【正文】 二 、 武漢市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析 （ 1）、市場(chǎng)特征及環(huán)境分析 1）市場(chǎng)特征 武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征明顯。 由于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、歷史、人文等多方面的綜合原因，武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)較之發(fā)達(dá)地區(qū)的同類市場(chǎng)還存在一定的差距，當(dāng)前總體上仍處于一個(gè)不斷規(guī)范、 市場(chǎng)化的過(guò)程中。其明顯的特征表現(xiàn)在： ? 區(qū)域化特征明顯 漢口、武昌、漢陽(yáng)之間自成體系，跨區(qū)域購(gòu)房只占到成交數(shù)量的極小比例，盡管近年此特征有逐步改變的趨勢(shì)，一段較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，區(qū)域劃分的存在將是市場(chǎng)的主流； ? 房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的現(xiàn)狀價(jià)格偏低 包括重慶、沈陽(yáng)、成都等在內(nèi)的內(nèi)地城市（人均可支配收入相差不大），房?jī)r(jià)均高于武漢； ? 城市總體建設(shè)相對(duì)落后 武漢市舊城改造幾乎沒(méi)有展開，居民居住條件較差，住房改善的潛在需求十分巨大 ,商品房市場(chǎng)消化速度緩慢； ? 多種性質(zhì)房產(chǎn)同時(shí)存在 房改房、集資房、合作開發(fā)、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等同時(shí)存在； ? 企事業(yè)單位住房政策參差不齊 部分國(guó)家機(jī)關(guān)仍有分房，部分事業(yè)單位采取住房一次補(bǔ)償，部分單位與開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)（商品房性質(zhì)），部分單位完全市場(chǎng)化等； ? 大多數(shù)市民對(duì)居住的要求仍然停留在舊有的生活方式上，對(duì)居住品質(zhì)尚沒(méi)有清晰的認(rèn)識(shí)； 2）、市場(chǎng)環(huán)境 武漢市的總體市場(chǎng)環(huán)境在近年來(lái)呈現(xiàn)出一些可喜的變化，如： ? 存量房買賣 交易額增加、市場(chǎng)日趨活躍； 2021年 ， 存量房成交 55622套 ， 面積為 ， 金額 ，分別同比增長(zhǎng) 8％、 26％、 39％；而這樣的增長(zhǎng)，是在 2021年較 2021年分別增長(zhǎng) 20％、 18％、 24％的基礎(chǔ)上取得的，市場(chǎng)的發(fā)展十分迅速。 ? 個(gè)人成為住房市場(chǎng)消費(fèi)主體 ： 99年以后達(dá)到 87％以上； ? 住房金融支持力度加大 2021年 ， 公積金全年發(fā)放 8億元，增長(zhǎng) 27%；個(gè)人商業(yè)貸款發(fā)放總額 ，同比天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 增長(zhǎng) %。 ? 土地供給規(guī)范化： 2021年 7月 1日后，武漢市土地供給實(shí)行統(tǒng)一管理，開發(fā)商有了公平競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)。 所有這些變化，極大的推動(dòng)了武漢房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展。 （ 2）、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析 1）、市場(chǎng)供給 98年宏觀調(diào)控之后，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)曾出現(xiàn)大幅下滑：供給方面， 98年房地產(chǎn)總 投資較上年下滑 ％； 99 年，總投資的增長(zhǎng)率僅 ％（基于 98年下滑之后的投資額）。 隨總體市場(chǎng)環(huán)境的變化，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)自 1999年開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，且在 2021年以突變的方式展開 —— 1999 年，新開工面積增長(zhǎng) ％，總投資增長(zhǎng) 11％，施工面積增長(zhǎng)%，近年來(lái)，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給總體上呈現(xiàn)了穩(wěn)定、持續(xù)的上升趨勢(shì)。 圖 21 房地產(chǎn)開發(fā)總投資 房地產(chǎn)開發(fā)總投資 0204060801001201401994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021億元 1999年以后，房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)上升態(tài)勢(shì)尤其顯著，其 中， 2021年由于市場(chǎng)拐點(diǎn)的作用，開發(fā)指標(biāo)增長(zhǎng)幅度較 1999年之前有較大幅度提高，后續(xù)各年度，由于開發(fā)取向、結(jié)構(gòu)的變化，各指標(biāo)呈現(xiàn)出不同的發(fā)展過(guò)程，體現(xiàn)了開發(fā)領(lǐng)域的不同側(cè)面： 表 21 武漢市 19992021 年房地產(chǎn)供給指標(biāo)比較 總投資 施工面積 新開工面積 竣工面積 億元 增幅 萬(wàn)平米 增幅 萬(wàn)平米 增幅 萬(wàn)平米 增幅 2021 % % % % 2021 % % % % 2021 % % % % 1999 % % % % 總投資 （總供給的代表指標(biāo)）： 2021 年以后保持了持續(xù)、穩(wěn)步加快的增幅，顯示市場(chǎng)供給的節(jié)奏處于健康、良性的發(fā)展通道， 2021年的市場(chǎng)變化成為啟動(dòng)的起點(diǎn)，未出現(xiàn)后繼乏力天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 的 情況， 后文中我們將看到，這樣的態(tài)勢(shì)與同樣趨勢(shì)的市場(chǎng)需求配合，推動(dòng)了市場(chǎng)的順利發(fā)展。 施工面積 ：與總投資的上升趨勢(shì)不同，施工面積增幅除 2021年保持較高的增幅外， 2022021均保持相對(duì)較低的增幅。比較施工面積與總投資的增長(zhǎng)比例，我們可以看到， 202 2021年，單位施工面積的投資持續(xù)保持加大， 房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)在發(fā)生較大的變化 —— 從單位投資較低的中、低端產(chǎn)品向單位投資較高的中高端產(chǎn)品轉(zhuǎn)移 ， 這是武漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)近年來(lái)發(fā)生的一個(gè)重要變化！ 在后文的分析中我們可以看到，這樣的開發(fā)結(jié)構(gòu)的變化實(shí)際上在 1999年 即以住宅的結(jié)構(gòu)變化為契機(jī)展開，由于住宅在總體供給中比例的變化，使總體市場(chǎng)的數(shù)據(jù)在 2021年才顯示出明顯的趨勢(shì)，而這樣的趨勢(shì)在經(jīng)歷了一定時(shí)間的供需磨合之后，正逐步被市場(chǎng)需求所接受，并推動(dòng)市場(chǎng)向新的層面轉(zhuǎn)化。 新開工面積 ： 2021 年，新開工面積增幅高達(dá) ％，顯示當(dāng)年由于市場(chǎng)好轉(zhuǎn)造成的供給的增加以加量的方式展開（總體來(lái)看，單位面積投資額的變化不大）；而 2021年，增幅回落到 ％，顯示了與施工總體面積指標(biāo)相一致的趨勢(shì) —— 即市場(chǎng)供給開始發(fā)生較大規(guī)模的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變 —— 單位面積的投資額增大； 2021年，其增 幅再度上升，結(jié)合施工面積的變化趨勢(shì)，可以推斷在開發(fā)結(jié)構(gòu)繼續(xù)轉(zhuǎn)化的同時(shí)，市場(chǎng)在此基礎(chǔ)上開始放量。 竣工面積 ：竣工面積的變化趨勢(shì)，與前一年度的新開工面積變化趨勢(shì)相比，呈現(xiàn)相對(duì)一致的走向，顯示武漢市建設(shè)項(xiàng)目施工平均周期大約保持在 1年左右的時(shí)間，市場(chǎng)物業(yè)類型仍以多層、小高層為主。 2）、市場(chǎng)需求 房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求，通過(guò)預(yù)售 /銷售金額最直接的體現(xiàn)出來(lái)。 表 22 19992021房地產(chǎn)預(yù)銷售金額比較 年度 預(yù)銷售金額 億元 漲幅 2021 % 2021 % 2021 % 1999 % 自 2021年開始，武漢市房地產(chǎn)預(yù)售 /銷售金額持續(xù)上漲，顯示出 市場(chǎng)需求在近年來(lái)大幅增加 ，其中， 2021 年、 2021 年增幅較大，這樣的增加， 與武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、人民收入提高、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)逐步走出低谷、日漸繁榮的必然趨勢(shì)有關(guān)，也與近年來(lái)若干住房、城市土地政策的出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)的直接刺激等因素相關(guān) 。 與銷售金額同步提高的，是全市的銷售 /預(yù)售面積。 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 表 23 19992021年房地產(chǎn)需求指標(biāo)比較 （ 已剔除出租物業(yè)） 預(yù)銷售面積 現(xiàn)售面積 預(yù)售面積 萬(wàn)平米 漲幅 萬(wàn)平米 現(xiàn)售漲幅 萬(wàn)平米 預(yù)售漲幅 2021年 % % % 2021年 % % % 2021年 % % % 1999年 / / % 預(yù) /銷售面積近年來(lái)保持了持續(xù)的上升趨 勢(shì)，除 2021年外，增幅穩(wěn)定；由于所能得到的關(guān)于市場(chǎng)總體的分析數(shù)據(jù)中，銷售金額均包括了新房出租（如寫字樓、商業(yè)用房等）的部分，且這一部分的數(shù)量近年來(lái)上升很快，租金價(jià)格與銷 /預(yù)售價(jià)格合二為一，無(wú)法濾出，使得我們很難對(duì)市場(chǎng)總體價(jià)格的走勢(shì)進(jìn)行判斷。 我們將在后文的住宅領(lǐng)域分析中著重分析住宅的價(jià)格變化趨勢(shì)，這對(duì)金水岸住宅項(xiàng)目也更具意義。 3）、供需綜合分析 總體來(lái)看，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總體基本持平； 圖 22 武漢市 19992021供需指標(biāo)對(duì)比分析 1999 2021 2021 2021年度萬(wàn)平米新開工面積竣工面積預(yù)銷售面積 預(yù) /銷售面積連續(xù)三年超過(guò)竣工面積，顯示市場(chǎng)需求的實(shí)際增長(zhǎng)略超出市場(chǎng)前期的預(yù)期；但與新開工面積相比，供需基本持平。 經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，近期來(lái)，呈現(xiàn)了如下特點(diǎn)： ? 外地品牌發(fā)展商紛紛進(jìn)入武漢； ? 產(chǎn)品和營(yíng)銷創(chuàng)新意識(shí)不斷增強(qiáng)； ? 大盤項(xiàng)目頻頻亮相； ? 市區(qū)精品中小項(xiàng)目成為新亮點(diǎn) ； ? 別墅市場(chǎng)異軍突起。 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 （ 3） 、武漢 市 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 20212021 年展望 ? 房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)繼續(xù)從單位投資較低的中、低端產(chǎn)品向單位投資較高的中高端產(chǎn)品轉(zhuǎn)移，市場(chǎng)的需求也會(huì)繼續(xù)相應(yīng)的轉(zhuǎn)化； ? 新區(qū)開發(fā)與舊城改造 形成 聯(lián)動(dòng)之勢(shì) ； ? 房地產(chǎn)相關(guān)政策 將對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生巨大影響 ； ? “ 三區(qū)五片 ” 繼續(xù)保持熱點(diǎn)走勢(shì) ； ? 外地品牌發(fā)展商的介入使得市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)更為激烈 ； ? 發(fā)展商 日趨 成熟與 專業(yè) 分工 不斷 細(xì)化 ； ? 房地產(chǎn)開發(fā)的 市場(chǎng)導(dǎo)向性加強(qiáng) ； ? 發(fā)展商 溝通學(xué)習(xí)意識(shí)加強(qiáng)與競(jìng)爭(zhēng)合理有序化 。 武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析 在武漢市房地產(chǎn)總體市場(chǎng)的發(fā)展中，住宅的開發(fā)逐步成為主流，在總投資、總施工面積、新開工面積、總竣工面積四項(xiàng)主要指標(biāo)中，住宅的所占百分比均不斷提高。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展與住宅發(fā)展的市場(chǎng)化程度關(guān)聯(lián)度越來(lái)越大。 （ 1）、市場(chǎng)供給 住宅的發(fā)展態(tài)勢(shì)呈現(xiàn) 出與總體市場(chǎng)略微不同的特點(diǎn)： 表 24 19992021年住宅供給指標(biāo) 住宅投資 住宅施工 住宅新開工 住宅竣工 (億元 ) 增幅 (萬(wàn)平米 ) 增幅 (萬(wàn)平米 ) 增幅 (萬(wàn)平米 ) 增幅 2021 % % % % 2021 % % % % 2021 % % % % 1999 % % % % 從住宅開發(fā)的數(shù)據(jù)看，其 投資一直保持了較為穩(wěn)定的增長(zhǎng) ，即使是在宏觀調(diào)控尚未結(jié)束的 1999年，住宅投資依然保持了穩(wěn)健的上升勢(shì)頭。 同時(shí)，武漢市住宅結(jié)構(gòu)的調(diào)整在 1999年已經(jīng)開始展開， 2021年進(jìn)入規(guī)模較大的變化期，即單位施工面積的投資成本上升較快，市場(chǎng)供給的結(jié)構(gòu)開始變化（中、高端產(chǎn)品開始出現(xiàn)，所占百分比逐步擴(kuò)大），而這樣一個(gè)變化較總體市場(chǎng)的 類似變化早了 1至 2年；同樣，在進(jìn)入2021年后，經(jīng)過(guò)一輪整理的市場(chǎng)開始在此結(jié)構(gòu)下的繼續(xù)小幅調(diào)整與放量。 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 圖 23 年度單位施工面積平均投資額 年度單位施工面積平均投資額 1998 1999 2021 2021 2021年度元 武漢市住宅總體市場(chǎng)處于品質(zhì)提升的階段， 從整體住宅市場(chǎng)來(lái)看，結(jié)構(gòu)調(diào)整還將持續(xù)一定的時(shí)間 ，從后文對(duì)需求的分析看， 這樣的調(diào)整順應(yīng)了市場(chǎng)的潛在需求，逐漸被市場(chǎng)認(rèn)可 。 （ 2）、市場(chǎng)需求 與市場(chǎng)供給相一致，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求不斷增長(zhǎng)。 居民對(duì)住房的有效需求，通過(guò)房產(chǎn)預(yù)售 /銷售得到體現(xiàn)。 圖 24 住宅市場(chǎng)預(yù)銷售總金額比較 19992021年 預(yù)銷售金額比較0204060801001201401999 2021 2021 2021億元 1999年以來(lái)，武漢市住宅預(yù)銷售金額呈現(xiàn)較為迅速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，從增幅來(lái)看，保持了與房地產(chǎn)總體市場(chǎng)一致取向。其中， 2021年、 2021年增幅較大。 同時(shí)，需求的穩(wěn)步增長(zhǎng)體現(xiàn)在成交面積的變化和價(jià)格的變化兩個(gè)方面： 表 25 住宅市場(chǎng)需求指標(biāo)比較 住宅銷預(yù)售金額 住宅銷預(yù)售面積 住宅銷預(yù)售平均單價(jià) 億元 漲幅 萬(wàn)平米 漲幅 元 漲幅 2021 % % % 2021 % % % 2021 % % % 1999 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 從 2021年及 2021年來(lái)看，兩個(gè)年度的增長(zhǎng)方式截然不同。 2021年，由于市場(chǎng)拐點(diǎn)的作用，需求的增長(zhǎng)以在舊有住宅品質(zhì)的基礎(chǔ)上大幅加量的方式展開，在面積增長(zhǎng) ％的基礎(chǔ)上，價(jià)格僅上漲 ％，居民對(duì)居住條件的提升以居住面積 的擴(kuò)大為主（盡管在此時(shí)，從房地產(chǎn)開發(fā)的角度看已經(jīng)開始出現(xiàn)住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)的大幅變化）。 2021年，市場(chǎng)仍然在這樣的觀念指導(dǎo)下運(yùn)行，在有效需求穩(wěn)步提高的前提下，平均價(jià)格微幅上調(diào)，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的重視度仍處于孕育期。 2021年， 從宏觀層面看， 經(jīng)過(guò)供需兩方面的充分磨合，加上武漢市關(guān)于土地供給政策的調(diào)整，觸發(fā)了需求對(duì)較高品質(zhì)樓盤的認(rèn)可，在有效需求增長(zhǎng) ％的情況下，市場(chǎng)以量、價(jià)齊升的方式展開，其中平均價(jià)格上升 ％，市場(chǎng)對(duì)住宅的有效需求開始出現(xiàn)大規(guī)模的結(jié)構(gòu)調(diào)整； 從微觀上看， 由于市場(chǎng)上逐步出現(xiàn)了高品質(zhì)樓 盤的購(gòu)買者，其親密人群對(duì)該類產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)逐漸加強(qiáng)，對(duì)這種生活方式的選擇逐漸認(rèn)可，居民對(duì)住宅的要求從重“量”向重“質(zhì)”演化，這也使得統(tǒng)計(jì)意義的需求結(jié)構(gòu)變化成為必然。對(duì)于武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣的來(lái)自需求的結(jié)構(gòu)調(diào)整盡管比開發(fā)的調(diào)整滯后了較長(zhǎng)的一段時(shí)間， 但這樣的調(diào)整對(duì)金水岸地塊的開發(fā)、營(yíng)銷的指導(dǎo)意義非常重大。 三年來(lái)，在需求及其增長(zhǎng)方式的作用下，武漢市住宅銷預(yù)售價(jià)格平均增長(zhǎng)幅度為 ％。 對(duì)于不同的市場(chǎng)、不同的市場(chǎng)階段，不同綜合品質(zhì)（檔次）的住宅項(xiàng)目其短、中期的發(fā)展趨勢(shì)可能截然不同 。在市場(chǎng)發(fā)展的成熟階段，由于中高