見的質(zhì)量、使用功能問題，要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：（一）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對(duì)居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究和策劃階段，就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問題，請(qǐng)物業(yè)管理專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目論證發(fā)表意見，提出建議。一般的設(shè)計(jì)人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問題，而對(duì)以后的管理和使用問題卻很難完全預(yù)料和估計(jì)。物業(yè)管理人員在長期的工作實(shí)踐中，對(duì)各種質(zhì)量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度?！蔽飿I(yè)管理此時(shí)介入，可對(duì)銷售人員進(jìn)行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。二、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)與階段既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時(shí)機(jī)或說在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個(gè)階段介入最為適當(dāng)呢？因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)也有一個(gè)逐步發(fā)展、逐步提前的過程。稍有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的人都知道，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，需求決定市場(chǎng)，市場(chǎng)決定一切。上述三個(gè)案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、后期接管驗(yàn)收三個(gè)不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的必要性。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來，衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點(diǎn)之一，甚至個(gè)別業(yè)主因此拒繳供暖費(fèi)，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響?？上У氖牵撻_發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設(shè)計(jì)師，對(duì)物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設(shè)計(jì)師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請(qǐng)看下面的三個(gè)案例：案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。一、物業(yè)前期介入的必要性打開報(bào)章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)見怪不怪的一道特殊風(fēng)景。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會(huì)損傷開發(fā)商的信譽(yù)和利益。第二篇：物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理的前期介入（發(fā)表于《中國住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要活動(dòng)。個(gè)別景觀噴水池漏 水嚴(yán)重，（返工，重做防水）部分景觀噴 水池滲水，（修補(bǔ)）部分大理石空鼓，部 分水下燈和景觀燈，走廊等沒固定，供水 排水安裝不合理，開關(guān)使用不方便，提升 水泵設(shè)計(jì)不合理，（成本太高，無法處 理，如果物業(yè)更早介入，那對(duì)平時(shí)運(yùn)營成 本和維護(hù)成本可以有很好的降低）戲水池 集水溝積水嚴(yán)重，凈化設(shè)備沒水流標(biāo)志，其中室外3只配電箱安裝的是室內(nèi)配電箱（更換或者增加防水絕緣蓋板）綠化樹木 離房子太近，影響采光，部分樹枝碰到大 理石頭，部分窗臺(tái)外綠化土過高等問題，道路石材有18處因?yàn)槌两祷蛘呤┕べ|(zhì)量 問題開裂，集水井蓋5個(gè)破損需更換等問 題，大部分已經(jīng)解決，部分等明年溝通處 理。在檢 查中發(fā)現(xiàn)有26根立管垂直度差，按規(guī)范 少87個(gè)立檢口和183只伸縮節(jié)沒安裝，有 19個(gè)通氣帽安裝在室內(nèi)，橫管過長沒安 裝伸縮節(jié)，部分橫管應(yīng)該安裝支架去用管 卡，部分支架間距不合理，部分排水管倒 坡，部分地漏和衛(wèi)生間的50PVC管堵塞，部分PVC管開裂等情況，RRP管卡間距過 大，過墻安裝不到位，安裝位置不合理，衛(wèi)生間沒安裝水龍頭，污水泵沒清理麻 絲，絲扣處沒上防銹漆，沒刷銀粉漆等都 和房地產(chǎn)公司的工程部進(jìn)行溝通，除刷2 次銀粉漆部分沒完成外其他全部完成。（這段圍墻處本 是施工方的配電房，所以最后才做）全部 按規(guī)范施工完畢。地下庭院地板開裂比較普遍，物業(yè) 工程部建議每戶都增加伸縮縫，也取的很 好效果。（物業(yè)工程部提 出把滲水衛(wèi)生間分成全部返工，局部返 工，注漿處理，不但可以提高工作效率，而且可以降低成本，房地產(chǎn)工程部采納建 議，希望物業(yè)工程部協(xié)助處理。接著我談?wù)勥@段時(shí)期的工作的感受以 及認(rèn)識(shí)：看懂圖紙，在去核對(duì)現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)圖 紙上存在的錯(cuò)誤以及沒錯(cuò)誤但不利于不利 于物業(yè)以后保養(yǎng)和維護(hù)的，可以和房地產(chǎn) 公司的工程部各分管部門聯(lián)系溝通，建議 他們制定合理的方案或者協(xié)助他們制定合 理的方案，節(jié)約雙方的成本，尋找共同的 利益。前期物業(yè)介入工程 現(xiàn)場(chǎng)，可以幫助建設(shè)單位加強(qiáng)工程質(zhì)量管 理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)，施工過程中的缺陷，提前防范質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問題在施 工過程中及時(shí)得到解決，在保證工程質(zhì)量 的前提下降低工程成本以及物業(yè)日后維護(hù) 運(yùn)營成本，可以維護(hù)業(yè)主，房地產(chǎn)，物業(yè) 三方的共同利益。下面說說這段時(shí)間具體的工作： 1：土建：衛(wèi)生間經(jīng)過養(yǎng)水試驗(yàn)，發(fā) 現(xiàn)漏水滲水的衛(wèi)生間高達(dá)127個(gè)，經(jīng)過2 也多月的防水技術(shù)處理，已經(jīng)完成，并且 全部重新養(yǎng)水檢驗(yàn)合格。由于地下庭院邊 的綠化分界不清容易引起爭(zhēng)議，建議房地 產(chǎn)公司的工程部補(bǔ)加了5個(gè)護(hù)欄，關(guān)于東 7和西4的1和3單元由于設(shè)計(jì)有采光井，下雨后靠采光井邊的2至3層8戶住戶墻壁 滲水，在建議并和房地產(chǎn)公司的工程部的 溝通下，增加4個(gè)采光天窗，杜絕了墻壁 滲水。發(fā)現(xiàn)圍墻接頭處沒用拉力筋，沒做墊層沒加墊塊，和房地產(chǎn)工程部反映 后，采用環(huán)氧樹脂植筋。2：給排