【正文】 分 析 可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征 對 比 并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比 值 根 據(jù) 價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價 .類 比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值 A 市 政 交 通及直入交通的便利性的差異 B 項 目 周 邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 教 育 和人文景觀的差異 各 種 污染程度的差異 社 區(qū) 素質(zhì)的差異 C 周 邊 市 政配套便利性的差異 項 目 可提升價值判斷 A 建 筑 風(fēng) 格和立面的設(shè)計、材質(zhì) B 單 體 戶 型設(shè)計 C 建 筑 空 間布局和環(huán)藝設(shè)計 D 小 區(qū) 配 套和物業(yè)管理 E 形 象 包 裝和營銷策劃 F 發(fā) 展 商 品牌和實力 價 值 實現(xiàn)的經(jīng)濟因素 A 經(jīng)濟因素 B 政策因素 項目可實現(xiàn)價值分析 .類 比樓盤分析與評價 .項 目價值類比分析： 價 值 提升和實現(xiàn)要素對比分析 項 目 類比價值計算 六 項 目 定 價模擬 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 6 均價的確定 .住 宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法 有 效 需求成本加價法 A 分 析 有 效市場價格范圍 B 確 保 合 理利潤率，追加有效需求價格 運 用 以上兩種方法綜合分析確定均價 項目中具體單位的定價模擬 .商 品住宅定價法： 差異 性價格 系數(shù)定 價法 （日照 采光系 數(shù)、景 觀朝向 系數(shù)、 戶型系 數(shù) 、 樓層系數(shù)、隨機系數(shù)） .各 種差異性價格系數(shù)的確定： 確 定 基礎(chǔ)均價 確 定 系數(shù) 確 定 幅度 .具 體單位定價模擬 七 項 目 投 入產(chǎn)出分析 項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)模擬 .項 目總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) .首 期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 項目首期成本模擬 .成 本模擬表及其說明 項目收益部分模擬 .銷 售收入模擬： 銷 售 均價假設(shè) 銷 售 收入模擬表 .利 潤模擬及說明： 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 7 模 擬 說明 利 潤 模擬表 .敏 感性分析： 可 變 成本變動時對利潤的影響 銷 售 價格 變動時對利潤的影響 八 投 資 風(fēng) 險分析及其規(guī)避方式提示 一 總體規(guī)劃 項目地塊概述 .項 目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 .項 目臨界四周狀況 .項 目地貌狀況 項目地塊情況分析 .發(fā) 展商的初步規(guī)劃和設(shè)想 .影 響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術(shù)因素 .土地 SWO T 分 析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避 .項 目市場定位下的主要經(jīng)濟指標(biāo)參數(shù) 建筑空間布局 .項 目總體平面規(guī)劃及其說明 .項 目功能分區(qū)示意及其說明 道路系統(tǒng)布局 .地 塊周邊交通環(huán)境示意： 地 塊 周邊基本路網(wǎng) 項 目 所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r .項 目道路設(shè)置及其說明： 項 目 主要出入口設(shè)置 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 8 項 目 主要干道設(shè)置 項 目 車輛分流情況說明 項 目 停車場布置 綠化系統(tǒng)布局 .地 塊周邊景觀環(huán)境示意： 地 塊 周邊歷史、人文景觀綜合描述 項 目 所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向 .項 目環(huán)藝規(guī)劃及說明： 項 目 綠化景觀系統(tǒng)分析 項 目 主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計 公建與配套系統(tǒng) .項 目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 .項 目配套功能配置及安排 .公 共建筑外立面設(shè) 計提示： 會 所 外立面設(shè)計提示 營 銷 中心外立面設(shè)計提示 物 業(yè) 管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示 其 他 公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示 .公 共建筑平面設(shè)計提示： 公 共 建筑風(fēng)格設(shè)計的特別提示 項 目 公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計 分期開發(fā) .分 期開發(fā)思路 .首 期 開發(fā)思路 分組團開發(fā)強度 二 建 筑 風(fēng) 格定位 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 9 項目總體建筑風(fēng)格及色彩計劃 .項 目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思 .建 筑色彩計劃 建筑單體外立面設(shè)計提示 .商 品住宅房外立面設(shè)計提示： 多 層 、小高層、高層外立面設(shè)計提示 不 同 戶型的別墅外立面設(shè)計提示 針 對 屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示 其 他 特殊設(shè)計提示 .商 業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計提示 三 主 力 戶 型選擇 項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較 項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例 主力戶型設(shè)計提示 .一 般住宅套房戶型設(shè)計提示 .躍 式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計提示 .別 墅戶型設(shè)計提示 商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示 .商 業(yè)群樓平面設(shè)計提示 .商 場樓層平面設(shè)計提示 .寫 字樓平面設(shè)計 提示 四 室 內(nèi) 空 間布局裝修概念提示 室內(nèi)空間布局提示 公共空間主題選擇 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 10 庭院景觀提示 五 環(huán) 境 規(guī) 劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 項目周邊環(huán)境調(diào)查和分析 項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想 .地 塊已有的自然環(huán)境利用 .項 目人文環(huán)境的營造 項目各組團環(huán)境概念設(shè)計 .組 團內(nèi)綠化及園藝設(shè)計 .組 團內(nèi)共享空間設(shè)計 .組 團 內(nèi)雕塑小品設(shè)計提示 .組 團內(nèi)椅凳造型設(shè)計提示 .組 團內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示 項目公共建筑外部環(huán)境 概念設(shè)計 .項 目主入口環(huán)境概念設(shè)計 .項 目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計 .項 目會所外部環(huán)境概念設(shè)計 .項 目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計 .針 對本項目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計 六 公 共 家 具概念設(shè)計