【正文】 部分 政策性風險分析 近兩年時值國內(nèi)地產(chǎn)界的多事之秋，隨著“國八條”等系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，引起了地產(chǎn)界的劇烈震蕩，許多中小開發(fā) 企業(yè)不堪重負，紛紛退出舞臺，大型開發(fā)企業(yè)興起聯(lián)合之風，如深圳萬科與浙江南都、浙江綠城與葛洲壩集團等，客觀上加速了開發(fā)企業(yè)的重新洗牌。新政規(guī)定， 住房建設要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目為主 ； 嚴格控制低密度、高檔住房的建設 ；加強 規(guī)劃 管理 。 長沙 市 下轄 芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)及長沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽市，全市總面積 萬平方公里，其中市區(qū)面積 556 平方公里，至 2021 年，長沙建成區(qū)面積逾 170 平方公里，總?cè)丝谟?600 萬人，市區(qū)人口 已達 240 萬 人 。市場運行情況 總體 如下： （一）、 2021年市場供應情況 開發(fā)投資 2021 年 全 市共 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資近 300 億，與去年同期相比增長約 17%，占全市固定資產(chǎn)投資達 26%以上 。 價位結(jié)構(gòu)分析 從價位供應結(jié)構(gòu)來看， 30004000 元 /㎡價位段商品住房供應量躍居首位，占總供應量的 %，比例比去年增長了 個百分點，絕對量同比增長 %；其次為 25003000 元 /㎡價位段商品住房，供應量 占總供應量的 %，比例比去年增長了 個百分點，絕對量同比增長 %。 經(jīng)濟全球化迫使區(qū)域城市群統(tǒng)一組織市場優(yōu)勢，以集團形式介入國際競爭 。 （五）、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況 周邊項目概況 1）、融科 南城擴建后，進入二環(huán)內(nèi)居住的城南居民 167。整個區(qū)域總面積為 平方公里，其中居住用地面積為 萬㎡。 E、土地供應城郊量 大，城區(qū)供應量小 隨著城市化進程的加快，長沙城區(qū)以同心圓狀向四周擴張，對長沙房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮有明顯促進作用，城郊結(jié)合部的房地產(chǎn)開發(fā)風生水起，城市年度土地供應基本集中于此，如河西市府板塊、城南省府周邊、城東瀏陽河一帶等。 項目周邊為成熟的黃土嶺、涂家沖中心城市社區(qū)，如星電花園、都市春天、歐園、永宏佳園等，同時周邊匯聚了五華、神農(nóng)、新時空 、金源等高檔 酒店，共同支撐商業(yè)的消費群體。 二、開發(fā)流程 （一）、機會選擇和決策分析 項目所在區(qū)域市場調(diào)查 項目初步市場分析：項目所在市場的供求關系，競爭環(huán)境，目標市場及租售價格水平 項目初步財務分析：經(jīng)營收入與用比較分析 綜合分析 決策 （二）、前期工作 進一步分析開發(fā)項目用地的四至范圍與特性，規(guī)劃允許用途、技術指標突破能力及獲益能力的大??； 土地使用權獲得； 項目所處范圍內(nèi)地塊建筑物的拆除工作； 項目規(guī)劃方案設計公司、建設監(jiān)理公司、物業(yè)管理公司招投標工作； 方案設計與報批； 根據(jù)施工圖預算項目 工程造價，進一步對開發(fā)成本估算； 施工場地（拆除完畢）七通一平； 市政工程接洽：電信、網(wǎng)絡、電力、上下水、管道氣等； 銀行信貸：安排短期與長期信貸； 選擇各分項工程施工單位（土建、消防、空調(diào)、水、弱電、強電、園林）等； 1選擇整合推廣公司、制定營銷策劃方案及銷售進度計劃； 1對市場現(xiàn)狀作進一步分析，確定各類物業(yè)銷售價格水平； 1建筑材料、電氣設備的了解、報價等； 1制定施工方案及項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略（質(zhì)量、成本、工期、利潤）。 （ 2） 項目周邊商業(yè)成熟度高，為提升項目價值，在 145 米長臨街部分（寫字樓底商）設置三層商業(yè)裙房，主要以餐飲及娛樂經(jīng)營項目為主，作為項目商業(yè)配套并對外。 注： A 地塊屬二級土地，基準地價 2400 元 /平方米，容積率修正系數(shù)為 ，以項目測算容積率 計算，每畝約補交土地出讓金 20 萬元，若掛牌時考慮此因數(shù)，可直接由上述價格區(qū)間扣減 20 萬元 /畝。 附表 現(xiàn)金流入表（單 位：萬元） 開工 開盤 1 開盤 2 住封頂 開盤 3 超封頂 住交付 超交付 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 小計 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 商業(yè)裙房 出售 100% 超寫字樓 出售 40% 出租 60% 順延 住宅 一期 出售 95% 二期 出售 95% 三期 出售 95% 地下車庫 出售 30% 出租 70% 順延 小 計 出售 出租 順延 合計 順延 累計現(xiàn)金流入 存貨價值 2021 年 5 月 11 日 說明：（ 1）物業(yè)出售價格：參照前述測算價格； 物業(yè)出租價格：商業(yè)：一層 100 元 /，二層 45 元 /，三層 36 元 / 寫字樓： 90 元 /；車位： 350 元 /個 .月 （ 2）存貨統(tǒng)計：存貨價值合計： 7 億元，存貨價值在物業(yè)交付使用后每季度計提折舊 5‰。 面積構(gòu)成明細 項 目 面積 戶數(shù) 商 業(yè) 10600 寫字樓 116000 住宅 170000 1760 地下部分 55000 1155 合 計 351600 土地成本 設為 X，通過不同目標成本利潤率進行倒算。此方案一則可以減少土方及基礎工程量，二則車庫出入口直接面向室外，可減少通風要求，節(jié)約成本。 結(jié)論： 建議走高層、高端路線，以鶴立雞群之勢打造長沙高檔、高層辦公、住宅建筑群，盡可能降低建筑密度； 利用地塊天然 落差，營造景觀、建筑美感，營造良好的居住環(huán)境； 強調(diào)戶型設計創(chuàng)新及配比的合理性，以戶型及產(chǎn)品特色取悅客戶。 T=威 脅： ◎ 國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控的持續(xù)性和不斷加強； ◎ 銀行加息和擬提高首付比例，會抑制投資型客戶的需求； ◎ 建筑面積 90 平方米以下的中 小戶型占比大于 80%（長沙住宅發(fā)展規(guī)劃）是對發(fā)展高端項目的一大威脅； ◎ 項目的規(guī)劃設計難度。 表明長沙房地產(chǎn)需求旺盛，城市擴容、外來人口住房需求、人均收入提高后的改善住房需求等，客觀上刺激了房地產(chǎn)需求，長沙房地產(chǎn)需求面臨數(shù)量與質(zhì)量的提升。 規(guī)定一類用地內(nèi)，所有項目套型結(jié)構(gòu)比例均嚴格按 90 ㎡以下套型的住房面積占總建筑面積的 80％以上控制。國際新城 開發(fā)商 ： 湖南佳天投資 （長沙） 位置 ： 芙蓉 中 路 與勞動路交匯之東北角 體量 ： 58700 平方米 技術指標 ：容積率 ，綠化率 18%，規(guī)劃戶數(shù) 575 戶 基本情況 ：雙子座， 北棟 為 寫字樓；南棟 為 住宅 ； 三層裙樓 周邊配套 ：所處候家塘商圈， 田漢大劇院、新世紀體育中心、賀龍體育館、神農(nóng)大酒店、楓樹山小學、雅禮中學、家潤多超市。 根據(jù)《 2021 至 2020 年長 沙總體規(guī)劃綱要》，長沙的城市規(guī)模將達到 310 平方公里，年均將增加城市面積 10 平方公里；長沙進城人口年均增長 6 萬人，外來人口的購房比例為 15%（據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)），按 3 人 /戶，每戶住房面積 100 平方米計算，每年將增加 30 萬平方米住房需求； 2021年至 2021 年長沙市人均居住面積從 平方米增長至 平方米，人均住房面積提高 平方米，改善住房條件的需求將成為市場需求的一大重點；雖然近年來長沙城市拆遷呈下降趨勢，但舊城改造、城市化帶來的拆遷所增加的剛性需求不可小視；房產(chǎn)的保值、增值、投資功能也將促使一部分 居民新購商品房。 隨著 長 沙、 株 州、湘 潭三城 融合進程加快 ， 長沙的經(jīng)濟競爭力和戰(zhàn)略地位進一步提升，逐漸成為中西部地區(qū)的經(jīng)濟重鎮(zhèn)，大有趕超中部龍頭武漢的趨勢。 120144 ㎡區(qū)間戶型占比重最大，為 %，比例比去年增長了 個百分點，絕對量同比增長 %； 90 ㎡以下的戶型供應占比為 %，比例比去年下降了 個百分點，絕對量同比增長 %。 2021 年全國 35 個副省級城市中中部地區(qū)各大城市經(jīng)濟情況對照 城 市 GDP總量 億元 排名 增速 排名 人均可支配 收入（元） 人均消費性 支出（元） 長沙 20 % 11 12434 9660 武漢 13 % 13 10850 8234 鄭州 1650 19 % 7 10977 7398 合肥 27 % 2 9584 7398 南昌 25 % 4 10301 7064 太原 26 % 13 10476 7806 備注：在省會城市中，長沙 GDP排名第 12位。 征收物業(yè)稅是國家對房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢，如此以來，才能真正抑 制投資性和投機性需求。對此，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款審查將更加嚴格，國家對銀行貸款的監(jiān)控也更加嚴厲。 從宗地本身來看 ，地塊位于長沙傳統(tǒng)市中心與新南城交接的咽喉要地，處城市南北向最主要干道芙蓉路中段，連南接北，位置得天獨厚。 第一部分 項目概況 一、宗地位置 該 宗地 位于長沙市南北向城市主干道芙蓉中路（號稱“三湘第一路”）與南湖路交匯之西南角 ，與 神農(nóng)大酒店和五華大酒店 隔路相望， 東距東塘商業(yè)中心約 2 公里，西至湘江不到 2 公里，南距省政府新址約 4 公里，北臨長沙市新興的商業(yè)中心 ——候家塘商圈，北距中天廣場所在的五一商圈也僅 3 公里。宗周邊交易土地相對位置圖 地北臨侯家塘商圈，東接東塘商圈，西望湘江，商業(yè)、居住氛圍成熟。 新政規(guī)定，開發(fā)企業(yè)的自有資金比例必須達 35%以上，開發(fā)企業(yè)的融資渠道、融資數(shù)量相應受到限制，對開發(fā)企業(yè)的自有資本比例要求更高。 結(jié) 論： 新政表明， 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，抑制房價過快上漲是當前政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策核心，其旨在保持房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，維護國家經(jīng)濟穩(wěn)定、政治穩(wěn)定； 政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控手段越來越多樣化，利用行政、金融、稅收等杠桿對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，表明國家對經(jīng)濟的調(diào)控能力加強，手段不再單一； 稅收政策仍是國家調(diào)控房地產(chǎn)的重要手段，其貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，即土地供應（土地出讓金、增值稅）、開發(fā)環(huán)節(jié)（土地閑置稅、營業(yè)稅等）、交易環(huán)節(jié)（交易契稅、轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅等）持有環(huán) 節(jié)（擬收物業(yè)稅）； 第三部分 市場分析 一、長沙市概況 城市概況 長沙市 地處中南， 湘江下游， 系湖南省省會 。 二、長沙房地產(chǎn)市場狀況分析 隨著內(nèi)陸開發(fā)戰(zhàn)略的實施，沿海投資紛紛入湘，再加上西部大開發(fā)戰(zhàn)略 和中部崛起 的經(jīng)濟輻射作用，長沙經(jīng)濟發(fā)展迅猛 ， 近年長沙國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步 優(yōu)化 。 從實際銷售情況來看，全年套均建筑面積為 ㎡，面積同比縮小 %。 隨著 長株潭三 城融合進程加快，大長沙的經(jīng)濟實力明顯提升。 隨著長沙經(jīng)濟的不斷發(fā)展，對外交往日益加強，外地企業(yè)會大量進入長沙，據(jù)統(tǒng)計，目前僅在長沙的粵資企業(yè)就有兩千多家，浙資企業(yè)更是不計其數(shù)，這些國內(nèi)外大型企業(yè)進駐長沙，對長沙房地產(chǎn)市場需求加大，其需求無論從數(shù)量還是質(zhì)量上都處于一個上升時期。 物業(yè)管理 ： 長沙佳捷物業(yè)管理公司 銷售情況 ： 2021 年開始銷售，住宅均價 4800 元 /平方米，寫字樓銷售均 價約 5500 元 /平方米。 規(guī)定二類用地內(nèi)，所有項目套型結(jié)構(gòu)比例均嚴格按 90 ㎡以下套型的住房面積占總建筑面積的 60％以上控制。 C、商品房價格穩(wěn)中有升 。 小 結(jié) : 突出既有優(yōu)勢，在規(guī)劃設計上充分利用地勢條件，營造地勢落差形成的景觀，可