【正文】 成本小幅上揚(yáng)的不利情況影響下，仍存在較大贏利空間，證明此項(xiàng)目具較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。銀行貸款為4億元，分期貸款；預(yù)計(jì)2008年年底開(kāi)盤(pán)后不久將會(huì)有一部分資金回籠。 政府、勘探、設(shè)計(jì)、咨詢(xún)及監(jiān)理費(fèi)主要包括設(shè)計(jì)及審查費(fèi)，地質(zhì)勘察費(fèi)，預(yù)算咨詢(xún)費(fèi)，監(jiān)理費(fèi)，臨時(shí)圍墻、用水用電，高低壓配電等費(fèi)用。其他：其他項(xiàng)目類(lèi)型包括別墅、TOWNHOUSE、多層等，由于這些類(lèi)型要求地塊面積較大、容積率較低，我司的農(nóng)科綠洲項(xiàng)目地塊不滿(mǎn)足這些要求，所以建議不予考慮。中心區(qū)和中心西區(qū)兩大商務(wù)區(qū)的形成，成為深圳最具活力的商務(wù)區(qū)，香蜜—農(nóng)科片區(qū)作為兩大商務(wù)區(qū)中間的中心生態(tài)住宅區(qū)，是他們的居住配套區(qū)域，直接受益兩大商務(wù)區(qū)的發(fā)展。2006年后福田區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地稀少，稍具規(guī)模的的樓盤(pán)多為后期單位，主要位于福田南，且多為中檔項(xiàng)目，與我司項(xiàng)目不形成直接競(jìng)爭(zhēng)；本片區(qū)內(nèi)更是沒(méi)有新樓盤(pán)推出，我司項(xiàng)目為香蜜湖—農(nóng)科片區(qū)的唯一亮點(diǎn)。 因此在2006年，豪宅帶動(dòng)普通住宅價(jià)格上漲的“粘連”效應(yīng)有可能得到控制：一方面受政策的鼓勵(lì)和調(diào)整，以及供應(yīng)量的增加，普通住宅的價(jià)格將會(huì)保持穩(wěn)定，控制在小范圍內(nèi)波動(dòng)；豪宅方面則因?yàn)楣?yīng)量少，深圳市場(chǎng)的需求又較大，價(jià)格還有上漲空間。 首先是政府10年建2000萬(wàn)平方米廉租房的計(jì)劃預(yù)計(jì)將真正啟動(dòng)，這會(huì)對(duì)深圳樓市產(chǎn)生重大影響，香港就曾經(jīng)采取類(lèi)似措施來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，并取得明顯成效。統(tǒng)計(jì)顯示，%的單套建筑面積144平方米以?xún)?nèi)的普通商品住宅，%；%的單套建筑面積144平方米以上的非普通商品住宅，%。預(yù)計(jì)總建設(shè)周期二年。經(jīng)過(guò)對(duì)深圳市經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析以及對(duì)深圳市房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)研分析后，結(jié)論如下：□ 深圳市目前對(duì)住宅是需大于供，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景樂(lè)觀；□ 香蜜—農(nóng)科片區(qū)已日趨成熟，有利于項(xiàng)目的發(fā)展；□ 于2007—2008將項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是恰當(dāng)?shù)?；?考慮到農(nóng)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及實(shí)際需要，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)條件成熟。深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，非普通住宅價(jià)格的高速上漲并帶來(lái)的“粘連效應(yīng)”是深圳市總體房?jī)r(jià)上漲的原因之一。這種由政府來(lái)直接提供供應(yīng)量的形式，實(shí)際上也是調(diào)節(jié)市場(chǎng)最直接、最有效的方法。 總體上來(lái)說(shuō)，％的年增長(zhǎng)率、深圳人均收入連續(xù)居全國(guó)大中城市第一位的強(qiáng)勢(shì)背景下；在深圳置業(yè)的剛性需求有增無(wú)減、新增人口源源不斷產(chǎn)生新增居住需求的直接動(dòng)力下，2006年的深圳房?jī)r(jià)依然不可避免地會(huì)出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)。從以上的分析可以看出，在未來(lái)的2—3年內(nèi)，深圳市的供求關(guān)系依然得不到緩解，需大于供，其中以關(guān)內(nèi)的需求矛盾更為明顯。沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐、山姆的搬遷、東海購(gòu)物園的落成，有利于項(xiàng)目的銷(xiāo)售；項(xiàng)目面世時(shí)，周邊無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目；南山區(qū)的紅樹(shù)灣片區(qū)、華僑城片區(qū)和蛇口片區(qū)的日漸成熟、供應(yīng)量增大，會(huì)吸引相當(dāng)大一部分高檔住宅的目標(biāo)客戶(hù)；未來(lái)的2—3年內(nèi)豪宅和高檔住宅的重心從關(guān)內(nèi)移向關(guān)外。、缺點(diǎn)分析小高層優(yōu)點(diǎn)： 容易做到項(xiàng)目整體景觀均好性；有利于建筑的通風(fēng)采光；符合片區(qū)高檔住宅的定位，造價(jià)低，售價(jià)高，容易做到利潤(rùn)最大化；缺點(diǎn)：園林空間較小，不利于園林景觀的設(shè)計(jì)；項(xiàng)目類(lèi)型不夠豐富。土建、安裝工程費(fèi)建安費(fèi)主要包括土建工程，基坑支護(hù)，樁基礎(chǔ)，電梯，消防配套工程，燃?xì)?，?huì)所裝修及配套，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（5%）等費(fèi)用。序號(hào)項(xiàng)目 資金（萬(wàn)元）占資金比例1銀行融資40000%2銷(xiāo)售回款%八、銷(xiāo)售收入測(cè)定: 根據(jù)我們市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果和近幾年全國(guó)和深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，以11000元/平方米銷(xiāo)售均價(jià)和100%的住宅面積銷(xiāo)售率的銷(xiāo)售目標(biāo)是可以達(dá)到的，按此推算，, 。（3）. 控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，保證銷(xiāo)售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是項(xiàng)目盈利的關(guān)鍵,按照現(xiàn)在的市場(chǎng)行情和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),這樣的目標(biāo)不難達(dá)到.第 33 頁(yè) 共 33 頁(yè)。:銷(xiāo)售稅金及附加:按規(guī)定,深圳市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅(%),城市建設(shè)維護(hù)稅(營(yíng)業(yè)稅的1%),教育附加稅（1%）印花稅(%),%.，所得稅15%。室外工程室外工程費(fèi)主要包括園林綠化費(fèi)，圍墻工程（含大門(mén)），市政給、排水工程，室外燈光等費(fèi)用，；銷(xiāo)售費(fèi)用主要包括銷(xiāo)售費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用，其中銷(xiāo)售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)，參考目前深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目支付情況，銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售額的3%，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售費(fèi)用為390元/平方米；財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用主要指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款和利息，項(xiàng)目貸款預(yù)計(jì)為4億元，%計(jì)算，分期貸款，共計(jì)1725萬(wàn)元。高層優(yōu)點(diǎn)：園林空間增大，有利于園林景觀的設(shè)計(jì)；視野更開(kāi)闊，享受更多的景觀資源；缺點(diǎn)：對(duì)農(nóng)科綠洲辦公樓項(xiàng)目形成遮擋；項(xiàng)目檔次降低，與片區(qū)高檔住宅定位不符；造價(jià)增大，售價(jià)降低，難以做到利潤(rùn)最大化；不利于建筑的通風(fēng)采光；高層、TOWNHOUSE優(yōu)點(diǎn)：豐富了項(xiàng)目的建筑類(lèi)型，能滿(mǎn)足消費(fèi)者的不同需求；缺點(diǎn)：高層對(duì)TOWNHOUSE的景觀、采光和通風(fēng)嚴(yán)重遮擋，不利于TOWNHOUSE的銷(xiāo)售；高層拉低了項(xiàng)目的檔次，使項(xiàng)目整體均價(jià)難以拉升；高層對(duì)農(nóng)科綠洲辦公樓項(xiàng)目形成了遮擋；園林空間變小，景觀難以規(guī)劃設(shè)計(jì)，也難以對(duì)TOWNHOUSE的價(jià)格形成支撐。四、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估要對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方向進(jìn)行定位，需要對(duì)區(qū)域住宅市場(chǎng)、地塊特點(diǎn)和周邊項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查分析：香蜜—農(nóng)科片區(qū)為深圳市高檔樓盤(pán)、豪宅片區(qū)，區(qū)域內(nèi)高檔、豪宅項(xiàng)目林立；本片區(qū)位于中心西區(qū)，交通極為方便，出則通達(dá)，入則自然；片區(qū)環(huán)境優(yōu)美，適合居住，為社會(huì)高端人士所追捧；隨著荔軒小學(xué)的落成，沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐，山姆的搬遷，東海購(gòu)物園的建成，片區(qū)配套和商業(yè)日趨完善；區(qū)域內(nèi)高檔樓盤(pán)和豪宅銷(xiāo)售成績(jī)良好。東面：為在建的東海購(gòu)物公園，視野開(kāi)闊；南面：受香珠花園的高層的遮擋，視線和景觀受阻；西面：為深南中學(xué)和低矮樓房，視野較開(kāi)闊，在10樓以上可看到海景；北面：與農(nóng)科通過(guò)以上對(duì)深圳市2005年總體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的總結(jié)，以及對(duì)深圳市2006年深圳市總體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)測(cè)與展望，可以得知，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的客觀社會(huì)背景是良性的。 同時(shí)，預(yù)計(jì)在2006年下半年，隨著新增用地的不斷出讓、存量土地的加快入市，以及調(diào)控政策的陸續(xù)實(shí)施，市場(chǎng)預(yù)期將逐步穩(wěn)定，供給壓力將有所減緩。／平方米，%。，以銀行貸款為主，公司資金投入為輔。地理位置農(nóng)科綠洲項(xiàng)目地處香荔花園的西南面，北鄰紅荔西路，南望香林路，東倚農(nóng)軒路，