【正文】 成交情況 第三節(jié) 寫字樓市場一、供應情況二、銷售和投資市場情況三、租賃市場情況四、租金、價格和空置率五、2011年市場展望 第四節(jié) 住宅市場一、別墅租賃市場二、公寓別墅市場三、住宅市場四、住宅價格情況五、投資分析六、供應量分析 七、二手住宅市場第三篇：房地產市場調查報告房地產市場調查報告房地產市場調查報告的特點（1）內容豐富。5）居民收入水平、消費結構和消費水平。（4）本企業(yè)產品的銷售潛力及市場占有率。（2）房地產市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。東莞市政府關于常平（2001~2020）經濟發(fā)展戰(zhàn)略預測：2005年；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現區(qū)域內以香港人居多。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，08年土地供應相比07年減少135 萬平方米左右，但是09年將在08年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制?；I建廉租住房1000套，約5萬平米。從1月份開始，諸暨商品房住宅（新房）成交均價在穩(wěn)步上升。3月1日國五條細則出臺之后， 二手房交易進入暫時的高峰期， 諸暨3月份二手房市場交易火爆。至20xx年7月，且多為樓層、環(huán)境、位置不佳的住房。主要是數量多、規(guī)模小、實力不強、信譽差，尚未形成集約化、規(guī)模化經營。一是住房消費的社會化、商品化。房地產市場開發(fā)供應情況20xx年上半年，西安市商品房完成投資10．20億萬元，比去年同期增長20．73％。住房面積多數在4080平方米之間?？磥?，傳統(tǒng)的消費觀念顯然不利于消費的良性增長。從預購房者的年齡結構、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。20xx年上半年受宏觀調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產開發(fā)項目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，部分項目資金仍來源于社會融資。20xx年來伴隨著國家金融政策的調控，開發(fā)商資金構成情況也處于進一步調整過程。從資金來源看，上半年自有資金32244萬元，%。調查范圍：XX新城區(qū)區(qū)域調查目的:通過對XX新城區(qū)房地產市場的調查,為房地產資源整合及營銷提供戰(zhàn)略性依據，指導分析未來的走勢。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。五、調查定論從市場調查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產主要開發(fā)商在參與打造XX新城區(qū)，結合城市規(guī)劃和房地產市場規(guī)律，穩(wěn)步有序的推進，實現了房地產業(yè)20xx年一個新的熱點，在這個熱點的背后是政府的宏觀調控，和房地產業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一致的，以歐陸風情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營銷新的引爆點；從各個小區(qū)的布局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在于如何妙作聚集人氣。三、目前值得注意的兩個問題其次，高房價可能會對商品房銷售施加新的限制。因此，居民的收入和就業(yè)狀況對房地產行業(yè)的消費至關重要。服務概念貫徹于營銷全過程。公司重視企業(yè)文化建設。購房者認知度最高的兩個開發(fā)商，%%，而對其他開發(fā)商的認知度則更低。近年來，以住宅為主的房地產業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)。購房者對房地產開發(fā)商品牌有一定的認知度，但總體認知水平并不高。公司大專以上學歷的員工占到了90%以上，高素質的人才隊伍為公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好的基礎。居住趨向郊區(qū)化，住房消費平民化，產品更新換代速度加快。普通消費者還是買不起現在的房價，但實際上現在的房價還是蘊含著很大的利潤。這些政策措施的效果有效降低了購房者的成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，對房地產開發(fā)企業(yè)和消費者都有好處，增強了信心，獲得了利益。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。分多層、復式多層、高層、聯體別墅和單體別墅，以120～130㎡的三房兩廳為主。別墅有小量交易，%。%。在泗洪縣政府年前已經出臺的《促進房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。二、存在問題：供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時用電。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款，可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀念，刺激消費增長，達到商家與消費者雙贏的效果。希望房價在100020xx元的比例最高，％；％；％；希望房價在6000元以上的不足1％。從市場銷售情況來看，西安商品房銷售從20xx年以來的持續(xù)快速增長，加之其它相關指標也相應地呈現較好的增長趨勢，說明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實施，住房的有效需求增多，一些潛在需求也浮出水面。 隨著國家商品房建設步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，西安的房地產市場進入了一個強勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西安市房地產市場逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國家繼續(xù)重點扶持房地產業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進一步激活房地產市場，今年準備政府積極整頓和規(guī)范房地產市場，培育品牌，轉變房地產市場管理職能，力求給房地產業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的房地產市場將告別成長期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充當的角色更具經濟性。四、發(fā)展房地產市場的對策措施一要加大政策動力，制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境，提升房地產業(yè)在國民經濟中的地位，把它作為新的經濟增長點來培育。據銀行提供的數據，全市金融機構的存貸差為50億元左右。（二）住房制度改革全面推進，住房社會化、商品化的條件基本成熟截止20xx年6月，全市公有住房272萬平方米?！蓖ㄟ^走訪諸暨本地的中介了解到，此前執(zhí)行的個人所得稅政策分為幾類情況：普通住宅按照房屋成交價的1%計征；非普通住宅按照房屋成交價的2%計征；但自有住房如滿5年且為個人唯一住房的可免征個人所得稅。每年的2月份，春節(jié)前后，大部分房企正處于總結前一年業(yè)績、制訂新一年目標的階段，開盤、營銷節(jié)奏普遍放緩，因此這個時間段內交易量通常會相對較低，尤其20xx年年底市場總體處于高位，在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正?，F象。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質量也比較高，知名地產開發(fā)商如中海地產、萬科、棲霞建設等都在該板塊開發(fā)項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上。07年12月份南京市商品房成交量顯著放大，08年前兩個月成交量較少，相比07年12月份同比減少60%多。4)常平東門區(qū)域，常平房地產的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區(qū)域。然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。（4）人員促銷的配備狀況。（如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。1）國家地區(qū)或城市的經濟特性，包括經濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。合理引導住房主體需求中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。目前我國房地產市場仍然面臨著“結構性過剩”，因此，在加速化解庫存的同時，需警惕一線等重點城市房價快速上漲的風險。張大偉則指出，要注意“合理”二字。主要通過以下幾個渠道獲得:通過上網收集相關資料，了解國內房地產市場行情，獲取相關數據。通過查閱有關書籍、報刊，詳細了解情況走訪一些房地產公司，詢問一些公司職員消費者的意見及看法三)詳細了解我國房地產的現狀及存在的目標市場，主要渠道:通過互聯網了解我國房地產市場變化特征根據其變化特點制定調整方案四、調研情況介紹“目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。他認為，京滬深增加供地的難度很大。從未來政策走向來看，隨著宏觀經濟增速放緩和經濟繼續(xù)下行的壓力加大，穩(wěn)增長的政策力度將會持續(xù)提高。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。2）項目所在地區(qū)的經濟結構、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎設施情況、地區(qū)內的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。第三部分房地產產品調查（1）房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命同期。（5）各種公關活動對租售績效的影響。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產，如東田麗園，旺角新城，04年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。08年前4個月南京住宅市場成交量表現比較平穩(wěn)，較07年同比有所減少。新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價相對較低，比較適合來南京落戶的外地大學生，目前普通住宅售價大概在 6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大。如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較，則不難發(fā)現，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高，與歷史同期最高水平相差無幾。細則出臺前的短期內，由于個稅按此差額征收，短期內會加速二手房的交易，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進入暫時的高峰期。住房租售價格比進一步協調，％，％，均達到了國家和省政府提出的10－15％的要求。銀行貸款在房地產開發(fā)資金來源中所占比例為32．45％。二要刺激、搞活住房需求，增強發(fā)展的內在動力，實現健康、有序、協調發(fā)展。 未來西安的市場走勢將呈現出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產業(yè)成熟期的?D些特征將逐步涌現，不再出現大起大落的局面，并保持一定的增長速西安宏觀經濟大勢向好20xx年以來，西安國民經濟繼續(xù)保持兩位數的增長速度，上半年經濟增長率達11．6，實現國內生產總值343億元，其中第一產業(yè)增加值18．6億元，比去年同期增長3．4％，第二產業(yè)增加值149．5億元，同比增長15．5％，第三產業(yè)完成增加值174．9億元，比去年同期增長9．3％。如果西安住宅二級市場全面開放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二級市場能得到了較好的聯動，將會為西安樓市創(chuàng)造越來越多的需求空間，商品房銷售的快速增長也相應地仍將會持續(xù)下去。以上數據顯示，人口基數和迅猛的經濟發(fā)展態(tài)勢使房地產業(yè)具有驚人的潛力，但當前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業(yè)需求之間出現了斷層。六、誰更急于買房目前，從預購房者的人群結構來看，商業(yè)、％，居第二位，％的預購者介于2135歲之間；％，居首位，％的預購者介于2135歲之間；而中級公司經理介于2135歲的預購比例也超過了60％。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設供電專線，費用昂貴，給企業(yè)增加較的經濟負擔，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現停電現象，群眾意見較。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續(xù)，擴二手房市場，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務的開展，以此助推商品房市場的發(fā)展。%。從市場銷售情況來看，西安商品房銷售從20xx年以來的持續(xù)快速增長，加之其它相關指標也相應地呈現較好的增長趨勢，說明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實施，住房的有效需求增多，一些潛在需求也浮出水面。內設高級會所、學校、超市、美容美發(fā)室等。預計開盤價6200元/㎡左右。從目前的情況來看，經過幾個月的運作，已經產生了積極的效果，對促進房地產市場的快速復蘇起到了積極的作用。一方面，如果開發(fā)商愿意讓消費者受益，兩者之間的需求可以達到合理的平衡，可以有效消除房地產矛盾的長期積累；另一方面，開發(fā)商需要對土地儲備和住房開發(fā)進行合理規(guī)劃，防止資金鏈斷裂，以促進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展。在一些地方的房地產產品甚至已經出現了 “住房如時裝，一年一個樣”的狀況。公司堅持“德才兼?zhèn)?、敬業(yè)為本”的人才理念，定期組織員工參加各種培訓。隨著外地的房地產開發(fā)商進軍房產市場，房地產開發(fā)商日益增多，房地產開發(fā)商的品牌能否被消費者認知或記憶對房地產開發(fā)商的市場拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。XX年，%，%。在所有購房者說出的房地產開發(fā)商中，消費者認知度較高的是在房地產市場中比較活躍的3—4個開發(fā)商，但對它們的認知水平仍然不高。借助于興龍控股的“興龍管理學院”，公司為員工提供了更為全面的成長和發(fā)展平臺。發(fā)展商的品牌策略不斷提升，企業(yè)品牌和樓盤品牌已開始為買家識別。房地產市場發(fā)展的關鍵在于市場成交量，而市場成交量取決于市場消費能力。去年下半年后，針對房地產市場房地產投資和商品房銷售持續(xù)下滑的新形勢，全市房地產開發(fā)企業(yè)主動調整發(fā)展戰(zhàn)略和營銷策略，采取各種優(yōu)惠促銷措施，極大地激發(fā)了居民的購房欲望和消費熱情，交易量大幅增加。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。半島名邸：由XX光大置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。房地產市場調查報告7調查撰稿:XXX調查時間:X月X日X月X日調查對象:XX新城區(qū)房地