【正文】 交通組織設(shè)計(jì) 七、 項(xiàng)目全程創(chuàng)新體系及附加值提煉 《營銷推廣篇》 一、 總體原則 二、 操作步驟 三、 具體執(zhí)行時(shí)間安排 《項(xiàng)目效益篇》 一、 社會(huì)效益分析 二、 經(jīng)濟(jì)效益分析 后語 《項(xiàng)目分析篇》 本篇解決以下問題；是個(gè)什么樣的項(xiàng)目？項(xiàng)目自身情況如何？初步分析項(xiàng)目有何優(yōu)劣勢？ 一、項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地約 1100 畝，實(shí)際可使用面積約 900 畝（折合約 60 萬平方米） 二、項(xiàng) 目地段及交通情況 目前及未來總體情況：項(xiàng)目位于伍家?guī)X以北，被火車道分隔為一個(gè)獨(dú)立的僻靜處，目前屬于城郊結(jié)合部的一個(gè)不起眼的地塊，但隨著東二環(huán)開通、新世紀(jì)大道即將建成、項(xiàng)目南邊家居城動(dòng)工，特別是開福區(qū)中心區(qū)的北移，本項(xiàng)目所在地有可能成為北商圈不可忽視的一個(gè)地方，由于該地塊目前還是一片空白，好畫最新最美的藍(lán)圖。 旅游：項(xiàng)目較遠(yuǎn)的東邊有金鷹影視文化城、長沙海底世界等，人流較旺。 交通不便對商業(yè)人流的引入是很大的限制，火車道把本項(xiàng)目隔成一個(gè)幾乎與世隔絕的天地，正南邊沒有大橋與市中心連接，東邊目前道路還很原始，必須對以上缺點(diǎn)有針對性的解決之道。 社會(huì)消費(fèi)品零 售總額穩(wěn)步提升。 《項(xiàng)目定位篇》 本篇解決以下問題：依據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)定位的原則進(jìn)行準(zhǔn)確的項(xiàng)目品質(zhì)定位、市場定位、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位、項(xiàng)目主題形象定位。 它是長沙唯一國內(nèi)外知名商業(yè)品牌群集的地方，是長沙真正集購物、娛樂、餐飲、商務(wù)酒店、度假、旅游、休閑、文化、居住為一體的一站齊體驗(yàn)式消費(fèi)場所。 在西邊靠鐵道處規(guī)劃三個(gè)涵洞出入口，不但承擔(dān)改善交通的功能，還可化劣勢為優(yōu)勢，將涵洞裝飾成古代歐洲城堡的城門風(fēng)格，在靠金霞大道一邊以醒目的標(biāo)牌傳達(dá)項(xiàng)目的信息，起到巧妙的廣告作用。 繞城社區(qū)巴士：以規(guī)模盛大、頻次多的繞城社區(qū)巴士塑造大氣派彰顯項(xiàng)目檔次與實(shí)力，巴士既可解決本項(xiàng)目交通不便的瓶頸，還可作為本項(xiàng)目流動(dòng)之廣告載體，形成在長沙市無處不在的項(xiàng)目宣傳效果。 可行性： 在前期回收部分資金的基礎(chǔ)上增加宣傳的投入是確保后期銷售成功的必然條件，根據(jù)銷售的業(yè)績來按比例安排宣傳費(fèi)用的投入，是較為穩(wěn)妥的方法。 第四步：引導(dǎo)政府與深化炒作同步進(jìn)行 通過整體規(guī)劃及可預(yù)見性前景的展現(xiàn)，引導(dǎo)開福區(qū)政府和長沙市政府對項(xiàng)目周邊地塊進(jìn)行有益于本項(xiàng)目的整體規(guī)劃和重新布局，借此進(jìn)行更深入的炒作，在長沙市乃至長、株、潭及其其它周邊城市形成對本項(xiàng)目投資的熱點(diǎn)。 內(nèi)部交通循環(huán)圖示。 第四圈圍繞圓形湖道規(guī)劃為水邊的步行商業(yè)街，以二層商鋪為主，首層、二層皆為可租售商鋪。 （ 2）長沙以外湖南省內(nèi)尤其是長沙周邊地區(qū)的投資客戶。 （ 2）目前長沙有不少以著名主力商家?guī)?dòng)整體商業(yè)項(xiàng)目的成功案例，但多是以一個(gè)主力商家來起羊群效應(yīng)的，缺乏以眾多國內(nèi)外著名主力商家形成集群優(yōu)勢來帶動(dòng)整體商業(yè)項(xiàng)目成功的大氣魄、大魅力，而這一模式在國內(nèi)其它發(fā)達(dá)城市被證明是更有效、更具市場殺傷力。 項(xiàng)目所在區(qū)域人口未來增長 預(yù)測對本項(xiàng)目作為商業(yè)的經(jīng)常性消費(fèi)有一定的支持。 新世紀(jì)大道從旁經(jīng)過二環(huán)路開通將使本項(xiàng)目交通不便的局面得到徹底改觀。 五、項(xiàng)目周邊相關(guān)配套 市政：西邊為開福區(qū)政府及其它政府辦事機(jī)構(gòu)所在地，北邊為開發(fā)區(qū)。 交通情況 全方位繞城交通干線：二環(huán)路、三環(huán)路 周邊南北走向主干道：金霞大道、芙蓉路 周邊東西走向主干道：新世紀(jì)大道、麗臣路 可達(dá)公交線路：？ 水路交通：湘江、霞凝新港（長沙最大水路港口） 、湘江二橋從項(xiàng)目西南方向連接岳麓區(qū)，三汊磯大橋從項(xiàng)目西北方向接通二環(huán)路，月亮島大橋從經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)接通三環(huán)路。 休閑：區(qū)域休閑設(shè)施較少。 十、項(xiàng)目威脅： 綜合項(xiàng)目優(yōu)劣勢，項(xiàng)目的威脅既來自市區(qū)眾多商業(yè)競爭對手，又來自自身區(qū)域商業(yè)的不成熟，必須找到一個(gè)超越以上兩大威脅的機(jī)會(huì)點(diǎn)，本項(xiàng)目才有可能成功。 娛樂經(jīng)濟(jì)和假日消費(fèi)快速增長。 一、項(xiàng)目商業(yè)定位的原則： 要從此改寫長沙商業(yè)現(xiàn)狀，不但要結(jié)束長沙北無大型商業(yè)中心的歷史，還要能填補(bǔ)長沙商業(yè)缺乏綜合商業(yè)航母和主力商家單薄難以形成群集效應(yīng)的空白。 六、項(xiàng)目主題形象的演繹： 項(xiàng)目命名：星城國際 釋義： 星城為長沙簡稱，帶出項(xiàng)目所在；星城又取本項(xiàng)目為長沙商業(yè)衛(wèi)星城之意。北邊的涵洞（ 1）直通溫州商城，再以溫州 商城為起點(diǎn)通過互通式走道到達(dá)各處；中間的涵洞（ 2）直通中心主題廣場，也可沿兩邊通往各主題商業(yè)區(qū)；南邊的涵洞（ 3）直通女人街，再以女人街為起點(diǎn)通過互通式走道到達(dá)各處。 特別的物業(yè)管理服務(wù)： 規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù) ——在符合項(xiàng)目整體要求和風(fēng)格的前提下，根據(jù)合作伙伴（租客和買客）的具體特殊要求，度身定造，令其滿意； 品牌服務(wù) ——不遺余力地打造順天及順天中南明珠的品牌； 信息服務(wù) ——建立網(wǎng)絡(luò)平臺 ,為合作伙伴（租客和買客）定期提供市場信息； 市場服務(wù) ——開辟更多便利的交通手段（如免費(fèi)專線巴士），不斷策劃各種季節(jié)、各種主題的消費(fèi)者活動(dòng)，進(jìn)行廣告促銷宣傳； 后勤服務(wù) ——提供良好的物業(yè)維護(hù)管理、安全管理，完善公共服務(wù)和商業(yè)服務(wù)設(shè)施； 商業(yè)資源共享受服務(wù) ——順天集團(tuán)投資開發(fā)了寫字樓 \酒店 \住宅等多個(gè)項(xiàng)目，而且將繼續(xù)發(fā)展新的項(xiàng)目。 三、具體執(zhí)行時(shí)間安排 時(shí)間 完成事項(xiàng) 備注 20xx 年 5月 總體規(guī)劃文字方案的論證、修改、確定 6月 整體規(guī)劃的初步設(shè)計(jì)，與政府溝通取得共識，爭取各方支持 7~8月 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)稿的完善、修改、 確定，沙盤模型制作 9~11月 國內(nèi)外知名商業(yè)機(jī)構(gòu)意向招商，簽訂協(xié)議 11~12 月 長沙新聞發(fā)布會(huì)、現(xiàn)場圍板包裝、戶外形象廣告、前期軟性炒作 ~ 溫州新聞發(fā)布會(huì)及招商會(huì)，主推溫州商城和臨街鋪位 長沙體驗(yàn)式售樓中心完工 ~4 月 長沙銷售推廣正式開始，鋪墊期，主推女人街和臨街鋪位 長沙銷售推廣高潮期，主推女人街