【正文】 另外本項(xiàng)目以中小戶型為主，實(shí)用性較強(qiáng)。 45 ? 大成 .天府景秀 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)廣都大道 189 號(hào) 占地規(guī)模 366 畝 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 06 年 11 月 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 花園洋房、多層、疊拼別墅 面積區(qū)間 90160 平方米 銷(xiāo)售均價(jià) 4000 主要賣(mài)點(diǎn) 全現(xiàn)房銷(xiāo)售；全多層生態(tài)住宅 機(jī)動(dòng)車(chē)位 850 開(kāi)發(fā) / 銷(xiāo)售進(jìn)度 銷(xiāo)售率達(dá) 80％ 開(kāi) 發(fā) 商 成都大成置業(yè)有限公司 （雙流本土開(kāi)發(fā)商） 簡(jiǎn)要評(píng)述 : 社區(qū)配套較齊全，樓盤(pán)形象展示口岸好，容易在消費(fèi)者心目中形成品牌大盤(pán)的認(rèn)知；周邊配套成熟；全現(xiàn)房銷(xiāo)售；全多層生態(tài)住宅，綠化率高達(dá) 41％。從主力戶型 可以看出，該區(qū)域樓盤(pán)適合首次購(gòu)房或者改變 40 居住環(huán)境的居家用途，另外不斷推出的一系列中小戶型也可兼顧投資需求。相比 05年，東升平均地價(jià)上漲了大約 4倍。除此之外，成都市中期交通規(guī)劃中的輕軌 3號(hào)線、6 號(hào)線，將延伸至雙流新城，與各條城區(qū)主干道一起形成新城優(yōu)良的立體交通網(wǎng)絡(luò)。按照規(guī)劃，雙 流境內(nèi)東升、華陽(yáng)、西航港和牧馬山四個(gè)組團(tuán)，將形成西（東升）東（華陽(yáng)）互動(dòng)，南（牧馬山開(kāi)發(fā)區(qū)）北（西航港開(kāi)發(fā)區(qū)）呼應(yīng)，對(duì)接成都，錯(cuò)位發(fā)展的城市新格局。而最引人注目的則是對(duì)購(gòu)買(mǎi)“二套房”者，貸款首付比例將不得低于 40％ ，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍，而且貸款首付款比例和利率水 24 平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的 50％ 。 在一定程度上抑制投機(jī)，增加房地產(chǎn)投機(jī)的成本，降低二手房的換手率，在一定程度上有利于樓市泡沫的擠出，維護(hù)正常的市場(chǎng)交易秩序，緩解房?jī)r(jià)上漲壓力；另一方面，二手房貸款收緊極有可能將部分客戶群體推向新房市場(chǎng)，變相推高新房房?jī)r(jià)。 為準(zhǔn)確計(jì)，下面我們從樓面地價(jià)的角度來(lái)分析近年來(lái)的土地市場(chǎng)，如下表所示： 21 近年來(lái)樓面地價(jià)走勢(shì)（元 /平方米） 20xx 888 20xx 909 20xx 1042 20xx 1520 20xx 年 16 月 2243 20xx 年 69 月 4505 （ 數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市 國(guó)土 局 資料整理） 成都市五城區(qū)住宅均價(jià)漲幅情況 年份 住宅均價(jià)漲幅 住宅用地樓面地價(jià)漲幅 20xx ％ ％ 20xx ％ ％ 20xx ％ ％ 20xx 年 16 月 ％ ％ * 20xx 年 79 月 / ％ * （數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市國(guó)土局資料整理） 注： 20xx 年 16 月、 20xx 年 79 月住宅用樓面地價(jià)漲幅均是與 20xx年全年樓面地價(jià)進(jìn)行 比較 得 出。為配合目前成都市新規(guī)劃和城市一體化進(jìn)程，解決人口膨脹、環(huán)境和城市交通瓶頸問(wèn)題，地鐵的修建也就理所當(dāng)然。 成都，一個(gè)消費(fèi)能力突出的城市 成都的消費(fèi)能力在全國(guó)的排名卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其 GDP 的排名，尤其是奢侈品的消費(fèi)在成都格外突出，這或許是成都人樂(lè)天的心態(tài)和超前享受的生活方式所決定的。 10 二 ． 宏觀投資環(huán)境分析 成都被譽(yù)為 “ 天府 之國(guó) ” ，人口 1103 萬(wàn)，全市人口密度為每平方公里890 人，市區(qū)達(dá)每平方公里 2175 人，面積 12390 平方公里，是中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的特大型城市，被國(guó)務(wù)院列為西南地區(qū)的 “ 三中心，兩樞紐 ” ，占據(jù)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制高點(diǎn)，具有明顯的區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。公司為房屋建筑工程施工總承包壹級(jí)資質(zhì)企業(yè)，可承擔(dān) 40層及以下各類(lèi)跨度的房屋建筑工程、高度 240 米及以下的構(gòu)建物、建筑面積 20 萬(wàn)平方米及以下的住宅小區(qū)或建筑群體。 國(guó)家宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn) ................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)值 單位 1 總用地面積 畝 2 總建筑面積 ㎡ 地上建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 8 地下建筑面積 ㎡ 3 車(chē)位 458 個(gè) 4 容積率 注： 車(chē)位個(gè)數(shù)按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 1： 計(jì)算， 與規(guī)劃通知書(shū)中的具體規(guī)定有一定偏差。從日本和韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，其城市化高潮時(shí)期的發(fā)展速度曾經(jīng)達(dá)到每年分別增長(zhǎng) 和 個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，在上述報(bào)告中，三亞、成都、深圳三個(gè)城市位列城市包容性前三名。 結(jié)合市場(chǎng)層面分析， 近年來(lái)包括凱德置地、鐵獅門(mén)、華人置業(yè)、新世界、新鴻基、雅居樂(lè)、恒大地產(chǎn)、珠江投資等等國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)巨擘紛紛進(jìn)入成都，而早前的九龍倉(cāng)、中海、華潤(rùn)、萬(wàn)科等巨頭也加大了投資力度，將成都作為一個(gè)重要的戰(zhàn)略基地。 試驗(yàn)區(qū)成立之后，房?jī)r(jià)、地價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)了加速上漲的趨勢(shì)。 打擊了投機(jī)炒房行為，抑制了過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)；提高了銀行抵御房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。 主要原因可能有如下幾點(diǎn)： 對(duì)投資者而言，有一次付清 小戶型 的能力，但戶型越大總價(jià)越高，相應(yīng)對(duì)于新政的敏感度就越高，因此大戶型的產(chǎn)品下降最為明顯。 雙流國(guó)際新城功能定位 雙流國(guó)際新城的功能定位是：打造以運(yùn)動(dòng)型娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)、健康型駐齡產(chǎn)業(yè)、國(guó)際商務(wù)型產(chǎn)業(yè)為支撐的國(guó)際化財(cái)富聚匯背景，形成健康、生態(tài)、宜居的成都南部園林城市。但是隨著主城區(qū)地價(jià)的飆升，東升片區(qū)也開(kāi)始受到異地開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。 住宅產(chǎn)品價(jià)格情況 項(xiàng)目 物業(yè)形態(tài) 銷(xiāo)售價(jià)格（元 /平方米） 大成 .天府景秀 花園洋房、多層、疊拼別墅 多層均價(jià) 4000 元 /平方米 貴通御苑楓景 多層、洋房 多層 4850 元 /平方米 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 洋房、多層、電梯 多層均價(jià) 4500，洋房均價(jià) 5500 錦繡華都 多層住宅、別墅 、電梯 前三期均價(jià) 3000 多， 四期電梯均價(jià) 4400 36 佳禾永福 多層 未定 怡景苑 多層 未定 瑞升 .水云花都 多層 (地下一層 ) 3500 元 /平方米 棠湖帝景 11+1 帶屋頂花園的小高層電梯洋房 一期均價(jià) 4700，二期預(yù)計(jì) 起 價(jià) 5000 東升國(guó)瑞 電梯公寓（ 11 層） 4300 元 /平方米 國(guó)棟 .南園五星城 電梯住宅（ 15 層），酒店式公寓，五星級(jí)酒店 4500 元 /平方米 和順天地 小高層電梯住宅 未定 同為多層產(chǎn)品 ， 瑞升水云花都 06年 4月開(kāi)盤(pán) ， 均價(jià) 3500元 /平方米 。 客群來(lái)源： 本地（雙流、成都）居多，外地客群較為分散 。 客群分析： 總體看分布較分散（但省內(nèi)仍 占絕大多數(shù)） 47 ? 東升國(guó)瑞 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)長(zhǎng)冶路二段 占地規(guī)模 35 畝 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 07 年 3 月 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 電梯公寓（ 11 層） 主力戶型 80 平米、 110 平米、 130 平米各占近 1/3 物業(yè)品質(zhì) 普通住宅 銷(xiāo)售均價(jià) 4300 元 /平方米 主要賣(mài)點(diǎn) 采取星級(jí)酒店式物管，社區(qū)配置了各種智能化配套設(shè)施 機(jī)動(dòng)車(chē)位 343 開(kāi)發(fā) / 銷(xiāo)售進(jìn)度 已售 90％ 開(kāi) 發(fā) 商 成都瑞耀置業(yè)有限公司 簡(jiǎn)要評(píng)述： 樓盤(pán) 規(guī)模不大，便于管理，星級(jí)酒店式物管，實(shí)行“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”服務(wù)；社區(qū)配置了各種智能化配套設(shè)施；周邊配套較為成熟，交通便利；產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，戶型利用率高，舒適度高。該項(xiàng)目 是 現(xiàn)今 雙流面積最大，建筑最高的 標(biāo)志性 項(xiàng)目 。 客群分析： 以雙流及成都為主，另外也有部分以養(yǎng)老為目的的甘孜州購(gòu)買(mǎi)者。 周邊配套有待完善， 二期規(guī)劃建設(shè)的高層電梯可能會(huì)對(duì)整體社區(qū)生活品質(zhì)有所影響。這也是這個(gè)區(qū)域愈加成熟的標(biāo)志。 ? 隨著雙流國(guó)際新城的建設(shè) ， 新區(qū) 樓市發(fā)展前景廣闊 就目前的東升樓市而言， 老 城區(qū)范 圍內(nèi) 的樓盤(pán)仍是樓市供銷(xiāo)的主力。 城市組團(tuán) A 位于整個(gè)城區(qū)的東北部，是連接成都中心城區(qū)的窗口，是一座按照國(guó)際化品質(zhì)理念和建筑法則標(biāo)準(zhǔn)打造的風(fēng)格多樣的高品質(zhì)生活住宅區(qū)，是一個(gè)具有國(guó)際化交流語(yǔ)言的社區(qū)。 20xx 年 10 月，成都提出運(yùn)用“全域成都”理念建設(shè)“試驗(yàn)區(qū)”，逐步形成“一城兩帶六走廊”的發(fā)展格局：“一城”指中心城區(qū)；“兩帶”指的是位于成都平原東部的龍泉山脈和位于平原西部的龍門(mén)山脈；“六走廊”指的是中心城市向外輻射的六條主要交通干道帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)走廊。 目的：收縮固定資產(chǎn)投資 銀根緊縮將凍結(jié)大量的銀行貸款，開(kāi)發(fā)商從銀行貸款將會(huì)比以前更困難，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金難度就會(huì)增大。 清算土地增值稅，房地產(chǎn)行業(yè)高額的利潤(rùn)會(huì)有所下降，商務(wù)、商業(yè)型自持物業(yè)可能會(huì)增加， 商務(wù)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇。如上圖所示，在 20xx 年上半年無(wú)論是商品房還是商品住宅其價(jià)格增幅都在 20xx 年基礎(chǔ)上有小幅回 20 落的趨勢(shì)，但是自 6 月之后，房?jī)r(jià)開(kāi)始迅速上揚(yáng)，經(jīng)過(guò) 79 三個(gè)月的帶動(dòng)使得 19 月的整體增幅反而呈現(xiàn)出加速上漲的趨勢(shì)。 近年來(lái)年均 10％ 以上的 GDP 增速，超過(guò) 120 家的世界 500 強(qiáng)進(jìn)駐都證明了成都雄厚的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α? ? 城市 個(gè) 性 分析 除了經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)外，成都因其深厚的歷史與文化底蘊(yùn)而呈現(xiàn)出強(qiáng)大的綜 13 合實(shí)力和獨(dú)特的城市性格。 項(xiàng)目地塊目前為待拆遷地塊，地塊沿澗槽北街一 側(cè)散落的老林盤(pán)較多，地塊內(nèi)目前有大量苗圃 。 市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn) ..................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 價(jià)格定位風(fēng)險(xiǎn) ..................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 項(xiàng)目地緊鄰的兩條干道 均 為雙向六車(chē)道，交通方便 。 成都市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在西部主要省會(huì)城市中居于領(lǐng)先地位。經(jīng)濟(jì)上的迅猛發(fā)展，城市文化的不斷演變，逐漸使成都的輻射范圍不再限于西部地區(qū)，開(kāi)始向全中國(guó)擴(kuò)展。 %%%%%增幅：%近年來(lái)五城區(qū)商品房、商品住宅價(jià)格增幅走勢(shì)商品房?jī)r(jià)格增幅 % % % % %商品住宅價(jià)格增幅 % % % % %20xx 20xx 20xx20xx年16月20xx年19月 （數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局） 雖然說(shuō)進(jìn)入 20xx 年之后成都市房?jī)r(jià)有加速上漲的趨勢(shì)，但是單就 20xx年的走勢(shì)來(lái)看又可以細(xì)分為兩個(gè)階段。 20xx年 1月 《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 對(duì) 1993 年即開(kāi)征但未嚴(yán)格執(zhí)行的土地增值稅進(jìn)行清算，遏制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的暴利空間。加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)。從此成都 12390 平方公里土地“解禁”。 ? 城市組團(tuán) 城市按地域關(guān)系分別定義了四個(gè)城市組團(tuán)，由東至西， 由南至北分別命名為 A、 B、 C 及 D 區(qū)，由新區(qū)主、次干道串接各大城市組團(tuán)，以及組團(tuán)以下級(jí)鄰里單元。 近期隨著消費(fèi)者對(duì)于電梯住宅接受度的逐漸提高，最近新推出的樓盤(pán)中電梯類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)始批量出現(xiàn)，相信隨著土地價(jià)格的不斷攀升， 可以攤低樓面地價(jià)的電梯產(chǎn)品將成為區(qū)域內(nèi)未來(lái)發(fā)展的主流。 戶型區(qū)間 根據(jù)世家調(diào)查，成都雙流東升地區(qū)樓盤(pán)戶型如下 ： 項(xiàng)目名稱(chēng) 戶型區(qū)間 (平方米 ) 錦繡華都 80－ 260（其中：洋房為 80－ 140；別墅為 140－ 260） 瑞升 .水云花都 70－ 180 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 72134 棠湖帝景 139－ 273 大 成 .天府景秀 90160 國(guó)棟 .南園五星城 80－ 180 東升國(guó)瑞 60－ 132 佳禾永福 70－ 123 怡景苑 80－ 123 和順天地 56－ 120 該區(qū)域非別墅類(lèi)產(chǎn)品戶型區(qū)間 基本 在 60－ 140 平方米，別墅類(lèi)產(chǎn)品戶型區(qū)間集中在 140— 270 之間， 值得注意的是 區(qū)域內(nèi) 以前一直以追求舒適的中、大戶型為主 的趨勢(shì)開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變 ， 目前不少新開(kāi)樓盤(pán)推出 經(jīng)濟(jì)實(shí)用 的 中、 小戶型產(chǎn)品， 市場(chǎng)整體 正在向小、中、大戶型兼存的局面過(guò)渡，以滿足不同經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)群體，購(gòu)房者可選擇的范圍變大。宣傳力度大，影響面廣 。所有配套均未呈現(xiàn)，與市區(qū)也有一定距離。 分樓層商業(yè)情況： 樓層 商業(yè)情況 一層 迅捷通訊、龍翔通訊、華偉通訊、鑫馬珠寶行、德克士、農(nóng)業(yè)銀行 二層 新一佳超市 超市外靠近扶梯一側(cè)有零散商鋪，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有：珠寶、藥品、包、茶、皮具、服飾、數(shù) 碼小家電等。 因東升乃至整個(gè)雙流 最初 對(duì)電梯公寓存在抗性，銷(xiāo)售曾一度 受到 影響，而且樓盤(pán)規(guī)模不大，社區(qū)內(nèi)景觀打造欠缺。 42 ? 瑞升 .水云花都 區(qū) 位 雙流藏衛(wèi)路北二段 占地規(guī)模 135 畝 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 06 年 4 月 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 多層（地下一層） 面積區(qū)間 70－ 180 平米 物業(yè)品質(zhì) 普通住宅 銷(xiāo)售均價(jià) 3500 元 /平方米 主要賣(mài)點(diǎn) 大規(guī)模水景園林景觀、多層形態(tài)、生活配套好（紅旗連 鎖超市，電器建材市場(chǎng)，服飾街，雙流中學(xué)） 機(jī)動(dòng)車(chē)位 438 開(kāi)發(fā) / 銷(xiāo)售進(jìn)度 售磬 開(kāi) 發(fā) 商