【正文】 ，“溫馨永恒”能充分體現(xiàn)這一本質(zhì)持性。因此，本項(xiàng)目不能匆匆入市，而應(yīng)抓緊目前的有限時(shí)間，加速本項(xiàng)目小區(qū)文化的營造及特色化服務(wù)體系的建立。 本項(xiàng)目營銷總概念就是建立在本項(xiàng)目各項(xiàng)特質(zhì)之上的營銷主題： —— 品牌概念； —— 教育概念； —— 健康概念； —— 服務(wù)概念； —— 產(chǎn)品品質(zhì)概念。要做到這一點(diǎn)只有從對品味和格 調(diào)的追求開始，良好的居住環(huán)境與低價(jià)位的住宅才是真正惠及購房者。 銷售節(jié)奏的把握 我認(rèn)為：本項(xiàng)目可分為四個(gè)銷售階段，即開盤期、強(qiáng)銷期、熱銷期、和續(xù)銷期（入住 3 個(gè)月內(nèi)）。而軟價(jià)值的判斷是一個(gè)感性過程，增加軟價(jià)值的最有效方法就是物業(yè)形象包裝和廣告促銷宣傳。使目標(biāo)客戶群對本項(xiàng)目的前 景感到樂觀，以此吸引本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群。 工地包裝 目的：提升樓盤品位，表現(xiàn)樓盤內(nèi)涵，獲取買家認(rèn)可從而促成銷售。最 終目標(biāo)是在入住以前達(dá)到 75%以上的銷售率，當(dāng)然，具體銷售節(jié)奏還要根據(jù)市場的狀況和工程進(jìn)度作相應(yīng)的調(diào)整 。大面積的窗戶和陽臺(tái)，以及退臺(tái)應(yīng)成為這里的特色。 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 四、本項(xiàng)目營銷總體思路描述 早期建立以 “回歸家本位”概念為主線，建立本項(xiàng)目在開發(fā)理念上的先進(jìn)性，宣傳本項(xiàng)目產(chǎn)品一流的品質(zhì)屬性，奠定品牌基礎(chǔ)。 市場形勢條件 （ 1）在今明兩年，本市將會(huì)有相應(yīng)的樓盤相繼入市，其中個(gè)別項(xiàng)目目前的工作與本項(xiàng)目的工作進(jìn)展時(shí)間差距很大，因此，為鎖定部分目標(biāo)客戶起見，本項(xiàng)目的入市前的前期宣傳造勢 與預(yù)定等工作可以適當(dāng)提前。同時(shí)，“景秀花園”在“以家為本”的開發(fā)理念指導(dǎo)下，所提供的住宅產(chǎn)品是與時(shí)俱進(jìn)的，所提供的物管服務(wù)是不斷發(fā)展完善的；“景秀花園”塑造的社區(qū)居住文化是以“教育”和“健康”為特點(diǎn)的，人們在小區(qū)內(nèi)將是一個(gè)不斷成長的生活歷程，通過對“景秀花園”“不 斷成長的家”的形象定位，將使本項(xiàng)目更觸及到廣大消費(fèi)者的居家需要內(nèi)核，表現(xiàn)出“景秀花園”小區(qū)提供的定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 不僅僅是滿足基本居住需要的住宅產(chǎn)品，而更是一個(gè)以家為本的有更高附加值的生活方式。 （ 7）紀(jì)念物、禮品類：掛歷、臺(tái)歷、明信片、生日卡、賀卡、賀年卡、邀請函、手提袋、電話記錄要、匙扣、文化 T 恤衫、太陽帽、紀(jì)念傘、紀(jì)念杯。 因此，對于“景秀花園”小區(qū)，一定要做到項(xiàng)目形象策略實(shí)施的全局性，進(jìn)行全市性的形象展示，以保證銷售效率。 因此，本項(xiàng)目的宣傳推廣都要針對他們，各方面信息的傳遞，也都要真實(shí)地被他們接受。 ○ 2 階段性硬廣告方式 電視廣告創(chuàng)意思路（暫選） 本項(xiàng)目電視廣告應(yīng)主要作為項(xiàng)目形象宣傳，通過峨眉電視臺(tái)的欄目進(jìn)行，以優(yōu)美的視聽效果樹立起本項(xiàng)目高品味生活的項(xiàng)目形象，促進(jìn)品牌的塑造 （ 1）宣傳的主要內(nèi)容 ○ 1 突出宣傳本項(xiàng)目未來的高品味生活方式 ○ 2 強(qiáng)化本項(xiàng)目優(yōu)越的區(qū)位條件和優(yōu)美的環(huán)境 ○ 3 本項(xiàng)目的一些活動(dòng) 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 ○ 4 突出社會(huì)各對本項(xiàng)目的極大關(guān)注 ○ 5 其他 （ 2）宣傳方式 形象片突出本項(xiàng)目的優(yōu)越性，用動(dòng)感畫面表現(xiàn)本項(xiàng)目未來居家模式，強(qiáng)化家的溫馨、舒適、暢意。 以人員強(qiáng)力“直銷”，通過與廣大消費(fèi)者的接觸，一方面宣傳本項(xiàng)目產(chǎn)品，另一方面建立一定的客源渠道。例 “親屬優(yōu)惠”法 為強(qiáng)化本項(xiàng)目銷售過程中宣傳的聯(lián)帶效應(yīng)，擴(kuò)大影響力，在項(xiàng)目的促銷過程中可以采用“親屬優(yōu)惠”方案，即在購買本項(xiàng)目住宅的客戶中，如果兩個(gè)或兩個(gè)以上的客戶能夠提供相互之間 存在法定親屬關(guān)系的證明，則他們的購房價(jià)格就能獲得一定的優(yōu)惠。 （ 3）擬定 房地產(chǎn)銷（預(yù)）售的設(shè)計(jì)方案，提交公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門討論通過后予以執(zhí)行。舟山桂花城考察報(bào)告》 112頁 ppt 名企案例 2021年 09月更新 《 2021年萬科營銷出品標(biāo)準(zhǔn)化》 76頁 pdf 名企案例 2021年 09月更新 《 2021年 8月烏魯木齊綠城北緯 28176。 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 （ 2）銷售主管 房屋銷售、收集房地產(chǎn)綜合信息、定期調(diào)研市場走勢，并結(jié)合項(xiàng)目提出對策，對置業(yè)顧問的日常管理，協(xié)助銷售經(jīng)理開展其他工作等。 銷售比例 完成總銷售額的 25％（允許其中有不超過 ％的特殊尾房余作特殊處理） 二、銷售應(yīng)變設(shè)計(jì)思路 “最高限價(jià)”法 在本項(xiàng)目的宣傳推廣與銷售執(zhí)行中，推出“最高限價(jià)”，以此展示本項(xiàng)目極高的性 價(jià)比。 品牌提升期（熱銷期） 鞏固前期營銷成果，利用前期營銷所帶來的營銷資源，保持足夠的媒體投放量，以擴(kuò)大營銷戰(zhàn)果。 新聞 新聞要與廣告及公關(guān)推廣活動(dòng)互動(dòng)展開。 （二）宣傳推廣主要內(nèi)容 本項(xiàng)目是緊鄰?fù)ㄏ蚴袇^(qū)的新建道路，環(huán)境景觀優(yōu)美、物管服務(wù)一流、社區(qū)文化高尚的高品位花園小區(qū)。 高起點(diǎn)的項(xiàng)目形象要求在開始階段就要站在全市的高度去實(shí)施，才能保證實(shí)施的高效率。 （ 3）賬票類：管理費(fèi)等收據(jù)樣式、付款通知單樣式等等。 “景秀花園”將成為峨眉山市房產(chǎn)市場的優(yōu)秀一員，成為定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 在峨眉山市享有一定知名度和美譽(yù)度的住宅產(chǎn)品，具有一定的超前性。若本項(xiàng)目無較高的產(chǎn)品文化附加值，是難以在較定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到較好的營銷目標(biāo)的。為了“ 這房子（家）跟你一輩子 ”，開發(fā)商力求為消費(fèi)者奉獻(xiàn)性能質(zhì)量一流的住宅產(chǎn)品。因此，從設(shè)計(jì)到選材，我們提倡的是：“高檔不高價(jià)，低價(jià)不低檔” — 盡量迎合廣大購房者的理想。他們不僅對樓盤的建筑質(zhì)量、綠化環(huán)境、社區(qū)配套等硬件設(shè)施有較高的要求同時(shí)也非常重視開發(fā)商的物業(yè)管理水平，因此，本項(xiàng)目定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 可考慮選擇一家有市場品牌號(hào)召力的物管公司或者成立一家自身的物管公司作為合作伙伴來提升產(chǎn)品的服務(wù)附加值。物業(yè)的價(jià)值可以分為“硬價(jià)值”和“軟價(jià)值”兩個(gè)部分，硬價(jià)值就是成本加利潤，沒有彈性。 一、導(dǎo)論 過河大橋建成，直通市區(qū)道路建成 后， 區(qū)域 的房地產(chǎn)開發(fā) 會(huì) 高潮迭起，本項(xiàng)目應(yīng)充分利用 政府未來遠(yuǎn)期規(guī)劃 的連帶效應(yīng)，著力體現(xiàn)本項(xiàng)目將面臨的升值潛力。 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 內(nèi)容： 樓盤外圍墻： 工地戶外看板： 施工公告牌： 工程全貌展示牌： 工程質(zhì)量控制牌： 布 幅：各樓宇在開盤、封頂、竣工等階段掛置大型宣傳布幅包括樓宇名稱、宣傳語等。 三、營銷總概念 隨著住宅項(xiàng)目開發(fā)競爭的加劇，項(xiàng)目的概念也是層出不窮，但是，如果我們透過令人眼花繚亂的各色概念，我們會(huì)感到，對概念的演繹正朝著住宅本質(zhì)的相反方向發(fā)展，似乎住宅已不再是人們成家立業(yè)的基礎(chǔ)與標(biāo)志，而要承載許多看來并非住宅本質(zhì)意義的東西。 如果我們能在實(shí)用與價(jià)格、區(qū)位與環(huán)境、生活方式與品味上與其他樓盤區(qū)別開來，就可以向市場發(fā)出有力的號(hào)召—— 回歸家本位！ 家有未來！ 在時(shí)下社會(huì)行為普遍短期化、不求永遠(yuǎn)但求瞬間的風(fēng)氣下，家已成為人們寄 托永恒感的難得的載體。 由于目前本項(xiàng)目產(chǎn)品缺乏先天的品牌力支撐，如此的體量入市，若無足 夠的品牌基礎(chǔ)，是難以大力度吸引住目標(biāo)客戶群的。 （ 2）最近兩年，峨眉山市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供需兩旺的利好局面，良好的的市場銷售形勢直接刺激了一些項(xiàng)目的開發(fā)，現(xiàn)今已經(jīng)有項(xiàng)目進(jìn)入正式銷售，且營銷工作進(jìn)展順利，形成了本市住宅項(xiàng)目營銷的一個(gè)回升期，我預(yù)計(jì)，進(jìn)入下半年后，這種勢頭會(huì)逐漸形成一個(gè)波峰，本項(xiàng)目的亮相和入市應(yīng)該順應(yīng)此漲落規(guī)律，抓緊時(shí)間推出入市，抓住機(jī)會(huì)。 雖然“景秀花園”有更優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、更實(shí)用的住宅產(chǎn)品、更經(jīng)濟(jì)的購置成本等一系列要素，但在目前峨眉山市房地產(chǎn)市場住宅項(xiàng)目中，將它們作為本項(xiàng)目的整體項(xiàng)目形象，將會(huì)淹滅在其它項(xiàng)目中；而且，這些要素也是圍繞著“家”這個(gè)主題，就一個(gè)或幾個(gè)要素是不能全面體現(xiàn)出本項(xiàng)目的整體項(xiàng)目形象的。 （ 8）服裝類：管理人員男女制服（夏季、冬季）、置業(yè)顧問制服、清潔工服、等等。 本項(xiàng)目的形象策略應(yīng)針對性地體現(xiàn)項(xiàng)目形象與主力客戶群 —— 中，青年消費(fèi)者的心理偏好的協(xié)調(diào)。本項(xiàng)目的宣傳推廣定位要受項(xiàng)目定位決定，則首先必須明確宣傳推廣所要訴求的主要內(nèi)容。形象片是本項(xiàng)目取得良好形象、維護(hù)并提升項(xiàng)目品牌的有效途徑 戶外廣告創(chuàng)意思路 由于戶外廣告的對象是在戶外活動(dòng)的人，這些人具有流動(dòng)性，在廣告畫面前停留的時(shí)間不會(huì)太長，注視的時(shí)間也非常短，因此，要求廣告效果，廣告表現(xiàn)形式和創(chuàng)意簡單明了，主題突出。 銷售手法 在預(yù)熱到足夠程度時(shí)，于 年月開始放號(hào)。在目前消費(fèi)者購房在乎親情及朋友關(guān)系的前提下，以此將能定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 促進(jìn)本項(xiàng)目的銷售。 （ 4）積極為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證。玫瑰園別墅現(xiàn)場照片》 9張圖片 jpg 名企案例 2021年 09月更新 《中原 2021年北京曜陽老年公寓營銷策劃方案》 107頁 ppt 名企案例 2021年 09月更新 《中原 2021年北京城建開發(fā)昌平地塊可研報(bào)告》 61頁 ppt 名企案例 2021年 09月更新 《萬科 2021年園林及別墅風(fēng)格研究》 40頁 ppt 名企案例 2021年 09月更新 《黑狐 2021年成都龍湖圣地維辣Ⅲ競標(biāo)方案》 76頁 ppt 名企案例 2021年 09月更新 《中原 2021年 1月 31日珠海華發(fā)水郡二期 A區(qū)開盤報(bào)告》 23頁 ppt 名企案例 2021年 09月更新 《同致行 2021年?？谑懈涣τ?8月 28日活動(dòng)總結(jié)報(bào)告》 27頁 ppt 名企案例 2021年 09月更新 《達(dá)觀機(jī)構(gòu) 2021年長沙中糧掌握并執(zhí)行公司總體銷售計(jì)劃，制定階段性營銷重點(diǎn)， 著力于對大中型客戶的開發(fā)等。 （ 2）定價(jià)說明 清理資源，盤活尾房 （ 3）價(jià)格制定建議 均價(jià)： 元 /㎡左右