【正文】 普通套間 480元 /間 390元 /間 一室一廳 豪華套間 680元 /間 490元 /間 一室一廳，帶麻將機 豪華三房套 980元 /間 690元 /間 二室一廳，帶麻將機 小型別墅 1980元 /棟 1600元 /棟 五室一廳，帶麻將機 大型別墅 2880元 /棟 2200元 /棟 六室一廳，帶麻將機 豪華別墅 4880元 /棟 3800元 /棟 送標雙3 間，包吃、配專職服務(wù)員和廚房、附后花園和游泳池 。 圖表 8 項目實施進度一覽表 2020年 2020年 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 前期準備工作 項目方案 審批方案 工程召、投標 乙方施工圖設(shè)計 土建施工 安裝工程 試運營 正式運營 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 30 頁 共 47 頁 項目 工程 總投資估算 編制依據(jù) ① 項目開發(fā)商有關(guān)工程設(shè)計的指導(dǎo)性意見。 勞動安全 機構(gòu)設(shè)置及人員定編；設(shè)立保安員、溺水救生員和消防安全員，定期進行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，同時還定期進行各種演習(xí)，并與 某 縣 有關(guān)單位合作，邀請專業(yè)技術(shù)人員監(jiān)測檢驗。 嚴禁將生活垃圾和廢棄物投入江中，尤其是有毒污染物。戶外廣告主要是景區(qū)的形象宣傳畫，配以景區(qū)的形象口號，具有強烈的視覺沖擊力。定時安排表演隊表演當?shù)氐奶厣袼谆顒?，包括舞龍燈、舞獅、九龍舞、地花鼓、皮影戲等地方傳統(tǒng)的民俗藝術(shù)表演，同時引進土家族的擺手舞和其他少數(shù)民族的民間舞蹈，增加游客參與性。 ④可持續(xù)性 發(fā)展 原則 以保護資源、保護環(huán)境為出發(fā)點進行空間布局規(guī)劃，使景區(qū)的生態(tài)保持良性發(fā)展態(tài)勢。 未來市場預(yù)測 休閑農(nóng)業(yè)活 動行為源于城鄉(xiāng)間的自然、社會、經(jīng)濟和文化的差異。而度假型休閑農(nóng)業(yè)則是指在滿足游客吃住的基礎(chǔ)上 ,還能為游客提供更多的農(nóng)家生 活方式與農(nóng)事體驗等活動項目。據(jù)中南林學(xué)院的朱玲介紹，目前廣東省已有 80 多個觀光果園，每年接待游客 400 多萬人，收入達 10多億元。 ? 旅游業(yè)： 2020年景區(qū)接待游客 10萬人次，營業(yè)收入 540萬元， 2020年接待游客 12萬人次，營業(yè)收入 597萬元。 某 已成為 某 縣主要旅游景區(qū)和亮點景區(qū) 。 30 勞動定員 25 、節(jié)能、勞動安全與公共設(shè)施 某 生態(tài)公園 （二期工程） 擴建項目 可可 行行 性性 研研 究究 報報 告告 第 2 頁 共 47 頁 目目 錄錄 7 國內(nèi)外休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 14 綠色食品原料供應(yīng) 整個項目分三期建設(shè)，一期工程 總投資 2880萬元，形成固定資產(chǎn) 2450萬元，現(xiàn) 已運營 4年。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 5 頁 共 47 頁 ? 經(jīng)濟：盤石村全村 127戶，人口 538人， 2020年全村 GDP總值為 ，人均 1200元， 2020年全村 GDP總值，人均 1800元， 2020年全村 GDP總值 萬元，人均 2200元。一些有特色的休閑農(nóng)業(yè)基地，如浙江金華石門農(nóng)場的花木公園、自摘自炒茶園，富陽縣的農(nóng)業(yè)公園；福建漳州的花卉、水果大觀園，廈門華夏神農(nóng)大觀園，建陽縣黃坨鄉(xiāng)蛇園，東山縣鮑魚觀賞村；廣西柳州水鄉(xiāng)觀光農(nóng)業(yè)區(qū)；山東棗莊石榴園；海南亞珠莊園；河南周口市“傻瓜農(nóng)業(yè)園”；上海浦東“孫橋現(xiàn)代 農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)”；四川成都市郊區(qū)的“小農(nóng)莊度假村”等，項目獨特、條件優(yōu)越，不僅為人們拓展了更廣闊的游覽空間，而且為農(nóng)村現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展和農(nóng)民致富開辟了新的途徑。其中客棧型休閑農(nóng)業(yè) ,主要是指位于城郊結(jié)合部和一些主要景區(qū) (點 )附近 ,為游客提供食宿 。 目前， 某 已成為 湘北地區(qū) 主要旅游景區(qū)和亮點景區(qū)， 4年來，累計接待游客 50 萬人次，其中接待港、澳、臺地區(qū)和日、韓等國人士 2020 余人次，中央軍委原副主席張震、全國政協(xié)原副主席毛致用以及原湖南省委書記楊正午、原省長周伯華、省委常委副省長徐憲平都曾到 某 視察或入住盤石山莊。 ③因地制宜原則 空間布局和項目設(shè)置時充分考慮資源現(xiàn)狀，結(jié)合當?shù)氐牡匦蔚孛?，深度挖掘資源潛力，并在不破壞水體和山地林木的前提下，對景區(qū)進行開發(fā)。整個廣 場選擇木制生態(tài)材料建造，在廣場的四個角上設(shè)計方型圖騰柱。 ②戶外廣告：選擇在京珠高速 某 段出入口處 、平伍公路交接口、 某 縣城出口等處布設(shè)戶外廣告。 景區(qū)在建設(shè)時盡量不破壞已成林木，特別是嚴禁破壞胸徑15cm 以上的林木資源；綠化注意植物的色相、季相、味相的協(xié)調(diào)，同時加強背景山林的養(yǎng)護。 勞動保護與安全 危害安全主要措施 電氣設(shè)備和設(shè)施選型、設(shè)計、安裝、及維護等應(yīng)符合《爆炸和火災(zāi)危險環(huán)境電力裝置設(shè)計規(guī)范》（ GB5005892） 規(guī)定，且泵房自然通風良好。 具體實施計劃，見下表。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 34 頁 共 47 頁 ? 項目 2020 年 5 月 1 日正式投入運營，門票收入按 2020年全年的 2/3計算 ，門票 均價 15元 /人 （ 成人 20元 /人、學(xué)生 10元 /人、 兒童免票） 。 ? 投資年均 投資利潤 率 =（計算期內(nèi)各年度∑利潤額 /5） /投資總額 =10% ? 投資年均利稅率 =（計算期內(nèi)各年度∑利稅額 /5） /投資總額 =16% 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 38 頁 共 47 頁 ? 年均銷售利潤率 =∑銷售利潤 /銷售收入 =31% ? 年均銷售利稅率 =∑銷售利稅額 /銷售收入 =44% ? 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 按 10%折現(xiàn)率計算 ,k=。 市場風險： 項目環(huán)境優(yōu)越，在 湘北地區(qū) 屈指可數(shù)，且經(jīng)過數(shù)年經(jīng)營， 有較穩(wěn)定的客源， 年均接待游客已超過 10 萬人次 且逐年呈上升趨勢 ，其影響范圍不斷擴大，有口皆碑。 ? 燃料及水電，按照 參考 2020年和 2020年財務(wù)數(shù)據(jù)，以銷售 收入的 %測算 參數(shù) 。 項目收入 預(yù)測 說明： ? 項目收入主要來源：門票、住房、餐飲、釣魚、茶樓 等 。 圖表 7 勞動定員明細表 部 門 人 數(shù) 說 明 公司高管 5 含財務(wù)總監(jiān) 1名、營銷總監(jiān) 1名 職能管理部門 17 各部門負責人 財務(wù)部 12 含總臺收銀員、餐廳收銀員 營銷部 6 前廳部 10 客戶部 26 含別墅服務(wù)員 餐飲部 20 含茶樓服務(wù)員 游客服務(wù)部 17 包括各種娛樂場所服務(wù)員 保衛(wèi)部 4 含救生員 后勤部 3 含采購、倉管 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 29 頁 共 47 頁 本項目為 某 農(nóng)業(yè)生態(tài)園二期工程。 ④ 加強用電管理，減少能耗。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 23 頁 共 47 頁 、節(jié)能、勞動安全與公共設(shè)施 環(huán)境污染防治與環(huán)境保護 項目主要污染源和污染物 本項目是生態(tài)旅游項目 ,不像其它的生產(chǎn)工業(yè)生產(chǎn)型企業(yè)有噪聲和廢水排放。制定相應(yīng)營銷策略為產(chǎn)品作市場定位選擇目標市場市場細分實現(xiàn)企業(yè)實現(xiàn)企業(yè)營銷目標營銷目標營銷策略： （ 產(chǎn)品、價格、通路、促銷）組合策略；促銷包括：廣告（ ）、 銷售促進（ ）、 人員推銷、公共關(guān)系（ ）、 直效營銷整合策略的制定；廣告包括：廣告創(chuàng)意、媒介策略等。 拓展訓(xùn)練基地位于汨羅江北面的山林內(nèi)，根據(jù)風險程度以及對心理挑戰(zhàn)的大小分為二個級別，即無風險項目和低風險項目。五是著力打造“ 某 ”品牌，提高項目的市場滲透力和盈利能力。湘陰青山島漁家樂、君山區(qū)柳林洲鎮(zhèn)的農(nóng)家樂、 團湖荷花園 、南湖風景區(qū)龍山野外燒烤等一批獨具特色的休閑山莊也在黃金周高峰時期呈飽和接待狀態(tài)。還可拿自己收獲的農(nóng)產(chǎn)品參加各種展評活動。這些葡萄園和釀酒作坊的旅游收入往往高出他們的葡萄和葡萄酒的收入。 某 景區(qū) 2020 年底奠基建設(shè)，作為 某 縣重要的生態(tài)旅游景觀，其依山傍水，山體植被茂盛，湖光山色秀美，山水植物構(gòu)成了 某 特有的風景。公司具有各項符合現(xiàn)代化企業(yè)理念的規(guī)章制度、營銷戰(zhàn)略、工作流程、績效考評體系， 企業(yè)正處在高速發(fā)展階段。 19 建筑工程方案 11 未來市場預(yù)測 10 宏觀市場分析 4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 18 項目策劃 26 環(huán)境污染防治與環(huán)境保護 32 第 3 頁 共 47 頁 項目建設(shè)單位 某 生態(tài) 園 有限公司（以下簡稱公司）成立于 2020 年 6 月，注冊資本 800萬元，主要從事旅游、休閑農(nóng)業(yè)、餐飲、娛樂業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營，先后投資 3000 萬元，興建了 某 生態(tài)園 、 某 縣金碧輝煌娛樂城 、 某 縣蓉園洗浴中心 、 某 縣湘悅酒樓以及 某 縣連云山峽谷漂流等項目，每個項目都取得了可喜的成績。項目建成后， 2020— 2020 年內(nèi)年均銷售收入 ， 累計增加 利稅收入 。 可行性研究主要依據(jù) 圖表 2 項目研究依據(jù)一覽表 序號 來 源 內(nèi) 容 1 某 縣政府 《 某 年鑒》 2020年 10 月 2 某 縣旅游局 《 某 縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》， 2020年 10月 3 湖南省人民政府 湘政發(fā) [2020]24號 4 某 縣旅游局 《 某 風景區(qū)詳細規(guī)劃 20202020年》 5 湖南農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組 湘農(nóng)產(chǎn) [2020]2號 6 岳陽市財政局 岳市財農(nóng) [2020]26號 7 開發(fā)商 公司章程、法人執(zhí)照、營業(yè)執(zhí)照、財務(wù)報表 8 開發(fā)商 項目市場調(diào)研情況、項目簡介、公司簡介 9 開發(fā)商 農(nóng)業(yè)基本建設(shè)項目管理辦法和其它相關(guān)資訊 10 項目可研編制單位有關(guān)專家顧問對宏、微觀市場的洞察、把握及了解 二期項目 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 圖表 3 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標表 序號 指標 單位 指標值 備 注 1 總占地面積 畝 2700 開發(fā) 14 畝用地，租賃其余 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 7 頁 共 47 頁 用地保護生態(tài)平衡 2 總建筑面積 ㎡ 4700 3 主要設(shè)施設(shè)備 萬元 190 原有設(shè)施裝飾設(shè)施添置 4 綠地率 % 5 項目建設(shè)周期 月 8 7 項目投資總額 萬元 2290 8 投資利潤率