【正文】 清洗， 使之保持長(zhǎng)久的美觀； 1 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè) 管理相關(guān)法規(guī)政策等，對(duì)管理商的機(jī)構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級(jí)各類員工的任職條 件和素質(zhì)要求等提出建議； （四）從業(yè)主 /住戶使用的角度，提出專業(yè)建議： 從居家生活及安全角度考慮，提出是否增設(shè)安防設(shè)施的建議。 十二、 接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。 三、 房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 將顧問(wèn)團(tuán)針對(duì)本項(xiàng)目制定的物業(yè)管理具體計(jì)劃付諸實(shí)施。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。正在管理的寫字樓、商場(chǎng)、商住區(qū)、別墅區(qū)等高檔物業(yè) 120 余處，管理面積逾二千多萬(wàn)平方米，成為物業(yè)管理行業(yè)的中國(guó)之最；已經(jīng)建成國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）17 個(gè)，占全國(guó)國(guó)優(yōu)總數(shù)的 3%強(qiáng)，雄居國(guó)內(nèi) 同業(yè)國(guó)優(yōu)擁有量第一位； 1996 年 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中國(guó)海外集團(tuán)有限公司 于 1979 年在香港注冊(cè)成立，是隸屬 于 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院的中國(guó)最大建筑聯(lián)合企業(yè) —— 中國(guó)建筑工程總公司在香港的獨(dú)資子公司。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 我司提供顧問(wèn)管理服務(wù)的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高質(zhì)素的管理隊(duì)伍，同時(shí)中海物業(yè)良好的品牌效應(yīng)也必將促進(jìn)銀信商座物業(yè)的租售；在顧問(wèn)期限內(nèi)，我司允許發(fā)展商就銀信商座項(xiàng)目向外界使用“中海物業(yè)顧問(wèn)管理”等文字進(jìn)行宣傳推廣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 說(shuō)明： ，由包含有質(zhì)量管理、機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長(zhǎng)期為該項(xiàng)目服務(wù)。 八、 公共環(huán)境的酒店式清潔服務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （十三）配合發(fā)展商樓盤租售工作： 、職業(yè)禮儀培訓(xùn)。 前期籌備期 指物業(yè)入伙前，中海協(xié)助管理商從機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)到為物業(yè)入伙做 相應(yīng)籌備的工作時(shí)期。 17 （九）協(xié)助管理商按 ISO9000 體系標(biāo)準(zhǔn)編制各項(xiàng)管理制度及建立相關(guān) 資料、文件： 提供管理運(yùn)作所需的工作程序藍(lán)本，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際協(xié)助管 理商進(jìn)行修訂、充實(shí)和完善； 協(xié)助建立各專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料、文件和程 序； 協(xié)助制定各專業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度、設(shè)備操作 規(guī)程及維 修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、程序和措施； 協(xié)助制定設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄監(jiān)控的有關(guān)程序和文件； 根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及操作手冊(cè)等協(xié)助制定相關(guān)操作指導(dǎo)書、安全 規(guī)程、應(yīng)急處理方案、維修保養(yǎng)方案等指導(dǎo)性文件； 協(xié)助制定消防、給水和排水、水泵、機(jī)電設(shè)備等項(xiàng)目管理方 案； 協(xié)助管理商制訂清潔保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序，編制清潔作業(yè)指導(dǎo)書； 協(xié)助制訂園藝綠化操作標(biāo)準(zhǔn)，擬制綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)范； 提供員工手冊(cè)和人事管理制度示范文本，指導(dǎo)并協(xié)助編制員 工手冊(cè)及人事工作相關(guān)制度； 根據(jù)項(xiàng)目配套設(shè)施情況，協(xié)助編制項(xiàng)目年度社區(qū)文化活動(dòng)規(guī) 劃； 1 提供質(zhì)量管理相關(guān)的各種 記錄表格、樣本，并結(jié)合項(xiàng)目管理 目標(biāo)和質(zhì)量要求協(xié)助管理商進(jìn)行修訂和取舍； 1 結(jié)合會(huì)所的實(shí)際，協(xié)助制定一套完善的管理制度；協(xié)助發(fā)展 商做好會(huì)所宣傳工作；協(xié)助制作宣傳廣告冊(cè)、會(huì)徽、廣告牌、會(huì)員卡等； 1 協(xié)助制定項(xiàng)目公眾制度； 1 協(xié)助設(shè)置會(huì)計(jì)帳薄，建立會(huì)計(jì)核算體系； 1 協(xié)助建立健全財(cái)務(wù)管理制度。 本期時(shí)間短，工作量大、環(huán)節(jié)多，需豐富的工作經(jīng)驗(yàn)及工作技巧。 ? 業(yè)主入駐有先有后，怎樣兼顧先入駐業(yè)主的正常生活和后入駐業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開(kāi)來(lái)，從而避免被有效投訴，也是一個(gè)棘手的問(wèn)題。 四、指導(dǎo)建立財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制。 九、建立日常管理資料 保潔管理相關(guān)記錄、保安管理相關(guān)記錄、出租屋管理相關(guān)記錄、車輛管理檔案、裝修管理檔案、工程返修檔案、設(shè)備管理檔案、社區(qū)文化檔案等資料。 管理定位：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化管理服務(wù)的原則。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 強(qiáng)調(diào)服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)效率。 建 立信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，為客戶提供全方位后勤支援與保障。 ? 服務(wù)中心衛(wèi)生清潔人員會(huì)在您指定的時(shí)間段內(nèi)完成辦公區(qū)域的衛(wèi)生清潔工作。 ? 機(jī)票、火車票 24 小時(shí)接受預(yù)定。 減少水污染：因地制宜種植室內(nèi)植物、不要到飲用水 源游玩、選用環(huán)保型洗滌劑等。 ●醫(yī)療保健服務(wù) 小區(qū)設(shè)醫(yī)療保健服務(wù)站，為業(yè)主提供日常的醫(yī)療保健服務(wù)；定期組織小區(qū)業(yè)主進(jìn)行常規(guī)身 體檢查，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱藏疾病，保證身體健康；特設(shè)亞健康咨詢中心，專門為業(yè)主提供調(diào)整“亞健康”狀態(tài)的咨詢、恢復(fù)服務(wù)，為業(yè)主生理、心理的健康提供全方位服務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。培訓(xùn)工作的開(kāi)展，將始終注意緊密圍繞銀信商座物業(yè)管理工作的實(shí)際，旨在提高員工解決本崗位實(shí)際問(wèn)題的能力以及處理復(fù)雜物業(yè)糾紛的能力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn) 指按照中海物業(yè)管理從業(yè)人員的一般要求，對(duì)所有員工進(jìn)行的國(guó)家時(shí)事政策、企業(yè)規(guī)章制度、質(zhì)量保證體系、消防知識(shí)、日常禮儀等公共課目的培訓(xùn)。 由于員工的基礎(chǔ)不同，所以其接受能力、求知取向也不盡相同。 5） 建立家園服務(wù)網(wǎng)平臺(tái)，提供各項(xiàng)配送服務(wù)。 31 為銀信商座內(nèi)所有常駐業(yè)主設(shè)立專門的健康檔案，對(duì)業(yè)主身體健康的變化做出跟蹤記錄和更新，隨時(shí)為業(yè)主提供身體健康狀況的報(bào)告，對(duì)比不同時(shí)期的健康數(shù)據(jù)，并實(shí)行電腦系統(tǒng)自動(dòng)化管理，每個(gè)業(yè)主均擁有自己的專用密碼，只能由自己和專門的管理人員調(diào)用和查閱，以便于為客戶制定和提供科學(xué)的運(yùn)動(dòng)、監(jiān)督、營(yíng)養(yǎng)、恢復(fù)、咨詢等健康服務(wù)。 二、健康式物業(yè)管理 健康物業(yè)管理模式是參照國(guó)家 《健康住宅建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)》要求，以促進(jìn)業(yè)主身心健康為目的，在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上提出，采用現(xiàn)代化的、復(fù)合型的管理手段，結(jié)合社會(huì)各方面的資源，全面保障業(yè)主生活質(zhì)量的、全新的物業(yè)管理模式。 ? 詳盡價(jià)目表將在《服務(wù)指南》中附。傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)的社區(qū)文化 建設(shè)一直以來(lái)都僅僅停留在組織業(yè)主搞搞文體活動(dòng)的淺薄層次，將社區(qū)文化片面的理解為小區(qū)里的文體活動(dòng)。 調(diào)整組織架構(gòu)，實(shí)行科學(xué)化管理。 26 即讓客人住在酒店如住在家里般溫暖和舒適”，客人在酒店里可以得到超凡的享受，體會(huì)到作為消費(fèi)者的尊貴與自豪。 保質(zhì)保量、按時(shí)完成全部工作內(nèi)容。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 開(kāi)業(yè)前的宣傳：制作宣傳廣告冊(cè)、會(huì)徽、廣告牌、會(huì)員卡等，協(xié)助發(fā)展商做好宣傳工作。 正常管理期 指物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成，銀信商座環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開(kāi)展的工作時(shí)期。 ? 管理處與發(fā)展商之地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部在入伙接待處進(jìn)行聯(lián)合辦公，實(shí)行一條龍服務(wù)。 （十二）指導(dǎo)會(huì)計(jì)核算，幫助進(jìn)行財(cái)務(wù)成本分析，提高經(jīng)濟(jì)效益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 會(huì)所的器材配置：向發(fā)展商提出較為詳盡的器材清單和器材合理功能搭配等方面建議。 樓宇質(zhì)量及使用功能的檢驗(yàn)。 是否有方便殘疾人進(jìn)出、行走的通道，是否有非機(jī)動(dòng)車停車位。 十五、 理禮并用、德法共行，對(duì)物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場(chǎng)等。 駐場(chǎng)顧問(wèn) 1人 常駐現(xiàn)場(chǎng)作日常指導(dǎo) 本階段內(nèi)常駐現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地工作。 ? 日常物業(yè)管理工作的培訓(xùn)、指導(dǎo)、咨詢。 5 第一節(jié) 顧問(wèn)方式概述及顧問(wèn)期限確定 一、 顧 問(wèn)方式概述： 為保證銀信商座項(xiàng)目有一個(gè)高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，中海物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“顧問(wèn)商”）將指導(dǎo)沈陽(yáng)深銀信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“發(fā)展商”）聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司 (以下簡(jiǎn)稱“管理商” )負(fù)責(zé)銀信商座項(xiàng)目物管工作的具體實(shí)施運(yùn)作； 以便利用中海物業(yè)公司在人力資源、管理經(jīng)驗(yàn)、管理模式、以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸方面的優(yōu)勢(shì)為廣大業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。 已發(fā)展 成擁有總資產(chǎn)183 億港元的大型企業(yè)集團(tuán)，企業(yè)實(shí)力與社會(huì)影響與日俱增。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2 月在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得 ISO9000 國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證； 1999 年 10月在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第一家通過(guò)商住區(qū) ISO14001 國(guó)際環(huán)境管理體系認(rèn)證 ?? 中海物業(yè)轄區(qū)做到了無(wú)設(shè)備破損事故、無(wú)火災(zāi)事故、無(wú)管理責(zé)任導(dǎo)致的盜搶事故，中海物業(yè)倡導(dǎo)管理高科技、服務(wù)酒店化并由此形成了以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志”為核心內(nèi)容的品牌風(fēng)格。 展望未來(lái)，中國(guó)海外集團(tuán)將積極因應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化及中國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)， 秉持世 界 所公認(rèn)的施工經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)能力和投資理念，不斷開(kāi)拓進(jìn)取，精益求精，為 “ 服務(wù)社區(qū)、 繁榮香港、建設(shè)祖國(guó)、 造福 人群” 作出更加杰出的 貢獻(xiàn)。 雙方合作關(guān)系一旦確定，我司將把銀信商座的物業(yè)管理工作列入中海物業(yè)相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評(píng)比序列中，由公司組建顧問(wèn)團(tuán)及委派駐場(chǎng)顧問(wèn)，根據(jù)銀信商座的具體 情況，負(fù)責(zé)跟蹤其對(duì)外租售、竣工驗(yàn)收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作，指導(dǎo)管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并督促其有效運(yùn)行，按照雙方約定的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容為管理商提供全方位、全過(guò)程、專業(yè)化的顧問(wèn)管理服務(wù)。 ? 緊急事故的應(yīng)對(duì)與處理技巧。 服務(wù)質(zhì)量跟蹤 （ 3 個(gè)月） 顧問(wèn)團(tuán) 3~5人 定期赴現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)指導(dǎo) 建議本階段末赴現(xiàn)場(chǎng)工作 1次。 五、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 公共配套設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收。 會(huì)所的節(jié)能要求：會(huì)所的許多項(xiàng)目與 ISO14000 環(huán)境管理相關(guān)，如泳池的節(jié)能和藥污染、餐飲業(yè)的排污、娛樂(lè)項(xiàng)目的噪音等，我司將對(duì)此提供專業(yè)的處理建議。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （十三）協(xié)助制定入伙前工作計(jì)劃。 ? 指導(dǎo)管理商在業(yè)主辦理入伙手續(xù)的同時(shí)，提供給業(yè)主相應(yīng)資料及物件，如鑰匙、開(kāi)戶存折、 業(yè)主公約、住戶手冊(cè)等。 此時(shí)中海主要提供的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容有： 一、通過(guò)日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善物業(yè)公司之 管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。 會(huì)所的裝飾：開(kāi)業(yè)前，須對(duì)會(huì)所進(jìn)行全面裝點(diǎn)，增加喜氣，渲染氣氛。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 物業(yè)一 經(jīng)入伙即按照 ISO9000 國(guó)際質(zhì)量管理體系進(jìn)行管理，符合 ISO9000 國(guó)際質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)要求。而物業(yè)管理相對(duì)來(lái)說(shuō)，就是保安、維修和清潔衛(wèi)生，服務(wù)機(jī)械而且呆板，缺少感情色彩。 傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目管理處，將員工分為管理層和操作層兩大級(jí)別，存在權(quán)、責(zé)不清，人人負(fù)責(zé)而人人都負(fù)不了責(zé)的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響員工的士氣；對(duì)外服務(wù)與管理透明度不高，業(yè)主有需求找到管理處辦公室，但至于應(yīng)該具體找誰(shuí)來(lái) 處理卻又摸不著頭緒。而中海物業(yè)酒店式物業(yè)管理模式所倡導(dǎo)的社區(qū)文化，核心就是社區(qū)精神的建設(shè)與營(yíng)造，通過(guò)環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化達(dá)到引導(dǎo)、約束、凝聚、娛樂(lè)、激勵(lì)、改造的目的，最終建立良好的社區(qū)關(guān)系和形象，實(shí)現(xiàn)“無(wú)為而治”、“氛圍管理”， “寓管理于服務(wù)之中” 物業(yè)管理的至高境界。 ? 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