【正文】 資金密集性、戰(zhàn)略決策頻繁的特點來進行現(xiàn)金流管理。 銷售保本量 =平均銷售價格 總成本費用 100%?????????? ???? ????（ 25） 公式中總成本費用為前期費用、土地費用、建安費用、間接費用之和，間接費用又信達（阜新）房地產(chǎn)的風(fēng)險管理及應(yīng)對措施 14 為銷售費用單位成本、間接費用單位成本、不可預(yù)見費用單位成本之和再與銷售保本量的乘積。 2） 盈虧平衡時單位面積售價較高 通過上述對盈虧平衡時單位面積售價的計算分析，雖然 在盈虧平衡時銷售價格定在4239 元 /平方米，沒有超出 35004500 元 /平方米的范圍，但是這是在保證利潤不為負值情況下的定價，且已接近范圍之內(nèi)的最高價格，此價格定位高的話，意味著銷售壓力的加大和回收本金的困難。減少企業(yè)流動負債額主要是對企業(yè)的現(xiàn)金 缺漏加以控制，從而減少企業(yè)向外大量舉債。 2）制定銷售計劃 企業(yè)應(yīng)當根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略和年度生產(chǎn)經(jīng)營計劃，結(jié)合企業(yè)實際情況，制定年度銷售計劃，在此基礎(chǔ)上，按制定的權(quán)限和程序?qū)徟笙逻_執(zhí)行。 通過采取以上兩種銷售價格調(diào)整方式可以降低銷售價格風(fēng)險，保障企業(yè)盈虧平衡時單位面積售價在一個標準水平，降低企業(yè)銷售風(fēng)險 。本準則不適用于執(zhí)行中的合同，除非它是虧損的。 或有負債 11．企業(yè)不應(yīng)確認或有負債。應(yīng)考慮的證據(jù)包括資 產(chǎn)負債表日后事項提供的附加證據(jù)。因此，影響重大時，準備應(yīng)予折現(xiàn)。 計量 信達（阜新）房地產(chǎn)的風(fēng)險管理及應(yīng)對措施 26 20．確認為準備的金額應(yīng)是資產(chǎn)負傻表日結(jié)算現(xiàn)時義務(wù)所要求支出的最好估計。 或有負債，指以下二者之一： （ 1）因過去事項而產(chǎn)生的潛在義務(wù)，其存在僅通過不完全由企業(yè)控制的個或數(shù)個不確定未來事項的發(fā)生或不發(fā)生予以證實； （ 2）因過去事項而產(chǎn)生、但因下列原因而未予確認的現(xiàn)時義務(wù)： ①結(jié)算該義務(wù)不是很可能要求含經(jīng)濟利益的資源流出企業(yè)；或 ②該義務(wù)的金額不可以足夠可靠地計量。今天，我們都將離開熟悉的校園，掀開各自人生新的篇章，愿我們的友誼長存，讓我們永遠共勉！ 衷心地感謝在百忙之中評閱論文和參加答辯的各位專家、教授！ 信達（阜新）房地產(chǎn)的風(fēng)險管理及應(yīng)對措施 22 參考文獻 [1] 史超 .房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理研究： [D].南京：南京理工大學(xué)項目 管理學(xué)院， 20xx. 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[10] 黃毅 .M 房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流管理研究： [D].成都：電子科技大學(xué)工商管理學(xué)院， 20xx. 遼寧工程技術(shù) 大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 23 附 錄 A 國際會計準則第 37 號 或有負債和或有資產(chǎn) 目的 本準則的目的是確保將適當?shù)拇_認標準和計量基礎(chǔ)運用于準備、或有負債和或有資產(chǎn)，并確保在財務(wù)報表的附注中披露充分的信息，以使使用者能夠理解它們的性質(zhì)、時間和金額。 通過現(xiàn)金折扣和數(shù)量折扣兩種售價方式，可以增加銷售量，降低銷售價格，從而使盈虧平衡時單位面積售價保持在合理價位。另一方面企業(yè)在盈虧平衡時單位面積售價較高是因為企業(yè)沒有選擇較好適當?shù)淖馐矍兰盃I銷方式，及時采取應(yīng)對措施。 2）減少企業(yè)流動負債額 通過上述現(xiàn)金流動負債比和企業(yè)現(xiàn)金債務(wù)總額比兩個指 標的計算結(jié)果分析，導(dǎo)致信達房地產(chǎn)償債能力的不強的第二個主要原因是該企業(yè) 流動負債額過大。企業(yè)沒有定期對產(chǎn)品的區(qū)域銷售額、銷售計劃與實際銷售情況等進行層層分析和匯總，沒有根據(jù)銷售報告的分析情況，結(jié)合企業(yè)實際和市場情況，及時采取應(yīng)對措施，確保銷售計劃的完成，在影響銷售的相關(guān)因素發(fā)生重大變化時，可能會涉及對銷售計劃的適當調(diào)整。 建設(shè)期利息為前期工程費用和綜合建安工程費用之和的 3%。大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會研究試用現(xiàn)金流預(yù)算體系，但由于信達地產(chǎn)各部門對 現(xiàn)金流信息的作用認識不夠，沒有做好現(xiàn)金流的預(yù)算，對于編制的資金來源及運用表只是對每周現(xiàn)金的流入流出做了整理，但是并沒有和成本等部門及時溝通做好下周資金流出的預(yù)算，致使企業(yè)現(xiàn)金流量過小，而企業(yè)流動負債額過大。該指標反映企業(yè)銷售質(zhì)量的高低，與企業(yè)的賒銷政策有關(guān)。一般統(tǒng)計，該比率值在 以上的公司財務(wù)狀況較好。一個企業(yè)能否良好的運營與企業(yè)的風(fēng)險管理的好壞存在絕對的關(guān)系，信達房地產(chǎn)在風(fēng)險管理方面主要存在現(xiàn)金流管理風(fēng)險和銷售管理風(fēng)險兩大風(fēng)險，以下分別進行敘述。 我國房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理與國外的差距具體表現(xiàn)為 ： 在模型誤差方面，不確定風(fēng)險信達（阜新）房地產(chǎn)的風(fēng)險管理及應(yīng)對措施 6 的數(shù)據(jù)模型與實際存在很大出入 ； 在信息決策方面，決策系統(tǒng)的信息極不完備 ： 在市場分析方面 ，對市場供需情況了解不清 [6]。 7） 資金管理流程的風(fēng)險 資金管理流程的風(fēng)險主要包括：資金計劃，指在月、季、年度資金計劃編制過程中未能與各部門充分溝通，未能充分考慮環(huán)境和項目自身的變化，導(dǎo)致資金計劃不能滿足實際資金需求或者不能滿足業(yè)務(wù)發(fā)展目標，從而產(chǎn)生資源不能有效配置的風(fēng)險；內(nèi)部借款，指內(nèi)部借款未經(jīng)過有效審批或申請不及時，引起資金周轉(zhuǎn)困難，影響公司運營效率和效果；工程款支付，指工程款支付審批不恰當、不嚴格，未能全面考慮工程進度、已完工作量、合同條款、資金計劃，造成資金 重復(fù)支付或少支付，給公司帶來經(jīng)濟損失或違約責任。這種迫切的需求需要房地產(chǎn)風(fēng)險管理理論研究的支持。 指導(dǎo)教師簽名： 年 月 日 I 摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是我國市場經(jīng)濟重要的組成部分，并已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 3） 補償性：由于房地產(chǎn)項目開發(fā)具有風(fēng)險，因而投資者一般對承擔的這一風(fēng)險在經(jīng)濟上要求補償，這一補償也叫風(fēng)險溢價或風(fēng)險回報。 我國的房地產(chǎn)尚處于 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級階段，有關(guān)其風(fēng)險管理的研究也只是剛剛起步，我國對房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的研究是分布于各類企業(yè)風(fēng)險管理研究中，近年來，我國對風(fēng)險領(lǐng)域的研究也在逐步的開展，如 1994 年，陳湛勻武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文和馬照副編寫《金融風(fēng)險管理》， 1993 年陳佑啟等編寫的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理及經(jīng)營決策方法》， 20xx 年，謝科范和彭華濤編寫的《企業(yè)風(fēng)險管理》等 [5]。截至目前，阜新溫泉新城已入駐包括 “ 信達 1） 企業(yè)的現(xiàn)金償債能力方面存在的問題 在對信達地產(chǎn)的現(xiàn)金流量風(fēng)險狀況分析中，對企業(yè)的現(xiàn)金流量表和涉及到的資產(chǎn)負債表及損益表的數(shù)據(jù)進行了平均計算，以期得出該企業(yè)近三年的總體狀況，企業(yè) 的現(xiàn)金償債能力可以從現(xiàn)金流動負債比和現(xiàn)金債務(wù)總額比兩個指標著手分析。比值越大，則公司的長期償債能力越強；反信達（阜新）房地產(chǎn)的風(fēng)險管理及應(yīng)對措施 10 之，比值越小 ,則公司的長期還債能力越弱。該指標旨在考評企業(yè)全部資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力，該比值越大越好 。 信達房地產(chǎn)銷售風(fēng)險管理存在的問題 銷售風(fēng)險管理是指在銷售預(yù)測的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)能力，設(shè)定總體目標及不同產(chǎn)品的銷售目標額，進而為能實現(xiàn)該目標而設(shè)定具體營銷方案和實施計劃，以支持未來遼寧工程技術(shù) 大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 13 一定期間內(nèi)銷售額的 實現(xiàn)。企業(yè)沒有對銷售預(yù)算做好充足的預(yù)算，導(dǎo)致銷售管理上存在弊病。因此，對信達房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理提出以下應(yīng)對措施。以下提出兩點應(yīng)對措施： 1）加強企業(yè)現(xiàn)金收入管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售其開發(fā)的房屋產(chǎn)品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。 企業(yè)盈虧平衡時單位面積售價問題的應(yīng)對措施 盈虧平衡時單位面積售價是在盈虧平衡時，一定銷售量的情況下最低售價，該定價過高是因為銷售價格定價和銷售渠道方法不好。 遼寧工程技術(shù) 大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 21 致 謝 經(jīng)過幾個月的努力終于完成了論文的寫作工作，在這期間遇到過很多坎坷，通過這次的論文寫作讓我意識到自己所學(xué)知識的不足，由于時間和收集資料的局限，文章難免存在不足，懇請老師批評指正。 8．其他國際會計準則規(guī)定了支出是作為資產(chǎn)還是作為費用處理，本準則不涉及這些問題，相應(yīng)地，本準則既不禁止也不要求對提取準備時所確認的費用予以資本化。索賠是或有資產(chǎn)的一個例子。 25．準備在稅前計量，因為準備的稅后結(jié)果及變化，應(yīng)按《國際會計準則第 12 號所得稅》進行處理，風(fēng)險和不確定性 26．不可避免地圍繞很多事項和情況的風(fēng)險和不確定性，應(yīng)在計算準備的最好估 計時予以考慮。在不確定的情況下進行判斷需要謹慎，以使收益或資產(chǎn)不會高估，費用或負債不會低估，但是，不確定性并不說明應(yīng)提取過多準備和故意夸大負債，例如，如果一個特別相反結(jié)果的預(yù)計費用是在謹慎的基礎(chǔ)上進行估計的，那么該結(jié)果不能人為地認為比實際的情況更可能。 17．或有資產(chǎn)不應(yīng)在財務(wù)報表中予以確認，因為確認或有資產(chǎn)可能會導(dǎo)致那些可能永遠不會實現(xiàn)的收益得到確認。 定義 10．本準則中使用的下列術(shù)語，其定義為： 準備，指時間或金額不確定的負債。他們的無私奉獻與關(guān)愛，我無以為報，謹以這篇不太成熟的畢業(yè)論文獻給他們，表達我對他們的敬意和謝意。在信達（阜新）房地產(chǎn)項目中存在多種售價，戶型格局，戶型類型，他們的需求價格彈性一般是不同的，當在一個項目中如果存在明顯的這種需求價格彈性的差異，對彈性較小的適當調(diào)高價格，對彈性較大的適當調(diào)低價格，有利于提高項目的利潤或者提高銷售速度。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中，應(yīng)協(xié)調(diào)各方關(guān)系，加快工程開發(fā)進度，使其盡早達到產(chǎn)品預(yù)售標準，取得預(yù)售許可證；在產(chǎn)品銷售出去后應(yīng)采取多種措施催收應(yīng)收賬款，加速房款的回籠；采用多種付款方式促銷，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財務(wù)風(fēng)險。對企業(yè)償債能力及企業(yè)獲取現(xiàn)金能力存在的問題提出解決措施如下： 企業(yè)償債能力問題的應(yīng)對措施 因為現(xiàn)金流預(yù)算管理方面的不足導(dǎo)致企業(yè)償債能力的不強，該企業(yè)應(yīng)加強對現(xiàn)金流預(yù)算的重視，現(xiàn)通過加強三個部門現(xiàn)金流的預(yù)算而提高企業(yè)償債能力。即在保本點銷售的最低售價，以保證在這樣的售價下，企業(yè)不虧本，盈虧平衡時單位面積 售價計算公式如（ 26）所示。在期初信達房地產(chǎn)只對東梁鎮(zhèn)地區(qū)初步做了調(diào)查，但是沒有進行具體的可行性分析及做銷售預(yù)算計劃。反之，則經(jīng)營管理 水平越低 ， 經(jīng)營者有待提高管理水平 ， 進而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益 ， 企業(yè)全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率 計算公式如（ 24）所示。從計算結(jié)果中看到，信達房地產(chǎn)公司的該比率值，遠小于 ，因此信達房地產(chǎn)公司目前的財務(wù)狀況不好，即其中長期償 債能力不強。現(xiàn)金流動負債比率越大，表明企業(yè)遼寧工程技術(shù) 大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 9 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量越多，越能保障企業(yè)按期償還到期債務(wù)?！靶胚_隨著市場經(jīng)濟的不斷深入和完善，房地產(chǎn)市場和投資中的不確定性因素會越來越多，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng) 險也越來越大。 2） 規(guī)劃設(shè)計管理流程的風(fēng)險 規(guī)劃設(shè)計管理流程的風(fēng)險主 要包括：產(chǎn)品定位風(fēng)險，指未能充分考慮市場需求、項目周邊特征（例如地鐵引進）等信息，對產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計方案進行有效評審，導(dǎo)致產(chǎn)品不符合目標人群需求，帶來產(chǎn)品滯銷、難以實現(xiàn)預(yù)期收益的風(fēng)險；產(chǎn)品設(shè)計風(fēng)險，指未能根據(jù)國家規(guī)劃要求、產(chǎn)品設(shè)計技術(shù)標準、對初步設(shè)計、施工圖進行詳細審查（包括內(nèi)審和外審），出現(xiàn)設(shè)計偏差，影響產(chǎn)品品質(zhì)；對設(shè)計進度監(jiān)控不力，未能及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計延誤，從而影響工程進度，造成較多工程洽商，增加成本，影響項目收益；銷售階段設(shè)計風(fēng)險，指銷售合同所附施工圖、裝修及配套設(shè)施標準等，在工程過程中設(shè)計方案發(fā)生變化 后未及時告知營銷部門，未及時更新合同附件，造成實際戶型與合同不一致，導(dǎo)致用戶入住后投訴或引起法律糾紛的風(fēng)險 [3]。本 文根據(jù)信達房地產(chǎn) 20xx 年風(fēng)險管理的實際情況，結(jié)合房地產(chǎn)風(fēng)險管理理論采用案例分析方法，深入分析信達房地產(chǎn)風(fēng)險管理現(xiàn)狀、存在的問題從而提出了房地產(chǎn)風(fēng)險管理防范的對策，對加快我國房地產(chǎn)健康發(fā)展具有一定積極的意義。s real estate investment and orderly development smoothly. In this paper, according to the real estate in 20xx to the actual situation of risk management, bined with the risks of the real estate management theory by using