【正文】 南京 青島 備注：上表為 2021 年數(shù)據(jù) 可見，“大武漢”的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模（ GDP）、固定資產(chǎn)投資規(guī)模均小于內(nèi)地城市重慶、成都，而人均可支配收入在上述城市中排名倒數(shù)第三；同時，其社會消費品零售總額卻排名第六，顯示其商業(yè)相對發(fā)達，居民的消費較為積極。 （ 2）、武漢市房地產(chǎn)市場供需分析 1）、市場供給 98年宏觀調(diào)控之后，武漢市房地產(chǎn)市場曾出現(xiàn)大幅下滑：供給方面， 98年房地產(chǎn)總 投資較上年下滑 ％； 99 年，總投資的增長率僅 ％（基于 98年下滑之后的投資額）。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展與住宅發(fā)展的市場化程度關(guān)聯(lián)度越來越大。不同的是，對于正處于需求結(jié)構(gòu)變化、中高端的需求被初步激發(fā)的市場，中高端的產(chǎn)品將成為引領(lǐng)市場走向的重要力量，也將成為后一階段市場有效需求所追逐的方向，把握時點、提前半步的開發(fā)商將獲益非淺。 對各行政 區(qū)域內(nèi)住宅市場的分析如下： 表 33 各區(qū)主要住宅指標 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 住宅投資 住宅施工面積 住宅新開工 住宅竣工面積 住宅預銷售總金額 住宅銷預售總面積 住宅平均價格 億元 變化 萬平米 萬平米 萬平米 億元 變化 萬平米 變化 元 變化 武昌區(qū) 2021 % % % % 2021 % % % % 2021 % / % % % 1999 / / / % / 洪山區(qū) 2021 % % % % 2021 % % % % 2021 % / % % % 1999 / / / % / 江岸區(qū) 2021 % % % % 2021 % % % % 2021 % / % % % 1999 / / / % / 江漢區(qū) 2021 % % % % 2021 % % % % 2021 % / % % % 1999 / / / % / 硚口區(qū) 2021 % % % % 2021 % % % % 2021 % / % % % 1999 / / / % / 漢陽區(qū) 2021 % % % % 2021 % % % % 2021 % / % % % 1999 / / / % / 青山區(qū) 2021 % % % % 2021 % % % % 2021 % / % % % 1999 / / / % / 東西湖區(qū) 2021 % % % % 2021 % % % % 2021 % / % % % 1999 / / / % / 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 1）區(qū)域市場供給 從市場供給來看，大多數(shù)行政區(qū)保持了穩(wěn)健的上升勢頭，其中， 東西湖區(qū)、洪山區(qū)開發(fā)勢頭最好 ，連續(xù)三年保持了 30％以上的增長速度（以總投資衡量）； 武昌區(qū)、江漢區(qū)保持了持 續(xù)增長的步伐 ；漢陽的變化較為引人注目，在 2021年投資小幅回調(diào)之后，其 2021年的投資額增長較快，從進入 2021年后包括上海復地在內(nèi)的諸多開發(fā)商繼續(xù)大規(guī)模進入漢陽來看，該區(qū)域住宅開發(fā)的增長速度在一定時期內(nèi)仍將保持（盡管需求角度所得結(jié)論對這樣的投資取向并未吻合）。南湖花園實際上并不鄰南湖，且有相當距離，但由于開發(fā)較早、規(guī)模較大，該片區(qū)在市民中的影響力較大。中國光谷”建設(shè)的決議》，明確了對“光谷”建設(shè)的 政策取向， 東湖開發(fā)區(qū) 的 周邊環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施 也不斷 改善 。 金銀湖 片區(qū)位于漢口地區(qū)的北部，屬于武漢市的郊區(qū)，擁有豐富的土地資源和水資源，自然環(huán)境絕佳。 ? 價格 主要分布在 16002300元 /平方米之間 后湖地區(qū)住宅價格普遍較低，相對銷售較好的東方恒星園約 2300元 /平方米，其他樓盤價位相對較低，后湖生態(tài)花園僅售 1600元 /平方米，房屋經(jīng)濟實用，個別樓盤，如佳海茗苑，以 Townhouse為主，均價約 2900元 /平方米。 121695 M178。二期 273470 M178。) 多均 99 折： 4158 小高均 98 折：2940 小高層均 98 折：2381 小高層均 98 折：2410 多層 97： 2773 小高 97： 2870 4 層復式 97：3686 高層均價 99折： 3375 多均 97 折： 2328 小高均 97 折： 2813 花園 97 折： 2473 小高均 93 折：2232 聯(lián)排均價 93 折：3162 銷售進度 50% 70% 15% 70% 70% 50% 85% 80% 開盤時間 物業(yè)管理費(元 / M178?？傮w 一 110000M178。 44689 M178。 總建筑面積 154000 M178。 4） 、江岸后湖 江岸區(qū)位于武漢市東北部的長江北岸，是中共武漢市委員會、武漢市人民政府所在地。 ? 由于光谷地區(qū)的土地資源日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)重點逐步向湯遜湖及其周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，未來將有更多的大型房地產(chǎn)項目在湯遜湖地區(qū)出現(xiàn)。 ? 戶型種類齊全 ，且大戶型比例增大 由于南湖 片區(qū) 開發(fā)起初以經(jīng)濟適用房為主 （主要是南湖花園城） ， 戶型類別單一，且面積較小， 1999年以后，人們開始注重對住宅功能的需求， 針對 這一轉(zhuǎn)變，南湖片區(qū)住宅戶型天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 從功能到面積都逐漸豐富，明澤半島還出現(xiàn)了多層全復式設(shè)計的大戶型。 漢陽、青山兩區(qū)， 2021年均以均價上升、需求下滑的方式運行，發(fā)展缺乏后力。當然，需要看到的是，青山區(qū)由于歷史的、城市規(guī)劃的綜合原因，其住宅項目的輻射范圍十分有限，人群較為單一，在舊有居住觀念、生活方式慣性較強的環(huán)境中，創(chuàng)新住宅開發(fā)的風險也較大。對于武漢的房地產(chǎn)市場，這樣的來自需求的結(jié)構(gòu)調(diào)整盡管比開發(fā)的調(diào)整滯后了較長的一段時間， 但這樣的調(diào)整對金水岸地塊的開發(fā)、營銷的指導意義非常重大。 3）、供需綜合分析 總體來看，武漢市房地產(chǎn)市場供需總體基本持平； 圖 22 武漢市 19992021供需指標對比分析 1999 2021 2021 2021年度萬平米新開工面積竣工面積預銷售面積 預 /銷售面積連續(xù)三年超過竣工面積，顯示市場需求的實際增長略超出市場前期的預期；但與新開工面積相比，供需基本持平。其明顯的特征表現(xiàn)在： ? 區(qū)域化特征明顯 漢口、武昌、漢陽之間自成體系，跨區(qū)域購房只占到成交數(shù)量的極小比例，盡管近年此特征有逐步改變的趨勢，一段較長的時間內(nèi)，區(qū)域劃分的存在將是市場的主流； ? 房產(chǎn)二級市場的現(xiàn)狀價格偏低 包括重慶、沈陽、成都等在內(nèi)的內(nèi)地城市（人均可支配收入相差不大），房價均高于武漢； ? 城市總體建設(shè)相對落后 武漢市舊城改造幾乎沒有展開，居民居住條件較差，住房改善的潛在需求十分巨大 ,商品房市場消化速度緩慢； ? 多種性質(zhì)房產(chǎn)同時存在 房改房、集資房、合作開發(fā)、經(jīng)濟適用房、商品房等同時存在； ? 企事業(yè)單位住房政策參差不齊 部分國家機關(guān)仍有分房，部分事業(yè)單位采取住房一次補償，部分單位與開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)（商品房性質(zhì)），部分單位完全市場化等； ? 大多數(shù)市民對居住的要求仍然停留在舊有的生活方式上，對居住品質(zhì)尚沒有清晰的認識； 2）、市場環(huán)境 武漢市的總體市場環(huán)境在近年來呈現(xiàn)出一些可喜的變化，如： ? 存量房買賣 交易額增加、市場日趨活躍； 2021年 ， 存量房成交 55622套 ， 面積為 ， 金額 ，分別同比增長 8％、 26％、 39％；而這樣的增長，是在 2021年較 2021年分別增長 20％、 18％、 24％的基礎(chǔ)上取得的，市場的發(fā)展十分迅速。 （ 3）、經(jīng)濟外向性 需要引起一定注意的是，武漢經(jīng)濟的外向性仍然不夠明顯，盡管在歷史上有“九省通衢”的輝煌，但其現(xiàn)狀外資、外貿(mào)均未能出現(xiàn)大幅增長的情況（且進出口總額增幅逐步減緩），其工業(yè)基礎(chǔ)、人才等多方面的優(yōu)勢均未能充分發(fā)揮， 這樣的城市活力將較大程度上影響武漢經(jīng)濟在較短時間內(nèi)取得較大提升的期望。 武漢版圖面積為 ，平面圖形如一只從東向西飛舞的彩蝶，其中城區(qū)面積 ，郊區(qū)面積 ，市轄縣面積 3740平方公里。 持續(xù)、穩(wěn)定地提升城市的總體經(jīng)濟發(fā)展水平，提高城市地位，增強居民對未來的合理預期，是逐步引導居民消費觀念，提升生活方式的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。 隨總體市場環(huán)境的變化，武漢市房地產(chǎn)市場自 1999年開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，且在 2021年以突變的方式展開 —— 1999 年，新開工面積增長 ％，總投資增長 11％，施工面積增長%，近年來，武漢市房地產(chǎn)市場的供給總體上呈現(xiàn)了穩(wěn)定、持續(xù)的上升趨勢。 （ 1）、市場供給 住宅的發(fā)展態(tài)勢呈現(xiàn) 出與總體市場略微不同的特點： 表 24 19992021年住宅供給指標 住宅投資 住宅施工 住宅新開工 住宅竣工 (億元 ) 增幅 (萬平米 ) 增幅 (萬平米 ) 增幅 (萬平米 ) 增幅 2021 % % % % 2021 % % % % 2021 % % % % 1999 % % % % 從住宅開發(fā)的數(shù)據(jù)看，其 投資一直保持了較為穩(wěn)定的增長 ，即使是在宏觀調(diào)控尚未結(jié)束的 1999年，住宅投資依然保持了穩(wěn)健的上升勢頭。 從武漢市住宅市場的供需機構(gòu)變化看，在目前的階段介入中高端市場，潛力巨大。 同時，青山、硚口、江漢三區(qū)的住宅總投資在 2021年出現(xiàn)負增長，其中，硚口、青山在過去的三年中有兩年出現(xiàn)下滑，屬于少人問津的區(qū)域；江漢區(qū)出現(xiàn)的下滑，如果結(jié)合需求的分析，可能與其區(qū)域購房人群的取向有關(guān)（在需求大幅增長的情況下，價格持續(xù)兩年小幅下跌），使 開發(fā)商缺少在該區(qū)域開發(fā)的積極性。 該片區(qū)過去以大規(guī)模開發(fā)低價位商品住宅為特征，解決了眾多收入不高家庭的居住條件較差問題，在普通市民心目中與漢口的百步亭、常青花園類似，都屬于工薪階層所關(guān)注的購房熱點。同時， 光谷建設(shè) 引入的一批高科技人才，帶動了區(qū)域的住房需求，由于從業(yè)人員的年齡關(guān)系，多數(shù)購房人員對住房的要求較高， 對智能化與自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)管理及齊全的社區(qū)配套等 的要求更促進了該區(qū)域住宅建設(shè)的快速發(fā)展 。其北有武漢天河機場，東有漢口火車站，雖遠離市區(qū)，但已經(jīng)通車的金山大道、馬池路以及金山一路、機場高速路等交通線路都拉近了其與市區(qū)的距離。 ? 樓盤以 “ 綠色生態(tài) ” 為主題，集科學為一體，更加注重 “ 以人為本 ” 和 “ 人 ” 的需求 如百步亭北側(cè)規(guī)劃中有市內(nèi)最大的 700畝城市生態(tài)花園，東方恒星園采用立體綠化，后湖生態(tài)花園設(shè)有氣象溫度風向監(jiān) 測站等。 60000 M178?？傮w 一期 66700 M178。.月 ) （多層） ； （ 3 層為界小高）； （多層帶電梯） (1期 ) (2 期 ) (小高層 ) （小高層） （多層） （小高） （小高層） （多層） （小高） 建筑規(guī)劃設(shè)計 武漢工業(yè)大學設(shè)計院 武漢建筑設(shè)計院 武漢輕工設(shè)計院 湖北金牛 中國建筑設(shè)計院 武漢建筑設(shè)計院 萬科建筑研究中心 深大設(shè)計院 武漢市建筑設(shè)計院 景觀設(shè)計 新加坡都市園林環(huán)境公司 深圳先科四季青鮮花公司 廣州棕櫚公司 奧雅（香港）園境師事務(wù)所 美國泛亞易道有限公司 物業(yè)管理 麗島物業(yè)管理公司 深圳中海外承物業(yè) 深圳萬廈居 業(yè)有限公司（顧問） 平安物業(yè)管理 中海物業(yè)管理公司 中海物業(yè)管理公司 武漢市萬科物業(yè)管理有限公司 第一太平戴維斯物業(yè)顧問公司 25 供給樓盤指標分析 （ 1）規(guī)模比較 表 43 供給調(diào)研樓盤 規(guī)模對比列表 樓盤名稱 占地面積 /平方米 建筑面積 /平方米 容積率 明澤半島 25659（含寫字樓） 48752（含寫字樓） 住宅（ ） 中央花園碧云天 32307 42021 麗島花園 146740 154000 南湖山莊 190860 180000 當代 光谷智慧城 100000 130000 名都花園 650000(總 ) 57142(一期 ) 680000(總 ) 60000(一期 ) 東湖林語 67653 75771 獅城名居 51595 108984 水藍郡 340170 121695 四季花城 273470(總 ) 90000(二期 ) 240000(總 ) 81000(二期 ) 藍灣俊園 112723 188247 都市經(jīng)典 131340(一期 ) 306820(總 ) 215434(一期 )