【正文】 經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃 一、 總則…………………………………………………… 28 二、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略………………………………………… 28 三、 項(xiàng)目管理策略………………………………………… 30 四、 項(xiàng)目宣傳策略………………………………………… 31 五、 服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控………………………………………… 31 六、 目標(biāo)的達(dá)成…………………………………………… 31 七、 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展……………………………………… 31 第七章 酒店經(jīng)營(yíng)模式分析 一、 經(jīng)營(yíng)模式概述………………………………………… 32 二、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式定位策略……………………………… 33 三、 酒店管理公司的選用………………………………… 34 第八章 酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)及分析 一、 營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)及分析………………………………… 34 二、 成本費(fèi)用預(yù)測(cè)及分析………………………………… 34 三、 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)預(yù)測(cè)及分析………………………………… 35 第九章 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 一、 投資風(fēng)險(xiǎn)分析………………………………………… 35 二、 投資回報(bào)分析與推論………………………………… 36 第十章 可行性論證的結(jié)論 一、 報(bào)告要點(diǎn)綜述………………………………………… 36 二、 項(xiàng)目整體可行性分析結(jié)論…………………………… 36 第一章 總論 一、報(bào)告編制說明 1 可 行性報(bào)告編制依據(jù)： （ 1）與 開發(fā)商 簽訂的服務(wù)合同。具有豐富酒店餐飲咨詢經(jīng)驗(yàn)，特別長(zhǎng)于中餐經(jīng)營(yíng)管理。 （ 3）經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的保險(xiǎn)費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、廣告費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)、燃料及動(dòng)力費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、壞帳損失及車船牌照使用稅等。 12 調(diào)研目的：項(xiàng)目的定位及可 行性，投資風(fēng)險(xiǎn)及回報(bào)分析。但是， 批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功與否？直接影響到酒店的經(jīng)營(yíng)狀況。不過，近年來由于娛樂型的酒店急劇增加，加之政府對(duì)酒店娛樂事業(yè)的監(jiān)管趨于日益完善，人們對(duì)娛樂的消費(fèi)越來越理性。 ● 政府及企業(yè)的中高檔商務(wù)接待及會(huì) 議基本安排在這 3家酒店，平均開房率只有 60%左右。 ● VI 系統(tǒng)較協(xié)調(diào)。（ 3）現(xiàn)在的酒店地理位置較好，服務(wù)及管理水平較高，已經(jīng)形成了一定的品牌價(jià)值。 ● 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 環(huán)境衛(wèi)生 不錯(cuò)，符合星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 人們對(duì)于高檔的酒店消費(fèi)越來越理性，制約了高檔四五星級(jí)酒店的發(fā)展。 3 項(xiàng)目的初步結(jié)論 該項(xiàng)目適合做約在 6500 平方建筑規(guī)模左右的快捷酒店，且 宜全權(quán)委托知名品牌的快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理 。 ● 選擇最知名品牌的 快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，降低風(fēng)險(xiǎn)。 2 酒店的經(jīng)營(yíng)定位：以酒店的客房經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為龍頭，以酒店的餐飲經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為亮點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)定位，通過客房來拉動(dòng)餐飲的消費(fèi)。 （ 5） 裝修設(shè)計(jì)含裝飾品，燈飾，家私的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)一體化的效果，重裝飾，輕裝修，有好的設(shè)計(jì)理念，把很普通的材料拼成很好的效果，控制成本。 5 機(jī)電安裝監(jiān)理一名：按圖負(fù)責(zé)機(jī)電安裝質(zhì)量，進(jìn)度的監(jiān)理及甲供材料的評(píng)審（挖樁工程動(dòng)工前進(jìn)場(chǎng)，將來可過度到酒店工程部工作）。 2 按集團(tuán)公司及酒店的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 工程簽證的簽發(fā) 裝修監(jiān)理初步審核，籌建辦審定 原則上不簽發(fā) 圖紙局部調(diào)整 裝修監(jiān)理初步審核，籌建辦審定 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 組織有關(guān)驗(yàn)收 籌建辦牽頭，組織各有關(guān)人員參與。 2 由籌建辦機(jī)電監(jiān)理全面負(fù)責(zé)質(zhì)量及進(jìn)度的監(jiān)理，驗(yàn)收及工程的協(xié)調(diào)。 2 為員工提供一個(gè)良好的發(fā)展平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)酒店的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙豐收。 （ 4） 建立綜合信息庫(kù)，為經(jīng)營(yíng)提供參考數(shù)據(jù)。 （ 8） 監(jiān)察體系。 （ 5）效果的評(píng)估。 3 租賃經(jīng)營(yíng)模式：投資方只負(fù)責(zé)該項(xiàng)目土建部份的建筑，由引進(jìn)的 快捷連鎖酒店管理公司負(fù)責(zé)室內(nèi)裝飾及裝修、及機(jī)電設(shè) 備部份的投資。 3 酒店管理集團(tuán)的中央訂房網(wǎng)絡(luò)，為酒店帶來源源不斷的客源，這是與單店無法相比的。 第八章 酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)及分析 一、 營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)及分析 預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入額 759萬元。 （ 4）政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對(duì)投資地區(qū)有關(guān)涉及投資行業(yè)的法律法規(guī)沒有充分了解，導(dǎo)致在投資可行性分析中未能充分反映該等因素，而形成不完整、不全面的投資建議，或者給日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶 來不確定因素，影響投資人或經(jīng)營(yíng)者實(shí)現(xiàn)投資或經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。通過消費(fèi)行為分析，證實(shí)了市場(chǎng)有保障，當(dāng)然，這種保障是基于當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平。酒店財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算體系在雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的基礎(chǔ)上結(jié)合委托方所在行業(yè)的性質(zhì)、背景，建立一套專業(yè)性、適用性、可操作性很強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理體系，加之 東莞尚佳實(shí)業(yè)投資有限公司 的文化底蘊(yùn)，酒店管理集團(tuán)“誠(chéng)信、廉潔、效益”企業(yè)文化的核心價(jià)值觀，使財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)從系統(tǒng)控制角度和意識(shí)形態(tài)高度得以有效防范。 2021年榮獲“中國(guó)飯店業(yè)集團(tuán) 20 強(qiáng)”稱號(hào)， 2021年榮獲“中國(guó)飯店集團(tuán)十大影響力品牌”及“未來之星”稱號(hào)。令業(yè)主方能獲取較為理想的投資回報(bào)。 第七章 酒店經(jīng)營(yíng)模式分析 一、 經(jīng)營(yíng)模式概述 1 自行管理模式：自行投資，自行聘請(qǐng)酒店職業(yè)經(jīng)理人對(duì)酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，投資方承擔(dān)所有的經(jīng)營(yíng)及管理風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也享受所有成果的支配權(quán)。 （ 7）任務(wù)的完成。 （ 4） 工作說明書（含工作綜述，工作內(nèi)容，工作權(quán)限，素質(zhì)要求）。 （ 3） 會(huì)議消費(fèi)：靈活多變的經(jīng)營(yíng)方式，吸引會(huì)議消費(fèi)。 按快捷酒店標(biāo)準(zhǔn) 培訓(xùn)教材的完善 1 包括 10個(gè)系列：入門必修，案例集中營(yíng)，打開成功營(yíng)銷之門，極速英語修練，實(shí)用禮儀大全，人力資源管理寶典，管理者秘芨，成就服務(wù)大師，我與成功有約 按快捷酒店標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)營(yíng)物資的采購(gòu) 1 包括：家私，電器，布草，客房用品，玻璃及陶瓷，服裝，印刷品，生產(chǎn)用具，清潔機(jī)械及用品，辦公設(shè)備，員工樓物資，員工餐廳物資，中西廚物資，消防器材，導(dǎo)向系統(tǒng)，原材料，香煙酒水，燈飾，裝飾品， 保障酒店如期開業(yè) 人員的招聘 按計(jì)劃實(shí)施 按崗位素質(zhì)要求招聘 酒店策劃 人員的培訓(xùn) 按計(jì)劃實(shí)施 按白金五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 工程的移交 按 計(jì)劃實(shí)施 按時(shí)，按質(zhì)，按量 市場(chǎng)推廣活動(dòng) 按計(jì)劃實(shí)施 拜訪區(qū)域市場(chǎng)90%的客戶 企業(yè)形象推廣 按計(jì)劃實(shí)施 注意成本控制 開業(yè)儀式籌備 按計(jì)劃實(shí)施 簡(jiǎn)單，熱烈，隆重 酒店的開荒 按計(jì)劃實(shí)施 按白金五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備的試運(yùn)行 按計(jì)劃實(shí)施 保證開業(yè)正常運(yùn)作 物資進(jìn)場(chǎng)擺放 按計(jì)劃實(shí)施 按既定的標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)模擬演習(xí) 按計(jì)劃實(shí)施 保障開業(yè)正常運(yùn)作 試業(yè)或開業(yè) 各部按既定模式各負(fù)其責(zé)，各展所長(zhǎng)。 根 據(jù) 工程需要 滿足經(jīng)營(yíng)需要 室內(nèi)燈飾設(shè)計(jì) 按計(jì)劃實(shí)施 根 據(jù) 工程需要 滿足經(jīng)營(yíng)需要 防雷工程招標(biāo) 1 基礎(chǔ)工程前定方案，簽合同。 物有超值 制定施工現(xiàn)場(chǎng)管理制度實(shí)施 1 制定施工現(xiàn)場(chǎng)管理制度并實(shí)施。 3 合同簽定的建議權(quán)。 4 作為開業(yè)前酒店的主管部門，全面協(xié)助酒店管理層進(jìn)行酒店的開業(yè)準(zhǔn)備工作，根據(jù)集團(tuán)的授權(quán)，監(jiān)管酒店開業(yè)前各項(xiàng)工作的決策。 （ 2） 有利運(yùn)營(yíng)原則 。 二、服務(wù)功能定位 1 客房部份：為區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的客人提供安全的，干凈的，配套基本齊全的，能充分體現(xiàn)個(gè)性化服務(wù)的“家外之家”。 （ 2） 市場(chǎng)需逐步培育。 （ 3） 區(qū)域市場(chǎng)內(nèi) 快捷酒店發(fā)展較好，且目前只有 2 家主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，該 項(xiàng)目宜投資作 快捷酒店。（ 2）產(chǎn)品的定位及經(jīng)營(yíng)模式，越來越 適合將來人們出行的消費(fèi)模式。其市場(chǎng)很容易逐步被 四星級(jí)以上的酒店取代。 ● 潛在的至少 2 家的一線范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，令前景更加不明朗。 ● 房間的配置完全符合星級(jí)的要求。 五、 項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 1 假設(shè)項(xiàng)目定位在 四星級(jí)以上酒店： （ 1） 2021 年度 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 營(yíng)業(yè)收入對(duì)比 酒店名稱 客房收入 餐飲收入 桑拿收入 夜總會(huì)收入 總營(yíng)業(yè)收入 尼羅河酒店 2310 萬 3000 萬 1940 萬 1530 萬 8780 萬 匯景大酒店 2170 萬 3100 萬 1200 萬 1760 萬 8230 萬 明軒大酒店 1980 萬 2500 萬 1400 萬 2130 萬 8010 萬 （ 2） 競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手的地理位置分析 ● 地理位置優(yōu)越，交通便利。（ 3）隨著商務(wù)活動(dòng)的增加，快捷連鎖酒店以其獨(dú)特的魅力及消費(fèi)模式，吸引了一大批的消費(fèi)者。而酒店項(xiàng)目投資的成功與否？地理位置的選定是首要關(guān)注的問題，它對(duì)將來酒店經(jīng)營(yíng)的成敗起著極為重要的作用。 8 綠化率： 15%。 3 營(yíng)業(yè)稅金及附加：是指按稅法規(guī)定繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加。長(zhǎng)于客房、洗滌和 PA部的管理與運(yùn)營(yíng)，曾參與多家酒店的前期調(diào)研，分析及定位。 （ 5）項(xiàng)目小組多次召開顧問論證會(huì)議所確定的基本定位。 2 酒店行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人深度訪談 通過項(xiàng)目小組的行業(yè)人脈關(guān)系，對(duì)調(diào)查對(duì)象內(nèi)部職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)行深入訪談后，所掌握的 各種真實(shí)數(shù)據(jù)，分析可能對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 3 總用地面積： 4316。二線范圍（車程在 15 分鐘以上）的酒店包括車程在半小時(shí)以內(nèi)的四五星級(jí)酒店不下十?dāng)?shù)家，除了極為少數(shù)的酒店定位在商務(wù)或度假型酒店，其它的酒店基本上的市場(chǎng)定位是以?shī)蕵穪韼?dòng)客房及餐飲消費(fèi)的娛樂型酒店。 3 經(jīng)濟(jì)發(fā)展： 近年來，道滘鎮(zhèn)形成了外資企業(yè)、集體企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)、共同發(fā)展的格局，架起了一個(gè)以首飾、 電子、五金、橡膠、制衣、皮革、化工、紙類、米制品等行業(yè)為支柱的門類較多的外向型工業(yè)體系，促進(jìn)了房地產(chǎn)、商務(wù)酒店、物流、傳統(tǒng)飲食等行業(yè)的快速崛起，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向高科技、高效益方向發(fā)展的轉(zhuǎn)變。（ 3） 人們對(duì)于高檔的酒店消費(fèi)越來越理性，制約了高檔四五星級(jí)酒店的發(fā)展。 ● 具備高星級(jí)酒店應(yīng)有的“氣氛”。 ● 區(qū)域性很強(qiáng)，沒有與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市接軌。 2 假設(shè)項(xiàng)目定位在 三星級(jí)酒店： ● 與四星級(jí)以上的酒店相比 缺乏明顯的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 ● 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 具有系統(tǒng)的中央營(yíng)銷支持。 商務(wù)接待及人們出行的消費(fèi)習(xí)慣及需求逐步改變。 七、 項(xiàng)目初步結(jié)論的 SWOT分析 1 優(yōu)勢(shì) （ 1）一線區(qū)域市場(chǎng)只有 2 家，還有一定的發(fā)展空間 。 （ 4）威脅 ● 目前區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 3 酒店客源市場(chǎng)定位：以餐飲及醫(yī)療用品批發(fā)市場(chǎng)的客源為主，以周邊另外三家批發(fā)市場(chǎng)的客源為輔助。 （ 6） 按酒店經(jīng)營(yíng)負(fù)荷在 40%的時(shí)候，把前期投入的折舊算進(jìn)去，仍然 能收支平衡，這樣到算出前期投入的總額不能超出多少，再分解到土建，機(jī)電，裝修及 裝飾，開辦費(fèi)的總投資限制。 6 裝修監(jiān)理一名：按圖負(fù)責(zé)裝修質(zhì)量，進(jìn)度監(jiān)理及甲供材料的評(píng)審（將來過度酒店工程部）。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 良好人際關(guān)系 1 逐步與有關(guān)政府部門溝通。 2 嚴(yán)禁貨不對(duì)版。 根 據(jù) 工程需要 滿足經(jīng)營(yíng)需要 制定施工現(xiàn)場(chǎng)管理制度并 實(shí)施 1 制定施工現(xiàn)場(chǎng)管理制度并實(shí)施。 第六章 酒店經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃 一、 總則 1 以酒店