長沙順天項目總體策劃思路-免費閱讀
【正文】 一、社會效益分析 對長沙商業(yè)結(jié)構(gòu)和檔次的影響： （ 1）填補長沙缺少大型綜合性商業(yè)的空白 （ 2）樹立長沙商業(yè)在全省乃至中南地區(qū)的領(lǐng)袖地位 （ 3）有了本項目的存在，長沙商業(yè)得以與大城市大商業(yè)并駕齊驅(qū)，將在中國現(xiàn)代商業(yè)格局中占據(jù)重要的一席。以繞城巴士導(dǎo)入城區(qū)人流到現(xiàn) 場，并起到傳播作用。集團將整合各資源 ,為本項目服務(wù)。 在商業(yè)體之間以綠化、鐵藝休閑座椅、造型新穎的公共設(shè)施、歐式建筑小品來突顯商業(yè)板塊的藝術(shù)與文化氛圍。 四、商業(yè)板塊建筑風(fēng)格 總體建筑風(fēng)格：現(xiàn)代歐洲 +古典歐洲的結(jié)合。 第二圈圍繞中央主題廣場呈圓形規(guī)劃為兩層臨街小商鋪，首層租售，二層為附送的閣樓，可作辦公、休息、存貨之用。 國際是真正意義上的國際，因為這里是長沙唯一國內(nèi)外知名商業(yè)品牌群集的地方，其內(nèi)容及形式都極具國際化。 （ 3）長沙以外龐大的消費群憑什么慕名來本項目消費？ 長沙作為省城，本省其它城市的工作人員經(jīng)常要前往省城辦事和旅游，因此只要征服長沙就等于征服湖南，本項目作為長沙商業(yè)典范和不可不去的旅游景點的地位，將成為 領(lǐng)袖長沙、輻射湖南乃至整個中南地區(qū)的集購物、娛樂、餐飲、商務(wù)酒店、度假、旅游、休閑、文化、居住為一體的體驗式不夜城。 甚至要在中南地區(qū)的商業(yè)歷史中具里程碑意義。 市場競爭因素 （ 1）目前長沙大型的綜合性商業(yè)還基本屬于空白（黃興南步行街是另一特殊的商業(yè)類型），這主要受市區(qū)中心大面積土地稀少，而郊區(qū)有大面積土地又習(xí)慣做專業(yè)市 場影響有關(guān)，而長沙即使出現(xiàn)了一些大型商業(yè)中心，也多半業(yè)態(tài)規(guī)劃單一傳統(tǒng)，缺乏進行業(yè)態(tài)有效區(qū)分和組合的現(xiàn)代商業(yè)機構(gòu)的科學(xué)有效的規(guī)劃。 附：長沙居民近兩年收入消費情況一覽表 考量事項 20xx 年 數(shù)據(jù) 增長幅度 20xx 年 數(shù)據(jù) 增長幅度 居民家庭人均可支配收入 社會消費品零售總額 居民人均消費類支出 居民人均娛樂教育文化服務(wù)支出 居民人均假日消費及旅游支出 居民人均衣著支出 居民人均擁有汽車情況 二、長沙商業(yè)市場分析 長沙商業(yè)市場呈現(xiàn)如下特征： 商業(yè)市場整體的租售情況良好，商業(yè)穩(wěn)步健康發(fā)展 長沙超大型商業(yè)項目不多 多以一兩個主力商家?guī)诱w商業(yè)銷售 業(yè)態(tài)較單一，缺乏集吃喝 、玩樂、游覽、購物于一體的全面綜合性商業(yè) 總體供求及商業(yè)現(xiàn)狀分析 商業(yè)名稱 平和堂 王府井廣場 地點 總面積 容積率 停車場 功能分布 主力商家 出租率 租金 出售率 售價 長沙商業(yè)代表個案重點分析 三、長沙消費者商業(yè)消費行為分析 由隨機購買轉(zhuǎn)向一站式購齊的集中購買，這樣有更多的選擇 由少量重復(fù)購買轉(zhuǎn)向多量一次性購買，這緣于都市人越來越忙 由單純購物轉(zhuǎn)向假日度假休閑娛樂購物一體化消費，因為賺錢就要享受的觀念變得普遍 由個人購物轉(zhuǎn)向全家一起出游、娛樂與購物，購物 變成一種享受、文化、交流 由徒步就近消費轉(zhuǎn)向驅(qū)車到喜歡的地方消費，有車一族越來越多，消費觀念隨著改變。 項目得益于二、三環(huán)與霞凝新港為吸引長沙以外客流準(zhǔn)備了條件。 十一、項目機會： 必須站在一 個非常的高度來思考本項目。 規(guī)模優(yōu)勢：以項目占地 1000 余畝的規(guī)模，目前二環(huán)線以內(nèi)商業(yè)項目無出其右，即使住宅項目要達(dá)到這樣的規(guī)模也很少。 六、項目于所在區(qū)域地位 項目所在區(qū)域：處于開發(fā)較為緩慢的長沙北部，本方案中命名為伍家?guī)X北商圈。 項目西邊隔著鐵道為南北主干道金霞大道，為市區(qū)人流的引入提供了便利，而在金霞大道的西邊，則是開福區(qū)政府所在地及正在建設(shè)的臨（湘）江高尚居住區(qū)，將成為該區(qū)域商圈消費的主力群體之一。 火車：著名的京廣線從項目旁邊穿過，北邊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有火車編組站。 三、項目地塊地貌情況 項目地塊目前為魚塘，拆遷較為容易，整個地勢平整無遮擋。 項目往北的西北為長沙市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和高標(biāo)準(zhǔn)的霞凝新港，東北則是正在規(guī)劃建設(shè)中的青竹湖外商城（外商城將設(shè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，高爾夫球場休閑娛樂區(qū)，商務(wù)中心區(qū)，中高檔住宅區(qū)，物流配送中心等五大功能區(qū)），將為本項目高消費力人流提供良好保障。 區(qū)域目前商業(yè)現(xiàn)狀：沒有上檔次的商業(yè)，甚至可以說商業(yè)上還是空白。 城市規(guī)劃促進區(qū)域商業(yè)生存空間巨大：在項目所在的長沙北邊，沒有形成成熟的商業(yè)圈是其弱點，同時反過來，正是由于該區(qū)域商業(yè)的空白，為本項目的生存空間增加了很重的砝碼，加上政府機構(gòu)和區(qū)域發(fā)展重 點往北的轉(zhuǎn)移，使本區(qū)域商業(yè)的可持續(xù)增長空間無比巨大。它的出現(xiàn)，對開福區(qū)整體發(fā)展乃至對長沙的商業(yè)結(jié)構(gòu)都應(yīng)起到一種里程碑式的拉動作用和影響。 從周邊環(huán)境來看，本項目做商業(yè)項目比做住宅項目更具備條件。 四、相關(guān)重要因素對本項目的影響分析 宏觀經(jīng)濟因素 （ 1）經(jīng)濟的持續(xù)向好和房地產(chǎn)的持續(xù)繁榮為大商業(yè)開發(fā)增加了底氣：近幾年長沙的經(jīng)濟與房地產(chǎn)開發(fā)都保持較高的增長率，社會商品零售總額節(jié)節(jié)攀升，為購物經(jīng)濟提供了足夠保障。如平和堂作為老牌商業(yè)的代表只有百貨商業(yè)的單一業(yè)態(tài)，新興商業(yè)代表王府井也同樣是以百貨業(yè)態(tài)為主，眾多的專業(yè)市場更是集中于某一行業(yè)的經(jīng)營。 要建立在可以引導(dǎo)整個開福區(qū)城市發(fā)展的高度。 項目租售客戶分析 （ 1）長沙市買家。 項目形象推廣口號設(shè)定：在商業(yè)的王國，做快樂的國王 釋義： 以本項目的大、全、高，堪稱商業(yè)的王國 在這里，你可以隨心所欲地消費，就象一個國王 在這里，你可以快樂地玩、樂、吃、喝、游、購，在消費的同時享受最快樂的心情。 第三圈規(guī)劃為圓形環(huán)島景觀湖道，以古木棧橋連通島內(nèi)外，既可帶活整個商業(yè)板塊，又以水形成特別的游覽景觀。 圓的外形、尖的頂、流線型的線條、現(xiàn)代、簡約。 六、商業(yè)板塊內(nèi)部交通組織設(shè)計 為滿足商業(yè)板塊需求，規(guī)劃車位約個，為節(jié)約有限的空間，建議在特色 主題商業(yè)區(qū)設(shè)置 4層立體停車庫（圖示），這樣可保證 1~4層皆有充足的客流，而且由于其客流皆為消費水
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