【正文】 成都瑞升房地產開發(fā)有限公司 簡要評述： 水云花都位于川藏公路到東升的入口附近，交通便利；小區(qū)內綠化好；緊臨雙流中學。 而 07年 10月以后所開的樓盤如 棠湖泊林鎮(zhèn) 均價 已經達到 4500元 /平方米 的水平 ， 處于領頭羊位置的御苑楓景項目均價更是達到了 4850元 /平方米的水平 ， 價格 上 漲迅速 。 20xx 年 8月 30 日，武漢東立置業(yè)以 360 萬 /畝的高價格 競 得一桿旗北街 241 畝地塊， 雖然 33 該企業(yè)無法與萬科、中海等國內一線品牌相提并論，但是該事件 無疑標志著 這種 本地中小開發(fā)商 為主的趨勢將被打破， 區(qū)域市場競爭 趨于激烈。 ? 運動型娛樂產業(yè)將以國際網球賽事中心為核心，形成以體育休閑、運動康健為背景的產業(yè)基地 ? 健康型駐齡產業(yè)，將引進國際先進的醫(yī)學、保健、駐顏技術，引進國際上相關的投資基金和機構，形成康復、保健、宜顏駐齡型產業(yè)集中區(qū) ? 國際商務型產業(yè)，將以成都門戶 ―― 雙流國際機場為依托，以商務型產業(yè)為突破口，未來的數字化 潮流為引領，引進和發(fā)展國際化軟件代工、動漫制作及國際化代工、城市數字化商業(yè)等 29 雙流國際新城空間結構 城市設計以城市組團構架雙流國際新城城市結構，形成四個城市組團和一個核心區(qū)。 對自住性群體而言，首次購 房者不受新政影響，而大多數首次購房的群體消費能力相對有限，能承擔的戶型面積較小，因此中小戶型體現(xiàn)出了較大的抗跌能力。 20xx年 10月 《物業(yè)稅》試點 將現(xiàn)行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。 近期重要政策 解 讀 時間 政策 核心內容及目的 影響 20xx年 5月 “國六條” 九部委“意見” 自 20xx 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90 平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70％以上。眾多實力企業(yè)的進駐與開發(fā)帶動了成都房地產市場投資水平的快速上升。成都優(yōu)越的人居環(huán)境、高度的包容性、良好的商業(yè)發(fā)展條 件必將吸引越來越多的人才和資本流入，更加提高成都的城市魅力，形成良性循環(huán)，推動成都不斷向前發(fā)展。 從這個角度來說，成都現(xiàn)階段正是處在了這么一個高速發(fā)展的時期當中，且未來還有很大的發(fā)展?jié)摿?。這種情況下，投資成本將略高于現(xiàn)實情況。 環(huán)境風險 ......................... 錯誤 !未定義書簽。 20xx 年 8月其質量體系通過 ISO9002： 1994 國際質 量認證， 20xx 年 4月率先通過 ISO9001： 20xx 國際質量認證， 20xx 年 6 月通過三峽認證中心ISO9001： 20xx、 ISO1400 和 OHSAS18001 三體系整合認證。 投資評價指標如下 ： 9 成本利潤率（稅前）： ％ 成本利潤率（稅后）： ％ 項目具有較理想的投資經濟效果，風險較小，項目可行性較強。而“ 揚一益二 ” 的說法，更說明成都一直就是商賈名流聚集的地方。由原先的單中心發(fā)展模式逐漸演變?yōu)樯刃蔚亩嘀行母窬帧? 從上表中可以看出，與商品房價格每年 10％ 左右的上漲速度相比，近年來五城區(qū)的土地價格上漲形勢可以用“飆升”來形容，平均增長幅度達到 ％ ，如果 20xx 年采用修正數據的話，更是高達 ％ 。工商銀行、交通銀行等同時提高了貸款門檻?！锻ㄖ穼用褓J款購房作出了較為詳盡的規(guī)定。 雙 流 作為成都市的南部重鎮(zhèn)， 雙流 在成都市未來向南向東的城市發(fā)展進程中占據著重要地位。 雙流國際新城交通規(guī)劃 雙流國際新城距離中心城區(qū)天府廣場僅 10 公里，距西南地區(qū)最大的航空港 —— 雙流國際機場僅 2 公里，區(qū)域的交通日益完善，走廊方向（縱向）看包括成新快速路、規(guī)劃主干路、新川藏路、雙楠大道、貨運路－川齒路、機場第二快速路、機場快速路、大件路、成雅成樂快速路 31 等 9 條主要道路；周邊組團聯(lián)系方向（橫向 ）看，規(guī)劃有四環(huán)路、五環(huán)路；往西北，雙溫路至溫江；往北，雙懷路至崇州大邑；往東，川大路、雙中路、雙華路、華牧路至華陽；另有一內部轉換環(huán)－環(huán)港路，交通十分方便快捷。 20xx年 7月地價約為 35萬 /畝，而在20xx年 10月東升鎮(zhèn)拍出 94萬 /畝的地價， 05年全年東升平均地價約為 /畝； 06年東升土地拍賣僅成交了東升鎮(zhèn)一桿旗北路 316畝的一塊宗地，起價 70萬 /畝，最后成交價高達 170萬 /畝； 07年 8月，一桿旗北街地塊拍賣價高達 360萬 /畝， 07年 18月，東升土地均價達 /畝。同時，伴隨著電梯產品的推出，小戶型套二所占比例有所增加 ，區(qū)域樓盤典型代表為和順天地，實用性較強的中小戶型成為該項目的最大賣點。 客群來源： 主要為雙流本地客群（開盤價達同期雙流電梯產品最高價格，但雙流本地人很認同，外地慕名咨詢者多，但考慮到一期 4700 多的均價，成交率 不高 ） 。 50 ? 和順天地 區(qū) 位 東升西安路 占地規(guī)模 一期 畝，二期不詳 開盤時間 07 年底 08 年初 容積率 產品形態(tài) 小高層電梯公寓 面積區(qū)間 56－ 120 平米 銷售均價 均價未定 主要賣點 以中小戶型為主，實用性較強 機動車位 212 開發(fā) / 銷售進度 春節(jié)前后開盤 開 發(fā) 商 成都昌興投資開發(fā)有限公司 簡要評述： 項目位于老城區(qū)與新城的銜接地帶，城市干道西安路旁，交通便利，與未來的行政中心僅 10 分鐘的路程。樓盤一期開發(fā)規(guī)模較小，配套較少，品質不高，主要依托項目周邊配套來提高本身品質。 上空有航線，噪音 污染大，對社區(qū)生活品質的影響不可避免。 項目名稱 套型 面積區(qū)間 （平方米） 配比 錦繡華都 套二 107 20％ 套三 116123 60％ 套四 152184 20％ 大成。土地價格漲勢兇猛。 小結： 成都市將運用“全域成都”的理念建設“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”，在此背景下，雙流作為成都市南部重鎮(zhèn)，在大成都的未來發(fā)展進程中占據著重要地位，而雙流國際新城勢必在運動型娛樂產業(yè)、健康型駐齡產業(yè)、國際商務型產業(yè)的 支撐 下 ，在四大航空樞紐之一“雙流國際機場”的助推下，發(fā)展為成都市的南部財富新城。其中東升、華陽兩大板塊均屬于成都市六大組團，并且東升、華陽、航空港三大板塊已全部納入成都市第二圈層的城市發(fā)展中，華陽將以房產開發(fā)、教育科研為主，建設成為新的成都行政中心；航空港將依托雙流機場的優(yōu)勢形成以物流配 送為主的工業(yè)集中區(qū)； 東升鎮(zhèn)則作為成都的衛(wèi)星城及雙流“核心樞紐”，向著城市多功能綜合性方向發(fā)展，形成成都南部新的財富聚匯中心 。 市區(qū)、郊縣商品住宅交易面積 市區(qū)成交（萬 m2 ） 郊區(qū)成交 （萬 m2 ） 全市成交（萬 m2 ） ９月 １０月 變動幅度 ％ ％ ％ 據成都市房管局統(tǒng)計數據分析，新政的頒布使得全市商品住宅市場進入調整期，成交明顯回落，成交量縮水達 ％。 20xx年 8月 成都市房管局為穩(wěn)定成都市房地產市場采取措施 房地產開發(fā)商銷售方案中的價格明顯高于同區(qū)域同品質樓盤價格、或銷售價格上調過快、幅度過大的，由房管、物價、稅務、工商等部門以涉嫌“暴利”、“哄抬房價”等對其進行調查。 從上表中可以明顯看出，自 20xx 年住宅均價漲幅高達 ％ 之后，相應樓面地價在 20xx 年迅速攀升， 20xx 年上半年樓面地價增幅大致沿續(xù)了 20xx 年的趨勢，但是自“試驗區(qū)”這一重大利好于今年 6月公布之后，在其后的幾個月中迅速發(fā)酵，單就 79 月的樓面地價來說，高達20xx 年整年的三倍、 20xx 年上半年的兩倍。預計未來 30 年內，成都軌道交通建設的規(guī)劃總里程達 公里 ，其中新建地鐵 128 公里 ，輕軌 公里 。 14 成都是國際零售企業(yè)進入最多的城市，地處西部的成都市連 續(xù) 4 年躋身中國城市私家車擁有量 “ 三甲 ” 之列。 成都市 宏觀環(huán)境 ? 經濟總量－ GDP （數據來源：成都市統(tǒng)計年鑒） 從總量指標來看，成都近十年經濟呈現(xiàn)較大規(guī)模增長， 20xx 年全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值 2750 億元。同時具有公路工程施工總承包貳級資質、市政 公 用工程施工總承包貳級資質、建筑裝修裝飾專業(yè)承包貳級資質、建筑幕墻工程專業(yè)承包貳級資質和金屬門窗工程專業(yè)承包貳級資質與房地產開發(fā)貳級資質 。 系統(tǒng)性風險 ............................. 錯誤 !未定義書簽。地塊北面正對白河路四段，東面面向澗槽北街，西面緊鄰貴通 .御苑楓景 二 期，南面與棠湖 .柏林鎮(zhèn)毗鄰。 （數據來源：成都市統(tǒng)計年鑒） ? 相關城市對比分析 類比城市 成都 重慶 中國 北京 上海 東京、紐約 城市化水平 ％ ％ 43％ 84％ 90％ 90％ 以上 人均 GPD（美元） 3230 1600 2042 6200 10000 30000 第三產業(yè)占比 ％ ％ ％ 70％ ％ 接近 80％ 恩格爾系數 ％ ％ 41％ ％ / 小于 30％ 城市化進入高速發(fā)展階段 根據 按城市化發(fā)展的 “ 納瑟姆 ” 曲線來判斷 ， 城市化水平達到 30％以后，將進入 30－ 70％的國際公認的加速發(fā)展期。 ? 西部成都走向中國成都 根據零點研究咨詢集團最新發(fā)布的《零點宜居指數 —— 中國公眾城市宜居指數 20xx 年度報告》，寧波、廈門、成都三個城市位列宜居城市前三名。 成都市房地產發(fā)展現(xiàn)狀分析 ? 房地產投資額 1 7 0 . 7 62 0 3 . 3 12 4 5 . 42 9 1 . 4 14 5 0 . 5 46 1 9 . 1 7 6 2 6 . 2010020030040050060070020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 年1 9 月房地產開發(fā)投資額（億元） 歷年房地產投資額增長率%% % %%%%%%%%%%%20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx20xx年19月增長率 （數據來源：成都市統(tǒng)計局） 18 從 歷史數據來看，經歷了 20xx20xx 一個相對平穩(wěn)的增長時期之后，20xx 年 開始房地產投資開始加速，平均而言 增長率達到了 40％ 以上的水平。 截止到 20xx 年上半年，成都房地產市場大體保持了健康的發(fā)展狀態(tài)，隨著大批外地入蓉精英和本地人口住房需求的釋放，商品房供銷面積迅速擴大，價格穩(wěn)健上升，土地市場逐年升溫。 20xx年 9月 《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》 房地產開發(fā)貸款、購房按揭貸款以及預防房地產貸款風險幾個方面，旨在遏制投機，防范風險。以 90 平米 為分水嶺， 6090 平米 增幅為 ％ ， 60 平米 以下增幅為 ％ ，即“面積越小增幅越大”，中小戶型成主流；大于 90 平米 的部分則 “面積越大減幅越大”，大戶型銷售受到一定沖擊。 國際新城 將形成對接成都 ，錯位發(fā)展的城市商務門戶新格局。從目前在售的樓盤來看，仍然延續(xù)了這種趨勢。 住宅產品需求情況 項 目 銷售率 錦繡華都 前三期只剩別墅類高端產品沒賣，沿街商業(yè)賣了 70％－ 80％ 四期 日開盤，總共 400 套，到 日銷售達 45％ 瑞升 .水云花都 100％ 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 90％ 棠湖帝景 一期基本售完，余下兩套頂層躍層 ； 二期開盤時間未定 大成 .天府景秀 80％ 國棟 .南園五星城 第一批次推出 100 多套，當天銷售不到 40 套，占比僅為 30％；目前據銷售人員介紹，已售 65％ 東升國瑞 90％ 從在 售項目銷售率看，除國棟南園五星城外，平均銷售率均達到 80％ 以上，說明區(qū)域住宅需求旺盛，購買力較強。 周邊生活配套有待完善； 四期產品類型為電梯公寓 ，可能會對社區(qū)整體生活品質造成影響； 道路暢通，但由于地處環(huán)城路邊緣，造成諸如出行打車難等不便 。戶型設計不合理，空間浪費大，公攤高。 ? 東升城市中心標志性商業(yè) —— 締煌城 締煌城位于雙流最重要的商業(yè)中心位置――棠湖西路一段 1 號，對面為雙流著名的棠湖公園。 49 ? 怡景苑 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)長冶路四段 占地規(guī)模 4 畝 開盤時間 20xx 年 1 月 容積率 不詳 產品形態(tài) 多層 主力戶型 80－ 123 平米 銷售均價 未定 主要賣點 不詳 機動車位 不詳 開發(fā) / 銷售進度 開盤時間未定 開 發(fā) 商 成都市昌興投資開發(fā)有限公司