【正文】 交付使用日期延至1996年6月30日，如再不能如期交付，1996年6月30日以后之過(guò)期賠償，將按買家已付款項(xiàng)的日息萬(wàn)分之八計(jì)算賠償，另1995年年底前之賠償按原合同規(guī)定按日息萬(wàn)分之四計(jì)算。東山太平洋公司關(guān)于按合同及 1995年8月23日書面答復(fù)，其承諾按日萬(wàn)分之八支付利息是以合同繼續(xù)履行為條件的辯稱，因與雙方的約定不符，不予采納。東山太平洋公司不服一審判決，向我院上訴稱：本案涉及的43份《商品房購(gòu)銷合同》，購(gòu)房者應(yīng)為53人，即1993年6月3目簽署的 SA023《商品房購(gòu)銷合同》的購(gòu)房人為L(zhǎng)EE AH KONG(李必光)及SOO SIEW ENG(蘇秀英)，蘇秀英死亡后，應(yīng)追加蘇秀英的合法繼承人參加訴訟，一審對(duì)此沒(méi)有調(diào)查，認(rèn)定“郭經(jīng)緯等52人分別按43份合同支付了定金”與事實(shí)不符，不包括蘇秀英的付款份額。本案所涉及的43份《商品房購(gòu)銷合同》雖由香港太平洋公司與郭經(jīng)緯等52人簽訂，但從合同內(nèi)容看，甲方(賣方)為東山太平洋公司與香港太平洋公司，付款收據(jù)由東山太平洋公司出具，香港太平洋公司收款并在收據(jù)上蓋章，由此可以認(rèn)定，向境外銷售房屋的行為是由東山太平洋公司與香港太平洋公司共同實(shí)施的，兩公司之間沒(méi)有委托代理合同，一審判決認(rèn)定東山太平洋公司與香港太平洋公司系代理關(guān)系不妥在合同履行過(guò)程中，郭經(jīng)緯等52人已按約定支付了購(gòu)房款，但東山太平洋公司與香港太平洋公司沒(méi)有按約定交房，且從 1994年底工程停工至今五年之久，屬嚴(yán)重違約行為，郭經(jīng)緯等52人為維護(hù)自身利益提出解除合同，并請(qǐng)求賠償經(jīng)濟(jì)損失，于法有據(jù)。二審案件受理費(fèi)人民幣64606元，由東山太平洋公司與香港太平洋公司負(fù)擔(dān)。、房屋質(zhì)量問(wèn)題、面積誤差等證明材料。出賣人存在欺詐行為。在此，筆者僅擇其中的三個(gè)問(wèn)題加以探討。從合同所生之債務(wù)以主合同所生之債務(wù)為發(fā)生依據(jù)和限額，而按揭合同所生的債務(wù)可單獨(dú)產(chǎn)生，雙方是相對(duì)獨(dú)立的。同時(shí)合同解除后，亦可能使經(jīng)合法登記的享有優(yōu)先受償權(quán)的按揭銀行的利益遭受損失。在下列情形下，購(gòu)房者的利益遭受了重大損害，可允許購(gòu)房者解除預(yù)售合同：1．發(fā)展商遲延交樓，在購(gòu)房者起訴要求解約時(shí)起1年內(nèi)不能竣工交樓的。對(duì)于交付的房屋中提供的裝修與約定不符的，鑒于裝修是房屋的附合物，并非房屋主體，裝修不符可通過(guò)評(píng)估后予以補(bǔ)償，以給付違約金方式調(diào)整，不宜解除合同。購(gòu)房合同解除后，如何處理按揭合同呢？鑒于兩者是聯(lián)系緊密的相互獨(dú)立的合同，在購(gòu)房合同解除后，按揭合同并非必然解除，而應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意愿。三、商品房按揭糾紛解除合同后款項(xiàng)的返還解除了預(yù)售購(gòu)房合同和按揭合同，必然涉及到款項(xiàng)的返還。在貸款本息未歸還之前，房屋的抵押登記備案不應(yīng)解除，開發(fā)商如果另行出售要經(jīng)按揭銀行的同意，否則取得抵押物所有權(quán)的受讓人必須依有關(guān)司法解釋代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，銀行對(duì)售房款享有優(yōu)先受償權(quán)。當(dāng)然，在開發(fā)商履行回購(gòu)條款后，其將取代銀行的抵押權(quán)人的地位，對(duì)按揭標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)。(三)樓盤商業(yè)廣告的夸大或虛假宣傳行為。(四)交付房屋質(zhì)量達(dá)不到合同約定或法定標(biāo)準(zhǔn)的行為。(一)遲延辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證的行為。在款項(xiàng)的返還過(guò)程中，要注意擔(dān)保的競(jìng)合問(wèn)題，如在按揭擔(dān)保之前，該物業(yè)所占據(jù)的土地使用權(quán)如已被抵押，且已合法登記，則應(yīng)依順序依次受償，按揭合同中的約定不得與此相對(duì)立。根據(jù)合同的相對(duì)性原則，權(quán)利人只能向其有合同關(guān)系或法定關(guān)系特定人主張權(quán)利，因此對(duì)于款項(xiàng)的返還，應(yīng)為：1．開發(fā)商向購(gòu)房者返還全部購(gòu)房款，包括購(gòu)房者自付款項(xiàng)和從銀行貸款所獲得的款項(xiàng)。如銀行主張解除，但購(gòu)房人能另行提供等額擔(dān)保，并無(wú)嚴(yán)重違約也不應(yīng)解除合同。對(duì)于房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，將足以影響居住者的人身安全，經(jīng)有權(quán)鑒定機(jī)關(guān)確認(rèn)后，可視為其不能滿足居住目的，可予解除合同。2．發(fā)展商貨不對(duì)板，所交付的房屋樓層與原約定嚴(yán)重不符，此時(shí)可予解除合同。但也有人認(rèn)為，應(yīng)參照香港法律，存在按揭合同的購(gòu)房合同不經(jīng)銀行同意不得解除，這在外資銀行中是一種普遍看法。銀行貸出資金，主要考慮的是購(gòu)房人的資信狀況，即使購(gòu)房合同有瑕疵，導(dǎo)致抵押擔(dān)保存在問(wèn)題，但如購(gòu)房人資信并未下降或又能提供其他擔(dān)保，則并不影響銀行資金安全，銀行也不會(huì)必然要求解除按揭合同，銀行、購(gòu)房人對(duì)按揭合同的解除有選擇權(quán)。審理商品房按揭糾紛案件，必須首先明確這些合同及其體現(xiàn)的法律關(guān)系之間的關(guān)系。故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。深圳律師：黃華(12年律師經(jīng)驗(yàn))律師咨詢：132，4296，6417(免費(fèi))執(zhí)業(yè)律所：廣東蛇口律師事務(wù)所(中國(guó)首家律所)律所地址：深圳市南山區(qū)創(chuàng)業(yè)路海王大廈A座14層第三篇：民訴 商品房預(yù)售合同糾紛[模版]商品房預(yù)售合同的效力；《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）土地使用許可證（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（3）商品房預(yù)售許可證明（向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售等級(jí)）（商品房預(yù)售的強(qiáng)制性規(guī)定，如有違反，根據(jù)合同法的關(guān)于合同效力的相關(guān)規(guī)定，該預(yù)售合同將應(yīng)違法法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，