【正文】 復(fù)建設(shè)。三、如東山太平洋公司以其自有資產(chǎn)不足以承擔(dān)上述還款義務(wù)時，香港太平洋公司應(yīng)在其出資不足的范圍內(nèi)，對東山太平洋公司履行上述還款義務(wù)承擔(dān)償付責(zé)任四、駁回郭經(jīng)緯等52人的其他訴訟請求。一審案件受理費人民幣64606元，由郭經(jīng)緯等52人共同負擔(dān)14606元，東山太平洋公司負擔(dān)50000元。作為一種新類型的房地產(chǎn)案件，在案件審理的實體方面給我們帶來許多新的問題，亟待解決。二、商品房按揭糾紛解除合同的認定房地產(chǎn)價值巨大，不應(yīng)輕易解除合同，使購房者能夠轉(zhuǎn)嫁市場風(fēng)險。未超過原約定面積3%的，應(yīng)視為建房過程中存在的正常誤差，可通過調(diào)整購房款項加以解決。但在爛尾樓的情況下，考慮到合同基礎(chǔ)的嚴重喪失，可由法院參照情勢變更原則予以解除合同。在擔(dān)保法司法解釋生效后，考慮到按揭標的物是共同抵押，開發(fā)商作為第三人也提供了物的擔(dān)保，應(yīng)依該司法解釋第38條的規(guī)定，允許按揭銀行擁有選擇權(quán)，其更可以徑行要求開發(fā)商作為保證人承擔(dān)還款責(zé)任，這也與擔(dān)保法之保障債權(quán)實現(xiàn)的立法宗旨相一致。開發(fā)商履約瑕疵是商品房預(yù)售合同案件中最主要的類型，占此類案件總數(shù)的一半左右。對于“回購條款”，即銀行在合同中約定購房者若不能按期還款，開發(fā)商必須負還款的連帶責(zé)任。如購房人主張解除合同，銀行不同意，則應(yīng)分情況考慮：1．如銀行是發(fā)展商指定，提供按揭是購房人購房的前提條件，則銀行與開發(fā)商關(guān)系緊密，其有監(jiān)管款項用途之責(zé)，現(xiàn)合同目的不能實現(xiàn)，可認為銀行違反了對合同項下的實質(zhì)內(nèi)容的嚴格遵守，另外購房人拒交貸款本息，也已嚴重違約，且此時購房人有嚴重對抗情緒，繼續(xù)履行合同已無實際意義，可判決解約。但對于朝向有所變更，應(yīng)視情況而定。從合同的相對性原則出發(fā)，應(yīng)確認這兩個合同是相互獨立的。故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預(yù)售款從事房產(chǎn)項目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。據(jù)此，依照《中華人民共和國涉外經(jīng)濟合同法》第十六條、第十八條、第二十條、第二十九條第一款第(一)、(二)項，《中華人民共和國民法通則》第一百三十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)、(三)項之規(guī)定，判決如下：一、變更福建省高級人民法院(1999)閩民初字第3號民事判決第一項為：解除郭經(jīng)緯等52人與東山太平洋公司、香港太平洋公司簽訂的43份《商品房購銷合同》。東山太平洋公司辯稱，郭經(jīng)緯等52人提出的見證費及預(yù)期利潤48萬元不應(yīng)保護的理由成立。如甲方未能按上述日期交付，須按上述日期起第六十天后按以乙方已付樓款之萬分之四向乙方支付利息。本合同書的訂立、變更、解除、終止，均適用中華人民共和國法律及有關(guān)規(guī)定。香港太平洋公司系東山太平洋公司的投資人，其未完全履行投資義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二、變更福建省高級人民法院(1999)閩民初字第3號民事判決第二項為：，其中：1994年5月31日起至1996年6月30日止按日萬分之四計算利息，1996年 7月1日起至本判決確定的還款之日按日萬分之八計算利息。，取得商品房預(yù)售許可證明。在這里同樣適用懲罰性賠償。（二）抵押擔(dān)保合同、保證擔(dān)保合同應(yīng)是借款合同的從合同，以借款合同的存在為前提。如改變的朝向更有利于居住，通風(fēng)采光更好，則合同目的尚可達到，不足以構(gòu)成根本違約，可通過違約金給付等手段加以調(diào)整，不宜解約。2．如按揭銀行是購房人自行尋找，與開發(fā)商無緊密聯(lián)系，現(xiàn)借款已履行完畢，借款合同目的已達到，因按揭銀行無過錯，只是購房人違約，在銀行不同意解約的情況下，應(yīng)尊重守約方意愿，不應(yīng)解約。如果開發(fā)商不按期付款，房屋即轉(zhuǎn)歸銀行所有。房屋質(zhì)量問題主要涉及房屋結(jié)構(gòu)、裝修、配套設(shè)施、共用設(shè)施等，有顯性的也有隱性的，表現(xiàn)為達不到約定標準或達不到國家建筑規(guī)范標準。前一部分條款應(yīng)視為銀行的同一債權(quán)既存在》房屋抵押物的擔(dān)保，又存在開發(fā)商的一般保證擔(dān)保，對這種情況的處理在擔(dān)保法司法解釋生效前，《擔(dān)保法第二十八條雖有規(guī)定，開發(fā)商只應(yīng)對物的擔(dān)保以外的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任，但此為開發(fā)商的權(quán)利，權(quán)利可自由放棄，開發(fā)商簽署回購條款，應(yīng)視為對檢索抗辯權(quán)的放棄，應(yīng)予認可其效力。3．如果事先合同有約定，解除按揭合同需經(jīng)銀行同意，則應(yīng)尊重約定，一般不應(yīng)予以解除。可通過調(diào)解，讓開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，對少面積則退還價款，多面積則由發(fā)展商主動 1放棄該部分價款或以成本價收取。（三）購房合同通常與抵押擔(dān)保合同、保證擔(dān)保合同無關(guān)，但如購房合同無效，特別是買賣的標的物屬不得抵押的財產(chǎn)，購房人與開發(fā)商惡意串通以損害銀行利益，以合法形式掩蓋非法目的等情形，則將導(dǎo)致這兩個擔(dān)保合同無效。預(yù)售商品房按揭糾紛的處理實質(zhì)上是對購房者、開發(fā)商與抵押貸款提供銀行三方面關(guān)系的處理，是住宅商品金融化的主要表現(xiàn)形式。四、商品房預(yù)售合同糾紛如何舉證？、預(yù)售合同書。四、維持福建省高級人民法院(1999)閩民初字第3號民事判決第四項。二、東山太平洋公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還郭經(jīng)緯等52人購房款新加坡幣 ，其中：1994年5月31日起至1996年6月30日止按日萬分之四計算利息，1996年7月1日起至判決確定的還款