【正文】 “ 體現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)以人為本的思想， 設(shè)計(jì)上 充分考慮使用功能和比例尺度， 將 建筑定位于現(xiàn)代文化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新階段之上 ”的設(shè)計(jì) 構(gòu)想，建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代感強(qiáng)烈，將成為 XX 市特色商業(yè)項(xiàng)目，為提升促進(jìn)行業(yè)發(fā)展，美化城市環(huán)境起到不可忽視的作用。 （ 2）爭取政府的支持?jǐn)U大經(jīng)營范圍和利用稅收上的優(yōu)惠政策，吸引更多的經(jīng)營戶入駐經(jīng)營。 項(xiàng)目 建設(shè)要求及運(yùn)營方式 （ 1） 市場(chǎng)建設(shè)要高水平、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè) ， 要按照 衛(wèi)生城市、 花園城市建設(shè)的要求設(shè)計(jì) ， 建設(shè)好市場(chǎng)和與市場(chǎng)配套的 公寓、 辦公樓、停車場(chǎng)、公共廁所及垃圾處理站等公用設(shè)施 ， 做到交易區(qū)和生活區(qū)分開 ， 做到市場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生整潔、道路暢通 ，同時(shí) ， 要增加綠化率 ， 市場(chǎng)建筑風(fēng)格要與周邊市場(chǎng)相協(xié)調(diào) ， 按照?qǐng)@林式的要求建設(shè)好市場(chǎng) 。 △ 地塊發(fā)展威脅 Weakness （ 1） 部分市民對(duì)本項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值信心略顯不足。 交易不規(guī)范 ， 管理較為混亂 ， 布局較散 ， 急需市政府進(jìn)行規(guī)范管理 。 7% 。 94 萬平方千米，其中市區(qū)建成區(qū)面積 (章貢區(qū)和 XX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) )40。 83 億元，增長 17。 3 萬公頃，森林覆蓋率為 74?，F(xiàn)舊貨行經(jīng)營的品種僅限于家用電器、家具和日用品。其他客戶均為視項(xiàng)目情況而定。 （ 2） 交通區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯，地塊三面臨路，其中兩面為城市 干道 ，項(xiàng)目東北面有規(guī)劃中的公交站。 四至范圍： 東向：西津一路 西向：文峰路 南向：白家一路 北向：贊賢路 XX 舊貨大市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場(chǎng)置業(yè)有限公司 33 第 7 頁 共 33 頁 7 2． 2 地塊規(guī)模與開發(fā)目標(biāo) 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)用地約 70 畝，項(xiàng)目擬建總建筑面積在約 60000 平米專業(yè)市 場(chǎng)，其中 總建面積 20％ 部分為項(xiàng)目自身配套公寓 、辦公、物管營銷 ，擬建市場(chǎng)經(jīng)營包括 機(jī)電設(shè)備區(qū)，工業(yè) 區(qū)，日用五金 雜貨 區(qū)，家用電器區(qū)，數(shù)碼區(qū)、信息區(qū)，家具區(qū)，廚具、灶具區(qū)，二手摩托車、 電動(dòng)車、 自行車區(qū)，玩具交換區(qū)，二手手機(jī)、舊書區(qū)，古玩區(qū) 等 12 大類 數(shù) 百個(gè)品種 。市場(chǎng)經(jīng)營包括電、辦公設(shè)備、通訊器材、機(jī)電設(shè)備、五金工具、家具等 10 大類上百個(gè)品種，年交易額 3 億 多 元 。 園區(qū)以大開發(fā)為主戰(zhàn)略，發(fā)揮獨(dú)特的地理和交通優(yōu)勢(shì)，把握沿海產(chǎn)業(yè)向 內(nèi)地轉(zhuǎn)移、資本流向由東向西擴(kuò)散的機(jī)遇，圍繞培育特色產(chǎn)業(yè)集群，率先對(duì)接長珠閩，大力承接沿海轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)全區(qū)工業(yè)化進(jìn)程。 （ 3） 項(xiàng)目北面為眾多大型專業(yè)市場(chǎng)集群地，其余周邊則為住宅區(qū)，有利于共享專業(yè)市場(chǎng)群內(nèi)各種資 源，也為舊貨交易提供旺盛的客流。本次調(diào)研工作由江西舊貨 大市場(chǎng)有限 責(zé)任 公司項(xiàng)目調(diào)研小組全程操作完成。經(jīng)營人員希望由政府有關(guān)部門牽頭，在合適地點(diǎn)興建一個(gè)規(guī)模較大的、適合 XX 市發(fā)展需要的舊貨市場(chǎng)，將現(xiàn)有的舊貨行和個(gè)體工商戶納入其中，按品種、按門類分片經(jīng)營，集評(píng)估、鑒定、儲(chǔ)存、修理、翻新、包裝、運(yùn)輸、結(jié)算等配套服務(wù)于一體，提升檔次，形成規(guī)模。 本項(xiàng)目擬定的“一站式”舊貨交易市場(chǎng)，將憑借準(zhǔn)確定位、先進(jìn)規(guī)劃、高效營銷、統(tǒng)一的科學(xué)的管理、把 XX 舊貨大市場(chǎng)整合優(yōu)化， 拓展經(jīng)營，向規(guī)范化、規(guī)?；?、專業(yè)化方向發(fā)展， 吸引眾多經(jīng)營者、消費(fèi)者，從而使 XX 市舊貨行業(yè)順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。其中農(nóng)業(yè)人口 686。 2% 、 38。 67% 。 XX 現(xiàn)有的城區(qū)規(guī)模以及人口數(shù)量離現(xiàn)代城市發(fā)展要求 還有一段相當(dāng)大的差距 。 從此 ， 全國舊貨調(diào)劑交易試點(diǎn)單位很快發(fā)展到北京、上海、廣州、 武漢、昆明、大連、哈爾濱等 45個(gè)大中城市的 175 家企業(yè) ， 形成東西交流、縱橫交錯(cuò)的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò) ， 為建江西舊貨大市場(chǎng)創(chuàng)建了寬松的外部環(huán)境 ，如今的江西舊貨大市場(chǎng)已得到了更為充分的發(fā)展。 項(xiàng)目定位方案 SWOT 分析 △ 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì) Strength XX 舊貨大市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場(chǎng)置業(yè)有限公司 33 第 23 頁 共 33 頁 23 （ 1） 項(xiàng)目位于文峰路與贊賢路交匯東處，三面臨路，地塊價(jià)值高 （ 2） 臨街面較長，且還能在建筑規(guī) 劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值 （ 3） 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 （ 4） 開發(fā)區(qū)專業(yè)市場(chǎng)集群優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)本地塊價(jià)值的提升帶來了積極影響。 所產(chǎn)生的社會(huì)效益 : （ 1） 各項(xiàng)稅收： 目前市場(chǎng) 收征收率每月每平方米 7 元 ， 新建市場(chǎng)的征收面積為 32021 平方米 ， 一年可上交稅收 224 萬元 。所以競(jìng)爭壓力基本上不存在。 （ 4） 符合行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，行業(yè)的集中將使本項(xiàng)目輻射到全市及南昌廣州等城市，從而使 XX 的舊貨行業(yè)更具影響力。 除了回收投資成本外，商鋪也將一直保值增值，在回收投資成本 以后的租金則是純利潤。 營銷的對(duì)策和措施 （ 1）加強(qiáng)廣告的宣傳力度和促銷手段，借助特種行業(yè)獨(dú)特的有利條件，爭取 現(xiàn)有市場(chǎng) 經(jīng)營戶入場(chǎng)經(jīng)營。在享受現(xiàn)有舊貨行業(yè)的特殊稅費(fèi)政策外，還需向政府申請(qǐng)真正能夠落實(shí)到位的稅費(fèi)減免政 策，為經(jīng)營戶降低經(jīng)營成本，并通過免租政策、主力店的龍頭效應(yīng)向經(jīng)營戶發(fā)動(dòng)集中的廣告宣傳攻勢(shì)，以此來培育市場(chǎng)快速發(fā)展。 （ 3） 項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目，且屬于國家商務(wù)部授權(quán)的特殊行業(yè)，地塊發(fā)展有一定的政策支持。特別是一些騎三輪車的散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍區(qū)大聲喊叫， 使得居民對(duì)收購舊貨人員產(chǎn)生厭惡感等等。 67 億元，增長 14。 XX 市是江西省最大的行政區(qū)，本市轄 1 區(qū) 2 市 15 縣，總面積 3。 3% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 226。 29 萬公頃，有林面積 271。在 XX 市還沒有一個(gè)真正的舊貨市場(chǎng)，在市內(nèi)的十來家舊貨行中，充其量只能稱為舊貨個(gè)體工商戶，年?duì)I業(yè)額一般都在 20 萬至 80 萬元，超百萬的還沒有；二是品種單一。在本次調(diào)查中， 36%的被訪者表示不會(huì)進(jìn)行商鋪投資，僅 %的被訪者正在考慮購買。 XX 舊貨大市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場(chǎng)置業(yè)有限公司 33 第 9 頁 共 33 頁 9 項(xiàng)目地塊價(jià)值的主要特點(diǎn)有： （ 1） 地形地貌、地塊規(guī)模對(duì)項(xiàng)目開發(fā)較為有利。 5 公里，北面有糧油、鋼材等大市場(chǎng)，并與北面其它市場(chǎng)緊鄰呼應(yīng)，地塊其余周邊主要為規(guī)劃中的居民區(qū)。江西舊貨大市場(chǎng) 是原國內(nèi)貿(mào)易部試點(diǎn)單位和中國舊貨協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位，也是全國十大十強(qiáng)舊貨市場(chǎng)之一，被省商品流通市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組確認(rèn)為全省 20 家重點(diǎn)商品市場(chǎng)之一。 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有眾多專業(yè)市場(chǎng)，是 XX 專業(yè)市場(chǎng)集群區(qū)域，主要專業(yè)市場(chǎng)有 XX 汽車 大 市場(chǎng)、鋼材 大 市場(chǎng)、建材 大 市場(chǎng)、家俱 大 市場(chǎng)、水果 大 市場(chǎng)、物流 大 市場(chǎng)、 布藝市場(chǎng)、 裝飾 燈飾 市場(chǎng)、糧油 大 市場(chǎng) 等。 （ 4） 項(xiàng)目為 XX 市唯一一個(gè)專業(yè)的大型舊貨交易市場(chǎng)，成功開發(fā)并運(yùn)營后對(duì) XX 舊貨行業(yè)發(fā)展起著巨大的規(guī)范，促進(jìn)和引導(dǎo)作用。項(xiàng)目調(diào)研員在前期進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進(jìn)入實(shí)際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問卷共 340 份，回收有效問卷 320 份，并就項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分 XX 房地產(chǎn)從業(yè)人士、開發(fā)區(qū)大型專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了專題 走 訪。 （ 4） 本項(xiàng)目 地段被大部分被訪者所看好，投資價(jià)值被市民所認(rèn)同。 3． 3 關(guān)于社會(huì)綜合效益的意義 隨著舊貨行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的舊貨市場(chǎng)不可或缺地成為城市利國利民的亮點(diǎn)工程。 04 萬人，占 79。 9% 和 37。 。市 委、 市 政府因地制宜地確定了 圍繞“十一五”規(guī)劃，以“一條主線，六個(gè)重點(diǎn)”工作部署的進(jìn)一步落實(shí)為抓手，縱深推進(jìn)“對(duì)接長珠閩， 建設(shè)新 XX”發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)新體制機(jī)制，擴(kuò)大對(duì)外開放，轉(zhuǎn)變?cè)鲩L方式，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)和諧，全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長，效益質(zhì)量進(jìn)一步提高，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)不斷發(fā)展，人民生活水平繼續(xù)提高。 在此形勢(shì)與未來發(fā)展趨勢(shì)看， XX 大量的工業(yè)企業(yè)的興起，必將導(dǎo)致 生產(chǎn)企業(yè) 需要及時(shí)更新生產(chǎn)設(shè)備 ， 若未來市場(chǎng)沒有一個(gè)專業(yè)交易市場(chǎng)來促成交易，將導(dǎo) 致 產(chǎn)品積壓嚴(yán)重 ， 將導(dǎo)致全市 物資部門和流通企業(yè)庫存積壓物資較多 ， 加上相當(dāng)一部分居民家庭如家電、家具等用品需要更新?lián)Q代 ， 為 XX 舊貨大市場(chǎng)的發(fā)展提供了良好的契機(jī) 。 （ 5） 項(xiàng)目總體成本不高，從而降低了銷售單價(jià)，有利于中小客戶的投資 △ 項(xiàng)目發(fā)展劣勢(shì) Threat （ 1） 仍有部分經(jīng)營戶和市民對(duì)本項(xiàng)目地段抱懷疑態(tài)度，增加了項(xiàng)目宣傳推廣難度 （ 2） 推廣、招商難度加大，推廣、招商費(fèi)用增加 （ 5） 市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格和租賃價(jià)格存在接受難度 △ 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì) Opportunity （ 1） 舊貨經(jīng)營戶和消費(fèi)者、市民均看好并支持“一站式 ”大型舊貨交易市場(chǎng)項(xiàng)目的出現(xiàn) （ 2） 目前舊貨交易經(jīng)營戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期待有新型的“一站式”大型舊貨市場(chǎng)填補(bǔ)市場(chǎng)空白 （ 3） 國家商務(wù)部及省內(nèi)各部門均看好并支持項(xiàng)目發(fā)展，并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵(lì)措施 （ 4） 經(jīng)營戶和市民對(duì)商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導(dǎo)空間 XX 舊貨大市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場(chǎng)置業(yè)有限公司 33 第 24 頁 共 33 頁 24 （ 5）