【正文】 交付使用日期延至1996年6月30日，如再不能如期交付，1996年6月30日以后之過期賠償，將按買家已付款項的日息萬分之八計算賠償，另1995年年底前之賠償按原合同規(guī)定按日息萬分之四計算。東山太平洋公司關于按合同及 1995年8月23日書面答復，其承諾按日萬分之八支付利息是以合同繼續(xù)履行為條件的辯稱，因與雙方的約定不符，不予采納。東山太平洋公司不服一審判決，向我院上訴稱：本案涉及的43份《商品房購銷合同》，購房者應為53人，即1993年6月3目簽署的 SA023《商品房購銷合同》的購房人為LEE AH KONG(李必光)及SOO SIEW ENG(蘇秀英)，蘇秀英死亡后，應追加蘇秀英的合法繼承人參加訴訟，一審對此沒有調查，認定“郭經(jīng)緯等52人分別按43份合同支付了定金”與事實不符，不包括蘇秀英的付款份額。本案所涉及的43份《商品房購銷合同》雖由香港太平洋公司與郭經(jīng)緯等52人簽訂，但從合同內容看，甲方(賣方)為東山太平洋公司與香港太平洋公司，付款收據(jù)由東山太平洋公司出具，香港太平洋公司收款并在收據(jù)上蓋章，由此可以認定，向境外銷售房屋的行為是由東山太平洋公司與香港太平洋公司共同實施的，兩公司之間沒有委托代理合同，一審判決認定東山太平洋公司與香港太平洋公司系代理關系不妥在合同履行過程中，郭經(jīng)緯等52人已按約定支付了購房款，但東山太平洋公司與香港太平洋公司沒有按約定交房，且從 1994年底工程停工至今五年之久，屬嚴重違約行為，郭經(jīng)緯等52人為維護自身利益提出解除合同，并請求賠償經(jīng)濟損失，于法有據(jù)。二審案件受理費人民幣64606元，由東山太平洋公司與香港太平洋公司負擔。、房屋質量問題、面積誤差等證明材料。出賣人存在欺詐行為。在此，筆者僅擇其中的三個問題加以探討。從合同所生之債務以主合同所生之債務為發(fā)生依據(jù)和限額，而按揭合同所生的債務可單獨產(chǎn)生，雙方是相對獨立的。同時合同解除后，亦可能使經(jīng)合法登記的享有優(yōu)先受償權的按揭銀行的利益遭受損失。在下列情形下，購房者的利益遭受了重大損害，可允許購房者解除預售合同：1．發(fā)展商遲延交樓，在購房者起訴要求解約時起1年內不能竣工交樓的。對于交付的房屋中提供的裝修與約定不符的，鑒于裝修是房屋的附合物，并非房屋主體，裝修不符可通過評估后予以補償，以給付違約金方式調整，不宜解除合同。購房合同解除后，如何處理按揭合同呢？鑒于兩者是聯(lián)系緊密的相互獨立的合同，在購房合同解除后，按揭合同并非必然解除，而應充分尊重當事人的意愿。三、商品房按揭糾紛解除合同后款項的返還解除了預售購房合同和按揭合同，必然涉及到款項的返還。在貸款本息未歸還之前，房屋的抵押登記備案不應解除，開發(fā)商如果另行出售要經(jīng)按揭銀行的同意，否則取得抵押物所有權的受讓人必須依有關司法解釋代替?zhèn)鶆杖饲鍍攤鶆眨沟盅簷嘞麥?，銀行對售房款享有優(yōu)先受償權。當然，在開發(fā)商履行回購條款后，其將取代銀行的抵押權人的地位，對按揭標的物享有優(yōu)先受償權。(三)樓盤商業(yè)廣告的夸大或虛假宣傳行為。(四)交付房屋質量達不到合同約定或法定標準的行為。(一)遲延辦理房屋所有權證及土地使用權證的行為。在款項的返還過程中，要注意擔保的競合問題，如在按揭擔保之前，該物業(yè)所占據(jù)的土地使用權如已被抵押，且已合法登記，則應依順序依次受償，按揭合同中的約定不得與此相對立。根據(jù)合同的相對性原則，權利人只能向其有合同關系或法定關系特定人主張權利，因此對于款項的返還，應為：1．開發(fā)商向購房者返還全部購房款，包括購房者自付款項和從銀行貸款所獲得的款項。如銀行主張解除，但購房人能另行提供等額擔保，并無嚴重違約也不應解除合同。對于房屋存在嚴重質量問題，將足以影響居住者的人身安全，經(jīng)有權鑒定機關確認后，可視為其不能滿足居住目的，可予解除合同。2．發(fā)展商貨不對板，所交付的房屋樓層與原約定嚴重不符，此時可予解除合同。但也有人認為，應參照香港法律，存在按揭合同的購房合同不經(jīng)銀行同意不得解除，這在外資銀行中是一種普遍看法。銀行貸出資金，主要考慮的是購房人的資信狀況，即使購房合同有瑕疵，導致抵押擔保存在問題，但如購房人資信并未下降或又能提供其他擔保，則并不影響銀行資金安全，銀行也不會必然要求解除按揭合同，銀行、購房人對按揭合同的解除有選擇權。審理商品房按揭糾紛案件，必須首先明確這些合同及其體現(xiàn)的法律關系之間的關系。故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實。深圳律師：黃華(12年律師經(jīng)驗)律師咨詢：132，4296，6417(免費)執(zhí)業(yè)律所：廣東蛇口律師事務所(中國首家律所)律所地址：深圳市南山區(qū)創(chuàng)業(yè)路海王大廈A座14層第三篇：民訴 商品房預售合同糾紛[模版]商品房預售合同的效力；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預售，應當符合以下條件：（1）土地使用許可證（2）建設工程規(guī)劃許可證（3）商品房預售許可證明（向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售等級）（商品房預售的強制性規(guī)定，如有違反，根據(jù)合同法的關于合同效力的相關規(guī)定，該預售合同將應違法法律的強制性規(guī)定而無效。，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，