【正文】 它包括臥室、起居室、餐廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和。（2）計(jì)算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。40（9）屋面上有柱有蓋但無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。不計(jì)算建筑面積的范圍（1）。（19）依坡地建筑的房屋，利用吊腳作架空層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的。（14）玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積。（6）永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層外圍水平投影面積計(jì)算。地下層次以負(fù)數(shù)表示。（五）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（六）格式條款四、商品房面積測(cè)算知識(shí)（一）銷售面積的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn) 在我國(guó)大部分城市，商品房銷售仍按建筑面積計(jì)算價(jià)格，所謂建筑面積，是套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。售樓廣告和說(shuō)明書應(yīng)當(dāng)載明〈商品房預(yù)售許可證〉的批準(zhǔn)文號(hào)。（二）商品房預(yù)售 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放。根據(jù)相關(guān)技術(shù)規(guī)定，并不是所有長(zhǎng)草的地方都能算做綠地。其計(jì)算公式為：建筑密度=建筑占地總面積247。住宅的凈高 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。住宅的進(jìn)深 住宅的長(zhǎng)度即進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。（五）住宅的三維空間 無(wú)論何種住宅，都可以用特定的寬度、長(zhǎng)度和高度指標(biāo)來(lái)描述和測(cè)量。高聳的塔樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場(chǎng)澆筑，因而其結(jié)構(gòu)強(qiáng)度比板樓高，抗震性與安全性很好。塔 樓 塔樓是現(xiàn)今商品房市場(chǎng)上采用最多的一種建筑形態(tài)，它以電梯、樓梯為布局核心，通常為一梯六到八戶，上到樓層之后，向四面走即進(jìn)入各家戶內(nèi)。26（3）管理成本不高。板樓有低層、多層，最近比較流行的是板式小高層。框架—剪力墻結(jié)構(gòu) 框架—剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同時(shí)又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。住宅的建筑結(jié)構(gòu)分類有許多方法。1半地下室 是指房間的地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。這種戶型住宅，一般建筑面積80平方米左右，每戶有個(gè)無(wú)隔墻的大空間，與陽(yáng)臺(tái)、廚房、衛(wèi)生間連接處也只有過(guò)梁面沒有隔墻。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。復(fù)式住宅 復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅（—3米）高。公寓式住宅 公寓式住宅一般建在大城市中，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。條形的梯間式多層住宅又稱為“連續(xù)單元式住宅”。公共活動(dòng)中心 是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）總稱。毛坯房 “毛坯房”在工程建筑中有其專門的定義。尾 房 尾房又稱掃尾房，它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。其中，層數(shù)在40層以上的為超高層住宅。1綠色住宅1健康住宅（五）住宅的層數(shù)劃分低層住宅 是指層數(shù)為13層的住宅。智能化住宅小區(qū)從現(xiàn)代生活需求出發(fā)，綜合運(yùn)用計(jì)算機(jī)、信息、通信、控制等科學(xué)技術(shù)，以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺(tái)、安防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和綜合服務(wù)信息服務(wù)系統(tǒng)為依托，用高科技手段構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺(tái)，為小區(qū)住戶提供安全、環(huán)保、高效、舒適、方便的生活空間。酒店式公寓 是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。上述兩類房均為使用權(quán)房。（1）內(nèi)銷商品房：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形勢(shì)，經(jīng)過(guò)政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政策政區(qū)和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。此外、國(guó)家對(duì)建筑施工質(zhì)量通常以“優(yōu)良”和“合格”來(lái)評(píng)定，一級(jí)施工企業(yè)由于其嚴(yán)格質(zhì)量管理制度和自身實(shí)力，“優(yōu)良”率是很高的?！裼新毞Q的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人。連續(xù)3年建筑工和質(zhì)量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)10%以上?！窬哂?年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。在考察時(shí)，他們通常會(huì)關(guān)注開發(fā)商的合法性、資信等級(jí)、曾經(jīng)開發(fā)過(guò)的項(xiàng)目等等。具體來(lái)講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過(guò)程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過(guò)整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。開發(fā)商在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行，即：（1）居住用地七十年（2）工業(yè)用地五十年4（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年（5）綜合用地或者其他用地五十年土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)用權(quán)之日起開始計(jì)算（通常在土地出讓合同中有明確約定）。土地開發(fā) 土地開發(fā)，是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（即熟地）。開發(fā)商要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，首先必須取得土地使用權(quán)。（二）土地及土地使用年限土地所有制 在我國(guó)，現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。做為銷售人員最重要的還是綜合素質(zhì)，因此我們也不可以對(duì)在職培訓(xùn)存在絕對(duì)的依賴性。不管怎樣，在銷售中取得成功的最重要的素質(zhì)是準(zhǔn)確性的理解力，清楚你的客戶需要什么。不能計(jì)入公用建筑面積的部位：1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)遵循的原則1樓花1房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)贈(zèng)與2房地產(chǎn)贈(zèng)與免交土地增值費(fèi)2房地產(chǎn)現(xiàn)售合同、房地產(chǎn)預(yù)售合同欲購(gòu)買已竣工驗(yàn)收、交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同。哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)?地籍我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概 念。變現(xiàn)性差。房地產(chǎn)的生命周期很長(zhǎng)，除非天災(zāi)人禍，否則不易損壞。又常為不動(dòng)產(chǎn)，英文為：real estae。時(shí)代光華協(xié)助萬(wàn)科地產(chǎn)建立學(xué)習(xí)檔案課程整體思路本著“態(tài)度→知識(shí)→技能”原則進(jìn)行，通過(guò)常規(guī)的方法只能通過(guò)以往的經(jīng)驗(yàn)較為感性的了解學(xué)員狀況，而培訓(xùn)的設(shè)計(jì)和管理環(huán)節(jié)是較為理性的。按照勝任素質(zhì)模型和成人習(xí)慣進(jìn)行設(shè)計(jì)的課程可以有效地保證學(xué)員的學(xué)習(xí)興趣和學(xué)習(xí)效果。根據(jù)面談，整理出如下培訓(xùn)方向：① 提升置業(yè)顧問(wèn)的責(zé)任感和工作意識(shí)；② 提升置業(yè)顧問(wèn)的服務(wù)意識(shí)，主動(dòng)服務(wù)于客戶；③ 強(qiáng)化職業(yè)化素養(yǎng)，貫徹職業(yè)化文化，使置業(yè)顧問(wèn)從外在到內(nèi)在以職業(yè)人的標(biāo)準(zhǔn)要求自己；④ 提升置業(yè)顧問(wèn)對(duì)企業(yè)的自信心、歸屬感，提升團(tuán)隊(duì)凝聚力和向心力；⑤ 提升置業(yè)顧問(wèn)房地產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)和能力，尤其是項(xiàng)目管理方向；三、基于萬(wàn)科地產(chǎn)公司置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)需求的項(xiàng)目設(shè)計(jì)思路：建議在整體培訓(xùn)實(shí)施之前對(duì)學(xué)員的心理狀態(tài)做以軟調(diào)整，使學(xué)員認(rèn)識(shí)到此次培訓(xùn)的重要性和軟能力對(duì)自身工作的幫助，從而能夠引發(fā)學(xué)員思考，使之能夠盡快地進(jìn)入工作角色，也可以使學(xué)員真正的由內(nèi)心深處重視此次培訓(xùn)；對(duì)于冰山來(lái)講，水面以下的隱性部分遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于顯性部分，是顯性的基礎(chǔ)和核心，才是真正決定冰山大小的決定性因素，對(duì)于置業(yè)顧問(wèn)也是一樣。萬(wàn)科認(rèn)為，堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場(chǎng)獲取公平回報(bào)，是萬(wàn)科獲得成功的基石。二、萬(wàn)科房地產(chǎn)公司置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)的需求分析：培訓(xùn)需求認(rèn)知：根據(jù)我公司與萬(wàn)科地產(chǎn)的溝通和初步了解，整理出培訓(xùn)相關(guān)信息如下：A、置業(yè)顧問(wèn)學(xué)習(xí)需求不一，希望有豐富的課程資源可以有效滿足多層次、多方面的培訓(xùn)需求；B、沒有工具可以對(duì)置業(yè)顧問(wèn)學(xué)習(xí)過(guò)程進(jìn)行管控，無(wú)法了解學(xué)習(xí)進(jìn)度； C、由于置業(yè)顧問(wèn)工作時(shí)間、工作地點(diǎn)的差別，集中統(tǒng)一培訓(xùn)很難并無(wú)法監(jiān)控； D、分公司地域分散，工作地點(diǎn)、時(shí)間的不同，培訓(xùn)工作難以集中統(tǒng)一；E、需要一種培訓(xùn)方式能夠?qū)⑸婕爸脴I(yè)顧問(wèn)內(nèi)部的知識(shí)與管理經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行內(nèi)部轉(zhuǎn)化的方式；F、培訓(xùn)的人員層次較多，需要一種能夠降低全年、全員的培訓(xùn)費(fèi)用的方式； 這些表現(xiàn)說(shuō)明企業(yè)培訓(xùn)的現(xiàn)狀是：置業(yè)顧問(wèn)的現(xiàn)階段培訓(xùn)沒有系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)，即便有也很籠統(tǒng)、模糊；不清楚培訓(xùn)的目的是什么；沒有長(zhǎng)期規(guī)劃，沒有系統(tǒng)性。心態(tài)部分解決自我認(rèn)知問(wèn)題和學(xué)習(xí)主動(dòng)性問(wèn)題，技能部分實(shí)施通用管理培訓(xùn)。體驗(yàn)式培訓(xùn)開班讓學(xué)員省視自我、打開心門，找到工作和生活的真正動(dòng)力，使培訓(xùn)全心投入，工作盡心敬業(yè)！班級(jí)式教學(xué)，小組式督促建議設(shè)高層領(lǐng)導(dǎo)為班長(zhǎng)，同時(shí)設(shè)立組織委員等班級(jí)成員，創(chuàng)建班級(jí)文化，便于活動(dòng)組織和知識(shí)轉(zhuǎn)化。近幾年來(lái)，連續(xù)投入巨資開發(fā)eLearning解決方案及相關(guān)服務(wù)，積累了大量在線學(xué)習(xí)專用的內(nèi)容資源、專業(yè)技術(shù)、軟件、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及成功案例。也就是房地產(chǎn)商品在供給與需求的相互作用中，通過(guò)流通實(shí)現(xiàn)其價(jià)值?？傻咒N通貨膨脹帶來(lái)的貶值損失。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。1確權(quán)確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和 他項(xiàng)權(quán)利1房屋的基底面積1房屋的建筑面積房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，（）的永久性建筑。3申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》需提交的文件3集資房能否銷售(一)刊登聲明的報(bào)紙；(二)具結(jié)書；(三)身份證明；(四)補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》申請(qǐng)書篇三：房地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)九大步驟九 大 步 驟一．《開 場(chǎng) 白》 自我介紹、收集資料、贊美、拉關(guān)系、摸底、危機(jī)二．《沙 盤》 大環(huán)境——小環(huán)境要會(huì)靈活反過(guò)來(lái)運(yùn)用三．《戶型推薦》 幫客戶設(shè)計(jì)、裝修（總分總）危機(jī)、逼定四．《指點(diǎn)江山》 沙盤重述、拉關(guān)系 五．《算 價(jià)》 不得冷場(chǎng)、減少客戶思想 六．《三 板 斧》 性價(jià)比、增值保值、入市良機(jī) 七．《具體問(wèn)題具體分析》 八．《逼 定》 果斷 九．《臨門一腳》 找人（經(jīng)理）踢球 1 ！那怎么沒早點(diǎn)過(guò)來(lái)呢!我們家開盤后賣的特別快，今天看望 聞 問(wèn) 切《微笑、微笑、再微笑》、與客戶拉近距離《贊美、贊美、再贊美、激情贊美法》性格 、摸出對(duì)方的情況、定位《二選一 自主、投資》舉一反三、投石問(wèn)路、以客戶的角度讓他減去對(duì)你的戒備心、了解自己想知道什么、探其所需、供其所求*開場(chǎng)白到結(jié)束時(shí)時(shí)刻刻要下危機(jī)、淺逼定《開場(chǎng)白說(shuō)詞》收集資料！今天是特意過(guò)來(lái)的嗎？（購(gòu)房意向），是做那行的呀？（工作單位）？幾口人住呢？（戶型推薦）？覺得怎么樣？（客戶實(shí)力）?對(duì)這了解嗎？（家庭住址）？（興趣與愛好），這段時(shí)間賣的特別好，您今天看好就定一套（危機(jī)），不要光盯著客戶的口袋 （共同話題），但不要太頻繁 ，讓他感到很開心 （同齡）顯示誠(chéng)意 ，這就是男人和女人 ，讓他對(duì)你產(chǎn)生信任，并且鼓勵(lì)客戶也這樣做，例如：吃飯 打球等 （親切感），不要太粗魯、太頻繁 （有些時(shí)候），應(yīng)與客戶保持一致 、一張嘴按這個(gè)比例運(yùn)用它們 2二、《沙盤介紹》 ：按規(guī)劃比例縮小的模型：客戶未見到樓盤時(shí)給客戶一個(gè)形象上的認(rèn)識(shí)，引導(dǎo)客戶接受你的：大環(huán)境→小環(huán)境（要會(huì)靈活反過(guò)來(lái)進(jìn)行）大環(huán)境→自然環(huán)境 人文環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境／＼／＼ ／＼公園、醫(yī)療 學(xué)校、政府 購(gòu)物、交通小環(huán)境→ 軟件 硬件 ↓ ↓物業(yè)服務(wù) 樓盤結(jié)構(gòu):在看沙盤時(shí)要完全融入：先感動(dòng)自己、再感動(dòng)別人，做一名演員，而不是單純解說(shuō)：要有自己的中心思想，讓客戶隨你的思路來(lái)，要讓客戶喜歡感興趣，聲情并茂、繪聲繪色、創(chuàng)造夢(mèng)想《由不喜歡到喜歡，由不了解到了解，由潛意識(shí)到強(qiáng)烈購(gòu)買》口到：親切、清晰、伶俐 手到：肢體語(yǔ)言、看哪指哪 3．四到：眼到：時(shí)刻察言觀色、適時(shí)互動(dòng)腦到：心到腦到、隨時(shí)分析《方位、地塊能為他帶來(lái)什么，處在什么位置》 講沙盤注意： 、坐姿要在客戶右側(cè) 、注意形象 （抑揚(yáng)頓挫、重音）講沙盤思路：（所在位置），吸引顧客做到有詳有略三、《戶型推薦》《推薦技巧：要會(huì)吊房源》戶型推薦原則：用小推大、死推一套 戶型推薦說(shuō)詞：先總分總在定位 ㎡的三室兩廳一衛(wèi)的戶型在我們這賣的最好的房子，也比較適合您，今天看好就定一套 、下南、左西、右東、陽(yáng)臺(tái)、主臥室、客臥、餐廳、廚房、3 衛(wèi)生間，非常適合您看好就定下來(lái)戶型包裝：、臥室為動(dòng)靜分區(qū) 2．餐廳、廚房為潔污分區(qū) 3．洗漱間、衛(wèi)生間為干濕分區(qū)同價(jià)格比品質(zhì)、同品質(zhì)比地段、同地段比價(jià)值★注：語(yǔ)言再華麗、沒有感情色彩、也會(huì)顯得蒼白無(wú)力★四、《指點(diǎn)江山》 、帶客戶（哥/姐走我?guī)纯茨业姆孔樱?、亮點(diǎn)講，包括主干道、下危機(jī) ，梯內(nèi)不可冷場(chǎng)，要拉關(guān)系、摸底 ，先灌輸客戶的開間、層高、重點(diǎn)、入門后去觀景陽(yáng)臺(tái)，然后依次進(jìn)行介紹，簡(jiǎn)捷明了，不要逗留時(shí)間太長(zhǎng)（三分鐘），分散思路、這時(shí)是拉關(guān)系最好的時(shí)機(jī) 、進(jìn)行算價(jià)五、《算 價(jià)》契稅：（總房款契稅稅率）其他住房和非住宅用房按3%稅率征收契稅備注：普通住房標(biāo)準(zhǔn)為：1）；2）單套建筑面積在144平方米以下；3）。工作的成功首要在于工作態(tài)度與工作習(xí)慣是否正確，前 言 房地產(chǎn)銷售是一件很微妙的事。（也指：土地及其權(quán)利的總稱）房地產(chǎn)：也稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)）。同樣，消費(fèi)者購(gòu)買商品房后，對(duì)該房屋所占有的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。（3）土地使用權(quán)的劃撥。土地使用年限 首先應(yīng)該明確，房屋的所有使是不存在年限問(wèn)題的，也就是說(shuō)，房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地