【正文】 14 號(hào)【錫崇國(guó)用（ 1999）字第 21 號(hào)】國(guó)有出讓土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格為 元。 ★以擬建大超市為龍頭，推動(dòng)股份公司在周邊農(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)連鎖超市銷售網(wǎng)絡(luò)，提升股份公司的規(guī)模經(jīng)營(yíng)能力，與“麥德龍”、“家樂(lè)?！钡妊蟪邢嗫购狻＝衲昴甑谆蛎髂瓿跷覈?guó)極有可能加入 WTO，關(guān)稅的降低和一些非關(guān)稅壁壘的被迫取消，將從出口和進(jìn)口兩個(gè)方面大大促進(jìn)我國(guó)對(duì)外貿(mào)易的增長(zhǎng)。根 據(jù)測(cè)算結(jié)果，到 2021 年，我國(guó)物流總成本將達(dá)到 28000 多億元，第三方物流市場(chǎng)總規(guī)模將達(dá)到 12021多億元，而目前我國(guó)第三方物流業(yè)才剛剛起步，實(shí)際總規(guī)模非常微小，因此發(fā)展空間非常巨大。市場(chǎng)零售物價(jià)指數(shù)為 ，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 100。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 27653元，比上年增長(zhǎng) %。 第二、組建現(xiàn)代物流配送中心，可以解決制約股份公司東方百業(yè)電子商務(wù)網(wǎng)進(jìn)一步發(fā)展的“物流瓶頸”。據(jù)統(tǒng)計(jì) 1991年美國(guó) 38 種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以 %的比例而高居榜首（百貨僅占 %），同年日本各種超市銷售額也占 %（ 便利店占 5%，百貨店占 %）。它通過(guò)市場(chǎng)及 營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)有機(jī)地銜接消費(fèi)、銷售、運(yùn)輸、供給、生產(chǎn)、開發(fā)等社會(huì)化大生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，建立合理的供應(yīng)鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展。優(yōu)化 企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購(gòu)，集中配送，建立商品供應(yīng)保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，還能更有效地降低商品流通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。 股份公司發(fā)展規(guī)劃 （ 1）發(fā)展戰(zhàn)略 面對(duì)國(guó)內(nèi)和國(guó)際商業(yè)行業(yè)的日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，股份公司將立足主業(yè)并致力于傳統(tǒng)零售百貨業(yè)態(tài)的提升，利用股票發(fā)行等方式籌集發(fā)展資金，進(jìn)行物流中心及其配套的生產(chǎn)基地建設(shè)，同時(shí)通過(guò)建造東方汽車城，形成股份公司連鎖經(jīng)營(yíng)的架構(gòu)，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。股份公司擁有營(yíng) 業(yè)面積 2 萬(wàn)平方米，員工 1050 余人， 是無(wú)錫市名牌商店、江蘇省文明單位、全國(guó)百城萬(wàn)店無(wú)假貨示范點(diǎn)， 2021 年主營(yíng)收入 億元，利潤(rùn)總額 4339 萬(wàn)元。 表 11 股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤(rùn)表 項(xiàng) 目 1998年 1999年 2021年 平均增長(zhǎng)率 銷售總額（萬(wàn)元） 60308 80082 85679 19% 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元） 1859 2766 2868 26% 股份公司財(cái)務(wù)狀況 近年來(lái)股份公司經(jīng)營(yíng)良性發(fā)展，財(cái)務(wù)狀況良好，資金周轉(zhuǎn)正常，資產(chǎn)負(fù)債率 %，股份公司信用等級(jí) AA 級(jí)，被授信開具 8000 萬(wàn)元額度商業(yè)承兌匯票的資格，為股份公司進(jìn)一步發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。 無(wú)錫是江蘇蘇南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐城市，是商品流通重要的集散地，具有發(fā)展商品市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性及意義 一、我國(guó)及江蘇省物流事業(yè)發(fā)展的需要 物資流通是由多 種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的要求應(yīng)運(yùn)而生，通過(guò)加速實(shí)現(xiàn)商品流動(dòng)社會(huì)化與現(xiàn)代化，達(dá)到以較低的流通消耗獲取最大限度經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)，從而在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位和作用。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國(guó)家樂(lè)福、美國(guó)沃爾瑪）；倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（如德 國(guó)的麥德龍、荷蘭的萬(wàn)客?。槐憷辏ㄈ缛毡镜牧_森）；超大型購(gòu)物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉(cāng)行）；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市等。為獲得進(jìn)一步的發(fā)展，必須打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營(yíng)模式，確立大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，不僅要提高主業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)效益，更應(yīng)尋找契機(jī)，結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開拓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。無(wú)錫市作為蘇南地區(qū) 重要的商品貿(mào)易中心，社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化水平較為發(fā)達(dá)。無(wú)錫已成為蘇南地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市。 表 33 2021 年無(wú)錫市超億元零售企業(yè) 序號(hào) 企業(yè)名稱 銷售額 1 江蘇無(wú)錫商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司 209453 萬(wàn)元 2 無(wú)錫第一百貨（集團(tuán)）有限公司 88327 萬(wàn)元 3 麥德龍錫山超市 81335 萬(wàn)元 4 無(wú)錫八佰伴商貿(mào)中心有限公司 67289 萬(wàn)元 5 天惠超市股份有限公司 38842 萬(wàn)元 6 宜興華地企業(yè)股份有限公司 33154 萬(wàn)元 7 江蘇蘇南商廈股份有限公司 23832 萬(wàn)元 8 江陰百貨大樓 23470 萬(wàn)元 9 新大洲空調(diào)大世界 22541 萬(wàn)元 10 無(wú)錫八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司 19758 萬(wàn)元 11 無(wú)錫三陽(yáng)百盛廣場(chǎng)有限公司 15881 萬(wàn)元 12 中百超市（配銷）有限公司 14103 萬(wàn)元 表 34 2021 年無(wú)錫市超 10 億元商品市場(chǎng) 序號(hào) 市場(chǎng)名稱 成交額 1 江南商品物資交易城 億元 2 江蘇無(wú)錫生產(chǎn)資料交易市場(chǎng) 億元 3 無(wú)錫市房地產(chǎn)交易市場(chǎng) 億元 4 無(wú)錫華東汽車商城 億元 5 江蘇無(wú)錫生產(chǎn)資料交易市場(chǎng)金屬材料現(xiàn)貨市場(chǎng) 億元 6 華東石化物資交易市場(chǎng) 億元 7 江陰食品城 億元 8 無(wú)錫食品商城 億元 9 廣益商城副食品批發(fā)市場(chǎng) 億元 10 江陰紡織商場(chǎng) 億元 11 江蘇無(wú)錫汽車交易市場(chǎng) 億元 12 華東不銹鋼中心批發(fā)市 場(chǎng) 億元 13 招商城小商品服裝市場(chǎng) 億元 表 35 無(wú)錫主要超市名稱表 序號(hào) 名稱 備注 1 上海錦江麥德龍購(gòu)物中心錫山超市 2 無(wú)錫好買得超市公司 3 無(wú)錫華聯(lián)超市 4 無(wú)錫長(zhǎng)發(fā)超市 5 無(wú)錫中信家家樂(lè)超市 6 中百超市 7 無(wú)錫永安超市 8 無(wú)錫天惠超市 9 無(wú)錫匯華超市 10 無(wú)錫百業(yè)超市 11 無(wú)錫市糖煙酒超市 12 太平洋倉(cāng)儲(chǔ)超市 13 湖濱商場(chǎng)超市 14 小百合超市有限公司 15 匯豐超市公司 16 無(wú)錫市上海為民超市 17 錫州超市 18 友誼超市 19 無(wú)錫八佰伴 20 歐倍德 21 佳樂(lè)福 22 麥德龍 表 36 限額以上零售企業(yè)情況表 二、物流市場(chǎng)環(huán)境分析 我國(guó)物流市場(chǎng)總規(guī)模分析 根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織 1997 年的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)當(dāng)年物流成本占 GDP 的比重為 %，達(dá)718 億美元（按匯率 元 /美元，合人民幣 5938 億元），按照國(guó)際上第三方物流在物流市場(chǎng)上所占平均份額計(jì)算，第三方市場(chǎng)份額應(yīng)在 200 億美元左右（ 1654 億人民幣）。這些跨國(guó)公司的運(yùn)作，要求一個(gè)強(qiáng)大的物流支持系統(tǒng)作保障。 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為無(wú)錫，在充分利用無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公司現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上，根據(jù)江蘇省無(wú)錫市及周邊地區(qū)市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè)，結(jié)合股份公司現(xiàn)有情況，提出以下建設(shè)目標(biāo)。 二、基地概況 項(xiàng)目場(chǎng)址位于無(wú)錫市區(qū)廣瑞路 1 18 號(hào)，現(xiàn)分別為江蘇無(wú)錫商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司的倉(cāng)儲(chǔ)用地與無(wú)錫市國(guó)貿(mào)控股（集團(tuán)）有限公司所有的五金倉(cāng)庫(kù)所在地。無(wú)錫機(jī)場(chǎng)開通 6 條國(guó)內(nèi)航線。 排水 建設(shè)地排水體制為雨污分流制，主要道路兩側(cè)主排水管徑 1200mm，雨污水排入市政排水管網(wǎng)。 TPL提供者是一個(gè)為外部客戶管理、控制和提供物流服務(wù)作業(yè)的公司，他們并不在供應(yīng)鏈中占有一席之地，僅是第三方，但通過(guò)提供一整套物流活動(dòng)來(lái)服務(wù)于供應(yīng)鏈。 備貨 入庫(kù)檢驗(yàn) 分揀及儲(chǔ)存 出庫(kù)及檢驗(yàn) 加工或分裝 配送運(yùn)輸 送達(dá)服務(wù) 客戶驗(yàn)收 信息反饋 圖 61 配送流程路線示意圖 第二節(jié) 主要物流配送設(shè)備設(shè)施 物流配送中心因現(xiàn)代化程度不同，設(shè)備的配置有相應(yīng)的區(qū)別，主要表現(xiàn)在庫(kù)內(nèi)外裝卸及運(yùn)輸、信息管理軟硬件等設(shè)施。 普通倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)物流設(shè)備配備情況參見表 63。管理信息則為配送中心完成這些功能提供有力的支持和保證。根據(jù)對(duì)外配送地區(qū)的情況分別考慮箱式貨車的配備，初步確定城區(qū)安排 噸車 20 輛，城 外安排 10 噸車 12 輛。關(guān)于自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)面積需求測(cè)算參見表 61。他們既向上游訂購(gòu)產(chǎn)品，又向下游的貿(mào)易伙伴供應(yīng)產(chǎn)品。 三、項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施條件 道路 建設(shè)地所在區(qū)域有 交通型主干道廣瑞路、錫滬路，兩條道路紅線寬度均為 35m，四車道，混凝土路面，質(zhì)量較高。太湖總面積 2250 平方公里，東西寬 56 公里，南北長(zhǎng) 68 公里，平均水深 2米；京杭運(yùn)河，全長(zhǎng) 1794 公里，其中老運(yùn)河 公里，河床寬 30— 90 米。本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容包括主體工程和輔助配套設(shè)施工程，詳細(xì)內(nèi)容參見本報(bào)告第七章“工程技術(shù)方案”。本項(xiàng)目的配送對(duì)象見圖 31。 （ 2）客戶對(duì)服務(wù)的需求水平逐步提高和多樣化趨勢(shì)提供的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 根據(jù)對(duì)無(wú)錫市區(qū)居民的超市型商品性消費(fèi)支出總量的分析看，無(wú)錫市區(qū)超市型商品性消費(fèi)支出總量很大，具有較大的消費(fèi)潛力。國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由 1995 年的 761 億元增加到 2021 年的 1200 億元，年均增長(zhǎng) %；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由 1995 年的 17751 元增加到 2021年的 27653 元，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制初步建立。未來(lái)的物流配送中心不僅可以承擔(dān)股份公司自身整個(gè)營(yíng)銷體系的物流業(yè)務(wù)，滿足內(nèi)部的物流配送需求，還可以開發(fā)社會(huì)化物流配送服務(wù)，使股份公司既為上游企業(yè)提供高效率物流業(yè)務(wù)，又能滿足下游客戶日益上升的“多品種、小批量、多次數(shù)”的物流需求，從而實(shí)現(xiàn)發(fā)展成為無(wú)錫市乃至蘇南、華東 地區(qū)物流配送基地的戰(zhàn)略目標(biāo)。國(guó)際知名的連鎖超市紛紛搶灘錫城，繼無(wú)錫八佰伴、三陽(yáng)百盛、麥德龍之后，歐尚、歐倍德、佳樂(lè)福等國(guó)際大型超市也將陸續(xù)亮相無(wú)錫。無(wú)錫在商貿(mào)流通業(yè)“十五”發(fā)展規(guī)劃也 明確提出：要建立全國(guó)性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場(chǎng)，要發(fā)展大配送、大賣場(chǎng)、大連銷，形成立足無(wú)錫，面向華東、輻射長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的大商圈，并與國(guó)際市場(chǎng)連接，形成多層次、多功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場(chǎng)體系。全部 投資回收期為 年（所得稅后，含建設(shè)期），符合投資回收的期限要求，能夠按時(shí)收回投資。 建設(shè)東方物流配送中心及大型超市是為了實(shí)現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實(shí)施的主要建設(shè)項(xiàng)目之一，為此股份公司進(jìn)行了大量前期準(zhǔn)備工作。股份公司 2021 年銷售額超過(guò) 300萬(wàn)元的品牌有 32 個(gè)，如森達(dá)皮鞋、真維斯、夢(mèng)特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥康家用電器等；超過(guò) 400 萬(wàn)元的品牌有 10 個(gè)，如鄂爾多斯羊絨制品，西門子、海信電器等；超過(guò)800 萬(wàn)元的品牌有 4 個(gè)，超過(guò) 1000 萬(wàn)元的品牌有 3 個(gè)，其中，春蘭及海爾系列家用電器產(chǎn)品的銷售均超過(guò) 2021 萬(wàn)元。 （ 4）經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 股份公司目前與 1000 余家名優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)廠家建立了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，擁有 150 多種品牌的總經(jīng)銷、總代理權(quán)，銷售額占股份公司總銷售的 29%。股 份公司正抓緊進(jìn)行上市申報(bào)，爭(zhēng)取盡快上市，以推動(dòng)股份公司強(qiáng)有力的持久發(fā)展。 經(jīng)綜合測(cè)算，本項(xiàng)目在投入運(yùn)營(yíng)達(dá)到預(yù)期收支情況下，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %（所得稅后），高于基準(zhǔn)收益率，以 8%為折現(xiàn)率計(jì)算的全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 21551 萬(wàn)元（所得稅后），大于零。江蘇省為促進(jìn)省內(nèi)物流發(fā)展及物流布局的需要，在“十五”規(guī)劃中也明確指出：要積極培育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進(jìn)區(qū)域物流中心網(wǎng)絡(luò)工程，加快南京、無(wú)錫、蘇州、連云港、徐州物流中心倉(cāng)儲(chǔ)、貨場(chǎng)、電子商務(wù)及配套設(shè)施建設(shè)，以區(qū)域性中心城市和交通樞紐為依托，建成區(qū)域性綜合物流中心。 隨著改革開放的不斷深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的逐步完善，無(wú)錫的超市業(yè)也得到了迅速的發(fā)展。 總之，順應(yīng)市場(chǎng)流通規(guī)模不斷擴(kuò)大、流通集約化程度日益提高的趨勢(shì)，投資建設(shè)現(xiàn)代化物流 配送中心，將促使股份公司由大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營(yíng)、超級(jí)市場(chǎng)、無(wú)店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動(dòng)股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。 表 31 無(wú)錫市 19952021 年主要年份國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 指 標(biāo) 1995 1996 1997 1998 1999 2021 人口 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (億元 ) 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (元 ) 17751 20232 22245 24338 26294 27653 社會(huì)消費(fèi)品零售總額外 (億元 ) 職工平均工資（元） 7192 8050 8611 9068 9867 10966 農(nóng)民平均年純收入 (元 ) 3976 4510 4849 5018 5126 5256 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 (元 ) 5745 6500 6935 7178 7920 8603 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 (億元 ) 表 32 2021 年無(wú)錫市財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況 指 標(biāo) 完成情況 增幅 一、財(cái)政收入 億元 % 其中：地方財(cái)政收入 億元 % 二、金融系統(tǒng)存款余 額 億元 % 其中：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄 億元 % 金融系統(tǒng)貸款余額 億元 % 三、社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元 % 其中：市區(qū) 億元 % 江陰市 億元 % 宜興市 億元 % 錫山市 億元 % 四、物價(jià)指數(shù) 商品零售價(jià)格指數(shù) 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 五、城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額 億元 % 六、蔬菜生產(chǎn) 市屬蔬菜基 地產(chǎn)量