【正文】 于珠江出口西岸，北倚青蔥翠綠的鳳凰山麓，面向浩瀚的南中國海，十幾千米長的海岸線蜿蜒而上，山色水影交融，風(fēng)景迷人。 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 第一部分：項(xiàng)目概況 一、 宗地位置 賽車場(chǎng)地塊位于珠海市唐家灣鎮(zhèn)高新區(qū)區(qū)域，緊鄰珠海國際賽車場(chǎng)、高新區(qū)管委會(huì)。 ? 供電：電力來源于南方電網(wǎng)，采用雙回路供電，電力供應(yīng)充足穩(wěn)定； ? 供水：由珠海市國有獨(dú)資企業(yè)、珠海市內(nèi)唯一一家供水企業(yè) ——珠海市水務(wù)集團(tuán)有限公司直供，日供水量 萬立方米； ? 通訊：園區(qū)設(shè)有通訊中心，電信光纜已進(jìn)入園區(qū)，已開通國際互聯(lián)網(wǎng)，可提供傳真、移動(dòng)通訊等多項(xiàng)服務(wù)。 ? 一年內(nèi)銷售完畢，未能銷售完的部分由世聯(lián)地產(chǎn)作為購買方購買。 在“雙限”政策和新“國五條”等措施的嚴(yán)厲打壓下，珠海市土地市場(chǎng)較之之前已經(jīng)逐漸趨于理性，但是土地成本仍然較高。 ? 開發(fā)規(guī)模 該區(qū)域項(xiàng)目樓盤的平均建筑面積在 20 萬平方米以上，平均占地面積在 1 萬平方米以上。 ? 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題 （ 1）根據(jù)不同的客戶群體特點(diǎn)注意在開發(fā)中進(jìn)行營銷方案的制定和推廣。但是由于唐家灣鎮(zhèn)目前的建設(shè)比較落 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 后，許多基礎(chǔ)設(shè)施仍未建設(shè)完畢，治安環(huán)境不夠理想，存在一定的安全隱患。 由于本項(xiàng)目位于南方，因此會(huì)采用新型的“ 復(fù)合保溫隔熱結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù) ”，通過 適應(yīng)南方氣候的新型結(jié)構(gòu)體系復(fù)合保溫隔熱圍護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù) ，解決 圍護(hù)結(jié)構(gòu)形式節(jié)能構(gòu)造所關(guān)聯(lián)的單一材料自保溫隔熱技術(shù) ； 解決了輕骨料混凝土圍護(hù)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)的結(jié)構(gòu)承重、保溫、隔熱、隔聲一體化問題 ， 降低了水泥、鋼材消耗量及廢舊材料的利用 , 這一設(shè)計(jì)技術(shù)在南方氣候環(huán)境下的推廣利用 ， 可以達(dá)到節(jié)能、節(jié)材的要求 ， 并實(shí)現(xiàn)室內(nèi)環(huán)境舒適化的目的。 項(xiàng)目初步調(diào)研工作已經(jīng)完成，現(xiàn)已確定有磐城地產(chǎn)親自建筑親自銷售，待地塊競(jìng)買成功后于 1 月 5 日確定建議書，并于 1 月 8 日完成地塊詳細(xì)調(diào)研，完成項(xiàng)目定位報(bào)告。 、投資回報(bào)率、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 62 項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /㎡） 項(xiàng)目總金額（元） 銷售收入 16,011 2,095,560,000 直接成本 11,599 1,518,048,000 總投資 13,640 1,785,215,686 稅前利潤 2,371 310,344,314 稅后利潤 1,778 232,758,236 銷售凈利率 % 總投資回報(bào)率 % 銷售毛利率 % 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 表 63 項(xiàng)目開發(fā)各期利潤體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 20xx 年 1 月 20xx 年 12 月 合計(jì) 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 結(jié)算面積（㎡） 11,945 17,918 17,918 11,945 59,727 單位利潤（元 /㎡） 34,031 34,031 34,031 34,031 34,031 凈利潤（萬元） 8,103 3,106 3,106 14,315 3,106 （ 1） 成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化 ，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較。 第六部分：投資收益分析 一、成本預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目占地面積為 84,000 ㎡，容積率為 ，總建筑面積達(dá) 168,000 ㎡，所采用的產(chǎn)品類型為 60 ㎡和 100 ㎡的住宅，總建筑面積為 179,180 ㎡，不含地下車庫的銷售面積為 147,680㎡，居住可售面積為 130,880 ㎡，商業(yè)項(xiàng)目面積為 16,800 ㎡，車位可售面積為 31,500 ㎡。為了滿足單身人群或者是新婚夫妻的需要，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)了 60 ㎡的小戶型，滿足小家庭結(jié)構(gòu)的需求，即使在未來有小孩，也可以滿足居住的需要。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念 ： 本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格為了貼合周邊環(huán)境，預(yù)期建設(shè)為 公寓式 的住宅，具有濃重的現(xiàn)代生活氣息，將本項(xiàng)目打造成為高新區(qū)內(nèi)富有 人文特色 的住宅小區(qū)。 第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 ，建筑密度約為 10%，配套設(shè)施面積達(dá) 18%。 （ 2）項(xiàng)目地塊周邊生活配套設(shè)施不成熟，商業(yè)氣息氛圍差，缺乏大型生活服務(wù)型的商場(chǎng)超市，生活便利性差。唐家片區(qū)有新開發(fā)小區(qū)如遠(yuǎn)大美域、格力海岸、保利海上五月花、華發(fā)蔚藍(lán)堡等。 ? 土地權(quán)屬： 土地權(quán)屬 為磐城地產(chǎn)所有， 無瑕疵， 有銀行抵押；無其他法律糾紛。 20xx 年 12月 18 日 ,公司名稱由 深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司 變更為 深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司 ,英文名稱由 Shenzhen WorldUnion Properties Consultancy Co.,Ltd.變更為 Shenzhen Worldunion Properties Consultancy Incorporated。有所不足的是項(xiàng)目地塊周邊并沒有特別優(yōu)秀的初中、小學(xué)。 磐城地產(chǎn)公司通過招拍掛的形式取得該地塊，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域環(huán)境、土地特征等綜合因素的分析，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為新型住宅項(xiàng)目 ——科技、樂活的中小套型住宅 。在環(huán)境建設(shè)方面，要構(gòu)建具有珠海特色的“森林之門”，打造珠海綠色生態(tài)主門戶形象，推進(jìn)淇澳生態(tài)島建設(shè)，打造高端生活新名片 ，依托 TOD 開發(fā)理念，打造以人為本的綠色低碳生態(tài)系統(tǒng)；在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，要提升城市管理信息化水平，打造智慧城市，加快前環(huán)總部組團(tuán)建設(shè)，打造經(jīng)濟(jì)發(fā)展新增長點(diǎn)，推進(jìn)后環(huán)商貿(mào)組團(tuán)建設(shè)，打造唐家灣新城核心區(qū)，實(shí)施北圍基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造唐家灣交通新樞紐完善科技創(chuàng)新海岸配套功能，打造高新產(chǎn)業(yè)主戰(zhàn)場(chǎng)，擇優(yōu)選點(diǎn)推進(jìn)城市更新，引導(dǎo)城市改造新模式。 項(xiàng)目可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目投資決策和編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)，同時(shí)也是項(xiàng)目建設(shè)單位籌集資金的重要依據(jù)。 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 外部環(huán)境 （ 1）項(xiàng)目現(xiàn)狀 20xx 年 9 月 9 日 ，“爛尾” 10 年之久的留詩山剩余段市政道路正式動(dòng)工，這是今年納入市政府計(jì)劃的在金鼎地區(qū)打通的第一條“爛尾”兼“斷頭路”，建成后將完善周邊路網(wǎng)，極大改善該區(qū)域的投資環(huán)境。轄區(qū)內(nèi)的淇澳島是著名的生態(tài)島和旅游度假勝地，濕地生態(tài)良好， 8000 畝的淇澳紅樹林是珠江三角洲地區(qū)紅樹林?jǐn)U種面積最大的區(qū)域，也是目前國內(nèi)人工種植連片面積最大的紅樹林。 ? 距離城規(guī)珠海北站僅 公里； ? 距離城規(guī)唐家灣站僅 公里； ? 距離國際賽車場(chǎng) 公里； ? 距離珠海市金鼎汽車客運(yùn)站 公里。 ? 排水：區(qū)內(nèi)排水采用雨、污分流制； ? 供氣：珠海市燃?xì)夤局惫? 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 ? 項(xiàng)目背景資料： 賽車場(chǎng)地塊位于珠海市唐家灣鎮(zhèn)高新區(qū)區(qū)域，緊鄰珠海國際賽車場(chǎng)、高新區(qū)管委會(huì)。從周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的拿地價(jià)格看， 20xx 年格力海岸地價(jià)為 7400 元 /㎡， 20xx 年保利海上五月花的地價(jià)為 6000 元 /㎡， 20xx 年仁恒濱海中心的地價(jià)為 6000 元 /㎡， 20xx 年唐家灣新地王樓面地價(jià)高達(dá) 11500 元 /㎡，可見土地成本居高不下。特別地，遠(yuǎn)大美域樓盤 占地 23 萬平方米，總建面約 40 萬平方米。 （ 2）在開發(fā)中要通過各種渠道對(duì)本案項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行推廣，引起購房者的注意和關(guān)注。項(xiàng)目周邊存在一沙場(chǎng)，周邊空曠，在日常工作時(shí)容易帶來沙塵。 在施工工藝方面，本項(xiàng)目也會(huì)采用綠色施工工藝，通過清水飾面混凝土施工、 TCC 建筑保溫模板體系、建筑 加固施工工藝技術(shù)來節(jié)約資源，達(dá)到綠色的施工效果。 目前已聯(lián)系珠海市市院、珠海市省院、北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院三家單位，就新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作進(jìn)行初步溝通，通過詢標(biāo)形式于 1 月 8 日之前確定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位。 表 64 成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)成本 90% 預(yù)測(cè)成本 預(yù)測(cè)成本 110% 預(yù)測(cè)成本 120% 總投資（元） 1,606,694,117 1,785,215,686 1,963,737,254 2,142,258,823 稅前利潤（元） 279,309,883 310,344,314 341,378,746 372,413,177 稅后凈利（元） 209,482,412 232,758,236 256,034,059 279,309,883 保本售價(jià)（元 /㎡） 10,800 12,000 13,200 14,400 銷售凈利率 % % % % （ 2）售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較。詳細(xì)的銷售計(jì)劃見下表（按季列示）： 表 52 項(xiàng)目銷售計(jì)劃、價(jià)格 住宅 季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合計(jì) 銷售均價(jià)（元 /㎡） 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 銷售面積（㎡） 26,176 39,264 39,264 26,176 130,880 銷售收入（元） 314,112,000 471,168,000 471,168,000 314,112,000 1,570,560,000 商業(yè) 季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合計(jì) 銷售均價(jià)（元 /㎡） 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 銷售面積（㎡） 3,360 5,040 5,040 3,360 16,800 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 銷售收入（元） 67,200,000 100,800,000 100,800,000 67,200,000 336,000,000 停車位 季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合計(jì) 銷售均價(jià)（元 /㎡） 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 銷售面積（㎡） 6,300 9,450 9,450 6,300 31,500 銷售收入（元） 25,200,000 37,800,000 37,800,000 25,200,000 126,000,000 根據(jù)珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的分析，以及本公司能力的信任，上文所列出的工程計(jì)劃以及銷售計(jì)劃都能夠如期實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目的工程計(jì)劃及銷售計(jì)劃都具備可行性。 雖然本項(xiàng)目是針對(duì)首次置 業(yè)的人群，但是在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)仍需要考慮差異性的影響。要解決這個(gè)問題，需要政府進(jìn)行規(guī)劃，合理利用該區(qū)域的土地，另一方面，本項(xiàng)目需要對(duì)配套設(shè)施進(jìn)行合理的調(diào)節(jié)，提高項(xiàng)目內(nèi)居民的居住水平，帶動(dòng)提高區(qū)域的生活水平。 100平方米兩梯四戶型的高層有16層，共 768戶，占 63％，共 88320平方米。 ? 威脅點(diǎn) （ 1）項(xiàng)目地塊附近有不少樓盤存在，有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力，客戶市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ? 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 香洲區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間不短，各片區(qū)內(nèi)新建的商品住宅小區(qū)較多。 ? 土地使用年限： 商 業(yè) 40 年；住宅 70 年。本公司取得了商務(wù)部頒發(fā)的 (商外資資審 A 字[20xx]0187 號(hào) ),并于 20xx 年 8 月 31 日在深圳市工商行政管理局登記注冊(cè) ,注冊(cè)號(hào)為 [440301501120xx5]。 教育情況：項(xiàng)目位于珠海市高新區(qū)，區(qū)域內(nèi)有北京師范大學(xué)珠海分校、北京理工大學(xué)珠海學(xué)院、珠海市工貿(mào)技工學(xué)校等高等院校，有較高的教學(xué)質(zhì)量，這三所學(xué)校都在距項(xiàng)目 5km范圍內(nèi)，中山大學(xué)珠海校區(qū)距離本項(xiàng)目也僅 8 公里之遙。該項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)明顯， 有助于磐城地產(chǎn)公司的持續(xù)經(jīng)營與發(fā)展，同時(shí)能夠打造品牌知名度。珠海市政府將圍繞珠海市新一輪的空間布局，統(tǒng)籌社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境，重視經(jīng)濟(jì)與生態(tài)的可協(xié)調(diào)發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目 建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。該道路總投資 3000 多萬元。不可否認(rèn)，唐家灣宜居宜業(yè)的絕佳美地。 二、宗地四至 地塊東臨留詩路，南近科技一路，西、北近官塘灣。 六、規(guī)劃控制要點(diǎn) 地塊用地面積為 84000 ㎡，用地性質(zhì)為二類居住用地。 距離城規(guī)珠海北站僅 公里；距離城規(guī)唐家灣站僅 公里；距離國際賽車場(chǎng) 公里；距離珠海市金鼎汽車客運(yùn)站 公里。相比較于這 些