【正文】 10 萬(wàn)平方米，總建筑面積接近 13 萬(wàn)平方米（其中公建面積約 萬(wàn)平方米），總戶數(shù) 996 戶，地下停車場(chǎng) 萬(wàn)平方米，綠化面積近 萬(wàn)平方米，容積率 。 路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。經(jīng)以上幾個(gè)方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。 ，通過(guò)與供貨商談判交涉 ，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍的交通條件較好。 d．銀行借款的成本率。因此要注意從以下幾個(gè)方面去籌措資金： 1. 籌措和利用自有資金 3000 萬(wàn)元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開(kāi)工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。職員可以登錄到 公司 主頁(yè)上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對(duì)職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。 E 做好工程決算及項(xiàng)目移交。 保安部 ： 負(fù)責(zé) 巡 察 報(bào)告 、物資保護(hù)、 停車場(chǎng)管理 工作。 2．安全措施方案 針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場(chǎng)所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有： 1)在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無(wú)危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響；②施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在 夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；④建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周圍樹(shù)立高于 3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。 20 六、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 一．環(huán)境條件調(diào)查 現(xiàn)代花園提出 “ 綠色生態(tài)社區(qū) ” 的概念。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 二．開(kāi)發(fā)地址的獲取與開(kāi)發(fā) 1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開(kāi)發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼 ，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開(kāi)發(fā)熱土。 適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 ：戶外窗用彩鋁窗。 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)，使 臨海 房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開(kāi)發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 臨海 市 商品房 的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 臨海 市 商品 房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì) 。華城新都本季度銷售量在 1 萬(wàn)平方米以上 ；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。 5 本項(xiàng)目投入自有資金 3000 萬(wàn)元，貸款 萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 萬(wàn)元。 總居住戶數(shù) 996戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 55 一、總 論 一．項(xiàng)目背景 2 名稱 :現(xiàn)代花園 承辦單位是 李剛 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本 6500 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。 28 十、投資估算 1 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 39 十六、附圖、附表 發(fā)展 3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。讓 李剛 集團(tuán)人的 “ 真誠(chéng)、勤奮、和諧、求精 ” 為您營(yíng)造溫馨的家。 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 一．市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 住宅棟數(shù) 棟 45 平均層數(shù) 層 地下車庫(kù)面積 平方米 4820 停車位 個(gè) 240 6 據(jù) 2021年武房指數(shù)報(bào)告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為 /m2,住宅平均價(jià)格為 /m2寫字樓平均價(jià)格為 /m2從市場(chǎng)形態(tài)來(lái)看 ,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢(shì)。 半島尊邸取得了開(kāi)門紅，銷量在 4000 平方米左右。 ，按揭的作用。而 周邊地段由于 臨海 近年來(lái)的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購(gòu)買力增強(qiáng)，所以 該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求 ，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟(jì)管理大學(xué)，南至南湖。東北面的武昌自然環(huán)境保護(hù)區(qū) —— 馬鞍山森林公園，步行 5 分鐘就可到達(dá)。 (3)申請(qǐng)批準(zhǔn)。 四．建設(shè)規(guī)模 總占地面積 10 萬(wàn)平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米（其中公建面積約 萬(wàn)平方米），總戶數(shù) 996 戶，地下停車場(chǎng) 4820 平方米，綠化面積近 萬(wàn)平方米，容積率 。該閥門可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。 二．施工期環(huán)境影響分析 1. 施工期污染源 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暋? 擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。 二．消防設(shè)施 消防設(shè)施研究，主要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 過(guò)程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級(jí)，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計(jì)計(jì)劃。 本公司采用直線職能制的組織形式，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)部門和人員不直接下達(dá)命令 ,只是參謀作用。 ② 公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開(kāi)拓思維，觸發(fā)靈 感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請(qǐng)或被選送到外部管理顧問(wèn)公司等專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會(huì)。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。 。 三．社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 總 的說(shuō)來(lái)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。 二．項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有更高的要求。 c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。 一．資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開(kāi)工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。 供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 7. 培訓(xùn)信息公布和查詢 ．人力資源部門將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服 務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計(jì)劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。這種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。 D 做好工程資料的匯集、參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料的歸檔工作。 財(cái)務(wù)部 ： 負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級(jí)管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動(dòng)、噪音等危險(xiǎn)性作業(yè)場(chǎng)所，可能造成 對(duì)人身的危害。 施工階段 運(yùn)輸內(nèi)容 車輛類型 聲級(jí) /dB(A) 土方階段 底板與結(jié)構(gòu)階段 裝修階段 土方外運(yùn) 鋼筋、商品混凝土 各種裝修材料及主要設(shè)備 大型載重機(jī) 混凝土罐車、載重車 輕型載重卡車 90 8085 75 22 通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。 節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣 機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。 對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000千伏安。故選擇此地的人士同時(shí)也為下一代選擇了一個(gè)良好的文化和教育環(huán)境。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物、娛樂(lè)場(chǎng)所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。 適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。 ：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入 Inter）、背景音樂(lè)、視頻點(diǎn)播等。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。由于 臨海 市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐 臨海 以爭(zhēng)奪市場(chǎng)。 今年 臨海 市基礎(chǔ)建設(shè) 將要 快速發(fā)展。 在 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到 2900 元 /平方米以外，其他樓盤均價(jià)在1940 元 /平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購(gòu)房者多以高校教職工為主。 6. 電信 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820 門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從 831開(kāi)設(shè)下 屬分局解決。 自有資金為 3000 萬(wàn)元，現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，公建 萬(wàn)平方米。 35 十四、風(fēng)險(xiǎn)分析 17 六、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 23 八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 37 十五、研究結(jié)論與建議 現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。 1. 供水 在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 目前 臨海 市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上 ,住宅面積在 100m2 以下的占總量的 4%,住宅面積在 101120 的 占總量的 32%,121140 占總量的 45%,141160 的占總量的5%,161180 占總量的 10%,180 以上的占總量的 4%。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買力有所增強(qiáng)，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力 度，居民購(gòu)房能力將大大提高， 9 致 使房?jī)r(jià)上漲。 據(jù)此我們有理由相信我們開(kāi)發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。 13 欄桿：起安全保護(hù)作用。 選址位置二： 擬建于 海西 科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連 臨海 鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原 臨海 城建 學(xué)院、馬鞍山森林公園。整個(gè)小區(qū)有山有水，樹(shù)木繁密，綠地完善齊備， 污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。向 臨海 市人民政府 正式申請(qǐng)審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個(gè) 組團(tuán)各成體系、各具特色。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。 綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。施工場(chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見(jiàn)表。按人均每天用水 150L 估算，居住人口 3187 人，生活耗水量每天 480 立方米。 1．火災(zāi)危險(xiǎn)性分析 分析生產(chǎn)過(guò)程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，包括儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，生產(chǎn)過(guò)程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)