【正文】 廣州市房地產(chǎn)總體前景分析 、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 年到 00年廣州市國(guó)民生產(chǎn)總值年平均增長(zhǎng) %左右， 00年國(guó)民生產(chǎn)總值 00 .億元，成為國(guó)內(nèi)三個(gè)人均國(guó)民生產(chǎn)總值超過(guò) 000億元大 關(guān)的城市之一，人均 GDP4.萬(wàn)元，突破 000 美元。海珠區(qū)位居廣州市的中心位置，四面被珠江環(huán)繞，是廣州市新興的大型住宅區(qū)。 、本項(xiàng)目經(jīng)廣州市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)穗建計(jì)批 [ 00 ] 04 號(hào)預(yù)備計(jì)劃和穗計(jì)城 [ 00 ]號(hào)正式計(jì)劃批準(zhǔn)立項(xiàng)。三是房地產(chǎn)市場(chǎng)化 程度高，個(gè)人購(gòu)房比例高達(dá) 4%以上，個(gè)人購(gòu)房已經(jīng)成為市場(chǎng)主體，且購(gòu)房者主要是滿(mǎn)足提升居住質(zhì)量和生活品質(zhì)購(gòu)房。從 00年上半年的調(diào)查數(shù)據(jù)看，消費(fèi)者最有可能選擇的市區(qū)樓盤(pán)區(qū)域是天河區(qū)和海珠區(qū)，首選比例分別為 %和 4%。本項(xiàng)目位于工業(yè)大道中，毗鄰江燕路，屬于 工業(yè)大道板塊和江燕路板塊的交界處。該價(jià)格與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)比較具有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)（見(jiàn)下表）。 、項(xiàng)目銷(xiāo)售預(yù)測(cè)及銷(xiāo)售回款計(jì)劃 ）銷(xiāo)售速度預(yù)測(cè)及銷(xiāo)售計(jì)劃 如前所述，未來(lái)幾年內(nèi)，該區(qū)域依然是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域。 按照全部投資計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 . %；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 4萬(wàn)，靜態(tài)投資回收期 .年，動(dòng)態(tài)投資回收期 4.年。 、可行性結(jié)論 綜上所述，本項(xiàng)目為保利花園的二期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由于保利花園在廣州市，乃至在全國(guó)均享有較高市 場(chǎng)聲譽(yù)，一期銷(xiāo)售取得了較大的成功，項(xiàng)目品牌影響力大，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)非常突出，市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較低。 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 24 第八部分：財(cái)務(wù)與敏感性分析 、財(cái)務(wù)分析依據(jù) 項(xiàng)目 00年開(kāi)始建設(shè)， A 區(qū) 00年月前竣工驗(yàn)收， B 區(qū) 00年月前竣工驗(yàn)收， C 區(qū) 00年月前竣工驗(yàn)收。 、資金籌措 本項(xiàng)目資金來(lái)源主要有四個(gè)渠道，其中：自有資金投入 000 萬(wàn)元，募集資金投入 000 萬(wàn)元，銀行借款 000 萬(wàn)元，其余為商品 房預(yù)售收入再投入。目前保利花園一直保持良好的銷(xiāo)售勢(shì)頭，受到市 場(chǎng)的追捧。 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 13 （）以會(huì)展經(jīng)濟(jì)為龍頭帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。此外，廣州為引進(jìn)高層次人才，實(shí)施較為寬松的入戶(hù)的政策，令 更多地 外地人士尤其是高層次人士進(jìn)入廣州，此舉 同樣 會(huì)增加 市場(chǎng) 需求。 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 8 圖、廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比較 49654349571479501002003004005006007008009001998 1999 20xx 20xx 20xx 圖、廣州市商品住宅銷(xiāo)售面積 、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析 從 00年的廣州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，廣州房地產(chǎn)投資、商品房批出量和成交量增長(zhǎng)均呈穩(wěn)定增長(zhǎng)，且成交量超過(guò)商品房的批出量，廣州房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入良性的穩(wěn)定發(fā)展期。根據(jù)項(xiàng)目本身的特性，將本項(xiàng)目分為三個(gè)區(qū)， A 區(qū)面向工業(yè)大道，地形規(guī)整方正，呈長(zhǎng)方形狀； B、 C 區(qū)相連，位于保利花園一期南面，地形較為規(guī)整。本項(xiàng)目屬于保利花園二期，整個(gè)地塊分兩部分，均與一期項(xiàng)目相連，形成整體。 00年住宅市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，完成住 宅投資小幅增長(zhǎng)，第一季度高層住宅價(jià)格比 00年同期上升 0. 0％，比第四季度上漲 . 0％。廣州部分區(qū)域?qū)嵭兴{(lán)印戶(hù)口制度，購(gòu)買(mǎi)商品房可入戶(hù)廣州，有力地激活外地人市場(chǎng)，樓市的有效需求肯定會(huì)有增加。隨著廣州市城市發(fā)展向東南方向拓展，海珠區(qū)已經(jīng)成為廣州市的中心，地理位置十分優(yōu)越；海珠區(qū)四面臨江，又有萬(wàn)畝果園等，自然環(huán)境優(yōu)美，最適宜人居。 、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 綜上所述，保利花園二期項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)較為突出，可資利用的公司品牌、項(xiàng)目品牌和客戶(hù)資源較為豐富。 、開(kāi)發(fā)進(jìn)度圖 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 19 表 6: 保利花園開(kāi)發(fā)進(jìn)度圖時(shí) 間 20xx 年 20xx 年 20xx年 20xx年3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q1 、規(guī)劃設(shè)計(jì)2 、施工3 、銷(xiāo)售1 、規(guī)劃設(shè)計(jì)2 、施工3 、銷(xiāo)售1 、規(guī)劃設(shè)計(jì)2 、施工3 、銷(xiāo)售A區(qū)B區(qū)C區(qū) 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 20 第六部分：投資估算與資金籌措 、項(xiàng)目總投資估算 項(xiàng)目總投資萬(wàn)元，其中土地成本 4 萬(wàn)元，前期費(fèi)用 4萬(wàn)元，建筑安裝工程萬(wàn)元，政府性收費(fèi) 4萬(wàn)元，期間費(fèi)用萬(wàn)元。 表：項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及回款計(jì)劃表 項(xiàng) 目 004 00 00 00 合計(jì) 多層 4 4 小高層 4 / 4 0 高層 4 4 4 住宅銷(xiāo)售面積 0 440 00 住宅銷(xiāo)售額 4 4 0 商業(yè)銷(xiāo)售面積 4 商業(yè)銷(xiāo)售額 0 0 車(chē)位銷(xiāo)售數(shù)量 0 0 4 車(chē)位銷(xiāo)售額 0 0 00 40 4 00 銷(xiāo)售額合計(jì) 0 資金當(dāng)年回收率 0. 0. 0. .00 回收現(xiàn)金 0 40 0 、銷(xiāo)售利潤(rùn) 項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入為 0萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅為 4 萬(wàn)元，所得稅0 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 為萬(wàn)元，稅后總投資利潤(rùn)率 . %。 （ 6） 通過(guò)本項(xiàng)目的運(yùn)作，可以擴(kuò)大保利公司在廣州市場(chǎng)的占有率，提高公司品牌知名度和美譽(yù)度 。本項(xiàng)目具備較強(qiáng)的盈利能力。加之本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，隨著保利花園的項(xiàng)目品牌日漸成熟，其銷(xiāo)售速度也將較好地延續(xù)一期走勢(shì)。 表：主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手住宅定價(jià)情況 樓盤(pán)名稱(chēng) 占地面積 （萬(wàn)平方米） 均價(jià) （元 /平方米） 銷(xiāo)售率 裝修標(biāo)準(zhǔn) 備注 光大花園 0 4 00 0% 精裝修 園林較好，但戶(hù)型設(shè)計(jì) 較 差，品牌實(shí)力遜色 富力順意 4. 4 0 % 一般裝修 密度較高，戶(hù)型設(shè)計(jì)不 夠精細(xì) 南景園 . 4 00 % 一般裝修 園林設(shè)計(jì)尚可，但戶(hù)型 及立面一般 百合花園 4 0 今年月推出已售 0% 精裝修 裝修文化品位較高，園林特色鮮明 金碧花園 00 % 毛坯 密度較高，主要針對(duì)中 低收入階層 注：以上樓盤(pán)為本項(xiàng)目公里內(nèi)的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。該板塊大型住宅小區(qū)項(xiàng)目較多，區(qū)域的居住環(huán)境和氛圍較好，生活配套設(shè)施齊全、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)相對(duì)其它板塊具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，保利花園在該區(qū)具有以下競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)十分明顯： 1. 發(fā)展商實(shí)力雄厚，信譽(yù)卓著，連續(xù)三年綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力居廣州市第三名，在廣州市場(chǎng)上享有極高的品牌知名度和美譽(yù)度，具有較強(qiáng)品牌優(yōu)勢(shì)。 28%24%15%9%6%2%1%18%12%16%15%7%4%2%4%2%14%0% 10% 20% 30% 40% 50%天河區(qū)海珠區(qū)番禺區(qū)東山區(qū)白云區(qū)荔灣區(qū)芳村區(qū)越秀區(qū)花都區(qū)首選次選圖 4：消費(fèi)者區(qū)域選擇意向 00年海珠區(qū)商品房批出量和成交量均居廣州市原八區(qū)的首位，商品房批出量和成交量分別為 4.萬(wàn)平方米和 .萬(wàn)平方，分別比 00年增長(zhǎng) . %和 . %，商品房供需關(guān)系基本平衡。 這些因素構(gòu)成了對(duì)廣州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力。 其它相關(guān)資格文件將根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定陸續(xù)辦理。 －－－ 1 廣州保利花園二期項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 二 OO 三年七月 －－－ 2 目 錄 第一部分：項(xiàng)目概況 ........................................................................................................ 4 、地塊概況