【正文】 屬于案例分享、即問即答等學(xué)習(xí)范疇；課程學(xué)習(xí)方向以及實施：常態(tài)學(xué)習(xí)課程針對萬科地產(chǎn)的置業(yè)顧問銷售過程中的案例分享以及經(jīng)驗交流，① 置業(yè)顧問可以日常的銷售案例由總部定期匯總，并制作成課件的形式放到時代光華的平臺上，提供全公司的整體培訓(xùn)，并利用考試管理的方式對置業(yè)顧問進行考核；② 置業(yè)顧問可以在時代光華平臺上建立即問即答的論壇討論模塊，可以分成針對地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的討論主題，如：新樓盤的推出、銷售經(jīng)驗分享等共同分享、學(xué)習(xí)；五、課程整體效果保障體系：體系化授課講師授課內(nèi)容并非簡單的排列組合，授課之前課程內(nèi)容及知識連續(xù)性已內(nèi)部進行了詳細的溝通和互補，保證課程體系的完整和契合。第一篇：萬科房地產(chǎn)置業(yè)顧問培訓(xùn)體系萬科房地產(chǎn)置業(yè)顧問培訓(xùn)體系南京雨花三期培訓(xùn)班目錄一、萬科房地產(chǎn)公司培訓(xùn)的現(xiàn)狀............................................................3二、萬科房地產(chǎn)公司培訓(xùn)的需求分析....................................................4三、基于萬科房地產(chǎn)公司培訓(xùn)需求的項目設(shè)計思路............................4四、萬科房地產(chǎn)公司置業(yè)顧問學(xué)習(xí)內(nèi)容體系及實施............................6五、課程整體效果保障體系....................................................................8六、附件：時代光華介紹........................................................................10注明：本方案以時代光華Elearning項目為主，涉及到的其他項目內(nèi)容不做詳細介紹；一、萬科房地產(chǎn)公司培訓(xùn)的現(xiàn)狀：萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。技能部分為具備系統(tǒng)的行業(yè)知識能力、自我認知能力、自我激勵能力、準確判斷能力、學(xué)習(xí)能力等實施；根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有的培訓(xùn)經(jīng)歷，授課講師必須有充分的課堂氛圍調(diào)動能力，采用多種展現(xiàn)形式進行授課。上海時代光華不遺余力地為企業(yè)提供高價值、低成本、零風(fēng)險、快速實施的在線學(xué)習(xí)解決方案，協(xié)助客戶持續(xù)提升組織技能與績效，并秉承三大理念：最好地滿足客戶需求，最有效地保護客戶投資，最符合客戶發(fā)展利益。可充作抵押品。1房屋的公共面積房屋的公共面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2．2 米的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。有這么一說：房地產(chǎn)成功的50%在于地塊選擇，30%在于規(guī)劃設(shè)計，20%歸功于銷售執(zhí)行，但前兩者的80%是由后者的20%來加以實現(xiàn)的。土地使用權(quán) 土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)是有限。房屋品質(zhì)是購房者非常關(guān)注的問題?！窬哂?年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。目前，國家對施工企業(yè)分為四個等級。公 房公房也稱公有住房、國有住宅、它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。商住住宅 商住住宅，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。在做項目的前期規(guī)劃設(shè)計時，要充分、合理地利用自然資源，借景造景。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過建筑工程質(zhì)量驗收、規(guī)劃竣工驗收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收、消防驗收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進行房地產(chǎn)初始登記。二、建筑與規(guī)劃知識（一）基本規(guī)劃術(shù)語居住區(qū)是指城市中由城市主要道路或自然分界線所圍合，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的相對獨立的居住生活聚居地區(qū)。每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般每個樓梯可以安排24戶（大進深住宅每層一梯可安排58戶）。一般一層安排廚房、餐廳、起居室，樓上（有時是樓下）安排臥室?！拔伵Ｊ健毙粜?是指那些一室半的“小戶型”住宅，它雖比一般標準戶型的面積要小1/3左右，然而設(shè)計比較精巧，布局合理，“麻雀雖小，五臟俱全”，并可隨意確定居室內(nèi)各部分面積。（四）住宅的建筑結(jié)構(gòu) 所謂住宅的結(jié)構(gòu)，一般而言是指其建筑的承重結(jié)構(gòu)和圍護結(jié)構(gòu)兩個部分。板 樓 從建筑物本身來說，板樓和塔樓反映的只不過是一個建筑物的長、寬、高之比。（2）戶型格局不宜改造。（2）面積使用率不高。住宅的層高采用下列參數(shù)：、。但同樣由于受土地成本的限制，并不是每個項目都能夠做的到。房地產(chǎn)三級市場 房地產(chǎn)三級市場是指已獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、轉(zhuǎn)租的市場。商品房現(xiàn)售條件：（1）現(xiàn)售商品房開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。0米以上計算。（12）（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平面積計算。（4）無頂蓋的室外樓梯按各層樓梯外圍水平投影面積的一半計算。判別房屋計算建筑面積的基本原則是：永久固定，（）以上的房屋及室內(nèi)相通的部位計算建筑面積。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。（11）廣場式室外樓梯。計算一半建筑面積的范圍（1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊、按其維護結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計算。（8）原始設(shè)計斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，按其外圍水平投影面積計算。（2）房屋建筑面積計算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積、包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，（）以上的永久性建筑。權(quán)屬登記 預(yù)售商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。出讓的土地，可以是生地，也可認是經(jīng)過開發(fā)達到“三通一平”或“七通一平”的熟地。一般來說，低密度總是配合高容積率出現(xiàn)，同等條件下，應(yīng)選擇密度低的項目。雖然進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內(nèi)空間自然光線不足。此外，塔樓有兩項缺點：（1）均好性差，居住密度高，通風(fēng)采光不能保證。（4）面積使用率很高。常規(guī)的體厚度有370毫米、240毫米、190毫米、120毫米等，習(xí)慣上稱為“三七墻”、“二四墻”等。1走 廊：是指住宅套外使用的水平交通空間。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設(shè)計錯層住宅，可心減少挖土的土方量。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完善，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。人均總占地面積（平方米/人）人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地247。不附過多的起居設(shè)施，僅完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙的混凝土土面，房頂僅抹灰層，預(yù)留衛(wèi)生間、浴缸、水、氣管道，每套住宅只設(shè)防盜功能的分戶門，其它房間只留門洞。（六）住宅的完工程度期 房 從專業(yè)角度來說，期房是指從發(fā)展商取得商品房預(yù)售許可證后到完成商品房初始登記為止所出售的商品房。雙景住宅應(yīng)該具備以下特點：（1）窗外有景。廉租房在即將出臺的國家房改方案中首次提到了“廉租房”這一概念，我國廉租房只租不售，出租經(jīng)城鎮(zhèn)居民中最低收入者。經(jīng)濟適用房 經(jīng)濟適用房，是指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。(5)資質(zhì)五級企業(yè)自有流動資金不低于100萬元，具體標準由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定。連續(xù)4年建筑工和質(zhì)量合格率達100%，優(yōu)良率達20%以上。宗地圖宗地圖，是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。（2）熟 地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。土地所有權(quán) 土地所有權(quán)，是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地或集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。大多數(shù)的銷售顧問，太熱衷于去告訴對方什么是他想讓你知道的，而不是去了解什么是你想知道的。宗地、宗地號、位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從 大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。進可攻，退可守。建議培訓(xùn)與績效考核相結(jié)合建議把培訓(xùn)狀況列入公司日常管理工作例會議題六、附件：時代光華介紹：時代光華創(chuàng)建于2000年3月，是國內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)學(xué)習(xí)資源提供和運營商。隱性能力由如下七點組成：價值觀、態(tài)度、自我形象、特質(zhì)、潛能、內(nèi)驅(qū)力和動機。其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個城市排名首位。學(xué)員針對課程自我評估，準備疑惑問題。● 是房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場分狹義和廣義的兩類。、房地產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。2房地產(chǎn)抵押指債務(wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供 債務(wù)履行擔(dān)保的行為。（也指：房屋及其權(quán)利的總稱）地 產(chǎn)：是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作生活需要的土地資產(chǎn)。（2）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?！币虼耍彿空咴诤炗嗁彿亢贤蛉〉卯a(chǎn)權(quán)證時，其實際土地使用年限會短于國家規(guī)定的土地使用年限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個等級?！窆こ碳夹g(shù)、財政務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，其他業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱的統(tǒng)計人員。工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級分為甲級、乙級和丙級，并按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點劃分為若干工程類別。在農(nóng)村的住宅基本上的自建私有住宅。戶型面積一般在3060平方米。多層住宅常出現(xiàn)于中小城市，其性能價格比較高，公共空間與氛圍較好公攤面積少，物業(yè)費較低，是廣泛建造的一種住宅類型。爛尾房 是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求市場供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。（2）小區(qū)（級）路：一般用以劃分組團的道路。（2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，雙能適應(yīng)多種氣候條件。人們常把影視中看到的那種樓上樓下、兩層一戶的住宅理解為復(fù)式住宅。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不會一覽無余。框架結(jié)構(gòu)適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率高，能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。板樓住宅多是正南北方向，進深在15米左右，而且戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。同樣，塔樓也有四大優(yōu)勢：（1）節(jié)約土地資源，房價較低。因為是就一自然間的寬度面言，故又稱開間。建筑容積率 是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積（總建筑面積）與規(guī)劃建設(shè)用地面積（總用地面積）之比，這里的建筑面積應(yīng)把附屬建筑也計算在內(nèi)，但不計算面積的附屬建筑物除外。相反，計算綠化覆蓋率時，有塊草皮就可以計入，31 所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。（6）供水、電、熱、氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。（2）多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。（16）與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算。（4）房屋的天面、挑臺、房屋天面上的花園、泳池。（2）不規(guī)則（弧狀）墻體處理原則：。當房屋墻體外凸時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。（6）房屋的平臺、花臺、曬臺及與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。（17）室內(nèi)體育館按實際面積層數(shù)計算建筑面積。37（4）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。（四）“五證兩書” 購房者在購房時通常會要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”“兩書”，房地產(chǎn)開發(fā)商也必須取得“五證”才具備銷售條件，這也是法律對銷售方的基本要求。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。戶型比 是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重?？傆玫孛娣e100% 一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3。目前，—。（2）空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造。（2）均好性強。剪力墻結(jié)構(gòu) 剪力墻其實就是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來承受來自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。此外，玄關(guān)之處還可以設(shè)置鞋柜、儲物柜等，讓家人回家有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。從外觀來，躍式住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。（4）建筑面積較小，造價經(jīng)濟合理。（4）宅間小路：住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。二手房 即舊房，新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。小高層住宅按照國際通行劃分標準，小高層住宅是指層數(shù)為816層的住宅。其特點是單層面積大、開間大，中央空調(diào)、電梯、消防、配電、網(wǎng)絡(luò)布線、安防系統(tǒng)、智能系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備配套先進。隨著住宅商品化的推進，城市私有住宅的比重將會隨著房改的推進而不斷提高。商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、別墅、商住住宅、寫字樓、商業(yè)用房等等?！窭塾嬁⒐?5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相當?shù)姆康禺a(chǎn)